Čo je ADU? Prečo by ste mali pridať doplnkovú bytovú jednotku na váš dvor
Môžeme zarábať provízie z odkazov na tejto stránke, ale odporúčame len produkty, ktoré vraciame.
Vedľajšie obytné jednotky alebo ADU sú samostatné obytné štruktúry, ktoré existujú oddelene od hlavnej rezidencie, ale na tom istom pozemku. Hoci existovali celé veky pod rôznymi názvami – svokrovca, babský byt alebo kočikáreň, napríklad – nedávna štátna legislatíva v celej krajine sa spojila, aby sa oveľa ľahšie stavala jeden. Rozvíjajúce sa trhy s veľkým nedostatkom bytov viedli cestu (v roku 2021 Kalifornia zmiernila stavebné predpisy ADU, aby na trh pridala viac prenájmov). Ale bez ohľadu na to, či sa chcete stať prenajímateľom alebo nie, nové zákony ponúkajú množstvo príležitostí pre majiteľov domov, ktorí chcú vylepšiť svoje dvory.
Aj keď jednoducho hľadáte priestor navyše, prispôsobenie vašej štruktúry ADU vám môže pomôcť obísť obmedzenia týkajúce sa rozlohy vášho primárneho obydlia. Tu je všetko, čo potrebujete vedieť, aby ste si vytvorili svoj vlastný.
Prvým krokom by mala byť kontrola zákonov o územnom plánovaní vášho štátu a mesta – a ak žijete v komunite riadenej HOA, skontrolujte aj tieto nariadenia. V niektorých prípadoch môžete mať smolu. V iných vám nariadenia pomôžu pochopiť, čo je na vašom pozemku možné. Niektoré lokality napríklad umožňujú postaviť len jeden ďalší byt; iné vás obmedzujú na jednu dodatočnú štruktúru, ale môže zahŕňať dve jednotky, čo môže zdvojnásobiť návratnosť investícií, ak staviate jednotky na prenájom. Ak si najímate profesionála, tieto počiatočné fázy plánovania sú skvelým časom na prizvanie architekta alebo dizajnéra. Budú sa v týchto kódoch dobre orientovať a môžu vám pomôcť zistiť, ako maximalizovať svoje zdroje.
Jedna vec, ktorú treba poznamenať: Doplnkové bytové jednotky sú podľa definície určené na bývanie. Takže aj keď plánujete využiť priestor ako kanceláriu alebo štúdio na cvičenie, stále máte niekoľko funkcií vyžaduje sa: kúrenie, spálňa, kompletná kúpeľňa a malá kuchyňa s varnou doskou a chladnička. Konštrukcia musí mať aj vlastný samostatný vchod, či už je pripojený k vášmu domu alebo nie. „Veľa mojich klientov chce samostatnú jednotku pre svojich rodičov, ale myslia si, že ich rodičia budú využívať kuchyňa v hlavnom dome,“ hovorí Mary Maydan, riaditeľka Maydan Architects v Palo Alto, Kalifornia. "Ešte musíte postaviť malú kuchyňu."
ADU majú veľa výhod, ale je dôležité presne určiť svoju primárnu motiváciu skôr, ako prerazíte. Pre niektorých je to skvelý spôsob získať dodatočný príjem prenájmom nehnuteľnosti. Len vedzte, že vo všeobecnosti sú miestne zákony oveľa prístupnejšie k dlhodobým prenájmom – koniec koncov, rozmach tolerantných zákonov o ADU je čiastočne reakciou na nedostatok bytov v krajine. (Ak hľadáte vstúpte do hry Airbnb, najprv sa pohrabte, aby ste zistili, čo je povolené; v niektorých lokalitách sú prísne limity na to, koľko dní možno nehnuteľnosť využívať na krátkodobý prenájom, čo obmedzí vašu schopnosť získať späť vašu investíciu.)
Pre mnohých je ADU skvelý spôsob, ako vytvoriť a chata pre hostí, či už je určený ako príbytok pre starnúcich rodičov alebo ako pristávacia plocha pre deti na návšteve. Takto Maydan pred dvoma desaťročiami postavila svoj prvý ADU – bolo to na jej vlastnom dvore, kde jej rodičia mohli zostať dlhší čas.
Pre ostatných je ADU spôsob, ako obísť miestne limity na ploche pre primárne rezidencie. Prichytením samostatného vchodu môžete niekedy získať viac ako 1 000 štvorcových stôp – a v mnohých prípadoch môžete stavať bližšie k hranici pozemku, ako je vám dovolené pre váš primárny príbytok. „V našej oblasti môžete stavať len na malom percente svojho pozemku, ale niektorí ľudia skutočne potrebujú viac priestoru,“ hovorí Maydan. "Nepotrebujú ďalšiu kuchyňu - niekedy možno ani nepotrebujú ďalšiu kúpeľňu - ale je to šikovný spôsob, ako maximalizovať podlahovú plochu."
Existujú dva hlavné typy ADU: obydlie na dvore oddelené od hlavného domu alebo pripojená jednotka, ktorá zdieľa stenu. (Z dôvodov požiarneho kódexu budú jednotky technicky samostatné, ale môžete ich spojiť dverami, pokiaľ má ADU aj vlastný vchod.) Každý štýl má svoje plusy a nevýhody a – za predpokladu, že vaša nehnuteľnosť je schopná vyhovieť každému typu – budete chcieť zvážiť potenciálne vplyvy na súkromie, vonkajšie priestory, parkovanie alebo dokonca vašich susedov.
„Ak to robíte ako zdroj budúceho príjmu, napríklad nájomnú jednotku, možno ju nebudete chcieť pripojiť, pretože chcete svoje súkromie,“ hovorí Maydan. „Ak to chcete ako ďalší priestor pre telocvičňu alebo s výhľadom na bazén, postavili sme [pripojené] domy s množstvom skla – je to ako prístavba [hlavnej rezidencie] a je to veľmi pekné. Záleží na tom, aké sú potreby klienta a aké budú jeho budúce potreby.“ Ďalší faktor, ktorý treba zvážiť: verejné služby. Aj keď je počas fázy výstavby oddeliť inžinierske siete od hlavného domu drahšie, je to šikovný krok, ak niekedy plánujete použiť jednotku na prenájom.
Vaša krajina môže tiež určiť, čo a kde môžete stavať. „Výkopy sú dosť ťažké, ak v ceste stojí dom a pokúsiť sa dostať stroj na zadný dvor môže byť ťažké,“ hovorí Matt Hutchins, riaditeľ architektúry CAST so sídlom v Seattli. „Pokiaľ ide o uskutočniteľnosť, pozeráme sa na to, čo umožňuje územný kód, a na výzvy, ktoré bude lokalita predstavovať – topografické, geologické a z pohľadu stromu. Niekedy musíme kopať na svahu alebo obrábať veľký strom, ale radšej to urobíme, ako by sme ho mali rúbať, najmä ak je stane ústredným bodom z interiéru.“ Medzi ďalšie bežné úskalia, ktoré by mohli ovplyvniť vaše plány, patria septické polia a existujúce služby linky.
Aj keby vás krajina alebo iné prekážky zasiahli, boli by ste prekvapení, čo všetko dokáže architekt vymyslieť na malom pôdoryse – a s trendy malých domov (a svoju vlastnú kategóriu vyhľadávania na Airbnb), investícia sa stále môže vyplatiť. „Kontaktovali nás ľudia, že ak by ste videli ich dvor, povedali by ste: ‚Neexistuje spôsob, ako by ste na tento pozemok mohli umiestniť ADU‘,“ hovorí Malinowski. „Jeden mal 250 štvorcových stôp a štátny zákon mal limit na výšku 14 stôp – to je všetko, s čím som musel pracovať. A predsa sme vytvorili malý dvojposchodový domček s rebríkom a podkrovím na spanie a ľudia sa na to pozrú a povedia si: ‚Ó, môj Bože, to je tá najúžasnejšia maličkosť.
Vybudovanie ADU je skvelý spôsob, ako rozšíriť svoju stopu, ale to nevyhnutne neznamená, že by ste sa mali vrhnúť na ploty len preto, že môžete. „Nie je vždy múdre stavať na plné [povolené] množstvo. Na konci dňa musíte mať aj pekný dvor – nestaviate mesto,“ hovorí Maydan.
Môžete tiež ušetriť balík na daniach a poplatkoch tým, že budete mať prehľad o rozlohe štvorcových plôch. Napríklad v Kalifornii povoľovacie poplatky spojené s výstavbou ADU vyskočia o tisíce dolárov, keď prekročíte hranicu 750 štvorcových stôp. Pre majiteľov domov, ktorých plány sa pohybujú v tomto rozmedzí, Mike Malinowski, prezident Applied Architecture, Inc. v Sacramente v Kalifornii pomáha klientom prispôsobiť ich dizajn, aby ušetrili na poplatkoch: „Ak by k nám niekto prišiel s tým, že 800 štvorcových stôp ADU, hovoríme: „Dokážeme to, ale viete, že si môžete ušetriť 10 000 dolárov s 51 menšími štvorcovými nohy?" Keďže zákony sa v jednotlivých štátoch a mestách líšia, klepnutie na profesionála v oblasti dizajnu, ktorý vám pomôže zorientovať sa v byrokracii, vám môže ušetriť čas, bolesti hlavy a peniaze.
Rovnako ako každý iný projekt rekonštrukcie alebo stavby, aj šok z nálepky ADU je skutočný. Stavebné náklady nie sú lineárne a ceny niektorých komponentov sú rovnaké, či už má váš projekt rozlohu 400 alebo 4 000 štvorcových stôp. Napríklad, existujú základné náklady spojené s úlohami, ako je inštalatérske práce v kúpeľni alebo posúdenie vašej nehnuteľnosti odborníkom. „Bez ohľadu na to, aké malé to urobíte, kuchyňa a kúpeľňa majú určité požiadavky na infraštruktúru a tie sa nemenia [na cene],“ hovorí Malinowski. A hoci môže byť lákavé ušetriť peniaze pomocou vopred zostaveného ADU, ktorý si nainštalujete na mieste, Malinowski hovorí, že konečný výsledok nie vždy prináša úspory, ktoré očakávate. Aj keď cenovka môže na svojej tvári vyzerať príťažlivo, „stále si musíte nechať urobiť nákresy, aby ste ukázali, kde sa nachádza, aké sú prekážky a ako sa spoja nástroje,“ hovorí.
Ak máte na svojom pozemku vo výstavbe ďalší stavebný projekt, ale nie ste pripravení zaviazať sa ADU teraz, Maydan hovorí, že nie je zlý nápad položiť základy, kým máte všetkých obchodníkov na mieste. "Je to ako príprava na budúci bazén," hovorí - môžete spustiť elektrinu, vodovod a plyn linky vopred, aby ste nemuseli kopať, keď ste pripravení postaviť ADU cesta.
Sledujte House Beautiful ďalej Instagram.
Prispievajúci spisovateľ
Kaitlin je šéfredaktorkou Business of Home a moderátor podcastu Obchodné rozprávky. O štýle a dizajne píše už viac ako desať rokov a jej práce sa objavili v r Elle Decor, Dom Krásny, Metropolitan Home a Veranda, ako aj Chicago, Texaský mesačník, Time Out New Yorka medzinárodné vydania Vanity Fair a Vogue. Vo svojom voľnom čase jazdí na kajaku na rieke Hudson, záhradky na svojej brooklynskej terase a hľadá v Zillowe farmy z 19. storočia, aby si ich vyzdobila v hlave.
Každá položka na tejto stránke bola ručne vybratá editorom House Beautiful. Za niektoré položky, ktoré sa rozhodnete kúpiť, môžeme získať províziu.
©Hearst Magazine Media, Inc. Všetky práva vyhradené.
