Kaj je ADU? Zakaj bi morali svojemu dvorišču dodati dodatno bivalno enoto

Dodatne stanovanjske enote ali ADU so samostojne bivalne strukture, ki obstajajo ločeno od glavnega prebivališča, vendar na isti posesti. Čeprav že stoletja obstajajo pod različnimi imeni – tast, babičino stanovanje ali kočija, na primer – nedavna državna zakonodaja po vsej državi se je združila, da bi bilo veliko lažje graditi eno. Prednjačili so rastoči trgi z velikim pomanjkanjem stanovanj (leta 2021 je Kalifornija omilila gradbene predpise ADU, da bi na trg dodala več najemnin). Ne glede na to, ali želite postati najemodajalec ali ne, novi zakoni ponujajo številne priložnosti za lastnike stanovanj, ki želijo nadgraditi svoja dvorišča.

Tudi če preprosto iščete dodaten prostor, lahko s tem, da je vaša struktura skladna z ADU, pomaga obiti omejitve kvadratnih metrov za vaše primarno stanovanje. Tukaj je vse, kar morate vedeti, da ustvarite svojega.

Prvi korak bi moral biti preverjanje zakonov o območjih vaše države in mesta – in če živite v skupnosti, ki jo ureja HOA, preverite tudi te predpise. V nekaterih primerih morda nimate sreče. V drugih vam bodo uredbe pomagale razumeti, kaj je mogoče na vaši parceli. Nekateri kraji na primer dovoljujejo samo gradnjo enega dodatnega stanovanja; drugi vas omejujejo na eno dodatno strukturo, vendar lahko vključuje dve enoti, kar bi lahko podvojilo vašo donosnost naložbe, če gradite enote za najem. Če najemate strokovnjaka, so te zgodnje faze načrtovanja pravi čas, da privabite arhitekta ali oblikovalca. Dobro bodo poznali te kode in vam lahko pomagajo ugotoviti, kako povečati svoje vire.

Opozoriti je treba na eno stvar: pomožne stanovanjske enote so po definiciji namenjene stanovanju. Tudi če nameravate prostor uporabljati kot pisarno ali vadbeni studio, je še vedno nekaj funkcij, ki jih imate zahteva: ogrevanje, spalnico, kopalnico in majhno kuhinjo s kuhalno ploščo in hladilnik. Struktura mora imeti tudi svoj ločen vhod, ne glede na to, ali je pritrjena na vašo hišo ali ne. »Veliko mojih strank želi ločeno enoto za svoje starše, a menijo, da jo bodo starši uporabili kuhinja v glavni hiši,« pravi Mary Maydan, vodja biroja Maydan Architects v Palo Altu, Kalifornija. "Še vedno moraš zgraditi majhno kuhinjo."

ADU-ji imajo veliko prednosti, vendar je pomembno, da natančno določite svoje primarne motivacije, preden naredite korak naprej. Za nekatere je to odličen način za zaslužiti dodaten dohodek z oddajanjem nepremičnine v najem. Vedite le, da so lokalni zakoni na splošno veliko bolj sprejemljivi za dolgoročne najemnine – navsezadnje je razmah permisivnih zakonov o ADU deloma reakcija na pomanjkanje stanovanj v državi. (Če iščete vstopite v igro Airbnb, najprej malo pobrskajte, da ugotovite, kaj je dovoljeno; nekateri kraji postavljajo stroge omejitve glede tega, koliko dni se lahko nepremičnina uporablja za kratkoročni najem, kar bo omejilo vašo zmožnost povrnitve naložbe.)

Za mnoge je ADU odličen način za ustvarjanje koča za goste, ne glede na to, ali je mišljen kot bivališče za ostarele starše ali pristajališče za obiske otrok. Tako je Maydan pred dvema desetletjema zgradila svoj prvi ADU - bil je na njenem lastnem dvorišču, kot kraj za daljše bivanje njenih staršev.

A zasebni umik na dvorišču by Reath Design ima okna, ki pokrivajo celotno površino, da se dizajn potopi v naravo.

Za druge je ADU način za izogibanje lokalnim omejitvam kvadratnih posnetkov za primarna bivališča. Če izberete ločen vhod, lahko včasih pridobite več kot 1000 kvadratnih čevljev - in v mnogih primerih lahko zgradite bližje črti parcele, kot vam je dovoljeno tudi za vaše primarno stanovanje. »Na našem območju lahko gradite le na majhnem odstotku svoje parcele, vendar nekateri ljudje resnično potrebujejo več prostora,« pravi Maydan. "Ne potrebujejo dodatne kuhinje - včasih morda ne potrebujejo niti dodatne kopalnice - vendar je to pameten način za povečanje prostora."

Obstajata dve glavni vrsti ADU: stanovanje na dvorišču, ločeno od glavnega doma, ali pritrjena enota, ki ima skupno steno. (Zaradi požarnih predpisov bodo enote tehnično ločene, vendar jih lahko povezujejo vrata, če ima ADU tudi svoj vhod.) Vsak slog ima prednosti in slabosti, in – ob predpostavki, da vaša lastnina lahko sprejme obe vrsti – boste želeli pretehtati možne vplive na zasebnost, zunanje prostore, parkirišča ali celo vaše sosede.

"Če to počnete kot prihodnji vir dohodka, kot je najemna enota, je morda ne želite priložiti, ker želite svojo zasebnost," pravi Maydan. »Če ga želite kot dodaten prostor za telovadnico ali s pogledom na bazen, smo zgradili [pritrjene] hiše z veliko stekla – je kot podaljšek [glavnega bivališča] in je zelo lepo. Odvisno je od strankinih potreb in od tega, kakšne bodo njihove prihodnje potrebe.” Še en dejavnik, ki ga je treba upoštevati: pripomočki. Medtem ko je dražje ločiti komunalne storitve enote od glavne hiše med fazo gradnje, je to pametna poteza, če nameravate kdaj uporabiti enoto kot najem.

Vaša pokrajina lahko tudi določa, kaj in kje lahko gradite. "Izkopavanje je precej težko izvesti, če je na poti hiša, in poskušati spraviti stroj na dvorišče je lahko težko," pravi Matt Hutchins, direktor CAST Architecture iz Seattla. »Glede izvedljivosti pogledamo, kaj omogoča conska koda in izzive, ki jih bo mesto predstavljalo – topografske, geološke in z drevesne perspektive. Včasih moramo kopati v pobočje ali delati okoli velikega drevesa, vendar bi to raje storili, kot da bi drevo posekali, še posebej, če je postal osrednja točka iz notranjosti.” Druge pogoste pasti, ki bi lahko vplivale na vaše načrte, vključujejo greznice in obstoječe pripomočke vrstice.

Tudi če vas je pritegnila pokrajina ali druge ovire, bi bili presenečeni nad tem, kaj si lahko arhitekt zamisli v majhnem odtisu – in z majhni domovi v trendu (in svojo iskalno kategorijo na Airbnbju), je naložba morda še vedno vredna. »V stik z nami so se obrnili ljudje, ki bi, če bi videli njihovo dvorišče, rekli: 'Ni možnosti, da bi na to parcelo postavili ADU,'« pravi Malinowski. »Ena je bila velika 250 kvadratnih čevljev, državni zakon pa je omejil višino na 14 čevljev – to je vse, s čimer sem moral delati. Pa vendar smo ustvarili majhen dvonadstropni majhen dom z lestvijo in spalnim podstrešjem ter ljudje bodo to pogledali in rekli: "O, moj bog, to je najbolj božanska točka."

Gradnja ADU je odličen način za povečanje vašega odtisa, vendar to ne pomeni nujno, da bi morali zamahniti za ograje samo zato, ker lahko. »Ni vedno pametno graditi do celotne [dovoljene] količine. Na koncu dneva morate imeti tudi lepo dvorišče – ​​ne gradite mesta,« pravi Maydan.

"Bunkie" oblikovalke Sarah Richardson, To, kar Ontarci imenujejo majhno opremljeno gospodarsko poslopje, je veliko le 130 kvadratnih metrov, vendar vključuje posteljo za goste. Fotografija Valerie Wilcox.

Prav tako lahko prihranite kup pri davkih in pristojbinah, če ste vešči kvadrature. V Kaliforniji, na primer, pristojbine za dovoljenja, povezane z gradnjo ADU, poskočijo za tisoče dolarjev, ko prestopite prag 750 kvadratnih metrov. Za lastnike stanovanj, katerih načrti se gibljejo v tem razponu, Mike Malinowski, predsednik Applied Architecture, Inc. v Sacramentu v Kaliforniji pomaga strankam prilagoditi njihov dizajn in prihraniti pri honorarjih: »Če bi nekdo prišel k nam, da bi naredil 800 kvadratnih čevljev ADU, rečemo: "To lahko storimo, vendar se zavedate, da lahko prihranite 10.000 $ z 51 kvadrati manj noge?’” Ker se zakoni razlikujejo glede na zvezno državo in mesto, lahko s strokovnjakom za oblikovanje, ki vam bo pomagal pri krmarjenju z birokracijo, prihranite čas, glavobole in denar.

Tako kot pri vsakem drugem prenovitvenem ali gradbenem projektu je šok nalepke ADU resničen. Stroški gradnje niso linearni in nekatere komponente imajo enako ceno, ne glede na to, ali vaš projekt meri 400 ali 4000 kvadratnih čevljev. Na primer, obstajajo začetni stroški, povezani z nalogami, kot je vodovodna napeljava v kopalnici ali naročilo oblikovalcu, ki oceni vašo nepremičnino. »Ne glede na to, kako majhni sta, imata kuhinja in kopalnica določene infrastrukturne zahteve, ki se ne spreminjajo [v ceni],« pravi Malinowski. In čeprav je morda skušnjava prihraniti denar z vnaprej vgrajenim ADU, ki ga namestite na kraju samem, Malinowski pravi, da končni rezultat ne zagotavlja vedno prihrankov, ki jih pričakujete. Čeprav je cena na prvi pogled morda videti privlačna, "še vedno morate imeti izdelane risbe, ki prikazujejo, kje sedi, ovire in kako se bodo pripomočki povezovali," pravi.

Če na vaši nepremičnini pripravljate še en gradbeni projekt, vendar se niste pripravljeni zavezati ADU zdaj, Maydan pravi, da ni slaba ideja postaviti temelje, medtem ko imate vse trgovce na strani. "To je tako, kot da bi se pripravljali na prihodnji bazen," pravi - lahko napeljete elektriko, vodovod in plin vrstic vnaprej, tako da bo manj kopanja, ko boste pripravljeni zgraditi ADU navzdol cesta.

Sledite House Beautiful naprej Instagram.

Kaitlin Petersen

Sodelujoči pisec

Kaitlin je glavna urednica Domače poslovanje in voditeljica podcasta Trgovske zgodbe. Že več kot desetletje piše o slogu in oblikovanju, njena dela pa so se pojavila v Elle Decor, Hiša Lepa, Metropolitanski dom in Veranda, tako dobro, kot Chicago, Teksaški mesečnik, Time Out New York, in mednarodne izdaje Vanity Fair in Vogue. V prostem času vozi kajak po reki Hudson, vrtnari na svoji terasi v Brooklynu in brska po Zillowu za kmetijami iz 19. stoletja, da jih okrasi v svoji glavi.