Zákony o zverejňovaní informácií o nehnuteľnostiach pre stigmatizované nehnuteľnosti

Celý rozhovor s Ericom Goldmanom je uvedený v sezóne 2, epizóde 2 podcastu House Beautiful's Haunting House, Tmavý dom. Vypočujte si epizódu tu.

Aj keď sa zákony o zverejňovaní informácií medzi jednotlivými štátmi značne líšia, existujú určité veci, na ktorých väčšina ľudí súhlasí, že by mali byť štandardnou praxou predaj domu: Musíte zverejniť, či sa na akejkoľvek nehnuteľnosti postavenej pred rokom 1978 a na niektorých úrovniach nachádza farba na báze olova Informácie o histórii opráv sú bežné v jednotlivých štátoch, rovnako ako zjavné fyzické poškodenie, ktoré môže potenciálne nastať nebezpečný. Ale čo keď sa stane niečo zlé na majetku, ktorý nie zanechať fyzickú stopu?

V realitnej terminológii, a stigmatizovaný majetok je definovaná ako nehnuteľnosť, ktorej charakter alebo stav bol pozmenený, a preto je vystavená riziku odmietnutia nájomcami a kupujúcimi, ktorí ju považujú za psychicky alebo emocionálne chybnú. Najčastejšími stigmatizujúcimi udalosťami sú vražda, násilný trestný čin alebo smrť. Či už teda niekto alebo nie

verí na duchov alebo uväznená energia v akomkoľvek doslovnom zmysle, na zlých vibráciách záleží a nehnuteľnosť môže prenasledovať zlá povesť. A takéto nehnuteľnosti môžu byť zo zákona povinné zverejniť túto povesť v závislosti od niekoľkých faktorov.

Skutočnosť, že boli prijaté zákony na riešenie problému stigmatizovaných nehnuteľností a ako by sa s nimi malo zaobchádzať, naznačuje, že verejnosť robí starať sa o povesť nehnuteľnosti. Hovorili sme teda s odborníkom na právo a profesorom Ericom Goldmanom z Univerzity Santa Clara, aby sme tento koncept rozbalili o niečo ďalej. Ďalšie informácie o oblasti stigmatizovaných nehnuteľností, ako aj zákonoch o zverejňovaní informácií nájdete nižšie.

Zákony o zverejňovaní informácií o bývaní

Zákony o zverejňovaní informácií o bývaní sú veľmi komplikovanou oblasťou práva – možno preto, že sa medzi jednotlivými štátmi tak výrazne líšia. V niektorých štátoch je predajca povinný zverejniť informácie bez ohľadu na to, či sa o to kupujúci niekedy pýta – a dokonca aj vtedy, ak bola vykonaná inšpekcia nehnuteľnosti. Napríklad na Aljaške musí agent kótovania „zverejniť všetky známe vraždy alebo samovraždy za posledný rok. V prípade, že si zástupca nie je vedomý, nenesie žiadnu zodpovednosť.“ V Maine medzitým „by agent potreboval písomné povolenie od predajcu, aby mohol zverejniť informácie kupujúcemu, ak by sa spýtali, a v Montane štátne právo „zakazuje, aby agenti odhalili samovraždy alebo zločiny,“ tvrdí Spaulding Decon, dekontaminačná služba ponúkajúca miesto činu, hromadenie a čistenie pervitínových laboratórií. V skutočnosti si štátne zákony o zverejňovaní často navzájom odporujú.

„Myslím si, že je to v skutočnosti odrazom mučenej povahy názorov“, ktoré sa objavujú v stigmatizovaných majetkových prípadoch, uvažuje Goldman. „Sudcovia sa nie vždy zhodnú na tom, čo treba zverejniť. A štátne zákonodarné orgány prijali zákony, v ktorých sa hovorí, že existujú situácie, ktoré musíte zverejniť, alebo sú chvíle, keď nie ste povinní zverejniť, a tieto zákony tiež nie sú harmonizované. Takže realita je taká, že toto sú jednoduché otázky, čo musí predajca alebo povedať, a kedy, a predsa odpovede sa v jednotlivých jurisdikciách a v rámci konkrétneho typu skutočnosti, ktorá môže byť potrebná, výrazne líšia zverejnené."

Dokonca aj v štáte s najprísnejšími zákonmi o zverejňovaní informácií, v Kalifornii, existujú parametre. Po troch rokoch už úmrtie nemusí byť zverejnené. „Niekde musí byť nejaké prerušenie, však? Musí existovať základ na to, aby som povedal, viete, [ako predajca] nie som zodpovedný za to, že domy sú tu už 150 rokov a ľudia v nich určite zomierajú,“ hovorí Goldman.

Latentné vs. Patentové vady

Pri rozbaľovaní zákonov o sprístupnení informácií je dôležité pochopiť rozdiel medzi patentom a skrytými chybami. "Patentové chyby sú [fyzické] veci, ktoré by sa mali prejaviť pri štandardnej inšpekcii majetku," vysvetľuje Goldman. Dom navštívi inšpektor nehnuteľnosti a napíše správu, ktorá upozorní na prípadné problémy s nehnuteľnosťou. Väčšina kupujúcich sa rozhodne pre obhliadku nehnuteľnosti, no môžu sa rozhodnúť od obhliadky nehnuteľnosti upustiť, a ak uzavrú predaj, čokoľvek, čo bolo predtým zverejnené, je teraz ich zodpovednosťou ako nového vlastníkov.

Niekedy predávajúci skutočne vykoná kontrolu sám. „Tu v Kalifornii, kde máme dosť horúci trh s nehnuteľnosťami, v skutočnosti nie je nezvyčajné, že predávajúci vykoná inšpekciu nehnuteľnosti a poskytne ju všetkým potenciálnych kupcov predtým, ako zadajú svoje ponuky, ako spôsob, ako urýchliť proces a odstrániť niektoré potenciálne nepredvídané udalosti, ktoré by kupujúci mohol zahrnúť do ponuky,“ Goldman poznámky.

Na druhej strane skryté vady sú veci, ktoré „inšpektor nehnuteľnosti pri svojej bežnej starostlivosti nemusí nájsť. Ale ak predávajúci vie o skrytých chybách, ktoré inštruktor nehnuteľností nemôže nájsť a ktoré by kupujúci nevidel, môže byť požiadaný, aby ich zverejnil,“ dodáva Goldman.

Prečo sú latentné chyby dôležité? Nefyzické problémy môžu stále ovplyvniť ochotu kupujúceho kúpiť nehnuteľnosť, jednoducho a jednoducho. V súvislosti s vraždou môže predávajúci vedieť, že kupujúci o tejto udalosti nevie, ale ak si bol vedomý, môže to považovať za materiálny stav domu.

Sú niektoré stigmy lepšie ako iné?

Duch, ktorý prenasleduje nehnuteľnosť, je stigma, ktorá môže mať vplyv na nehnuteľnosť, ale je ťažšie ju dokázať ako skutočná udalosť, ako je smrť alebo vražda na mieste. Preto je zriedkavé, aby bola nehnuteľnosť uznaná ako stigmatizovaná v dôsledku vnímanej paranormálnej aktivity v právnom kontexte pretože je ťažšie získať spoľahlivé a dôveryhodné dôkazy, ktoré by mohli byť predložené na súde, vysvetľuje Goldman. Samozrejme, existujú výnimky,“ ako v zápase Stambovský vs. Ackley prípad, keď sa sudca snažil prísť so spravodlivým riešením na základe veľmi špecifických okolností.

Je zaujímavé, že niekedy je opak pravdou v tom, že stigmatizovaná nehnuteľnosť môže skutočne stáť za to viac kvôli svojej temnej histórii. Marketing domu ako strašidelného „môže prilákať malý, ale potenciálne veľmi lukratívny trh,“ hovorí Goldman. Existujú však aj niektoré zložité zákony o zverejňovaní, ktoré to komplikujú. Ak maklér chcel uviesť dom na trh ako strašidelný, bude musieť byť tiež schopný zdokumentovať tento jav alebo príliš nesľubovať strašidelnú povahu domu. „Nemyslím si, že väčšina maklérov si bude istá takýmto zverejnením, pretože nemôžu zaručiť, že duchovia tam stále budú. a nemôžu skutočne overiť minulé správanie." Namiesto toho by to museli sformulovať spôsobom, ktorý je špekulatívnejší alebo poskytnúť kvalifikovanú zverejnenie.

„Ak bol dom inzerovaný ako strašidelný a stalo sa to súčasťou dohody, a potom v skutočnosti nestraší, jednoducho falošná reklama alebo podvod alebo skresľovanie hodnoty a stavu nehnuteľnosti,“ Goldman hovorí. „Existuje séria právnych doktrín, ktoré by za týchto okolností poskytli kupujúcemu nápravu. To je jeden z dôvodov, prečo makléri pravdepodobne nepovedia, že v dome straší, pretože ho nechcú dať ich profesionálna povesť a financie za vyhlásením, o ktorom nemusia nevyhnutne veriť, že môžu potvrdiť."

Tipy pre predajcov a kupujúcich

Zákony o zverejňovaní nehnuteľností sú zjavne veľmi komplikované a ťažko sa v nich orientujú tak kupujúci, ako aj predávajúci, či už je nehnuteľnosť „stigmatizovaná“ alebo nie. Požiadali sme Goldmana, aby sa podelil o svoje najlepšie rady pre všetky zúčastnené strany. Tu je jeho päť kľúčových rád:

• V prvom rade je najlepšie spolupracovať s realitným maklérom, ktorému dôverujete, ktorý vám pomôže orientovať sa v komplikovanom svete zákonov o zverejňovaní informácií, najmä ak nemáte s nehnuteľnosťami žiadne skúsenosti.
• Digitálny vek uľahčil kupujúcemu prístup k informáciám, takže to využite vo svoj prospech a vygooglite si adresu akejkoľvek nehnuteľnosti, ktorú zvažujete kúpiť.
• Ako kupujúci sa pýtajte na veci, ktoré sú pre vás výhodné. Pre predajcov je nemožné predpovedať celý vesmír vecí, ktoré sú pre kupujúcich dôležité, takže ak ste kupujúci, musíte sa za seba obhajovať.
• Ako kótovací agent alebo predajca, keď máte pochybnosti, zverejnite (v závislosti od toho, v akom stave sa nachádzate!), ale dávajte len sľuby, ktoré dokážete splniť.
• Zdokumentujte všetky zverejnenia. "Ak to nie je písomné, potom je oveľa menej pravdepodobné, že to bude mať dôsledky, všetko by sa malo zdokumentovať," hovorí Goldman.

---

Chcete si vypočuť hlbšie strašidelné príbehy o stigmatizovaných nehnuteľnostiach, ako aj rady pre odhalenie od Erica Goldmana? Počúvaj Tmavý dom.