Zatvorenie domu: Čo by mal každý kupujúci domu očakávať

Zdá sa, že zatvorenie domu by mal byť jednoduchý proces, však? Podpíšte nejaké papiere, získajte kľúče od svojho nového miesta, šabľte šampanské. Ale veľa, povedzme, dejové zvraty sa môže objaviť počas týchto týždňov medzi prijatím vašej ponuky a uzavretím vašej pôžičky.

Od nepredvídaných problémov, ktoré môžu oddialiť zatvorenie domu až po vysoké náklady, zatvorenie domu si vyžaduje určitú silu (a áno, aj malý majetok). S cieľom pomôcť demystifikovať proces uzatvárania sa odborníci na hypotéky a nehnuteľnosti podelili o svoje odborné znalosti Dom Krásny. Tu je to, čo hovoria, že každý kupujúci domu potrebuje vedieť o zatváraní - časové harmonogramy, prekážky, náklady a ďalšie.

Po prvé, čo presne je uzávierka?

Keď príde na kúpu domu, môžete si predstaviť záverečný stôl ako cieľovú čiaru. Záverom je stretnutie, na ktorom si prezriete a podpíšete hromadu právnych dokumentov, hovorí Holden Lewis, odborník na bývanie a hypotéky NerdWallet.

„Medzi mnohými podpismi, ktoré napíšete, sľúbite, že splatíte svoj úver na bývanie, dávate veriteľovi právo získajte späť svoj dom, ak neuhradíte svoje platby, a vlastníctvo nehnuteľnosti sa prevedie na vás,“ Lewis hovorí.

Váš veriteľ je povinný vám poskytnúť záverečné informácie tri pracovné dni pred plánovaným uzavretím. Aby ste sa mohli pripraviť na uzavretie pravdepodobne najväčšej pôžičky vo vašom živote, môžete si tieto dokumenty vopred pozrieť, aby ste sa uistili, že máte celkovú mesačnú splátku. zodpovedá vášmu najnovšiemu odhadu úveru a že vaše úverové podmienky – napríklad úrokové sadzby a či existujú nejaké sankcie za predčasné splatenie – sú presne také, aké ste boli očakávanie.

Zvyčajne vaše záverečné stretnutie trvá 1 až 1 1/2 hodiny, hovorí Lewis. Niektoré spoločnosti vám umožňujú elektronické podpisovanie dokumentov pred uzávierkou a počas COVID-19 sa viac uzávierok uskutočňuje virtuálne prostredníctvom zabezpečených portálov.

Časová os zatvárania

Pravdepodobne ste zvedaví: Raz váš ponuka je prijatá, ako rýchlo sa môžete nasťahovať do svojho domova? Za normálnych okolností trvá uzavretie úveru a získanie kľúčov od nového miesta v priemere 30 až 45 dní. Proces uzatvárania však momentálne trvá o niečo dlhšie (v priemere 58 dní), pretože rekordne nízke úrokové sadzby zvýšili dopyt kupujúcich, hovorí Andrina Valdes, COO spoločnosti Cornerstone Home Lending, Inc.

S blížiacim sa dátumom uzávierky je v hre veľa pohyblivých častí a je bežné, že sa vyskytnú problémy, ktoré môžu ešte viac oddialiť dátum vášho nasťahovania. Hlboké nádychy, však?

Niektorým z týchto problémov sa dá vyhnúť. Napríklad, aj keď ste možno nadšení, že si kúpite nové lesklé spotrebiče pre váš domov, nemali by ste otvárať novú úverovú linku alebo spustiť existujúcu kreditnú kartu skôr, ako sa vaša pôžička uzavrie, vysvetľuje Tom Kalagher, úradník pre hypotekárne úvery v Alabame. Ak by ste tak urobili, mohlo by to vyhodiť váš pomer dlhu k príjmom do nebezpečenstva, oddialiť alebo dokonca ohroziť schválenie úveru.

Napriek tomu niektoré oneskorenia pri uzatváraní sú mimo vašej kontroly, ako napríklad záložné práva na titul domu, an ohodnotenie ktorá je nižšia ako ponuková cena, alebo problémy, ktoré sa vyskytnú pri konečnom prechode. Termín uzávierky sa môže posunúť aj vtedy, ak sa kupujúci a predávajúci nedohodnú na tom, aké opravy je potrebné vykonať na nehnuteľnosti po uzavretí zmluvy kontrola, hovorí Melissa Terzis, agent s RLAH Real Estate ktorý má licenciu vo Washingtone, D.C. a Marylande.

Súvisiace: Všetko, čo by ste mali vedieť o domových prehliadkach

Jedným zo spôsobov, ako môžete posunúť proces uzatvárania čo najhladšie, je rýchlo reagovať, keď váš veriteľ požaduje dokumenty, hovorí Orlando baník, generálny riaditeľ Miner Capital Funding. To môže zahŕňať mať a zoznam dokumentov pripravené, vrátane federálnych daňových priznaní, nedávnych bankových výpisov a darčekového listu, ak vám člen rodiny dáva peniaze, aby vám pomohol zálohová platba. (Veritelia sa chcú uistiť, že je to skutočne darček a že sa s neformálnou pôžičkou príliš nepredlžujete).

Náklady spojené s uzavretím

Kúpa domu je spojená s a celá kopa poplatkov. Ocenenie, obhliadka domu, hľadanie titulu, upisovanie pôžičiek – to sú len niektoré z poplatkov a služieb, ktoré sú potrebné na dokončenie vašej hypotéky. Súhrnne sú tieto výdavky známe ako vaše záverečné náklady.

Súvisiace: 5 skrytých nákladov na kúpu domu

Ak chcete rozpočítať náklady na uzavretie, očakávajte, že zaplatíte 2 až 5 percent hodnoty vášho domu, hovorí Miner. Ak ste kupovali dom za 350 000 USD, na uzavretie úveru by ste si museli vyčleniť rozpočet medzi 7 000 a 17 500 USD. Možno budete môcť preniesť svoje náklady na uzavretie do pôžičky. Výhodou je, že nebudete musieť priniesť ďalšie peniaze na záverečný stôl nad zálohu, hovorí Miner. Nevýhodou je, že budete platiť úroky z týchto nákladov na uzavretie.

Keď zostavujete rozpočet na záverečné náklady, existujú dve kategórie: tie, ktoré môžete nakupovať, a tie, ktoré nemôžete, vysvetľuje Lewis. Poplatky, za ktoré môžete nakupovať, zahŕňajú poplatky účtované priamo poskytovateľmi pôžičiek, poplatky účtované podnikom ktorá vykonáva uzavretie, domovú prehliadku, poistenie vlastníkov domu a v niektorých štátoch poistenie vlastníctva. Záverečné náklady, ktoré sú mimo vašej kontroly, zahŕňajú znalecký posudok a daň z nehnuteľnosti.

Keď požiadate o hypotéku, dostanete trojstranový dokument s názvom Odhad úveru. Lewis odporúča venovať pozornosť časti s názvom „Celkové náklady na úver“.

„Ak požiadate o viac ako jednu pôžičku – ako by ste mali – tieto sumy v dolároch sa budú líšiť a vy zistíte, ktorý veriteľ ponúka najnižšie poplatky,“ hovorí.

Po zatvorení je čas na zábavné veci: Vyzdobte si svoj nový priestor a naplánujte si (virtuálnu) kolaudáciu!

Sledujte House Beautiful ďalej Instagram.