Vodnik za naložbene nepremičnine: vse, kar morate vedeti o upravljanju naložbene nepremičnine

Naložbe v nepremičnine so že dolgo priljubljen način zaslužka pasivnega dohodka. Naložbena nepremičnina, naj bo to stanovanjska ali poslovna, je nepremičnina, ki je posebej kupljena, da bi pridobila donos z dohodkom od najemnine ali višjo vrednostjo. Investicija bi morala ustvarjajo dohodek, povečujejo vrednost ali zagotavljajo davčne ugodnosti— ali še bolje, naredite vse tri. Ne glede na to, ali gre za enodružinsko hišo, kompleks z več enotami ali stanovanje, lahko pridobite od naložbene nepremičnine s kratkoročnimi ali dolgoročnimi najemi. Obdobje dela od doma je idealno tudi za sedanje lastnike naložbenih nepremičnin, saj mnogi najemniki najemajo celo leto in za daljše časovno obdobje.

Se sprašujete, ali je naložbena nepremičnina prava za vas? Več nepremičninskih strokovnjakov in lastnikov stanovanj smo povprašali o najpomembnejših točkah, ki jih je treba upoštevati, preden se odločite. Preberite za dokončni vodnik za

nakupovanje in upravljanje naložbenega doma (in kako izbrati najboljšo vrsto nepremičnine za vas!).

---

Naredi matematiko

Preden vložite denar v naložbeni dom, je pomembno ugotoviti, ali ga imate čas, finančna sredstva, potrpežljivost in predanost potrebno za vzdrževanje. Naložbe v nepremičnine ne prinesejo znatnega dobička čez noč in mnogi kupci naložbenih nepremičnin čakajo leta (ali celo desetletja), da se njihove naložbe cenijo. Upravljanje nepremičnine za najem (in delovanje kot najemodajalec nekoga) zahteva nekoga, ki je komunikativen, priročen in orientiran na podrobnosti – še posebej, če nameravate prihraniti denar, tako da si sami pomagate pri popravilih. Prav tako je ključnega pomena zagotoviti, da imate mejo finančne varnosti. Tisti z neporavnanimi dolgovi, študentskimi posojili ali neplačanimi zdravstvenimi računi bi morali dvakrat premisliti.

Najemite strokovnjaka

Zahvaljujoč nepremičninskim posrednikom in profesionalnim upravljavcem nepremičnin je mogoče uspeti tudi brez poznavanja podrobnosti določenega trga. Joe Belz družbe Compass v Neaplju na Floridi, ki ima več kot 20 let izkušenj z nepremičninami, tako pravi posredništva, kot je Compass, vas lahko vodijo skozi postopek tudi po nakupu naložbe lastnine.

PROFESIONALNI NASVET
Za plačilo vam lahko Compass, Sotheby's International Realty in druge agencije pomagajo najti najemnike za vašo naložbeno nepremičnino.

»Za tiste, ki iščejo naložbeno priložnost, je sodelovanje s profesionalnim nepremičninskim posrednikom ključnega pomena,« pravi Philip White, izvršni direktor Sotheby's International Realty. »Lahko vas povežejo s strokovnjakom, ki vam lahko svetuje glede lokalne davčne zakonodaje in, še posebej, če želite vlagati na mednarodni ravni, vizumskih programov, ki bi vam lahko bili na voljo. Sotheby's International Realty je prisoten v 79 državah in ozemljih, zato naše stranke izkoristijo naše obsežne referenčni program, ki našim strankam v Kaliforniji, na primer, omogoča, da se povežejo z lokalnim strokovnjakom na Kajmanih Otoki."

Belz ponavlja ta rek: »Če ni v vašem naboru spretnosti, da vodite številke in veste, po kateri mejni stopnji bi morali kupovati, je vaš agent še pomembnejši.«

---

Upoštevajte vrsto in lokacijo

Stanovanjske nepremičnine so običajno bolj dostopne in cenovno dostopnejše od poslovnih nepremičnin, zato mnogi vlagajo v etažne, enodružinske ali večdružinske hiše. Nancy, ki želi ostati anonimna, je že 17 let nepremičninska posrednik in navdušena vlagateljica v nepremičnine v Neaplju na Floridi. Z možem upravljata 73 nepremičnin za najem po jugozahodni Floridi, vključno z osmimi, štiripleksnimi, duplexi in enodružinskimi hišami. Svetuje, da poiščete lepe soseske in domove brez pristojbin za združenje lastnikov stanovanj (HOA) in da se ne bojite popravljalca, če imate čas in sredstva. "Tudi če ni najbolj privlačna hiša v določeni soseski, lahko nekaj kupite za razumno ceno in jo popravite znotraj in zunaj," ona pravi.

Pomembna je tudi lokacija in številne iskane naložbene nepremičnine se nahajajo v velikih mestih, obalnih vaseh, gorskih mestih ali slikovitih destinacijah.

"Povpraševanje po Havaji trg drugega doma ni zamrl in Florida ostaja vroča destinacija,« razkriva White. »Na trgu drugega doma je prišlo do dramatičnega povišanja cen, zlasti na višjih cenah. Tudi letoviški trgi v ZDA še naprej vzbujajo zanimanje, medtem ko mednarodne, davkom prijazne destinacije, kot so Bahami in Kajmanski otoki, ostajajo priljubljene kot druge destinacije.

Spoznajte pravila

Ne glede na vrsto nepremičnine, ki jo kupite, je ključnega pomena, da preučite različne predpise in jurisdikcije, ki obstajajo v vsaki državi. Neapelj, na primer, ima dokaj stroge omejitve najema, ki jih je mogoče odpraviti, če opravite svoje raziskave.

"V mestu Neapelj lahko najamete svojo nepremičnino za najmanj 30 dni, trikrat na leto," pravi Belz. »Če pa pridete tik izven mesta Neapelj, imamo številne soseske brez omejitev najema, kjer ljudje kupujejo za kratkoročne najeme, vključno z Airbnb. Za vsakega vlagatelja je zelo pomembno, da preuči te zakone in pravila. Imela sva par, ki je hotel kupiti stanovanje, a je na koncu kupil enodružinsko hišo v soseski brez omejitve najema, ker so spoznali, da omejitve stanovanja ne bodo prinesle denarja, ki ga potrebujejo naredi."

Kaj pa časovni zakupi?

Ena vrsta lastnine, ki ni običajno dokazano, da je prava naložbena nepremičnina, je časovni zakup (za nepoučene je to stanovanje, običajno znotraj hotelsko ali letoviško skupnost z več lastniki, ki imajo vsak zagotovljeno količino časa v posestvu leto; ti vključujejo domove v letoviščih, kot so Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham in podobni kraji). V nasprotju s tem, kar si morda mislite, časovni zakupi niso odlična naložba za ustvarjanje donosa, saj predstavljajo višje stroške od običajnih. Poleg stroškov časovnega zakupa večina zahteva letne stroške vzdrževanja.

Toda Mike Kennedy poskuša to spremeniti: ustanovil je Kennedy Koala, platforma, ki lastnikom časovnega zakupa pomaga varno najeti neuporabljene časovne zakupe. "Nihče ne bi smel kupiti časovnega zakupa, da bi s tem ustvaril prihodek," Kennedy pravi. »Notranja vrednost oziroma dejanska vrednost trga je v celoti določena s ponudbo in povpraševanjem po omenjenem časovnem zakupu. Vendar pa so lastniki, ki imajo res visokokakovosten izdelek, lahko zaželen počitniški najem za mlade družine ali skupine, saj časovni zakup združuje najboljše hotele in počitniške najemnine. Na trgu imate ta hibridni model, ki ga lastnik v mnogih primerih ne uporablja v celoti. S tega vidika lahko lastniki zagotovo monetizirajo svoje neizkoriščene nepremičnine in do neke mere ustvarijo dobiček.

---

Torej ste se odločili in kupili – zdaj, da kar najbolje izkoristite svojo naložbo. Morali boste kritično razmisliti o tem, kako se lahko uporablja nepremičnina in koliko truda želite vložiti v to – in kako dolgo. Tukaj je, kje začeti.

Določite, kako želite uporabiti nepremičnino

Obstaja več načinov, kako se lotiti naložbene nepremičnine. Prvič, odvisno je, ali boste nepremičnino uporabljali ali bo izključno za najem. Belz na primer pravi, da veliko ljudi kupi druge domove, da bi sami uživali v lastnini, hkrati pa ustvarjajo dohodek z najemom, ko jih ni tam.

»Mnogi ljudje, ki imajo eno ali celo nekaj nepremičnin, niso v tem, da bi dobili velike donose,« pravi Belz. "V tem so, da pokrijejo dober del svojih stroškov."

Izračunajte, koliko bi morali zaračunati na mesec

Glede na to boste želeli razmisliti, kako zaračunavati najemnine. Splošno pravilo, pravi Nancy, je, da mora biti mesečna najemnina enaka ali ne manjša od 1 % nakupne cene, da bi ustvarili dohodek. Seveda bi lahko cene v visoki sezoni na določenih destinacijah, kot je smučarska sezona na jezeru Tahoe ali poletje v Hamptonsu, presegle ta odstotek.

PROFESIONALNI NASVET
Da bi naložbena nepremičnina prinesla dobiček, mora znesek, ki ga zaračunavate za najemnino na mesec, presegati 1 % cene, ki ste jo plačali zanjo.

Zmanjšajte stroške tako, da ste bolj praktični

Nancy pravi, da sama upravlja nepremičnine, da bi odpravila stroške. To je priročno, ker živi na istem območju kot njene nepremičnine in se lahko hitro ustavi v domove, če pride do težave. "Če vas ne moti sprejemati klice in preverjati svoje domove, si lahko prihranite denar, če ne uporabljate tretje osebe za upravljanje," pravi Belz. »Ampak ljudje na obeh koncih spektra, ne glede na to, kako držijo ali ne držijo roke, so lahko uspešni. Poznam ljudi, ki sami upravljajo nepremičnine in nudijo res dobre storitve, in isti ljudje se želijo vsako leto vrniti v najem.”

...ali povečati prihodke z najemom družbe za upravljanje nepremičnin

Vendar pa vam lahko družba za upravljanje nepremičnin dolgoročno pomaga zaslužiti več, še posebej, če oddajate kratkoročne najeme za vikend ali teden. Pomaga tudi zmanjšati pritisk dežurstva med uporabo gostov. East West Hospitality, ustanovljeno pred 30 leti, ima izkušnje z vodenjem na stotine počitniških najemov in upravlja domove za lastnike po vsej državi.

"Kot družba za upravljanje nepremičnine bomo sodelovali s kupcem, da bi zagotovili ocene prihodkov na podlagi naših izkušenj na trgu," pravi Theron Gore, CMO podjetja Gostoljubje East West. "S kupci imamo veliko pogovorov o njihovih ciljih z nepremičninami in lahko jim damo nasvete, kako čim bolj povrniti ali preprosto kriti svoje stroške."

Ob inflaciji in relativno nizkih obrestnih merah nepremičnine ostajajo zanesljiva naložba, pojasnjuje White.

"Luksuzne nepremičnine so z vsemi vzponi in padci ohranile vrednost - in celo zrasle," pravi. "Pravzaprav, The Wall Street Journal nedavno poročali da je na tem cvetočem stanovanjskem trgu veliko lastnikov stanovanj lani zaslužilo več s cenitvijo doma kot s svojim delom."

Pripravite dobro predstavo

Pomembna sta tudi dizajn in vizualna predstavitev. "Daleč najboljši način, da povečate svoj donos, je imeti resnično urejeno nepremičnino," Belz pravi. »Sliši se očitno, vendar je kritično. Svetujem tudi najem odličnega profesionalnega fotografa, kar naredimo, ne glede na to, ali gre za stanovanje za 100.000 $ ali za 15 milijonov $ na plaži. Prva predstava je vedno na spletu."

Gore pravi, da so enote East West, ki ustvarjajo največ prihodkov, običajno tiste, ki so bile nedavno obnovljene z nekoliko modernejšim dekorjem, vendar je vedno odvisno od okusa in proračuna posameznika.

»Ko se nekdo izseli, ga profesionalno počistimo, poskušamo pa narediti tudi nadgradnje,« pravi Nancy. »Ne glede na to, ali gre za pult, ki potrebuje nov kremen ali granit, nenehno poskušamo izboljšati vrednost nepremičnine, ko imamo možnost, da pridemo tja med najemniki, preden jo ponovno napolnimo še eno leto oz pet let. Nikoli ne veš, kako dolgo bodo ostali."

---

Vodovod pušča, nadležen sosed ali pokvarjen pomivalni stroj... seznam se nadaljuje. Kljub denarju, ki ga lahko zaslužite z dohodkom ali cenitvijo najemnikov, upravljanje nepremičnine še vedno povzroča preglavice.

Prvič, zahtevajo solidno količino časa; vendar manj, če najamete tretjo osebo, profesionalno družbo za upravljanje nepremičnin. Kljub temu je to lahko drago in zmanjša vaš donos. Nancy pravi, da je tudi lastništvo ene, dveh ali treh nepremičnin lahko kot delo s krajšim delovnim časom, še posebej, če vse upravljaš sam.

Spoznajte razliko med upravljanjem kratkega in. dolgoročni najem

Naložbene nepremičnine so odlične tako za kratkoročne kot za dolgoročne najeme, vendar od lastnikov zahtevajo različno količino časa. Na primer, kratkoročni najemi so lahko dolgoročno donosnejši, vendar povzročajo več stroškov, kot so stroški čiščenja ali popravila, saj se objekti bolj uporabljajo, medtem ko dolgoročni najem zahteva manj iz tedna v teden ali iz meseca v mesec vzdrževanje.

"Težko je reči, koliko ur na teden," pravi Nancy. »Če imate toliko nepremičnin, kot jih imamo mi, okoli 73, je to delo za polni delovni čas. Morate pokazati nepremičnino, spraviti najemnike noter, jo upravljati, biti sposoben popraviti stvari, biti na voljo za posodobitev in tako naprej. Če ga posodobite, lahko traja nekaj tednov ali mesecev."

Na drugi strani, če ste pripravljeni plačati družbi za upravljanje nepremičnin, kot je East West Gostoljubje, veliko lažje je upravljati nepremičnine od daleč, še posebej, če ne živite v istem mesto ali država. Skrajša čas, lahko pa ogrozi vaše finance.

Naredi svojo domačo nalogo

Čeprav vam ni treba biti strokovnjak na trgu, na katerem kupujete, morate imeti nekaj sredstev in poslovne sposobnosti.

"Najboljše je imeti zanesljivega zastopnika, vendar moraš biti resnično seznanjen z določeno sosesko, v kateri kupuješ," pravi Nancy. »V pomoč nam je bilo, da smo se vozili naokoli in iskali prodajo s strani lastnika, preverjali Zillow ali imeli agenta, ki skrbi za vas. Nikoli ne veš, kaj boš našel pri vožnji naokoli - nekdo bi lahko na svoje dvorišče vrgel znak za prodajo."

Ne vlagajte se čustveno

Drugo zlato pravilo naložbene nepremičnine je, da se nikoli ne navezujte preveč. "Naložbene nepremičnine niso vaš dom," pravi Belz. »Če ste preveč čustveno navezani na nepremičnino, morda ne boste pravilno gledali na številke. Številke morajo imeti smisel - in če nimajo, moraš biti pripravljen oditi."

Vaš donos je odvisen tudi od tržne klime – čeprav so zaradi dela na daljavo številni trgi, ki so uspevali v visoki sezoni, zdaj priljubljeni skozi vse leto. Belz in Nancy pravita, da je Južna Florida, običajno priljubljena pozimi, zdaj celoletna destinacija za tiste, ki želijo pobegniti iz mest. Gore pravi, da se iz leta v leto povečuje tudi čas, ki ga ljudje preživijo v najemih gorskih mest.

"Čeprav je povpraševanje še vedno veliko, lahko naraščajoče hipotekarne obrestne mere in nizki zalogi vplivajo na zmožnost kupcev za nakup tako hitro, kot so to storili med pandemijo," pravi White. »V ZDA je povpraševanje po sekundarnih domovih spomladi 2021 pokazalo znake ohladitve, saj so se nekatere pisarne začele znova odpirati, pravila hipotekarnega posojila za počitniške nepremičnine pa so bila sprva zaostrena. Kljub temu, da se je število transakcij na nekaterih trgih zmanjšalo, je apreciacija cen ostala močna zaradi nizke zaloge.

---

Kljub želji, da bi ljudi takoj spravili v svoj dom, bodite previdni: nekaj največjih lekcij, ki jih ima Nancy V preteklih letih smo se naučili, da imajo visoke varščine, visoke depozite za hišne ljubljenčke – in predvsem dobro ozadje čeki. S temeljitim pregledom najemnikov lahko prihranite denar in čas, tudi če so na papirju videti kot najbolj premožni posamezniki.

"Hišni ljubljenčki lahko popolnoma uničijo mesto in bilo je neverjetno, s čim smo se morali soočiti," pravi. Vendar bi lahko vzpostavljanje zaupanja s strankami pomagalo ublažiti del dela na koncih lastnikov.

PROFESIONALNI NASVET
Splošno vzdrževanje bi moralo stati približno 3% do 5% prihodka od najemnine.

»Najdemo najemnike, ki so zanesljivi in ​​vredni zaupanja, in jim lahko ponudimo celo popust pri najemnini, da pomagaj pri rahlem urejanju doma,« pravi in ​​dodaja, da so vsi njeni najemniki dolgoročni najemniki, ki ostanejo eno leto naprej. povprečno. "Seveda dobimo bolj obupane klice, če se kaj dogaja, a veliko jih z veseljem poskrbi za lastno nego trate."

Nancy pravi, da bi splošno vzdrževanje, ki lahko vključuje temeljito čiščenje, zatiranje škodljivcev in novo barvo, stalo približno 3% do 5% prihodka od najemnine.

"Eden največjih izzivov, za katerega poskrbimo, da se lastniki zavedajo, je ta, da sčasoma pride do obrabe," pravi Kevin Graham, COO Gostoljubje East West. »Želimo zagotoviti, da so obveščeni o tem, kdaj bodo verjetno morali prebarvati stanovanje ter zamenjati preproge in glavne naprave. Tako imajo lahko v mislih vsaj mentalno rezervo, če ne finančno rezervo, da pokrijejo te postavke."

Ustrezna skrb za katero koli lastnino zahteva spremljanje urejanja okolice; zagotavljanje dobrega delovanja mehanskih, električnih in vodovodnih napeljav; ohranjanje strukturnih elementov, kot so strehe, pločniki, dovozi; zatiranje škodljivcev; ter ohranjanje udobnega in čistega notranjega okolja.

Spodnja črta

Medtem ko so naložbe v najem nepremičnin lahko dolgoročno koristne, ne pozabite, da je njihova donosnost odvisno od več zunanjih dejavnikov, vključno s povpraševanjem in ponudbo stanovanjskega trga, ki sta vedno nihanje. Kljub temu je pomembno, da lahko tudi nepremičnino odpustimo, takoj ko preneha rasti v vrednosti. To je tisto, kar pomeni pametno vlaganje.

---

Spremljajte House Beautiful naprej Instagram.

To vsebino ustvari in vzdržuje tretja oseba, uvozi pa jo na to stran, da uporabnikom pomaga zagotoviti svoje e-poštne naslove. Morda boste lahko našli več informacij o tej in podobnih vsebinah na piano.io.