Кондо против. Кооператив: в чем разница между квартирой и кооперативом?
Планируете купить квартиру? Прежде чем приступить к поиску идеального юнита, важно знать различные виды доступных свойств. Возможно, наиболее распространенными являются «кооперативы» и «квартиры» — слова, которые часто используются взаимозаменяемо, но на самом деле они далеки от синонимов.
Так в чем именно разница между ними? «Кондоминиум, более известный как квартира, это единица, которая является частью более крупного комплекса, состоящего из отдельных единиц», — говорит сержант брокер Ариэль Махгерефте, который продолжает объяснять, что, несмотря на то, что все квартиры находятся в индивидуальной собственности, все остальные обязанности по управлению ложатся на совет по управлению квартирой.
С другой стороны, кооператив или кооперативное жилье дает «всем людям, владеющим долями в собственности, доступ к этому сообществу», — продолжает он. «Это основное место жительства, но вместо домовладельцев, владеющих правами на недвижимость, каждый человек, являющийся частью сообщества, является пайщиком кооператива. Это очень похоже на владение акциями компании».
Не уверены, какой из них подходит именно вам? Читайте дальше, чтобы определить, какой тип недвижимости лучше соответствует вашим потребностям.
Кооперативы в целом более доступны, чем квартиры
Согласно Национальная ассоциация жилищных операторов, кооперативы часто стоят дешевле, чем средняя квартира, плюс вы обычно получаете больше квадратных метров за доллар.
Покупатели квартир владеют недвижимостью, а инвесторы в кооперативы — нет.
«Когда вы покупаете кондоминиум, ваша квартира, а также часть помещений общего пользования принадлежат вам», — говорит Махгерефте. «Но когда вы покупаете кооператив, — поясняет он, — вы на самом деле не покупаете свою квартиру — вместо этого вы покупаете акции корпорации, которая является вашим зданием».
Кооперативы обычно требуют более высокий первоначальный взнос
«Одним из преимуществ покупки квартиры является то, что вам не нужно столько наличных денег при поиске квартиры», — отмечает Махгерефте. «Вы платите ежемесячную плату, которая остается неизменной в течение всего срока вашего пребывания». С другой стороны, «я видел кооперативы, которые начинают со скидкой 15%, и другие, которые хотят скидку 50%», — говорит ассоциированный брокер Sotheby’s International Realty. Селеста Панди, который утверждает, что первоначальный взнос за квартиру действительно зависит от кредитора, хотя «большинство кооперативных сообществ требуют минимальный 20% первоначальный взнос», утверждает Махгерефте.
Квартиру проще купить
После того, как вы сделаете предложение о кооперативе, вам нужно будет пройти собеседование (если только это не спонсорское подразделение, т. е. на рынке впервые). «Кондоминиумы не требуют собеседования, — говорит Панди. Покупатели кооператива также должны пройти более строгую проверку финансового фона. «Кооперативы более внимательно изучают соотношение вашего долга к доходу и ликвидность после закрытия», — рассказывает она. Из-за этого время, необходимое для покупки кооператива, обычно намного больше. Кроме того, более жесткий процесс проверки затрудняет участие иностранцев в кооперативах.
Кооперативы сложнее сдать в аренду или продать
«Существует более строгая политика субаренды и более ограничительная политика совета директоров в отношении того, кто может покупать», — признает Махгерефте, поэтому, если вы ищете купить и сразу въехать в квартиру (или со временем иметь возможность ее быстро перепродать), кооператив не подойдет для ты.
Кондоминиумы имеют более высокие затраты на закрытие
«Сделки по кондоминиумам и одно-/многоквартирным домам в основном определяются государством. налоги, которые применяются к местонахождению собственности», — говорит Дональд Шарп, старший кредитный специалист в Movement. Ипотека. «Например, в штате Нью-Йорк налог на ипотеку составляет 2%. Фактическая сумма ипотечного кредита также может в некоторой степени повлиять на это — например, если кредит превышает 2 миллиона долларов, а не 1 миллион долларов». Прочие расходы, связанные с квартирами включает титульное страхование (вторая по величине плата), которая обычно составляет около 2% от суммы ипотеки, плюс фиксированный гонорар кредитора и услуги адвоката. платеж. Один важный момент: «Подавляющее большинство расходов на закрытие не взимаются фактическим кредитором», — отмечает Шарп.
С другой стороны, покупатели кооперативов освобождаются от большинства расходов на закрытие, но по-прежнему облагаются фиксированными сборами. «Эти сборы, независимо от цены или суммы кредита, составят чуть менее 5000 долларов за каждый транзакции», — говорит Шарп, добавляя, что остальные сборы представляют собой различные сборы за регистрацию, не взимаемые кредитор. Тем не менее, кооперативы имеют невероятно низкие затраты на закрытие по сравнению с другими типами собственности.
Нижняя линия?
«При оценке того, какой тип собственности имеет для них наибольшее значение, покупатели должны рассматривать квартиры, когда у них нет избыточного капитала, поскольку нет требований к ликвидности после закрытия или максимальному соотношению долга к доходу», — советует Махгерефте. «Кооперативы следует рассматривать, когда покупатели хотят больше места за меньшие деньги».
Следите за House Beautiful на Инстаграм.
