Nakup domačega kontrolnega seznama za prvega kupca

Spogledovali ste se z idejo o lastništvu doma. Mogoče je Zillow postal eno izmed vaših najpogosteje obiskanih spletnih mest ali pa ste naključno padli na nekatera odprtih hiš IRL, vodil finančne scenarije na hipotekarnem kalkulatorju in užival v brskanju po ploščicah vzorci. Sedaj pa se sprašujete, kako preiti od tega, da bi "nekoč rad imel svojo hišo", da dejansko vzamete hipoteko, kupite dom in položite te ploščice podzemne železnice.

Nedvomno je nakup doma velika finančna odločitev - verjetno največja v vašem življenju. Od poznavanja pomembne razlike med predhodno usposobljenostjo in predhodno odobritvijo do razumevanja stvari, kot so ocenjevalni stroški in depozit, se lahko proces zdi zastrašujoč. K temu dodajte čustveni rollercoaster, ki išče vaš sanjski dom in čaka, da se oglasijo o vaši ponudbi.

Če pa postopek nakupa hiše razdelite na korake, postane veliko bolj obvladljiv. Tukaj je korak za korakom, podprto s strokovnimi nasveti za nakup stanovanja.

1. Uredite svoje finance

V tej zgodnji fazi se postavite kot močan, usposobljen kupec, tako da prihranite za polog in dobite dobroimetje v obliki vrhunca.

Finančna slika vsakega kupca bo edinstvena. Da, kreditna ocena 740 ali več vas nagradi z najboljšimi obrestnimi merami in zniža z vplačilom 20 odstotkov ali več v dom boste prihranili pri plačilu zasebnega hipotekarnega zavarovanja, oz PMI. (PMI običajno stane 0,5 do 1 odstotek celotnega zneska posojila na letni ravni, čeprav se najpogosteje plačuje kot mesečna premija. PMI zagotavljajo zasebne zavarovalnice, vendar jih uredi vaš posojilodajalec.) Ampak, dihajte: Še vedno lahko kupite dom z veliko nižjo kreditno oceno in veliko manjšim vplačilom. Tako kot en primer - ker je na voljo veliko možnosti posojila [OPOMBA: POVEZAVA NA ENO OD DRUGIH ZGODBOV PAKETOV] - je vaša kreditna ocena lahko le 500 za Posojilo FHA (hipoteka, ki jo podpira vlada, zavarovana pri zvezni stanovanjski upravi), če odložite 10 odstotkov, ali pa 580, če znižate 3,5 odstotka, pojasnjuje Ignacio Rodriguez z Westside Estate Agency v Malibuju v Kaliforniji. Pri običajnih posojilih si prizadevate za kreditno oceno najmanj 620.

Ideja tukaj? Ne dovolite, da je popoln sovražnik dobrega! Rast trga bi vas lahko prehitela, če več let čakate, da zberete 20 -odstotni polog na svojem varčevalnem računu ali da se bo vaš kreditni rezultat povzpel v kategorijo izjem.

Prihranite za polog

Ne glede na to, ali je vaš cilj za polog 3,5 ali 20 odstotkov, boste morali čim prej začeti varčevati. "V idealnem primeru gre za račun, ki zasluži obresti," pravi New York City Broker Lindsay Barton Barrett Douglasa Ellimana.

Razmislite o pogovoru s finančnim svetovalcem o svoji strategiji odplačevanja posojil z visokimi obrestmi, hkrati pa prihranite za dom. Odvisno od tržnih razmer je morda povsem smiselno kupiti dom pred drugimi dolgovi -hja, ta nadležna študentska posojila! - se izplačajo, tako da lahko ustvarite lastniški kapital in imate sredstvo, ki lahko sčasoma dobi vrednost, pravi Barton Barrett.

Ustvarjanje vašega kredita

Kar zadeva kredit, ste upravičeni, po zakonu, do a brezplačno kreditno poročilo vsako leto. To poročilo vam dejansko ne bo povedalo vaših rezultatov (ki se lahko razlikujejo med tremi biroji), vendar vam bo pomagalo določiti vse, kar zmanjšuje vaš rezultat. Vsak peti ima njihove napake poročilo, glede na zvezno trgovinsko komisijo, zato boste želeli odpraviti vse napake, preden začnete kupovati hipoteko. Z brezplačnimi spletnimi sledilniki rezultatov, kot je Credit Karma, lahko spremljate svoje dejanske kreditne rezultate. Ali pa imajo številne banke in podjetja za izdajo kreditnih kartic v spletni račun vgrajene brezplačne sledilce bonitetnih ocen.

Zdaj je tudi pravi čas, da svojemu kreditu podarite malo TLC. Dosledno pravočasno plačevanje je najboljša stvar, ki jo lahko naredite za svojo kreditno sposobnost. Hitro ga lahko povečate tako, da plačate dobroimetje na kreditnih karticah, tako da vaša poraba na vsaki kartici ne presega 30 odstotek-to pomeni, da če imate omejitev 1.000 USD, ohranite svoje stanje pod 330 USD, da dokažete upnikom, da niste preveč podaljšali sebe.

---

2. Pridobite predkvalifikacijsko pismo

Preden začnete iskati domove, boste želeli dobiti predkvalifikacijsko pismo, ki navaja, da vam je posojilojemalec začasno pripravljen posoditi do določene točke. To nepremičninskim agentom sporoča, da se resno odločite za nakup, ne samo za zabavo po domovih. Pismo o predkvalifikaciji vam bo pomagalo tudi določiti proračun in zožiti, kateri domovi bodo v vašem cenovnem razredu, pravi nepremičninski agent v New Yorku Rebecca Blacker z nepremičnino Warburg.

Nekaj, kar morate upoštevati: Predkvalifikacija je korak do posojila. Sami poročate o svoji kreditni sposobnosti in dohodku, posojilodajalec pa vam bo povedal, koliko si lahko privoščite. Predhodna odobritev pa je veliko bolj temeljit postopek, s katerim se boste približali zaključni tabeli: takrat se preverijo podatki o vaših dohodkih in vaših kreditnih ocenah. Več o tem, spodaj.

---

3. Najemite nepremičninskega posrednika

Pomislite na svojega nepremičninskega agenta kot na kapetana ekipe za nakup stanovanj. Zaradi tega boste želeli najeti zastopnika, ki lahko močno priporoči hipotekarne posrednike, nepremičninske odvetnike in strokovnjake za hišne inšpekcije, pravi agentka iz New Yorka Kemdi Anosike Warburg Realty. "Najpomembneje je, da potrebujete nepremičninskega posrednika, ki vas bo poslušal in razumel vaše potrebe," pravi Anosike.

V redu je nekaj intervjuvati, dokler se vam ne zdi primerno. Nekaj ​​vprašanj, ki jih morate razmisliti:

• S koliko drugimi strankami trenutno delate?
• Kako dolgo že delate na tem področju in kako dobro poznate soseske?
• Kaj je vaša niša? (Nekateri agenti so lahko ponosni na primer pri sodelovanju s prvimi kupci stanovanj, na primer)
• Lahko delite nekaj referenc?

Oh, in ugani kaj? Verjetno se ne boste lotili plačila za svojega nepremičninskega posrednika. Prodajalec najpogosteje krije provizijo tako za kupčeve kot za prodajalčeve agente, pojasnjuje Joan Pallone, nepremičninska agentka Pallone in sodelavci v mestu Broomfield, Colorado. Obstajajo nekatere redke izjeme, ko bi kupec plačal provizijo lastnemu zastopniku, na primer, ko hišo prodaja lastnik.

---

4. Pridobite predhodno odobritev hipoteke

Če ste predhodno odobreni za hipoteko, se boste postavili kot močan kupec prej začnete hišni lov in dajete ponudbe. "Pogosto so" popolni domovi "na trgu manj kot nekaj dni," pravi Stevie Rangel, agent podjetja Compass v Los Angelesu v Kaliforniji. Ne želite se truditi, da bi dobili predhodno odobritev, medtem ko drugi kupci oddajajo ponudbe. Številni prodajalci ne bo obravnaval ponudb od potencialnih kupcev, ki še nimajo financiranih sredstev.

Med tem korakom, ki je bolj formalen in temeljit kot predkvalifikacija, boste svojemu posojilodajalcu predali veliko dokumentov, na primer W2, plačilne blagajne, bančne izpiske in davčne napovedi. Uredite svoje papirje in jih pripravite za delo.

---

5. Naj se lov na hišo začne

Na tej stopnji imate v mislih proračun in svojemu nepremičninskemu agentu sporočite, kaj je pomembno vas pri domačem iskanju-pa naj bo to za vašega psa veliko dvorišče, kratka pot v službo ali sprehod omaro.

Ko potujete po domovih ali odpirate hiše, prinesite zvezek, da boste lahko spremljali prednosti in slabosti vsake nepremičnine. Je težko, vendar naj vas ne motijo ​​pomanjkljivosti, ki jih je mogoče zlahka popraviti, na primer modra spalnica Cookie Monster ali dolgočasne luči za gradbenike. Bodite pozorni na stvari, ki jih bo težje obravnavati, na primer na pritisk vode in količino naravne svetlobe.

Morda je to ljubezen na prvi domači turneji ali pa si boste morali ogledati nekaj deset domov, preden boste našli pravega. Povprečni kupec običajno pogleda 10 domov v 10-tedenskem razponu, glede na a poročilo iz Nacionalnega združenja nepremičninskih posrednikov.

---

6. Daj ponudbo

Vnaprej ste odobreni za hipoteko in vaš nepremičninski agent je našel nepremičnino, ki vam je všeč. Čas je, da oddate ponudbo!

Vaš nepremičninski posrednik bo imel »komprese«, ki prikazujejo, za kaj so se prodali drugi domovi na tem območju, in bo pomagal pri obveščanju o vaši ponudbi. Pogosto bodo prvi kupci stanovanj po nepotrebnem zaskrbljeni, če bi za dom plačali preveč Angela Carrasco, nepremičninski posrednik s sedežem v Los Felizu v Kaliforniji. Pogosta napaka, ki jo naredijo prvi kupci, je prenizka, opozarja Daniele Kurzweil, pooblaščeni prodajalec nepremičnin z ekipo Friedman v podjetju Compass v New Yorku. Tudi če ste slišali, da vaš trg daje prednost kupcem, verjetno še vedno ne želite priti pod ceno na borzi. "Problem te taktike je, da vas prodajalec ne bo videl kot resnega," pravi Kurzweil.

Obstajajo pa nekateri zaščitni ukrepi, s katerimi lahko zagotovite, da ne boste preplačali, pojasnjuje Carrasco, dokler se ne odrečete svojim nepredvidenim dogodkom. "Dejstvo je, da se posel ne bo zaključil, kar pomeni, da posojilodajalec ne bo odobril posojila, če dom ne ocenjuje«Pravi Carrasco. (Več o nepredvidenih dogodkih in ocenah kmalu!)

Če se resnično zaljubite v dom in ste na konkurenčnem trgu, lahko svojo ponudbo sladkate s pismom kupca, ki vam pomaga osebno izraziti, zakaj vas zanima dom, pravi Beatrice de Jong, nepremičninska posrednica in potrošniški trendi v Los Angelesu strokovnjak na Odprta vrata. »Najboljša ponudbena pisma se osredotočajo na vidike doma, ki jih imate radi, in pohvalite prodajalce za njihove okusov ali načina, kako so vzdrževali dom, in jim pokažite, da ste zavezani nemotenemu zapiranju, « pravi.

Ko oddate ponudbo, bo prodajalec za sklenitev pogodbe običajno zahteval "resni denar". "Denarna vloga je znak dobre vere v imenu kupca, da misli resno na dom in je pripravljena v igro vnesti nekaj kože," pravi Salt Lake City, nepremičninski posrednik v Utahu Jen Horner z RE/Max Masters. Znesek zahtevanega resnega denarja se lahko razlikuje glede na pogodbo, preference prodajalca, pa tudi glede na mesto ali državo, pojasnjuje Horner. Običajno bo depozit padel med 1 in 5 odstotki kupnine doma, pravi. Kupec lahko dobi resni denar nazaj, če do prodaje ne pride zaradi razloga, navedenega v pogojih pogodbe. Nekatere pogoste nepredvidene pogodbe, ki ščitijo kupce in jim omogočajo, da odstopijo od nakupa, se nanašajo na hišne preglede, finančna sredstva, ki padejo navzdol, in ocene na domu, ki so prenizke.

Ko oddate ponudbo, jo bo prodajalec sprejel, nasprotno ponudbo ali pa jo dokončno zavrnil.

---

7. Pridobite pregled

Ko prodajalec sprejme vašo ponudbo, je čas, da opravite hišni pregled. Skoraj vse ponudbe vključujejo "nepredvidene stroške inšpekcijskega pregleda", ki kupcu omogočajo odstop od pogodbe, če obstajajo velike težave pri ugotovitvah pregleda.

Inšpektor bo iskal vse vrste težav, ki bi jih dom lahko imel, od temeljev vse do strehe, vključno s stvarmi, kot so napačno ožičenje ali znaki rasti plesni.

Standardni pregled doma, v skladu z Ameriško društvo hišnih inšpektorjev, vključuje celovit pogled na naslednje:

• Sistem ogrevanja
• Centralni klimatski sistem
• Notranja vodovodna napeljava
• Električni sistemi
• Streha in podstrešje
• Stene, stropi in tla
• Okna in vrata
• Fundacija
• Klet

Domači inšpektorji iščejo težave, ki bi lahko predstavljale varnostne pomisleke, vendar se ne ukvarjajo s kozmetičnimi težavami. Poročali bodo o nečem podobnem razpoki v naselju, ne bodo pa zabeležili neumnega barvanja.

Kupci večino časa plačujejo hišne preglede, pojasnjuje Realtor Kelly Malloy, z Windermere Real Estate v Seattlu. Priporoča dodajanje obsega kanalizacije, ki preučuje zunanjo vodovodno napeljavo. To skupaj stane med 700 in 800 USD, vendar se lahko razlikuje glede na vaš trg ali velikost doma.

Odvisno od vaše pogodbe lahko vi - kupec - od prodajalca zahtevate, da na podlagi pregleda opravi popravilo ali vam dodeli kredit, da lahko popravila zaključite. Preden pridete do zaključne mize, izročite denar in podpišete dokumente, boste imeli priložnost narediti še zadnji pregled in se prepričati, da je bilo obravnavano vse, kar je bilo treba popraviti. Če je mogoče, to načrtujte po izselitvi prodajalcev - samo v primeru, da selci povzročijo škodo.

Včasih pa posel pade - morda se je med hišnim pregledom pojavilo preveč rdečih zastavic in prodajalec je pripravljen ali zmožen opraviti delo, pojasnjuje Malloy. Čeprav bi lahko nekoliko zbadalo, zaupajte procesu, svetuje. Vaš dom je tam zunaj!

---

8. Pridobite oceno

Naslednja je ocena, ki je potrebna, če najemate hipoteko, vendar se ji lahko odpoveste pri vsegotovinskem poslu. Med tem pride na dom pooblaščeni cenilec in ga temeljito pregleda, da ugotovi, koliko je vreden. Vaš ocenjevalec proučuje, za kaj so se nedavno prodali podobni domovi v soseski, pa tudi kateri koli obnove ali nadgradnje, ki bi lahko imele dodano vrednost doma, in ob upoštevanju stanja hiše lastnine. V bistvu se cenilec trudi zagotoviti, da je pogodbena cena poštena ne le za kupca in prodajalca, ampak tudi za posojilodajalca. Če je ocena nižja od pogodbene cene, posojilojemalec ne odobri posojila.

Tudi v primeru več ponudb mora lastnik upoštevati oceno, pojasnjuje Brandy Grell, Sodelavec pri Strokovnjaki RE/MAX v mestu Stillwater, Minnesota. Če ponudite 230.000 USD in vrednost doma znaša 210.000 USD, je treba teh dodatnih 20.000 USD povečati. "Banka bo posojala le vrednost, za katero meni, da je dom vreden," pravi Grell.

Na tej točki bi se lahko zgodilo več scenarijev. Najboljši scenarij za kupce? Prodajalec se ponovno pogaja, tako da je prodajna cena v skladu z oceno. Druga možnost je, da v začetni znesek vložite več denarja, da nadomestite vrzel med tem, kar je dom ocenil, in tem, za kar ga kupujete. Poleg tega vam v primeru pogodbene ocene cen na domu lahko odstopite od pogodbe, če je ocena nizka, in vam bo povrnjen resni denar.

---

9. Pojdite k zaključni mizi

Šampanjec postavite na led: ste doma. Morda je trajalo malo dlje, kot ste pričakovali. Povprečno traja 45 dni za zaprtje stanovanjskega posojila podjetje za programsko opremo za posojila, Ellie Mae, ampak približno eden od treh zapirov zamuja. Pomanjkljivosti, ki lahko potisnejo vaš zadnji rok ali zahtevajo, da prerazporedite, lahko vključujejo težave, povezane z inšpekcijskim pregledom ali oceno, ali nihanje kredita, ki spremeni pogoje vašega posojila. Temu se lahko izognete, če ne storite ničesar, kar bi vplivalo na razmerje med vašo kreditno sposobnostjo ali dolgom in dohodkom, na primer povečanje kreditne kartice ali najem avtomobila.

Najmanj tri delovne dni pred zaprtjem boste prejeli »Zaključno razkritje, ”Dokument na petih straneh, ki vključuje pogoje posojila in seznam pristojbin, povezanih z zaprtjem.

Zaključni stroški običajno znašajo približno 2 do 5 odstotkov posojila, zato, če kupujete stanovanje za 250.000 USD, pričakujte, da se bodo zaključni stroški gibali med 5.000 in 12.500 USD. To lahko plačate iz svojega žepa ali pa jo lahko naložite v posojilo, vendar ne pozabite, da če boste to storili, boste zanj plačali obresti. Nekateri od skupni stroški zapiranja vključujejo pristojbine za ocenjevanje vrednosti, izdajo posojila, iskanje lastništva ter predplačniške stroške, kot so davki na nepremičnine, zavarovanje lastnikov stanovanj in obresti, dokler ne plačate prvega plačila.

Ob zaključku boste podpisali vse potrebne dokumente za svojo hipoteko, izročili blagajniški ček za polog in druge pristojbine ter prejeli ključe do svojega novega kraja. Nekatere države od odvetnika zahtevajo, da sodeluje pri nepremičninskih poslih ali je prisoten pri zaključku. Kupci se pogosto odločijo za delo z odvetnikom kot dodatno zaščito, če ima prodaja zaplete, na primer nakup stanovanja na poplavnem območju ali nakup stanovanja, ki je izključeno.

Odvisno od pogojev posojila boste morda morali ustvariti tudi depozitni račun. V bistvu to zadrži vaš denar, dokler ne zapade v plačilo, v zvezi s hipotekami pa bi ga bilo mogoče uporabiti plačati za davek na nepremičnine, zavarovanje lastnika stanovanja in pristojbine za hišo, pojasnjuje Nora Apsel, soustanoviteljica pri Morty. Banka od vas pobira vnaprejšnje depozitno depozitno plačilo, nato pa mesečno plačate na račun za celotno življenjsko dobo vašega posojila, pravi Apsel. To poenostavlja plačila, hkrati pa pomaga zaščititi posojilodajalca, da vam zaradi neplačanega davka na nepremičnine ne zapustijo doma, kot je ta tip, ki je izgubil dom ker niste plačali 8,41 USD!

Ko zaprete, je čas, da sablanirate ta šampanjec in razvaljate preprogo za dobrodošlico "home sweet home". Ste lastnik hiše!

To vsebino ustvari in vzdržuje tretja oseba ter uvozi na to stran, da uporabnikom pomaga pri zagotavljanju svojih e -poštnih naslovov. Več informacij o tej in podobni vsebini boste morda našli na spletnem mestu piano.io.