Законы о раскрытии информации о жилой недвижимости для стигматизированной собственности

Полное интервью с Эриком Голдманом представлено во втором эпизоде ​​второго сезона подкаста House Beautiful о доме с привидениями. Темная лошадь. Прослушать эпизод здесь.

Хотя законы штата о раскрытии информации сильно различаются в зависимости от штата, есть определенные вещи, которые, по мнению большинства людей, должны быть стандартной практикой, когда продажа дома: вы должны указать, присутствует ли краска на основе свинца на каком-либо объекте, построенном, например, до 1978 года, и информации об истории ремонта является обычным раскрытием в разных штатах, как и очевидные физические повреждения, которые потенциально могут стать опасный. Но как быть, когда что-то плохое случается с недвижимостью, которая не оставить физический след?

В терминологии недвижимости стигматизированная собственность определяется как имущество, характер или состояние которого были изменены и, таким образом, рискует быть отвергнутым арендаторами и покупателями, которые сочтут его психологически или эмоционально неполноценным. Наиболее распространенными стигматизирующими событиями являются убийство, насильственное преступление или смерть. Так кто-то или нет

верит в призраков или заблокированная энергия в любом буквальном смысле, плохие вибрации имеют значение, и собственность может быть преследуема плохой репутацией. И такие свойства могут быть юридически обязаны раскрывать эту репутацию, в зависимости от нескольких факторов.

Тот факт, что законы были приняты для решения проблемы стигматизированной собственности и того, как с ней следует обращаться, предполагает, что общественность делает заботиться о репутации объекта. Итак, мы поговорили с ученым-юристом и профессором Эриком Голдманом из Университета Санта-Клары, чтобы немного раскрыть эту концепцию. Узнайте больше о стигматизированной собственности, а также о законах о раскрытии информации ниже.

Законы о раскрытии информации о жилом помещении

Законы о раскрытии информации о местожительстве — очень сложная область права, возможно, потому, что они сильно различаются от штата к штату. В некоторых штатах продавец обязан раскрыть информацию, независимо от того, спросит ли об этом покупатель, и даже если была проведена проверка имущества. Например, на Аляске агент по листингу «должен раскрыть информацию обо всех известных убийствах или самоубийствах за последний год. В случае, если агент не знает, он не несет ответственности». В то же время в штате Мэн «агенту потребуется письменное разрешение продавца, чтобы раскрыть информацию покупателю, если он спросит», а в штате Монтана закон штата «запрещает раскрывать информацию о самоубийствах или уголовных преступлениях агентом», согласно Сполдинг Декон, служба обеззараживания, предлагающая место преступления, накопление и очистку мет-лаборатории. Действительно, законы штатов о раскрытии информации часто противоречат друг другу.

«Я думаю, что на самом деле это отражение замученного характера мнений», которые возникают в стигматизированных делах о собственности, размышляет Голдман. «Судьи не всегда согласны с тем, что нужно раскрывать. И законодательные собрания штатов приняли законы, в которых говорится, что в некоторых случаях вы должны раскрывать информацию, а в некоторых случаях вы не обязаны ее раскрывать, и эти законы также не согласованы. Так что реальность такова, что это простые вопросы, что должен продавец или сказать, и когда, и все же ответы сильно различаются в зависимости от юрисдикции и конкретного типа факта, который может потребоваться раскрыто».

Даже в штате с самым строгим законом о раскрытии информации, в Калифорнии, есть параметры. По прошествии трех лет о смерти не нужно сообщать. «Где-то должна быть какая-то отсечка, верно? Должны быть основания, чтобы сказать, знаете ли, [как продавец] я не несу ответственности за то, что дома существуют уже 150 лет и в них наверняка умирали люди», — говорит Голдман.

Скрытый против. Патентные дефекты

Важно понимать разницу между патентными и скрытыми дефектами при распаковке законов о раскрытии информации. «Патентные дефекты — это [физические] вещи, которые должны обнаруживаться при стандартной проверке собственности», — объясняет Голдман. Инспектор имущества посещает дом и составляет отчет, в котором указываются любые потенциальные проблемы с имуществом. Большинство покупателей выбирают осмотр имущества, но они могут отказаться от осмотра имущества, и если они закроют продажу, все, что было раскрыто ранее, теперь является их ответственностью как нового владельцы.

Иногда продавец сам проводит проверку. «Здесь, в Калифорнии, где у нас довольно оживленный рынок недвижимости, продавец нередко проводит осмотр недвижимости и предоставляет его всем потенциальным покупателям до того, как они сделают свои ставки, чтобы ускорить процесс и исключить некоторые потенциальные непредвиденные обстоятельства, которые покупатель может включить в предложение», — заявили в Goldman. заметки.

Скрытые дефекты, с другой стороны, — это вещи, которые «инспектор собственности может не обнаружить в ходе обычного осмотра. Но если продавец знает о скрытых дефектах, которые не могут найти консультанты по недвижимости и которые не увидит покупатель, от него могут потребовать утвердительно их раскрыть», — добавляет Голдман.

Почему скрытые дефекты имеют значение? Нефизические проблемы могут по-прежнему влиять на готовность покупателя купить недвижимость, просто и ясно. В контексте убийства продавец может знать, что покупатель не знает об этом событии, но если бы он знал, он мог бы считать это материальным состоянием дома.

Являются ли некоторые стигмы лучше других?

Призрак, преследующий имущество, — это клеймо, которое может повлиять на имущество, но доказать его труднее, чем фактическое событие, такое как смерть или убийство на месте. Таким образом, свойство редко признается стигматизированным из-за предполагаемой паранормальной активности в юридическом контексте. потому что труднее получить надежные и заслуживающие доверия доказательства, которые можно было бы представить в суде, объясняет Голдман. Конечно, есть исключения», как в деле «Стамбовский vs. Экли случае, когда судья пытался найти справедливое решение, основанное на очень конкретном стечении обстоятельств.

Интересно, что иногда верно обратное: стигматизированная собственность может на самом деле стоить более из-за его темной истории. Маркетинг дома как дома с привидениями «может привлечь небольшой, но потенциально очень прибыльный рынок», — говорит Голдман. Но есть также некоторые хитрые законы о раскрытии информации, которые также усложняют эту задачу. Если брокер действительно хотел продать дом как дом с привидениями, он также должен быть в состоянии задокументировать явление или не обещать слишком много привидений в доме. «Я не думаю, что большинство брокеров будут уверены в раскрытии информации такого типа, поскольку они не могут гарантировать, что призраки все еще будут там. и они не могут на самом деле проверить прошлое поведение». раскрытие.

«Если дом рекламировался как дом с привидениями, и это стало частью сделки, а на самом деле в нем нет привидений, это просто ложная реклама, мошенничество или искажение информации о стоимости и состоянии имущества», — заявил Голдман. говорит. «Существует ряд правовых доктрин, которые могут предоставить покупателю средства правовой защиты в таких обстоятельствах. Это одна из причин, по которой брокеры вряд ли скажут, что в доме обитают привидения, потому что они не хотят вкладывать их профессиональная репутация и финансы за заявлением о том, что они не обязательно верят, что могут подтвердить".

Советы продавцам и покупателям

Законы о раскрытии информации о недвижимости явно очень сложны, и в них трудно ориентироваться как покупателям, так и продавцам, независимо от того, является ли собственность «стигматизированной» или нет. Мы попросили Goldman поделиться своим лучшим советом для всех вовлеченных сторон. Вот его пять ключевых советов:

• Прежде всего, лучше всего работать с агентом по недвижимости, которому вы доверяете, чтобы помочь вам ориентироваться в сложном мире законов о раскрытии информации, особенно если у вас нет опыта работы с недвижимостью.
• В эпоху цифровых технологий покупателю стало проще получать доступ к информации, поэтому используйте это в своих интересах и погуглите адрес любой недвижимости, которую вы рассматриваете для покупки.
• Как покупатель, задавайте вопросы о вещах, которые нарушают вашу сделку. Продавцы не могут предсказать всю вселенную вещей, которые важны для покупателей, поэтому, если вы покупатель, вам нужно защищать себя.
• Как листинговый агент или продавец, если вы сомневаетесь, раскрывайте (в зависимости от того, в каком состоянии вы находитесь!), но только давайте обещания, которые вы можете выполнить.
• Документируйте все раскрытия. «Если это не в письменной форме, то вероятность того, что это будет иметь последствия, снижается, все должно быть задокументировано», — говорит Голдман.

---

Хотите услышать более подробные истории о привидениях о стигматизированной собственности, а также советы Эрика Голдмана о раскрытии информации? Слушать Темная лошадь.