Byt vs. Co-Op: Aký je rozdiel medzi Condo a Co-Op?
Plánujete kúpu bytu? Predtým, ako sa pustíte do hľadania perfektnej jednotky, je dôležité poznať rôzne druhy dostupných nehnuteľností. Pravdepodobne najbežnejšie sú „co-ops“ a „condos“ – slová, ktoré sa často používajú zameniteľne, ale v skutočnosti ani zďaleka nie sú synonymá.
Aký je teda medzi nimi rozdiel? „Kondominium, viac populárne známe ako a byt, je celok, ktorý je súčasťou väčšieho komplexu, ktorý je plný jednotlivých celkov,“ hovorí Serhant maklér Ariel Mahgerefteh, ktorý ďalej vysvetľuje, že aj keď sú všetky byty v individuálnom vlastníctve, všetky ostatné manažérske zodpovednosti prináležia správnej rade bytov.
Na druhej strane, družstvo alebo družstevné bývanie umožňuje „všetkým ľuďom, ktorí vlastnia podiely na majetku, prístup k tejto komunite,“ pokračuje. „Je to primárne bydlisko – ale namiesto vlastníkov domov, ktorí vlastnia práva k nehnuteľnosti, je akcionárom družstva každá osoba, ktorá je súčasťou komunity. Je to veľmi podobné ako vlastníctvo akcií v spoločnosti.“
Nie ste si istí, ktorý je pre vás ten pravý? Čítajte ďalej a zistite, ktorý typ nehnuteľnosti lepšie vyhovuje vašim potrebám.
Družstvá sú celkovo cenovo dostupnejšie ako byty
Podľa Národná asociácia prevádzkovateľov bývania, družstvá majú často nižšiu cenu ako priemerný byt – navyše zvyčajne dostanete viac štvorcových záberov za dolár.
Kupujúci bytov vlastnia nehnuteľnosť – družstevní investori nie
"Keď si kúpite byt, váš byt - rovnako ako percento spoločných priestorov - patrí vám," hovorí Mahgerefteh. "Ale keď si kúpite družstvo," vysvetľuje, "v skutočnosti nekupujete svoj byt, ale kupujete podiely v korporácii, ktorá je vašou budovou."
Družstvá zvyčajne vyžadujú vyššiu zálohu
„Jednou z výhod nákupu bytu je, že pri hľadaní bytu nepotrebujete toľko peňazí,“ poznamenáva Mahgerefteh. "Platíte mesačný poplatok, ktorý zostáva rovnaký počas celého pobytu." Na druhej strane: „Videl som coops, ktorí začínajú na 15 % dole a iní, ktorí chcú dole 50 %,“ hovorí pridružený maklér Sotheby’s International Realty Celeste Pandhi, ktorý tvrdí, že cena akontácie za byt skutočne závisí od veriteľa – hoci „väčšina kooperatívnych komunít vyžaduje minimálne 20 % akontáciu,“ tvrdí Mahgerefteh.
Byty sa kupujú ľahšie
Akonáhle urobíte ponuku na co-op, budete musieť prejsť pohovorom (pokiaľ nejde o sponzorskú jednotku – t. j. na trhu prvýkrát). "Bytové domy nevyžadujú pohovor," hovorí Pandhi. Kooperatívni kupujúci musia tiež prejsť prísnejšou kontrolou finančného pozadia. „Družstvá sa bližšie pozerajú na váš pomer dlhu k príjmu a likviditu po uzavretí,“ prezrádza. Z tohto dôvodu je čas potrebný na nákup družstva zvyčajne oveľa dlhší. Navyše, tvrdší proces preverovania sťažuje cudzincom nákup do družstiev.
Družstvá sa ťažšie prenajímajú alebo predávajú
„Existujú prísnejšie pravidlá prenájmu a prísnejšie pravidlá predstavenstva pre to, kto môže nakupovať,“ pripúšťa Mahgerefteh – takže ak hľadáte kúpiť a nasťahovať sa hneď do bytu (alebo ho chcieť rýchlo predať ďalej), družstvo nebude vhodné pre vy.
Byty majú vyššie náklady na uzavretie
„Pri transakciách s bytmi a rodinnými domami určuje náklady väčšinou štát dane, ktoré sa vzťahujú na umiestnenie nehnuteľnosti,“ hovorí Donald Sharpe, senior úverový riaditeľ spoločnosti Movement Hypotéka. „Napríklad v štáte New York je hypotekárna daň vo výške 2 %. Do určitej miery to môže ovplyvniť aj skutočná výška hypotéky – napríklad, ak je pôžička vyššia ako 2 milióny dolárov v porovnaní s 1 miliónom dolárov. Ostatné náklady s tým spojené s kondominámi zahŕňa poistenie vlastníctva (druhý najvyšší poplatok), ktoré bude vo všeobecnosti predstavovať približne 2 % z výšky hypotéky, plus poplatok veriteľa a právneho zástupcu poplatok. Jeden dôležitý bod: „Veľkú väčšinu nákladov na uzavretie úveru neúčtuje skutočný veriteľ,“ poznamenáva Sharpe.
Na druhej strane, kooperatívni kupujúci sú oslobodení od väčšiny nákladov na uzavretie, ale stále podliehajú niekoľkým paušálnym poplatkom. „Tieto poplatky, bez ohľadu na cenu alebo výšku pôžičky, budú dosahovať takmer 5 000 dolárov za každý transakciu,“ hovorí Sharpe a dodáva, že zvyšok poplatkov sú rôzne poplatky za podanie, ktoré si neúčtuje veriteľa. To znamená, že družstvá majú neuveriteľne nízke náklady na uzavretie v porovnaní s inými typmi nehnuteľností.
Spodný riadok?
„Pri hodnotení, ktorý typ nehnuteľnosti má pre nich najväčší zmysel, kupujúci by mali zvážiť byty, keď nemajú po ruke nadbytočný kapitál, keďže neexistuje požiadavka na likviditu po uzávierke ani maximálny pomer dlhu k príjmu,“ radí Mahgerefteh. "Kooperácie by sa mali zvážiť, keď kupujúci chcú viac priestoru za všeobecne menej peňazí."
Sledujte House Beautiful ďalej Instagram.
