Legile privind divulgarea rezidențiale pentru proprietăți stigmatizate

Interviul complet cu Eric Goldman este prezentat în sezonul 2, episodul 2 al podcast-ului House Beautiful din casa bântuită, Casă întunecată. Ascultă episodul Aici.

În timp ce legile de divulgare de stat variază foarte mult de la stat la stat, există anumite lucruri pe care majoritatea oamenilor sunt de acord că ar trebui să fie o practică standard atunci când vânzarea unei case: trebuie să dezvăluiți dacă vopsea pe bază de plumb este prezentă pe orice proprietate construită înainte de 1978, de exemplu, și la un anumit nivel. a informațiilor despre istoricul reparațiilor este o dezvăluire comună în toate statele, la fel ca și daune fizice evidente care pot deveni riscant. Dar când se întâmplă ceva rău pe o proprietate care nu lasa o urma fizica?

În terminologia imobiliară, a proprietate stigmatizată este definită ca o proprietate al cărei caracter sau stare a fost alterată și astfel riscă să fie respinsă de chiriași și cumpărători care o consideră defectă din punct de vedere psihologic sau emoțional. Cele mai frecvente evenimente de stigmatizare sunt crima, crimele violente sau moartea. Deci indiferent dacă cineva sau nu

crede în fantome sau energie prinsă în orice sens literal, vibrațiile rele contează, iar o proprietate poate fi bântuită de o reputație proastă. Și astfel de proprietăți pot fi obligate din punct de vedere legal să dezvăluie acea reputație, în funcție de câțiva factori.

Faptul că au fost adoptate legi pentru a aborda problema proprietăților stigmatizate și modul în care acestea ar trebui tratate sugerează că publicul face pasă de reputația unei proprietăți. Așadar, am vorbit cu un specialist în drept și profesor Eric Goldman de la Universitatea Santa Clara pentru a despacheta conceptul puțin mai departe. Aflați mai multe despre domeniul proprietăților stigmatizate, precum și despre legile dezvăluirii mai jos.

Legile privind divulgarea rezidențiale

Legile privind divulgarea rezidențiale sunt un domeniu foarte complicat al legii – poate pentru că variază atât de mult de la stat la stat. În unele state, vânzătorul este obligat să dezvăluie informațiile, indiferent dacă cumpărătorul întreabă vreodată – și chiar dacă a existat o inspecție a proprietății. De exemplu, în Alaska, agentul de listare „trebuie să dezvăluie orice crime sau sinucideri cunoscute din ultimul an. În cazul în care agentul nu știe, ei nu sunt răspunzători." Între timp, în Maine, "un agent ar avea nevoie de permisiunea scrisă a vânzătorului pentru a dezvălui informații către un cumpărător în cazul în care acesta se interesează”, iar în Montana, legea de stat „interzice sinuciderile sau infracțiunile să fie dezvăluite de către un agent”, potrivit Spaulding Decon, un serviciu de decontaminare care oferă locul crimei, tezaurizare și curățarea laboratorului de metanfetamina. Într-adevăr, legile de divulgare a statului se contrazic adesea reciproc.

„Cred că este de fapt o reflectare a naturii torturate a opiniilor” care apar în cazurile de proprietate stigmatizate, gândește Goldman. „Judecătorii nu sunt întotdeauna de acord asupra a ceea ce trebuie dezvăluit. Iar legislatorii de stat au adoptat legi care spun că există momente în care trebuie să dezvăluiți sau când nu sunteți obligat să dezvăluiți și nici acele legi nu sunt armonizate. Așadar, realitatea este că acestea sunt întrebări simple, ce trebuie să spună un vânzător și când, și totuși răspunsurile diferă extrem de mult în funcție de jurisdicție și de tipul particular de fapt care ar putea fi necesar dezvăluite”.

Chiar și în cel mai strict stat al legii dezvăluirii, California, există parametri. După trei ani, moartea nu mai trebuie dezvăluită. „Trebuie să fie o întrerupere undeva, nu? Trebuie doar să existe o bază pentru a spune, știi, [în calitate de vânzător] nu sunt responsabil pentru faptul că casele există de 150 de ani și cu siguranță oameni au murit acolo", spune Goldman.

Latent vs. Defecte de brevet

Este important să înțelegeți diferența dintre brevetele și defecte ascunse atunci când despachetați legile privind divulgarea. „Defectele brevetului sunt lucrurile [fizice] care ar trebui să apară într-o inspecție standard a proprietății”, explică Goldman. Un inspector de proprietate vizitează casa și întocmește un raport care semnalează eventualele probleme cu proprietatea. Majoritatea cumpărătorilor optează pentru o inspecție a proprietății, dar pot alege să renunțe la inspecția proprietății și dacă încheie o vânzare, orice a fost dezvăluit anterior este acum responsabilitatea lor ca nou proprietarii.

Uneori, vânzătorul va efectua singur inspecția. „Aici, în California, unde avem o piață imobiliară destul de fierbinte, nu este neobișnuit ca un vânzător să facă inspecția proprietății și să ofere asta tuturor potențialii cumpărători înainte de a-și plasa ofertele ca o modalitate de a accelera procesul și de a elimina unele dintre eventualele neprevăzute pe care un cumpărător le-ar putea include într-o ofertă”, Goldman note.

Defectele ascunse, pe de altă parte, sunt lucruri pe care „un inspector imobiliar ar putea să nu le găsească în timpul diligenței lor obișnuite. Dar dacă vânzătorul știe despre defectele ascunse pe care instructorul de proprietate nu le poate găsi și pe care cumpărătorul nu le-ar vedea, i se poate cere să le dezvăluie în mod afirmativ”, adaugă Goldman.

De ce contează defectele latente? Problemele non-fizice pot afecta în continuare dorința unui cumpărător de a cumpăra o proprietate, simplu și simplu. În contextul unei crime, vânzătorul poate ști că cumpărătorul nu este la curent cu acest eveniment, dar că, dacă ar fi conștient, ar putea să-l considere o stare materială a locuinței.

Sunt unele stigmate mai bune decât altele?

O fantomă care bântuie proprietatea este o stigmatizare care ar putea afecta o proprietate, dar este mai dificil de dovedit decât un eveniment concret, cum ar fi o moarte sau o crimă la fața locului. Ca atare, este rar ca o proprietate să fie recunoscută ca stigmatizată din cauza activității paranormale percepute într-un context legal pentru că este mai dificil să obții dovezi de încredere și credibile care ar putea fi introduse în instanță, explică Goldman. Desigur, există și excepții”, ca în Stambovsky vs. Ackley caz, când judecătorul încerca să vină cu o soluție echitabilă bazată pe un set foarte specific de circumstanțe.

Interesant este că uneori inversul este adevărat în sensul că o proprietate stigmatizată ar putea merita de fapt Mai mult din cauza istoriei sale întunecate. Comercializarea unei case ca fiind bântuită „poate atrage o piață mică, dar potențial foarte profitabilă”, spune Goldman. Dar există, de asemenea, unele legi complicate de dezvăluire care fac și asta complicat. Dacă un broker a vrut să comercializeze casa ca fiind bântuită, va trebui, de asemenea, să poată documenta fenomenul sau să nu promită prea mult natura bântuită a casei. „Nu cred că majoritatea brokerilor vor fi încrezători în acest tip de dezvăluire, deoarece nu pot garanta că fantomele vor fi în continuare acolo. și nu pot verifica cu adevărat comportamentul din trecut.” În schimb, ar trebui să-l încadreze într-un mod care să fie mai speculativ sau să ofere o informație calificată. dezvăluire.

„Dacă casa a fost anunțată ca fiind bântuită și asta a devenit parte din afacere și atunci, de fapt, nu este bântuită, asta este doar o reclamă falsă sau fraudă sau o denaturare a valorii și a stării proprietății", a spus Goldman. spune. „Există o serie de doctrine legale care ar oferi un recurs pentru cumpărător în aceste circumstanțe. Acesta este unul dintre motivele pentru care nu este probabil ca brokerii să spună că o casă este bântuită pentru că nu vor să pună reputația lor profesională și finanțele din spatele unei declarații că nu cred neapărat că pot valida."

Sfaturi pentru vânzători și cumpărători

Legile dezvăluirii imobiliare sunt în mod clar foarte complicate și greu de navigat atât pentru cumpărători, cât și pentru vânzători, indiferent dacă proprietatea este „stigmatizată” sau nu. I-am cerut lui Goldman să împărtășească cele mai bune sfaturi ale sale tuturor părților implicate. Iată cele cinci sfaturi cheie ale lui:

• În primul rând, cel mai bine este să lucrați cu un agent imobiliar în care aveți încredere pentru a vă ajuta să navigați în lumea complicată a legilor dezvăluirii, mai ales dacă nu aveți experiență imobiliară.
• Era digitală a făcut mai ușor pentru cumpărător să acceseze informații, așa că folosește-o în avantajul tău și pe Google adresa oricărei proprietăți pe care intenționezi să o cumperi.
• În calitate de cumpărător, adresați întrebări despre lucrurile care vă pot depăși afacerea. Este imposibil pentru vânzători să prezică întregul univers al lucrurilor care contează pentru cumpărători, așa că, dacă sunteți cumpărător, trebuie să vă susțineți.
• În calitate de agent de listare sau vânzător, atunci când aveți îndoieli, dezvăluiți (în funcție de starea în care vă aflați!), dar faceți doar promisiuni pe care le puteți respecta.
• Documentați toate dezvăluirile. „Dacă nu este în scris, atunci devine mult mai puțin probabil să aibă consecințe, totul ar trebui documentat”, spune Goldman.

---

Ești curios să auzi mai multe povești aprofundate despre fantome despre proprietăți stigmatizate, precum și sfaturi de dezvăluire de la Eric Goldman? Asculta Casă întunecată.