Ghid pentru investiții imobiliare: tot ce trebuie să știți despre gestionarea unei investiții imobiliare
Fiecare articol de pe această pagină a fost ales manual de un editor House Beautiful. Este posibil să câștigăm comision pentru unele dintre articolele pe care alegeți să le cumpărați.
Investițiile imobiliare au fost mult timp o modalitate populară de a obține venituri pasive. O investiție imobiliară, fie că este rezidențială sau comercială, este un imobil achiziționat special pentru a câștiga un profit prin venituri din chirie sau prin apreciere. O investiție ar trebui să genereze venituri, să crească valoarea sau să ofere beneficii fiscale— sau mai bine, fă toate trei. Fie că este o casă unifamilială, un complex cu mai multe unități sau un apartament, puteți profita de pe urma unei investiții imobiliare prin închirieri pe termen scurt sau lung. Era de lucru de acasă este ideală și pentru actualii proprietari de proprietăți de investiții, deoarece mulți chiriași închiriază pe tot parcursul anului și pentru perioade mai lungi de timp.
Te întrebi dacă o investiție imobiliară este potrivită pentru tine? Am întrebat mai mulți experți imobiliari și proprietari de case despre cele mai importante puncte de luat în considerare înainte de a vă decide. Citiți mai departe pentru ghidul definitiv pentru
cumpărare și gestionarea unei case de investiții (și cum să alegi cel mai bun tip de proprietate pentru tine!).
JBR LIFE Media pentru Island Sotheby’s International Realty
Fă calculul
Înainte de a pune bani pe o casă de investiție, este important să determinați dacă aveți timp, resurse financiare, răbdare și angajament necesara mentinerii acestuia. Investițiile imobiliare nu generează un profit semnificativ peste noapte și mulți cumpărători de investiții imobiliare așteaptă ani de zile (sau chiar decenii) pentru ca investițiile lor să fie apreciate. Gestionarea unei proprietăți închiriate (și a acționa ca proprietarul cuiva) necesită o persoană comunicativă, la îndemână și orientată către detalii, mai ales dacă intenționați să economisiți bani ajutând singur la reparații. De asemenea, este esențial să vă asigurați că aveți o marjă de siguranță financiară. Cei cu datorii restante, împrumuturi pentru studenți sau facturi medicale neplătite ar trebui să se gândească de două ori.
Angajați un profesionist
Datorită agenților imobiliari și administratorilor de proprietăți profesioniști, este posibil să reușiți chiar și fără a cunoaște dezavantajele unei anumite piețe. Joe Belz de Compass din Naples, Florida, care are peste 20 de ani de experiență imobiliară, spune că brokerajele precum Compass vă pot ghida prin proces chiar și după ce cumpărați o investiție proprietate.
SFAT PRO
Contra cost, Compass, Sotheby’s International Realty și alte agenții vă pot ajuta să găsiți chiriași pentru investiția proprie.
„Pentru cei care caută o oportunitate de investiție, lucrul cu un agent imobiliar profesionist este crucial”, spune Philip White, CEO al Sotheby’s International Realty. „Ei vă pot ajuta să vă conectați cu un expert care vă poate oferi consiliere cu privire la legile fiscale locale și, mai ales dacă doriți să investiți la nivel internațional, programele de viză care v-ar putea fi disponibile. Sotheby’s International Realty are o prezență în 79 de țări și teritorii, astfel încât clienții noștri beneficiază de vastul nostru program de recomandare care permite clienților noștri din California, de exemplu, să fie conectați cu un expert local din Cayman Insule.”
Belz repetă această zicală: „Dacă nu este în setul tău de abilități să rulezi numerele și să știi la ce rată plafon ar trebui să cumperi, atunci agentul tău este și mai important.”
Fotografie imobiliară Jonathan Davis
Luați în considerare tipul și locația
Imobilele rezidențiale sunt de obicei mai accesibile și mai accesibile decât imobilele comerciale, motiv pentru care mulți investesc în unități de condominiu, case unifamiliale sau case multifamiliale. Nancy, care dorește să rămână anonimă, este agent imobiliar și investitor imobiliar pasionat în Naples, Florida, timp de 17 ani. Ea și soțul ei administrează 73 de proprietăți închiriate în sud-vestul Floridei, inclusiv opt-plex-uri, patru-plex-uri, duplex-uri și case unifamiliale. Ea vă sfătuiește să căutați cartiere și case frumoase fără taxe ale Asociației Proprietarilor de Case (HOA) și să nu vă fie frică de un reparator dacă aveți timp și resurse. „Chiar dacă nu este cea mai atrăgătoare casă dintr-un anumit cartier, poți cumpăra ceva la un preț rezonabil și o poți repara în interior și în exterior.” ea spune.
Locația este, de asemenea, importantă, iar multe proprietăți de investiții căutate sunt situate în orașe mari, sate de plajă, orașe de munte sau destinații pitorești.
„Cerere în Hawaii pe piața de a doua casă nu s-a stins și Florida rămâne o destinație fierbinte”, dezvăluie White. „Piața de locuințe a doua a cunoscut creșteri dramatice ale prețurilor, în special la gama superioară. Piețele stațiunilor din SUA continuă, de asemenea, să vadă interes, în timp ce destinațiile internaționale, favorabile taxelor, cum ar fi Bahamas și Insulele Cayman, rămân populare ca destinații de a doua casă.”
Cunoașteți regulile
Indiferent de tipul de proprietate pe care îl achiziționați, este esențial să analizați diferitele reglementări și jurisdicții care există în fiecare stat. Napoli, de exemplu, are restricții de închiriere destul de stricte, care pot fi rezolvate dacă faci cercetări.
„În orașul Napoli, îți poți închiria proprietatea pentru minim 30 de zile, de trei ori pe an”, spune Belz. „Dar dacă ajungi chiar în afara orașului Napoli, avem o serie de cartiere fără restricții de închiriere, unde oamenii cumpără pentru a face închirieri pe termen scurt, inclusiv Airbnb. Este foarte important ca orice investitor să se uite la aceste legi și reguli. Am avut un cuplu care dorea să cumpere un apartament, dar a ajuns să cumpere o casă unifamilială într-un cartier fără restricții de închiriere, pentru că și-au dat seama că restricțiile din apartamente nu vor face banii de care aveau nevoie face."
Ce zici de timeshare?
Un tip de proprietate care nu are de obicei, dovedit a fi o adevărată investiție imobiliară este o durată în comun (pentru cei neinițiați, acesta este un apartament, de obicei în o comunitate de hotel sau stațiune, cu mai mulți proprietari cărora li se acordă fiecăruia o perioadă garantată de timp la proprietate an; acestea includ case din stațiuni precum Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham și locații similare). Spre deosebire de ceea ce ați putea crede, timeshare-urile nu sunt o investiție grozavă pentru a genera un profit, deoarece prezintă cheltuieli mai mari decât cele tipice. Pe lângă costul unui timeshare, majoritatea necesită taxe anuale de întreținere.
Dar Mike Kennedy încearcă să schimbe asta: Kennedy a fondat Koala, o platformă care îi ajută pe proprietarii de timeshare să-și închirieze în siguranță cotele neutilizate. „Nimeni nu ar trebui să cumpere o durată în comun care să creeze venituri din aceasta.” spune Kennedy. „Valoarea intrinsecă sau valoarea reală a pieței este complet determinată de cererea și oferta pentru respectivul timeshare. Cu toate acestea, proprietarii care dețin un produs cu adevărat de înaltă calitate pot fi o închiriere de vacanță de dorit pentru familiile tinere sau grupurile, deoarece multiproprietatea combină cele mai bune hoteluri și închirieri de vacanță. Aveți pe piață acest model hibrid care, în multe cazuri, nu este utilizat pe deplin de proprietarul său. Din această perspectivă, proprietarii își pot monetiza cu siguranță proprietățile nefolosite și, într-o oarecare măsură, pot obține profit.”
Heidi Solander-Eitan Gamliely
Așadar, ați făcut pasul și ați cumpărat - acum pentru a profita la maximum de investiția dvs. Va trebui să vă gândiți critic cum poate fi utilizată proprietatea și cât de mult efort doriți să depuneți în ea și pentru cât timp. Iată de unde să începi.
Stabiliți cum doriți să utilizați proprietatea
Există mai multe moduri în care ai putea să faci o investiție imobiliară. În primul rând, depinde dacă veți folosi proprietatea sau dacă va fi exclusiv în scopuri de închiriere. De exemplu, Belz spune că mulți oameni cumpără case secundare pentru a se bucura de proprietate, dar și pentru a genera venituri prin închiriere atunci când nu sunt acolo.
„Mulți oameni care au una sau chiar câteva proprietăți nu sunt în ea pentru profituri masive”, spune Belz. „Ei sunt implicați pentru a-și acoperi o bună parte din costuri.”
Calculați cât ar trebui să percepeți pe lună
Având în vedere acest lucru, veți dori să vă gândiți cum să percepeți închirieri. O regulă generală, spune Nancy, este că chiria lunară trebuie să fie egală sau nu mai mică de 1% din prețul de cumpărare pentru a genera venituri. Desigur, prețurile de sezon în anumite destinații, cum ar fi sezonul de schi în Lake Tahoe sau vara în Hamptons, ar putea depăși acest procent.
SFAT PRO
Pentru ca o investiție imobiliară să aibă profit, suma pe care o percepeți pentru chirie pe lună ar trebui să depășească 1% din prețul pe care l-ați plătit pentru aceasta.
Reduceți costurile fiind mai activ
Nancy spune că, pentru a elimina costurile din partea ei, gestionează ea însăși proprietățile. Acest lucru este convenabil deoarece locuiește în aceeași zonă cu proprietățile sale și se poate opri rapid la case dacă există o problemă. „Dacă nu vă deranjează să primiți apeluri și să vă verificați casele, vă puteți economisi bani nefolosind o companie de management terță parte”, spune Belz. „Dar oamenii de la ambele capete ale spectrului, indiferent de cât de practici sau fără mâini sunt, pot avea succes. Cunosc oameni care gestionează ei înșiși proprietăți și oferă servicii foarte bune și aceiași oameni vor doar să se întoarcă să închirieze în fiecare an.”
...sau creșteți veniturile angajând o companie de administrare a proprietății
Cu toate acestea, o companie de administrare a proprietății vă poate ajuta să obțineți mai multe venituri pe termen lung, mai ales dacă faceți închirieri pe termen mai scurt pentru un weekend sau o săptămână. De asemenea, ajută la atenuarea presiunii de a fi de gardă în timp ce oaspeții folosesc proprietatea. East West Hospitality, fondată în urmă cu 30 de ani, are experiență în gestionarea a sute de închirieri de vacanță și gestionează case pentru proprietari din întreaga țară.
„Ca o companie de administrare a proprietății, vom colabora cu cumpărătorul pentru a oferi estimări ale veniturilor pe baza experienței noastre pe piață”, spune Theron Gore, CMO al Ospitalitate East West. „Există multe conversații pe care le avem cu cumpărătorii despre obiectivele lor cu proprietăți și le putem oferi sfaturi despre cum să profite cât mai mult sau să-și acopere pur și simplu costurile.”
Pe fondul inflației și al ratelor dobânzilor relativ scăzute, imobilele rămân o investiție sigură, explică White.
„Imobilul de lux, cu toate suișurile și coborâșurile sale, a păstrat valoare – și chiar a crescut în valoare”, spune el. "De fapt, The Wall Street Journal raportat recent că, pe această piață imobiliară în plină expansiune, mulți proprietari de case au câștigat anul trecut mai mult din aprecierea casei decât din locurile de muncă.”
Fă un spectacol bun
Designul și prezentarea vizuală sunt, de asemenea, importante. „De departe, cel mai bun mod de a vă maximiza rentabilitatea este să aveți o proprietate cu adevărat bine întreținută.” spune Belz. „Sună evident, dar este critic. De asemenea, vă sfătuiesc să angajați un fotograf profesionist grozav, pe care îl facem fie că este un apartament de 100.000 de dolari sau un apartament de 15 milioane de dolari pe plajă. Prima emisiune este întotdeauna online.”
Gore spune că unitățile East West care generează cele mai multe venituri sunt, de obicei, cele care sunt renovate mai recent, cu un decor ceva mai modern, dar întotdeauna se reduce la gustul și bugetul individual.
„Când cineva se mută, îl curățăm profesional, dar încercăm și să facem upgrade”, spune Nancy. „Fie că este un blat care are nevoie de cuarț sau granit nou, încercăm constant să îmbunătățim valoarea proprietăți când avem șansa de a intra acolo între chiriași înainte de a le umple din nou pentru încă un an sau cinci ani. Nu știi niciodată cât timp vor rămâne.”
Prin amabilitatea East West Hospitality
Scurgeri de instalații sanitare, un vecin deranjant sau o mașină de spălat vase spartă... lista poate continua. În ciuda banilor pe care îi puteți câștiga din venitul chiriașilor sau prin apreciere, gestionarea unei proprietăți încă vine cu dureri de cap.
În primul rând, necesită o perioadă solidă de timp; cu toate acestea, mai puțin dacă angajați o companie profesională de administrare a proprietăților terță parte. Totuși, acest lucru poate deveni costisitor și poate reduce returnarea dvs. Nancy spune că chiar și a deține una, două sau trei proprietăți poate fi ca un loc de muncă cu jumătate de normă, mai ales dacă gestionați totul singur.
Cunoașteți diferența dintre gestionarea unui scurt vs. o închiriere pe termen lung
Proprietățile de investiții sunt excelente atât pentru închirierea pe termen scurt, cât și pentru închirierea pe termen lung, dar necesită perioade diferite de timp din partea proprietarilor. De exemplu, închirierile pe termen scurt ar putea fi mai profitabile pe termen lung, dar implică mai multe costuri, cum ar fi taxele de curățenie sau reparații, deoarece facilitățile sunt utilizate mai mult, în timp ce închirierile pe termen lung necesită mai puțin de la săptămână la săptămână sau de la lună la lună întreținere.
„Este greu de spus câte ore pe săptămână”, spune Nancy. „Dacă ai atâtea proprietăți cât avem noi, în jur de 73, este un loc de muncă cu normă întreagă. Trebuie să arătați proprietatea, să aduceți chiriașii, să o gestionați, să puteți repara lucrurile, să fiți disponibil să o actualizați și așa mai departe. Dacă îl actualizați, ar putea dura câteva săptămâni sau luni.”
Pe de altă parte, dacă sunteți dispus să plătiți o companie de administrare a proprietății, cum ar fi un East West Ospitalitate, este mult mai ușor să gestionezi proprietățile de la distanță, mai ales dacă nu locuiești în aceeași oraș sau stat. Reduce timpul, dar îți poate reduce finanțele.
Fă-ți tema
Deși nu trebuie să fii un expert în piața în care achiziționezi, trebuie să ai ceva mijloace și perspicacitate pentru afaceri.
„Cel mai bine este să ai un agent de încredere, dar trebuie să fii cu adevărat familiarizat cu un anumit cartier în care cumperi”, spune Nancy. „Ne-a fost util să căutăm vânzări de către proprietar, să verificăm Zillow sau să avem un agent să vă ajute. Nu știi niciodată ce vei găsi conducând în jur – cineva ar putea arunca un semn de vânzare în curte.”
Nu vă investiți emoțional
O altă regulă de aur a unei investiții imobiliare este să nu te atașezi niciodată prea mult. „Proprietățile de investiții nu sunt casa ta”, spune Belz. „Dacă te atașezi prea emoțional de o proprietate, s-ar putea să nu te uiți corect la numere. Cifrele trebuie să aibă sens – iar dacă nu, trebuie să fii dispus să pleci.”
Revenirea dvs. depinde și de climatul pieței, deși datorită lucrului de la distanță, multe piețe care au prosperat în sezonul de vârf sunt acum populare pe tot parcursul anului. South Florida, de obicei popular iarna, este acum o destinație pe tot parcursul anului pentru cei care doresc să evadeze din orașe, spun Belz și Nancy. Gore spune că timpul petrecut de oameni la închirierea orașelor de munte a crescut, de asemenea, de la an la an.
„Deși cererea este încă mare, ratele ipotecare în creștere și stocurile scăzute pot afecta capacitatea cumpărătorilor de a cumpăra la fel de repede ca în timpul pandemiei”, spune White. „În SUA, cererea de case secundare a dat semne de răcire în primăvara lui 2021, deoarece unele birouri au început să se redeschidă, iar regulile de creditare ipotecară pentru proprietățile de vacanță au fost inițial înăsprite. Cu toate acestea, chiar dacă numărul de tranzacții a scăzut pe unele piețe, aprecierea prețurilor a rămas puternică din cauza stocurilor scăzute.”
În ciuda dorinței de a atrage oamenii în casa ta imediat, fii atent: unele dintre cele mai mari lecții pe care le are Nancy Învățați de-a lungul anilor sunt să suporte depozite mari de securitate, depozite mari pentru animale de companie și, mai presus de toate, un fundal bun verificări. Verificarea minuțioasă a chiriașilor vă poate economisi bani și timp, chiar dacă pe hârtie arată ca cei mai înstăriți persoane.
„Animalele de companie pot arunca cu siguranță un loc de gunoi și a fost incredibil cu ce am avut de-a face”, spune ea. Cu toate acestea, construirea încrederii cu clienții ar putea ajuta la atenuarea unei părți din munca depusă de proprietari.
SFAT PRO
Întreținerea generală ar trebui să coste aproximativ 3% până la 5% din veniturile din chirie.
„Găsim chiriași care sunt de încredere și de încredere și le putem chiar oferi o reducere la chirie pentru ca ei să poată ajută la gestionarea ușoară a locuinței”, spune ea, adăugând că toți chiriașii ei sunt chiriași pe termen lung care stau timp de un an. in medie. „Desigur, primim apeluri mai disperate dacă se întâmplă ceva, dar mulți dintre ei sunt fericiți să-și îngrijească gazonul.”
Fotografie imobiliară Jonathan Davis
Nancy spune că întreținerea generală, care ar putea include o curățare amănunțită, controlul dăunătorilor și vopsea nouă, ar trebui să coste aproximativ 3% până la 5% din veniturile din chirie.
„Una dintre cele mai mari provocări de care ne asigurăm că proprietarii sunt conștienți este că în timp există uzură”, spune Kevin Graham, COO al Ospitalitate East West. „Vrem să ne asigurăm că sunt informați cu privire la momentul în care ar trebui probabil să li se revopsească reședința și să se înlocuiască covoarele și electrocasnicele majore. În acest fel, ei pot avea în vedere cel puțin o rezervă mentală, dacă nu o rezervă financiară, pentru a acoperi acele elemente.”
Îngrijirea corectă a oricărei proprietăți necesită menținerea pasului cu amenajarea teritoriului; asigurarea funcționării bune a sistemelor mecanice, electrice și sanitare; conservarea elementelor structurale, cum ar fi acoperișurile, trotuarele, căile de acces; managementul dăunătorilor; și menținerea unui mediu interior confortabil și curat.
Linia de jos
În timp ce investițiile imobiliare de închiriere pot fi benefice pe termen lung, rețineți că profitabilitatea lor este depinde de mai mulți factori externi, inclusiv cererea și oferta de pe piața imobiliară, care sunt întotdeauna fluctuant. Acestea fiind spuse, este important să poți renunța și la o proprietate, de îndată ce aceasta nu mai crește în valoare. Despre asta înseamnă investiția inteligentă.
Urmărește House Beautiful pe Instagram.
Acest conținut este creat și întreținut de o terță parte și importat pe această pagină pentru a ajuta utilizatorii să-și furnizeze adresele de e-mail. Este posibil să găsiți mai multe informații despre acest conținut și conținut similar pe piano.io.
