Контрольный список для покупки дома для первого покупателя

Вы заигрывали с идеей владения домом. Возможно, Zillow стал одним из ваших самых посещаемых сайтов, или вы случайно зашли на какой-нибудь открытые дома IRL, прогоняют финансовые сценарии на ипотечном калькуляторе и находят удовольствие в просмотре плитки образцы. Но теперь вы задаетесь вопросом, как перейти от «однажды я хочу стать владельцем своего дома» к фактическому оформлению ипотечного кредита, покупке дома и установке плиток в метро.

Несомненно, покупка дома - это серьезное финансовое решение, вероятно, самое важное в вашей жизни. От понимания важной разницы между предварительной квалификацией и предварительным утверждением до понимания таких вещей, как непредвиденные обстоятельства оценки и условное депонирование, процесс может показаться сложным. Добавьте к этому эмоциональные американские горки, которые ищут дом вашей мечты и ждут, чтобы услышать ваше предложение.

Однако разделение процесса покупки жилья на этапы делает его гораздо более управляемым. Вот пошаговое руководство по покупке дома, подготовленное экспертами.

1. Приведите свои финансы в порядок

На этом раннем этапе позиционируйте себя как сильного, квалифицированного покупателя, откладывая на первоначальный взнос и получая кредит в отличной форме.

Финансовая картина каждого покупателя будет уникальной. Да, кредитный рейтинг 740 или выше вознаграждает вас лучшими процентными ставками и понижением оплата 20 процентов или более в дом избавит вас от оплаты частного ипотечного страхования, или PMI. (PMI обычно стоит от 0,5% до 1% от всей суммы кредита на ежегодной основе, хотя чаще всего выплачивается в виде ежемесячной премии. PMI предоставляется частными страховыми компаниями, но их устраивает ваш кредитор.) Но вздохните спокойно: вы все равно можете купить дом с гораздо более низким кредитным рейтингом и гораздо меньшим первоначальным взносом. В качестве одного примера - поскольку существует множество вариантов ссуды [ПРИМЕЧАНИЕ: ССЫЛКА НА ОДИН ИЗ ДРУГИХ ИСТОРИЙ О ПАКЕТАХ] - ваш кредитный рейтинг может составлять всего 500 Кредит FHA (ипотека, обеспеченная государством, застрахованная Федеральным жилищным управлением), если вы положите 10 процентов, или 580, если вы положите 3,5 процента, объясняет Игнасио Родригес с агентством Westside Estate в Малибу, Калифорния. Используя обычные ссуды, вы будете стремиться к как минимум 620 баллам.

Идея здесь? Не позволяйте совершенству быть врагом хорошему! Рост рынка может опередить вас, если вы годами ждете, чтобы накопить достаточно для 20-процентного первоначального взноса на свой сберегательный счет или для того, чтобы ваш кредитный рейтинг поднялся в исключительную категорию.

Экономия на предоплату

Независимо от того, составляет ли ваша цель первоначальный взнос 3,5 процента или 20 процентов, вы захотите как можно скорее начать экономить деньги. «В идеале это должен быть счет, приносящий проценты», - говорит Нью-Йоркский городской брокер. Линдси Бартон Барретт Дугласа Эллимана.

Подумайте о том, чтобы обсудить с финансовым консультантом свою стратегию выплаты ссуд под высокие проценты, одновременно откладывая средства на дом. В зависимости от рыночных условий, может иметь смысл купить дом раньше других долгов -кхмэти надоедливые студенческие ссуды! - выплачиваются, так что вы можете наращивать капитал и иметь актив, который со временем может расти в цене, - говорит Бартон Барретт.

Увеличение вашего кредита

Что касается кредита, у вас есть право, в соответствии с законом, к бесплатный кредитный отчет каждый год. Этот отчет на самом деле не скажет вам ваши оценки (которые могут варьироваться в зависимости от трех бюро), но он поможет вам точно определить все, что снижает вашу оценку. Каждый пятый человек имеет ошибки в их кредит отчет, согласно Федеральной торговой комиссии, поэтому вам нужно будет исправить все ошибки, прежде чем начинать покупать ипотечный кредит. Вы можете следить за своими фактическими кредитными рейтингами с помощью бесплатных онлайн-трекеров, таких как Credit Karma. Или многие банки и компании-эмитенты кредитных карт имеют бесплатные трекеры кредитного рейтинга, интегрированные в онлайн-аккаунт.

Сейчас также хорошее время, чтобы немного отдать должное. Последовательная своевременная оплата - лучшее, что вы можете сделать для повышения своего кредитного рейтинга. Вы можете быстро ускорить этот процесс, погасив остаток на кредитной карте, чтобы использование каждой карты не превышало 30. процентов - это означает, что если у вас есть лимит в 1000 долларов, держите свой баланс ниже 330 долларов, чтобы доказать кредиторам, что вы не чрезмерно расширяете сам.

---

2. Получите предварительное квалификационное письмо

Прежде чем вы начнете осматривать дома, вы захотите получить предквалификационное письмо, в котором говорится, что кредитор предварительно готов предоставить вам ссуду до определенного срока. Это сигнализирует агентам по недвижимости, что вы серьезно относитесь к покупке, а не просто ищете дома для развлечения. Письмо о предварительном квалификационном отборе также поможет вам определить свой бюджет и сузить, какие дома будут в вашем ценовом диапазоне, говорит агент по недвижимости Нью-Йорка. Ребекка Блэкер с Warburg Realty.

Следует иметь в виду: предварительная квалификация - это маленький шаг к ссуде. Вы самостоятельно сообщаете информацию о своем кредитном рейтинге и своем доходе, и, в свою очередь, кредитор даст вам представление о том, сколько вы можете себе позволить. Однако предварительное одобрение - это гораздо более тщательный процесс, который приблизит вас к заключительной таблице: именно тогда будет проверена информация о вашем доходе и ваших кредитных рейтингах. Подробнее об этом ниже.

---

3. Нанять агента по недвижимости

Думайте о своем агенте по недвижимости как о капитане вашей команды по покупке жилья. Из-за этого вам нужно нанять агента, который сможет дать надежные рекомендации ипотечным брокерам, юристам по недвижимости и специалистам по осмотру жилья, - говорит агент из города Нью-Йорка. Кемди Аносике Варбург Риэлти. «Самое главное, вам нужен агент по недвижимости, который выслушает вас и поймет ваши потребности», - говорит Аносике.

Можно взять интервью у нескольких, пока не найдете то, что вам больше всего подходит. Некоторые вопросы, которые стоит задать:

• Со сколькими другими клиентами вы сейчас работаете?
• Как долго вы работаете в этой области и насколько хорошо вы знаете окрестности?
• Какая у тебя ниша? (Некоторые агенты могут гордиться тем, что работают, например, с впервые покупателями жилья)
• Не могли бы вы поделиться некоторыми ссылками?

О, и знаете что? Скорее всего, вам не придется платить за своего агента по недвижимости. Как объясняет Джоан Паллоне, риэлтор из компании Pallone and Associates в Брумфилде, Колорадо. Есть некоторые редкие исключения, когда покупатель платит комиссию своему собственному агенту, например, когда дом продается владельцем.

---

4. Получите предварительное одобрение на ипотеку

Вы позиционируете себя как сильного покупателя, если получите предварительное одобрение на ипотеку. до вы начинаете охоту за домом и делаете предложения. «Часто« идеальные дома »продаются менее чем за несколько дней», - говорит Стиви Рэнджел, агент Compass в Лос-Анджелесе, Калифорния. Вы же не хотите, чтобы ваши предложения были одобрены другими покупателями. Многие продавцы не буду принимать предложения от потенциальных покупателей, у которых еще нет очереди на финансирование.

На этом этапе, который является более формальным и тщательным, чем предварительная квалификация, вы будете передавать своему кредитору множество документов, таких как квитанции, квитанции о выплатах, банковские выписки и налоговые декларации. Подготовьте документы и подготовьте их к работе.

---

5. Пусть начнется охота за домом

На этом этапе вы продумали бюджет и сообщили своему агенту по недвижимости, что важно вы в поиске дома - будь то большой задний двор для вашей собаки, короткая поездка на работу или прогулка шкаф.

Когда вы путешествуете по домам или собираетесь на день открытых дверей, возьмите с собой блокнот, чтобы отмечать плюсы и минусы каждого объекта размещения. Это сложно, но не отвлекайтесь на недоработки, которые легко исправить, например, синяя спальня Cookie Monster или скучные фонарики строительного уровня. Обращайте внимание на вещи, которые будет сложнее решить, например, на давление воды и количество естественного света.

Это может быть любовь в первый домашний тур, или вам может потребоваться увидеть несколько десятков домов, прежде чем вы найдете подходящий. Средний покупатель обычно просматривает 10 домов в течение 10 недель. отчет от Национальной ассоциации риэлторов.

---

6. Сделай предложение

Вы получили предварительное одобрение на получение ипотеки, и ваш агент по недвижимости нашел недвижимость, которая вам нравится. Пришло время сделать предложение!

У вашего агента по недвижимости будут «справки», которые покажут, за что продаются другие дома в этом районе, и помогут проинформировать вас о вашем предложении. Часто те, кто покупает жилье впервые, будут излишне беспокоиться о том, что заплатят слишком много за дом, говорит. Анжела Карраско, агент по недвижимости из Лос-Фелиза, Калифорния. И распространенная ошибка, которую совершают покупатели-новички, - слишком низкая цена, предостережения. DАниэле Курцвейл, лицензированный продавец недвижимости из группы Friedman в Compass в Нью-Йорке. Даже если вы слышали, что ваш рынок благосклонен к покупателям, вы, вероятно, все равно не захотите уступать цене ниже листинга. «Проблема с этой тактикой в ​​том, что продавец не увидит вас серьезно», - говорит Курцвейл.

Но существуют некоторые меры предосторожности, чтобы гарантировать, что вы не переплачиваете, объясняет Карраско, при условии, что вы не отказываетесь от непредвиденных обстоятельств. «Реальность такова, что сделка не будет закрыта, то есть кредитор не одобрит кредит, если дом не оценивает, - говорит Карраско. (Подробнее о непредвиденных обстоятельствах и оценках в ближайшее время!)

Если вы действительно по уши влюбились в дом и находитесь на конкурентном рынке, вы можете подсластить свое предложение письмом покупателя, Это поможет вам выразить личную заинтересованность в доме, - говорит Беатрис де Йонг, риэлтор из Лос-Анджелеса и потребительские тенденции. эксперт в Открытая дверь. «Лучшие письма с предложениями фокусируются на аспектах дома, которые вы любите, и хвалят продавцов за их о вкусах или о том, как они ухаживают за домом, и покажите им, что вы стремитесь к плавному закрытию », она говорит.

Когда вы делаете предложение, продавец обычно требует «задаток» для заключения контракта. «Задаток - это знак добросовестности со стороны покупателя, что она серьезно относится к дому и готова внести свой вклад в игру», - говорит риэлтор из Солт-Лейк-Сити. Джен Хорнер с RE / Max Masters. Требуемая сумма задатка может варьироваться в зависимости от контракта, предпочтений продавца, а также в зависимости от города или штата, поясняет Хорнер. По ее словам, как правило, размер залога составляет от 1 до 5 процентов от покупной цены дома. Покупатель может получить назад свои задатки, если продажа не состоится по причине, указанной в условных обязательствах контракта. Некоторые общие условные обязательства по контракту, которые защищают покупателей, позволяя им отказаться от покупки, относятся к осмотру жилья, провалившемуся финансированию и слишком заниженной оценке жилья.

Как только вы сделаете предложение, продавец примет его, сделает встречное предложение или сразу отклонит его.

---

7. Пройти осмотр

Как только продавец примет ваше предложение, пора осмотреть дом. Почти все предложения включают «непредвиденный случай проверки дома», который позволяет покупателю отказаться от сделки, если в результатах проверки есть серьезные проблемы.

Инспектор будет искать всевозможные проблемы, которые потенциально могут иметь дом, от фундамента до крыши, включая такие вещи, как неисправная проводка или признаки роста плесени.

Стандартный осмотр дома, согласно Американское общество домашних инспекторов, включает всесторонний обзор следующего:

• Отопительная система
• Центральная система кондиционирования
• Внутренняя сантехника
• Электрические системы
• Крыша и чердак
• Стены, потолки и полы
• Окна и двери
• Фонд
• Подвал

Домашние инспекторы ищут проблемы, которые могут представлять угрозу безопасности, но их не волнуют косметические проблемы. Они сообщат о чем-то вроде трещины в поселке, но не заметят неаккуратной покраски.

Покупатели большую часть времени платят за осмотр дома, - объясняет. Риэлтор Келли Мэллой, с недвижимостью Windermere в Сиэтле. Она рекомендует добавить прицел для канализации, который проверяет внешнюю сантехнику. Вместе это стоит от 700 до 800 долларов, но может варьироваться в зависимости от вашего рынка или размера дома.

В зависимости от вашего контракта вы - покупатель - можете попросить продавца произвести ремонт на основе проверки или предоставить вам кредит, чтобы вы могли завершить ремонт. Прежде чем вы дойдете до заключительного стола, передадите свои деньги и подпишете бумаги, у вас будет возможность сделать последний обход, чтобы убедиться, что все, что должно было быть исправлено, было решено. Если возможно, запланируйте это после того, как продавцы уедут - на случай, если грузчики нанесут какой-либо ущерб.

Однако иногда сделка срывается - может быть, во время проверки дома выскочило слишком много красных флажков и продавец готов или может выполнить эту работу, объясняет Маллой. Она советует, хотя это может немного ужалить, но доверяйте процессу. Ваш дом там!

---

8. Получите оценку

Далее следует оценка, которая требуется, если вы берете ипотеку, но от нее можно отказаться при полностью наличной сделке. Во время этого лицензированный оценщик приезжает в дом и тщательно осматривает дом, чтобы определить, сколько он стоит. Ваш оценщик изучает, за что недавно были проданы похожие дома в этом районе, а также какие-либо ремонт или модернизация, которые могли бы повысить ценность дома, и принимая во внимание состояние имущество. По сути, оценщик пытается убедиться, что цена контракта справедлива не только для покупателя и продавца, но и для кредитора. Если оценка окажется ниже контрактной цены, кредитор не одобрит ссуду.

Даже в ситуации с несколькими предложениями владелец должен помнить об оценке, объясняет Бренди Грелль, Сотрудник RE / MAX Профессионалы в Стиллуотере, Миннесота. Если вы предлагаете 230 000 долларов, а стоимость дома составляет 210 000 долларов, эти дополнительные 20 000 долларов необходимо подкрепить. «Банк ссудит только ту стоимость, которая, по его мнению, стоит дома», - говорит Грелль.

На этом этапе может разворачиваться несколько сценариев. Лучший сценарий для покупателей? Продавец проводит повторные переговоры, чтобы цена продажи соответствовала оценке. Другой вариант - внести больше денег в первоначальный взнос, чтобы компенсировать разрыв между оценкой дома и тем, за что вы его покупаете. Кроме того, непредвиденные обстоятельства, связанные с оценкой жилья в вашем контракте, позволяют вам отказаться от сделки, если оценка окажется низкой, и вы вернете свои задатки.

---

9. Пройдите к заключительному столу

Положите шампанское на лед: вы на финише. Однако это могло занять немного больше времени, чем вы ожидали. В среднем, на закрытие жилищного кредита уходит 45 дней. компания по предоставлению кредитного программного обеспечения, Элли Мэй, а о каждое третье закрытие откладывается. Неудачи, которые могут отодвинуть дату закрытия или потребовать от вас переноса, могут включать проблемы, связанные с проверкой или оценкой, или колебания кредита, которые изменяют условия вашего кредита. Вы можете избежать этого, не делая ничего, что могло бы повлиять на вашу кредитоспособность или отношение долга к доходу, например, максимально использовать кредитную карту или взять автокредит.

Как минимум за три рабочих дня до закрытия вы получите свойЗаключительное раскрытие, »Пятистраничный документ, содержащий условия вашей ссуды и список комиссий, связанных с закрытием.

Затраты на закрытие обычно составляют от 2 до 5 процентов от суммы кредита, поэтому, если вы покупаете дом за 250 000 долларов, ожидайте, что затраты на закрытие составят от 5 000 до 12 500 долларов. Вы можете заплатить это из своего кармана или можете использовать его в качестве кредита, но имейте в виду, что если вы сделаете последнее, вы будете платить проценты по нему. Несколько из общие затраты на закрытие включают сборы за оценку, выдачу ссуды, поиск титула, а также предоплаченные расходы, такие как налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и проценты до наступления срока выплаты первого платежа.

При закрытии вы подпишете все необходимые документы для ипотеки, передадите кассовый чек на ваш первоначальный взнос и другие сборы и получите ключи от вашего нового жилья. В некоторых штатах требуется, чтобы адвокат участвовал в сделках с недвижимостью или присутствовал при закрытии сделки. Покупатели часто предпочитают работать с поверенным в качестве дополнительной защиты, если продажа сопряжена с осложнениями, такими как покупка дома в зоне затопления или покупка дома, лишенного права выкупа.

В зависимости от условий вашего кредита вам также может потребоваться создать счет условного депонирования. По сути, это удерживает ваши деньги до тех пор, пока не наступит срок их погашения, и в контексте ипотеки их можно использовать для платить за такие вещи, как налоги на недвижимость, страхование домовладельцев и сборы ТСЖ, - объясняет Нора Апсель, соучредитель компании Морти. По словам Апселя, банк взимает с вас авансовый платеж на условное депонирование, а затем вы вносите на счет ежемесячный платеж в течение всего срока действия кредита. Это упрощает платежи, но также помогает защитить кредитора, чтобы ваш дом не был лишен права выкупа из-за неуплаченных налогов на недвижимость, как этот парень, который потерял свой дом. за неуплату $ 8,41!

После того, как вы закрылись, пора налить шампанское и расстелить приветственный коврик в стиле «домой, милый дом». Вы домовладелец!

Этот контент создается и поддерживается третьей стороной и импортируется на эту страницу, чтобы помочь пользователям указать свои адреса электронной почты. Вы можете найти больше информации об этом и подобном контенте на сайте piano.io.