Ukryte koszty i niebezpieczeństwa przewracania domów

Każdy, kto ma obsesję na punkcie HGTV tak jak nam można wybaczyć, że oddajemy się fantazjom o porzuceniu codziennej pracy i wymyśleniu siebie na nowo jako Poprawka– supergwiazda domowej poprawy stylu. To znaczy, kto nie chciałby być następny? Joanna Gaines lub Leanne Ford? Ale jeśli twoje marzenia szybko przewyższają twoją rzeczywistość, możesz zastanowić się dwa razy, zanim zanurkujesz najpierw na rynek przewracania domów. Pokazy mają tendencję do błyszczenia na niektórych mniej efektownych częściach procesu (cześć Naprawa HVAC pracy), naginać ograniczenia czasu i przestrzeni (mówisz, że robisz to wszystko w tydzień?) oraz wyceniać pracę i materiały po stawkach typowo niespotykanych w tym stuleciu.

I czy wspominaliśmy, że jesteśmy? tak blisko do wejścia w recesję? Rozmawialiśmy z ekspertami od domowych płetw, aby zobaczyć dokładnie, co składa się na obracanie domu dla zysku, ukryte koszty i niebezpieczeństwa oraz dlaczego teraz może

nie być najlepszym czasem, aby spróbować swoich sił.

Wielkie zdjęcie

Jest powód, dla którego do przewracania domów najlepiej nadają się osoby z doświadczeniem w sąsiednich dziedzinach — na przykład pośrednicy w obrocie nieruchomościami, generalni wykonawcy i projektanci. Mają najbardziej dogłębną wiedzę na temat budowy i utrzymania domu, zarówno pod względem roboczogodzin, jak i opłaty za materiały, które są zaangażowane w poważne renowacje, a ich wiedza fachowa może zrekompensować niektóre koszty związane z proces. Na przykład bycie agentem nieruchomości może zminimalizować opłaty brokerskie po stronie sprzedaży nawet o 5%; projektanci i wykonawcy często pozyskują materiały po cenach hurtowych, a nie detalicznych.

„Większość płetw skupia się na estetyce, ale przerzucanie wymaga wielu umiejętności, o których ludzie nie myślą” – mówi Christopher Totaro, były wykonawca, który przewracał domy, zanim został agentem w nowojorskiej firmie deweloperskiej Warburg Nieruchomość. „Trzeba mieć wiedzę na temat rynku nieruchomości i dogłębne zrozumienie procesu budowlanego, a także podejmować decyzje w oparciu o to, co sklep chce, nie czego ty chcieć."

W rzeczywistości weterani przewracania domów twierdzą, że najczęstszym (i kosztownym) błędem popełnianym przez naprawiaczy po raz pierwszy jest niedoszacowanie zakresu pracy. „Chyba, że ​​kupujący jest doświadczonym inspektorem mieszkaniowym, który potrafi szybko podejmować decyzje dotyczące hydrauliki, ogrzewania, elektryczności, terenów zalewowych, spraw osiedlowych, azbest, tlenek węgla, ciśnienie wody, okna, urządzenia i wiele innych elementów, katastrofa jest prawie gwarantowana”, mówi kolega Totaro, Gerard. Splendor. Dodaje Totaro: „Jeżeli polegasz na wykonawcy, który da ci znać, czy coś będzie działać, to przesadzasz”.

Znawcy branży mają również lepsze pojęcie o rodzajach biurokratycznej biurokracji i wytycznych gminnych, które zbyt często wstrzymują projekty – i o tym, jak się po nich poruszać. „Proponuję odwiedzić urbanistę i zapoznać się z wytycznymi dotyczącymi budowy miasta” — mówi projektantka z San Francisco, Alison Pickart. „Może się okazać, że niektóre obszary nie pozwolą na pracę w weekendy, co może wydłużyć czas budowy”. A zatem Twój wynik finansowy.

Wykonawcy do wynajęcia

Mówiąc o wykonawcach, ich reputacja wyprzedza ich (to znaczy pokaż nam kogoś, kto wykonuje pracę na czas i w ramach budżetu, a my wyliczymy jego wagę w złocie). Zawsze pojawiają się komplikacje, terminy przychodzą i odchodzą, a budżety sięgają czasami zawrotnych wysokości. I chociaż większość płetw ma przynajmniej wyobrażenie o tym, jakie materiały mogą je kosztować, niewiele przyznać — nie mówiąc już o tym, jak dokładnie ocenić — w jakimkolwiek stopniu siły roboczej zaangażowanej w instalację tych materiałów w danym regionie.

„Deweloperzy dobrze rozumieją koszty pracy na rynku, na którym praca jest wykonywana”, mówi Pickart. „Koszty na obszarach wiejskich w niektórych stanach będą znacznie inne niż na przedmieściach poza dużymi, a nawet średniej wielkości miastami. Jest to szczególnie ważne, jeśli zaczynasz i nie masz zespołu, który jest zachęcany do wykonywania pracy w najlepszej dla ciebie cenie”.

W rzeczywistości, jeśli nie masz ekipy, której ufasz, znalezienie takiej może być koszmarem, ponieważ są one niezwykle trudne do przybicia. A im dłużej trwa rozpoczęcie i zakończenie projektu, tym więcej pieniędzy zapłacisz w różnych kosztach, które są całkowicie niezwiązane z naprawami lub pracami remontowymi.

Kasa kasa kasa

Większość początkujących płetw domowych bierze pod uwagę dwie główne liczby, gdy zastanawiają się, czy podjąć się realizacji projektu: cenę, za jaką kupujesz dom i za co go sprzedajesz. Ale wytrawne domowe płetwy szybko zauważają, że istnieje tęcza liczb, które należy uwzględnić w stosunku ryzyka do nagrody.

Jako właściciel nieruchomości będziesz musiał zapłacić koszty zakupu na początku, od opłat za tytuł własności i kosztów wyceny po opłaty kredytowe i spłaty kredytu hipotecznego, a może nawet koszty zamknięcia nieruchomości, jeśli musisz zapłacić agentowi (chociaż opłata brokerska od 5 do 7% jest zwykle obowiązkiem sprzedającego, który, jak się o tym pomyśli, będzie ty na odwrotną stronę). Według Domy.pl, koszty zamknięcia mogą wynieść do 2-3% kosztów zakupu. Często pomija się również koszty utrzymania, takie jak podatki i usługi komunalne; im dłużej jesteś właścicielem domu, tym więcej będziesz winien.

Następnie pojawia się kwestia zysków kapitałowych. Jeśli planujesz mieszkać w swojej nieruchomości typu flip w czasie budowy, nie będziesz zobowiązany do płacenia podatków od jakichkolwiek zysków osiągniętych po sprzedaży domu. Ale jeśli nie, będziesz na haczyku od 10 do 37% swoich zarobków, w zależności od tego, gdzie mieszkasz, ile zarabiasz i jak długo posiadasz nieruchomość.

Rzut kostką

Wiedząc o tym wszystkim, jeśli nadal chcesz napiąć swoje mięśnie, które przewracają się w domu, możesz zrobić kilka rzeczy, aby ten proces był nieco płynniejszy. „Trzymaj się solidnie zbudowanym, ale brzydkim utrwalaczem”, mówi Pickart. „Będziesz o wiele lepszy, jeśli będziesz mógł sam pracować kosmetycznie, gdy uczysz się biznesu”.

Ale jeśli masz serce nastawione na większy projekt, jej rada jest taka, aby „przed zakupem dowiedzieć się jak najwięcej o domu i okolicy i mieć dobrze opracowany plan w zakresie projektowania, inżynierii, malowania, oświetlenia i harmonogramów wykończeniowych przed rozpoczęciem pracy, aby pomóc Ci wykonać w jak najmniejszej ilości czas. Zaplanuj obecność w dniu inspekcji i rób notatki, zwracając szczególną uwagę na wszystko, co znajdą inspektorzy, i zaplanuj: omówienie z inżynierem i architektem (jeśli wymagana jest większa praca) i uzyskaj od nich jak najwięcej informacji, abyś wiedział, co robisz przeciwko."

Powinieneś też myśleć jak detektyw i być praktycznym. „Szukaj idealnej burzy”, mówi Totaro. „Zidentyfikuj obszar, który szybko się rozwija i znajdź coś, co jest w trudnej sytuacji w stopniu odpowiednim dla twoich umiejętności. Nie kupuj domów, które mają tonące fundamenty. Zacznij od małych rzeczy”.

I pamiętaj, że wyczucie czasu jest równie ważnym czynnikiem, jak wszystko inne. Rzucanie domu jest wystarczająco trudne w czasach pewności. „W nieruchomościach zawsze istnieje ryzyko”, mówi Pickart. Jeśli chcesz wskoczyć do branży, być może rozważ zrobienie tego w przyszłym roku, miejmy nadzieję, że pandemia koronawirusa nie będzie siać spustoszenia w globalnych systemach. Jasne, stopy procentowe są na rekordowo niskim poziomie, co sprawia, że ​​pożyczanie pieniędzy na zakup domu jest bardziej przystępne niż kiedykolwiek, ale z rekordową liczbą 3,3 miliona Amerykanów ubiegających się o bezrobocie (podnoszące pytanie, kto kupuje?), wymieranie całych branż i świat na krawędzi globalnej recesji, to chyba dobry czas, aby pozostawać w miejscu.

Śledź House Beautiful na Instagram.

Ta treść jest tworzona i utrzymywana przez stronę trzecią i importowana na tę stronę, aby pomóc użytkownikom podać ich adresy e-mail. Możesz znaleźć więcej informacji na temat tej i podobnych treści na piano.io.