Zakoni o razkritju stanovanj za stigmatizirane nepremičnine

Celoten intervju z Ericom Goldmanom je prikazan v 2. epizodi 2. sezone podkasta Haunted House House Beautiful, Temna hiša. Poslušajte epizodo tukaj.

Medtem ko se državni zakoni o razkritju podatkov zelo razlikujejo od države do države, se večina ljudi strinja, da bi morale biti nekatere stvari standardna praksa, ko prodaja stanovanja: razkriti morate, ali je barva na osnovi svinca prisotna na kateri koli nepremičnini, zgrajeni na primer pred letom 1978, in na neki ravni informacije o zgodovini popravil so običajno razkritje v državah, prav tako očitne fizične poškodbe, ki lahko nastanejo Nevarno. Kaj pa, ko se na nepremičnini zgodi nekaj slabega ne pustiti fizično sled?

V nepremičninski terminologiji je a stigmatizirana lastnina je opredeljena kot nepremičnina, katere značaj ali stanje je bilo spremenjeno, zato obstaja tveganje, da jo bodo najemniki in kupci zavrnili, ki menijo, da je psihološko ali čustveno pomanjkljiva. Najpogostejši stigmatizirajoči dogodki so umor, nasilni zločin ali smrt. Torej, ali nekdo ali ne

verjame v duhove ali ujeta energija v katerem koli dobesednem pomenu, so slabe vibracije pomembne in nepremičnino lahko preganja slab sloves. In takšne lastnosti so lahko zakonsko zavezane k razkritju tega ugleda, odvisno od nekaj dejavnikov.

Dejstvo, da so bili sprejeti zakoni, ki obravnavajo vprašanje stigmatiziranih nepremičnin in kako naj se z njimi ravna, nakazuje, da javnost počne skrbi za ugled nepremičnine. Tako smo se pogovarjali s pravnim učenjakom in profesorjem Ericom Goldmanom z univerze Santa Clara, da bi koncept nekoliko razkrili. Spodaj izveste več o področju stigmatiziranih nepremičnin in zakonih o razkritju.

Zakoni o razkritju stanovanjskih podatkov

Zakoni o razkritju stanovanjskih podatkov so zelo zapleteno področje prava – morda zato, ker se tako zelo razlikujejo od države do države. V nekaterih državah je prodajalec dolžan razkriti informacije, ne glede na to, ali kupec kdaj vpraša - in tudi če je bil opravljen pregled nepremičnine. Na primer, na Aljaski mora agent za kotacijo "razkriti vse znane umore ali samomore v zadnjem letu. V primeru, da zastopnik ne ve, ni odgovoren." V Maineu bi medtem "zastopnik potreboval pisno dovoljenje prodajalca za razkritje informacije kupcu, če bi se pozanimal," in v Montani državna zakonodaja "prepoveduje, da bi agent razkril samomore ali kazniva dejanja," Spaulding Decon, storitev dekontaminacije, ki ponuja čiščenje kraja zločina, kopičenje in čiščenje laboratorija za metamfetamin. Dejansko si državni zakoni o razkritju pogosto nasprotujejo.

"Mislim, da je to dejansko odraz mučene narave mnenj", ki se pojavijo v stigmatiziranih lastninskih primerih, razmišlja Goldman. »Sodniki se ne strinjajo vedno, kaj je treba razkriti. Državni zakonodajalci so sprejeli zakone, ki pravijo, da morate včasih razkriti, ali pa da niste dolžni razkriti, ti zakoni pa tudi niso usklajeni. Resničnost je torej taka, da so to preprosta vprašanja, kaj mora prodajalec ali povedati in kdaj, pa vendar odgovori se zelo razlikujejo glede na jurisdikcije in glede na določeno vrsto dejstev, ki bi morda morala biti razkrito."

Tudi v zvezni državi z najstrožjo zakonodajo o razkritju, Kalifornija, obstajajo parametri. Po treh letih smrti ni treba razkrivati. "Nekje mora biti nekakšna meja, kajne? Obstajati mora samo podlaga, da rečem, veste, [kot prodajalec] nisem odgovoren za dejstvo, da domovi obstajajo že 150 let in da so ljudje v njih zagotovo umirali,« pravi Goldman.

Latent vs. Patentne napake

Ko razpakirate zakone o razkritju, je pomembno razumeti razliko med patentnimi in latentnimi napakami. "Patentne napake so [fizične] stvari, ki bi se morale pokazati pri standardnem pregledu lastnine," pojasnjuje Goldman. Lastniški inšpektor obišče dom in napiše poročilo, v katerem navede morebitne težave z nepremičnino. Večina kupcev se odloči za ogled nepremičnine, vendar se lahko odločijo, da se ogledu nepremičnine odpovedo, in če zaključijo prodajo, je vse, kar je bilo razkrito prej, zdaj njihova odgovornost kot novo lastniki.

Včasih bo prodajalec dejansko sam opravil pregled. »Tu v Kaliforniji, kjer imamo precej vroč nepremičninski trg, pravzaprav ni neobičajno, da prodajalec opravi inšpekcijski pregled nepremičnine in to zagotovi vsem potencialne kupce, preden oddajo svoje ponudbe, kot način za pospešitev postopka in odstranitev nekaterih morebitnih nepredvidenih okoliščin, ki bi jih kupec lahko vključil v ponudbo," Goldman opombe.

Po drugi strani pa so skrite napake stvari, ki jih »inšpektor za premoženje pri običajni skrbnosti morda ne bi našel. Če pa prodajalec ve za skrite napake, ki jih inštruktor za nepremičnine ne more najti in jih kupec ne bi videl, bo morda moral to razkriti pritrdilno,« dodaja Goldman.

Zakaj so latentne napake pomembne? Nefizične težave lahko še vedno vplivajo na pripravljenost kupca za nakup nepremičnine, preprosto in preprosto. V kontekstu umora lahko prodajalec ve, da kupec ni seznanjen s tem dogodkom, če pa bi bil seznanjen, lahko to šteje za materialno stanje doma.

Ali so nekatere stigme boljše od drugih?

Duh, ki straši na nepremičnini, je stigma, ki lahko vpliva na nepremičnino, vendar jo je težje dokazati kot dejanski dogodek, kot je smrt ali umor na kraju samem. Kot taka se redko zgodi, da je nepremičnina v pravnem kontekstu prepoznana kot stigmatizirana zaradi zaznane paranormalne dejavnosti ker je težje pridobiti zanesljive in verodostojne dokaze, ki bi jih lahko predstavili na sodišču, pojasnjuje Goldman. Seveda obstajajo izjeme,« kot v Stambovskem vs. Ackley primeru, ko je sodnik poskušal najti pravično rešitev na podlagi zelo specifičnega sklopa okoliščin.

Zanimivo je, da je včasih ravno obratno, da bi bila stigmatizirana lastnina dejansko vredna več zaradi temne zgodovine. Trženje doma kot preganjanega "lahko pritegne majhen, a potencialno zelo donosen trg," pravi Goldman. Obstaja pa tudi nekaj zapletenih zakonov o razkritju, ki tudi to zapletejo. Če je posrednik res želel hišo tržiti kot straši, bo moral biti tudi sposoben dokumentirati pojav ali ne preveč obljubljati strašilne narave doma. "Mislim, da večina posrednikov ne bo prepričana v takšno razkritje, saj ne morejo zagotoviti, da bodo duhovi še vedno tam in ne morejo zares preveriti preteklega vedenja." Namesto tega bi ga morali oblikovati na bolj špekulativen način ali zagotoviti kvalificirano razkritje.

"Če je bila hiša oglaševana kot strašila in je to postalo del dogovora, potem pa v resnici ni strašila, je to preprosto lažno oglaševanje ali goljufija ali napačna predstavitev vrednosti in stanja nepremičnine," Goldman pravi. "Obstaja vrsta pravnih doktrin, ki bi kupcu v takih okoliščinah zagotovile regres. To je eden od razlogov, zakaj posredniki verjetno ne bodo rekli, da v hiši straši, ker ne želijo ponuditi njihov poklicni ugled in finance stojijo za izjavo, da ni nujno, da verjamejo, da lahko potrdi."

Nasveti za prodajalce in kupce

Zakoni o razkrivanju podatkov o nepremičninah so očitno zelo zapleteni in jih je težko uporabljati tako za kupce kot za prodajalce, ne glede na to, ali je nepremičnina "stigmatizirana" ali ne. Goldmana smo prosili, naj deli svoj najboljši nasvet za vse vpletene strani. Tu je njegovih pet ključnih nasvetov:

• Predvsem je najbolje sodelovati z nepremičninskim agentom, ki mu zaupate, da vam bo pomagal krmariti v zapletenem svetu zakonov o razkrivanju podatkov, še posebej, če nimate izkušenj z nepremičninami.
• Digitalna doba je kupcu olajšala dostop do informacij, zato to izkoristite sebi v prid in v Googlu poiščite naslov katere koli nepremičnine, ki jo nameravate kupiti.
• Kot kupec postavljajte vprašanja o stvareh, ki za vas ovirajo posel. Za prodajalce je nemogoče napovedati celotno vesolje stvari, ki so pomembne za kupce, zato morate, če ste kupec, zagovarjati sebe.
• Kot agent za kotacijo ali prodajalec, ko ste v dvomih, razkrijte (odvisno od tega, v kakšnem stanju ste!), vendar dajte samo obljube, ki jih lahko izpolnite.
• Dokumentirajte vsa razkritja. "Če ni v pisni obliki, je veliko manj verjetno, da bo imelo posledice, vse bi moralo biti dokumentirano," pravi Goldman.

---

Vas zanima več poglobljenih zgodb o duhovih o stigmatiziranih lastninah in nasvet o razkritju od Erica Goldmana? Poslušati Temna hiša.