Zapiranje hiše: Kaj mora pričakovati vsak kupec stanovanja

Zdi se, da bi moral biti zaprtje doma enostaven postopek, kajne? Podpišite nekaj papirjev, vzemite ključe od svojega novega stanovanja, popijte šampanjec. Toda veliko, recimo, zapleti se lahko pojavi v tistih tednih med sprejetjem vaše ponudbe in zaključkom posojila.

Od nepredvidenih težav, ki lahko odložijo zaprtje, do velikih stroškov, zaprtje doma zahteva nekaj poguma (in, da, tudi majhno bogastvo). Da bi pomagali demistificirati postopek zapiranja, so hipotekarni in nepremičninski strokovnjaki delili svoje strokovno znanje z Hiša Lepa. Tukaj je tisto, kar pravijo, da mora vsak kupec stanovanj vedeti o zapiranju – časovni okviri, ovire, stroški in še več.

Prvič, kaj točno je zaključek?

Ko gre za nakup stanovanja, si lahko zamislite zaključno mizo kot ciljno črto. Zaključek je sestanek, na katerem pregledate in podpišete kup pravnih dokumentov, pravi Holden Lewis, strokovnjak za stanovanja in hipoteke pri NerdWallet.

»Med številnimi podpisi, ki jih načečkate, obljubite, da boste odplačali stanovanjsko posojilo, posojilodajalcu dajete pravico, da prevzamete svoj dom, če ne plačate, in lastništvo nepremičnine se prenese na vas,« Lewis pravi.

Vaš posojilodajalec vam mora dati zaključno razkritje tri delovne dni pred načrtovanim zaključkom. Da se boste lažje pripravili na zaprtje tega, kar je verjetno največje posojilo v vašem življenju, si lahko vnaprej ogledate te dokumente in preverite svoje skupno mesečno plačilo se ujema z vašo najnovejšo oceno posojila in da so pogoji vašega posojila – stvari, kot so obrestne mere in morebitne kazni za predčasno odplačilo – točno takšni, kot ste bili pričakujem.

Običajno vaš zaključni sestanek traja 1 do 1 1/2 uro, pravi Lewis. Nekatera podjetja vam omogočajo e-podpisovanje dokumentov pred zaprtjem, med COVID-19 pa je več zaprtij potekalo virtualno prek varnih portalov.

Zaključna časovnica

Verjetno ste radovedni: Ko vaš ponudba je sprejeta, kako hitro se lahko vseliš v svoj dom? Običajno traja v povprečju 30 do 45 dni, da zaprete posojilo in pridobite ključe svojega novega stanovanja. Toda postopek zapiranja trenutno traja precej dlje (povprečno 58 dni), ker so rekordno nizke obrestne mere povečale povpraševanje kupcev, pravi Andrina Valdes, COO of Cornerstone Home Lending, Inc.

Ko se bliža vaš zaključni rok, je v igri veliko gibljivih delov in pogosto se zgodi, da se pojavijo težave, ki lahko še dodatno odložijo vaš datum vselitve. Globoko vdihni, kajne?

Nekaterim od teh težav se je mogoče izogniti. Na primer, čeprav ste morda navdušeni nad nakupom bleščečih novih naprav za vaš dom, ne smete odpreti nove kreditne linije ali zapolniti obstoječe kreditne kartice, preden se vaše posojilo zapre, pojasnjuje Tom Kalagher, uradnik za hipotekarna posojila v Alabami. Če to storite, bi se lahko vaše razmerje med dolgom in dohodkom porušilo, kar bi odložilo ali celo ogrozilo odobritev vašega posojila.

Kljub temu so nekatere zamude pri zapiranju izven vašega nadzora, na primer zastavne pravice na naslovu stanovanja ocenjevanje ki je nižja od ponudbene cene, ali težave, ki se pojavijo pri končnem pregledu. Datum zaključka se lahko tudi premakne, če se kupec in prodajalec ne strinjata, katera popravila je treba opraviti na nepremičnini po pregled, pravi Melissa Terzis, agentka z RLAH Nepremičnine ki ima licenco v Washingtonu, D.C. in Marylandu.

Sorodno: Vse, kar morate vedeti o hišnih pregledih

Eden od načinov, kako lahko pomagate pri čim bolj gladkem zaključevanju postopka je, da se hitro odzovete, ko vaš posojilodajalec zahteva dokumente, pravi Rudar Orlando, izvršni direktor Miner Capital Funding. To lahko vključuje a seznam dokumentov pripravljeno, vključno z zveznimi davčnimi napovedmi, nedavnimi bančnimi izpiski in darilnim pismom, če vam družinski član daje denar za pomoč pri polog. (Posojilodajalci se želijo prepričati, da je to resnično darilo in da se ne obremenjujete z neformalnim posojilom).

Stroški, povezani z zaprtjem

Nakup stanovanja vključuje a cel kup honorarjev. Cenitev, pregled stanovanja, iskanje lastninske pravice, prevzem posojila – to so le nekateri stroški in storitve, ki so potrebne za dokončanje vaše hipoteke. Skupaj so ti stroški znani kot vaši zaključni stroški.

Sorodno: 5 skritih stroškov nakupa stanovanja

Če želite predvideti stroške zapiranja, pričakujte, da boste plačali od 2 do 5 odstotkov vrednosti vašega doma, pravi Miner. Če bi kupovali hišo v vrednosti 350.000 USD, bi morali v proračunu predvideti med 7.000 in 17.500 USD, da bi zaprli posojilo. Morda boste lahko svoje zaključne stroške vključili v svoje posojilo. Prednost je, da vam ne bo treba prinesti dodatnega denarja za zaključno mizo poleg predplačila, pravi Miner. Slaba stran je, da boste plačali obresti na te zaključne stroške.

Ko pripravljate proračun za zaključne stroške, obstajata dve kategoriji: tisti, ki jih lahko nakupujete, in tisti, ki jih ne morete, pojasnjuje Lewis. Provizije, ki jih lahko nakupujete, vključujejo tiste, ki jih neposredno zaračunajo posojilodajalci, in provizije, ki jih zaračuna podjetje ki izvaja zaprtje, inšpekcijo doma, zavarovanje lastnikov stanovanj in v nekaterih državah lastninsko zavarovanje. Zaključni stroški, ki so izven vašega nadzora, vključujejo cenitev in davke na nepremičnine.

Ko zaprosite za hipoteko, boste prejeli tristranski dokument, imenovan Ocena posojila. Lewis priporoča, da bodite pozorni na razdelek »Skupni stroški posojila«.

»Če zaprosite za več kot eno posojilo – kot bi morali – se bodo ti zneski v dolarjih razlikovali in opazili boste, kateri posojilodajalec ponuja najnižje provizije,« pravi.

Ko zaprete, je čas za zabavne stvari: okrasitev vašega novega prostora in načrtovanje (virtualne) zabave ob vselitvi!

Sledite House Beautiful naprej Instagram.