Куповина кућне контролне листе за првог купца

Кокетирали сте са идејом о власништву куће. Можда је Зиллов постао једно од ваших најчешће посећиваних веб места, или сте случајно упали на неке отворене куће ИРЛ, водили финансијске сценарије на хипотекарном калкулатору и пронашли радост у прегледавању плочица Узорци. Али сада се питате како да пређете од „волео бих да једног дана поседујем своју кућу“ до тога да заправо узмете хипотеку, купите кућу и поставите те плочице у метроу.

Нема сумње, куповина куће је огромна финансијска одлука - вероватно највећа у вашем животу. Од познавања важне разлике између предквалификације и унапред одобрења до разумевања ствари као што су непредвиђени процени и депоновање, процес може бити застрашујући. Додајте томе емоционални ролеркостер који проналази дом из снова и чека да чује вашу понуду.

Разбијање процеса куповине куће на кораке чини га много лакшим за управљање. Ево водича за куповину куће, корак по корак, уз подршку стручњака.

1. Доведите своје финансије у ред

У овој раној фази позиционирајте се као снажан, квалификован купац штедећи за аванс и добивајући свој кредит у врхунском облику.

Финансијска слика сваког купца биће јединствена. Да, кредитни резултат од 740 или већи награђује вас најбољим каматама и умањује уплата од 20 посто или више у дом ће вас спасити од плаћања приватног осигурања хипотеке, или ПМИ. (ПМИ обично кошта 0,5 до 1 одсто укупног износа кредита на годишњој основи, мада се најчешће плаћа као месечна премија. ПМИ осигуравају приватна осигуравајућа друштва, али их је договорио ваш зајмодавац.) Али, дишите лагано: И даље можете купити кућу са много нижим кредитним резултатом и далеко мањом капаром. Баш као један пример - зато што постоји много опција кредита [НАПОМЕНА: ЛИНК НА ЈЕДНУ ОД ДРУГИХ ПРИЧА ПАКЕТА] - ваш кредитни резултат може бити чак 500 за Кредит ФХА (хипотека коју подржава Влада осигурана од стране Федералне стамбене управе) под условом да одложите 10 одсто, или може бити 580 ако сте смањили 3,5 одсто, објашњава Игнацио Родригуез са Вестсиде Естате Агенци у Малибуу у Калифорнији. Са конвенционалним зајмовима тежићете кредитној оцени од најмање 620.

Идеја овде? Не дозволите да савршени буде непријатељ добра! Раст тржишта могао би вас надмашити ако годинама чекате да сакупите довољно за 20 посто предујма на свом штедном рачуну или да ваш кредитни резултат пређе у изузетну категорију.

Уштеда за предујам

Без обзира да ли је ваш циљ аконтације 3,5 или 20 одсто, пожелећете да почнете да штедите новац што је пре могуће. „У идеалном случају, то је на рачуну који зарађује камату“, каже Нев Иорк Цити Брокер Линдсаи Бартон Барретт Доугласа Еллимана.

Размислите о томе да разговарате са финансијским саветником о вашој стратегији отплате кредита са високим каматама, док истовремено штедите за кућу. У зависности од тржишних услова, могло би бити апсолутно смислено купити кућу пре других дугова -ахем, ти досадни студентски кредити! - исплаћују се тако да можете изградити капитал и имати имовину која временом може да вреднује, каже Бартон Барретт.

Повећање вашег кредита

Што се кредита тиче, имате право, по закону, до а бесплатни кредитни извештај сваке године. Овај извештај вам заправо неће рећи ваше резултате (који се могу разликовати међу три бироа), али ће вам помоћи да прецизно одредите све што вам смањује резултат. Један од пет људи има њихове грешке извештај, према Федералној комисији за трговину, па ћете желети да решите све грешке пре него што почнете да купујете хипотеку. Можете да пратите своје стварне кредитне резултате помоћу бесплатних мрежних алатки за праћење резултата попут Цредит Карма. Или, многе банке и компаније за издавање кредитних картица имају бесплатне алатке за праћење кредитних резултата интегрисане у мрежни налог.

Сада је такође добар тренутак да свом кредиту дате мало ТЛЦ -а. Доследно правовремено плаћање је најбоља ствар коју можете учинити за свој кредитни резултат. Можете га убрзати ако платите стање на кредитној картици тако да ваша употреба на свакој картици није већа од 30 проценат-то значи, ако имате ограничење од 1.000 УСД, задржите стање испод 330 УСД како бисте доказали повериоцима да не претерујете себе.

---

2. Набавите писмо за претквалификацију

Пре него што почнете да гледате куће, желећете да добијете писмо о претквалификацији, у којем се наводи да је зајмодавац привремено спреман да вам позајми до одређене тачке. Ово агентима за некретнине сигнализира да озбиљно купујете, а не само да гледате куће ради забаве. Писмо о претквалификацији ће вам такође помоћи да одредите свој буџет и сузите које ће куће бити у вашем ценовном рангу, каже агент за некретнине из Њујорка Ребецца Блацкер са Варбург Реалти.

Нешто што треба имати на уму: Преквалификација је мали корак према зајму. Сами пријављујете податке о свом кредитном резултату и приходима, а зајмодавац ће вам дати идеју о томе колико можете себи приуштити. Међутим, претходно одобрење је много темељнији процес и приближиће вас завршној табели: када се ове информације о вашим приходима и вашим кредитним резултатима верификују. Више о томе, у наставку.

---

3. Унајмите агента за некретнине

Замислите свог агента за некретнине као капетана вашег тима за куповину куће. Због тога ћете хтети да ангажујете агента који може дати јаке препоруке за хипотекарне посреднике, адвокате за некретнине и стручњаке за кућну инспекцију, каже агент из Њујорка Кемди Аносике Варбург Реалти. „Оно што је најважније, потребан вам је агент за некретнине који ће вас саслушати и разумети ваше потребе“, каже Аносике.

У реду је да интервјуишете неколико док не пронађете одличну опцију. Нека питања која треба размотрити постављајући:

• Са колико других клијената тренутно радите?
• Колико дуго радите у овој области и колико добро познајете насеља?
• Која је ваша ниша? (Неки агенти се могу поносити радом на пример са купцима прве куће, на пример)
• Можете ли поделити неке референце?

Ох, и погоди шта? Вероватно нећете бити везани за плаћање свог агента за некретнине. Продавац је тај који најчешће покрива трошкове провизије и за купчеве и за продајне агенте, објашњава Јоан Паллоне, агент за некретнине Паллоне анд Ассоциатес у Броомфиелду, Колорадо. Постоје ретки изузеци када би купац платио провизију свог агента, на пример када кућу продаје власник.

---

4. Претходно одобрење за хипотеку

Позиционираћете се као снажан купац ако сте претходно одобрили хипотеку пре него што почињете да ловите куће и дајете понуде. „Често су„ савршени домови “на тржишту мање од неколико дана", каже Стевие Рангел, агент компаније Цомпасс у Лос Анђелесу у Калифорнији. Не желите да покушавате да добијете претходно одобрење док други купци подносе понуде. Многи продавци неће примати понуде од потенцијалних купаца који још немају финансирање.

Током овог корака, који је формалнији и темељнији од претквалификације, свом зајмодавцу ћете предати много докумената, попут В2, паистуб-ова, банковних извода и пореских пријава. Нека ваша папирологија буде организована и спремна за рад.

---

5. Нека лов на куће почне

У овој фази имате на уму буџет и свом агенту за некретнине сте рекли шта је важно сте у кућној потрази-било да је то велико двориште за вашег пса, кратко путовање на посао или шетња ормар.

Док обилазите куће или идете на отворене, понесите бележницу да бисте пратили предности и недостатке сваке имовине. Тешко је, али немојте да вас ометају недостаци који се лако могу поправити, попут спаваће собе Цоокие Монстер-плаве боје или досадна светла за градњу. Обратите пажњу на ствари које ће бити теже решити, попут притиска воде и количине природног светла.

То би могла бити љубав на првом обиласку куће или бисте могли да видите неколико десетина домова пре него што пронађете праву. Просечан купац обично гледа 10 домова у распону од 10 недеља, према а извештај из Националног удружења некретнина.

---

6. Направити понуду

Претходно сте одобрени за хипотеку и ваш агент за некретнине је пронашао некретнину коју волите. Време је да дате понуду!

Ваш агент за некретнине ће имати „компресоре“ који показују за шта су се продавали други домови у околини и помоћи ће вам да информишете вашу понуду. Често ће први купци куће бити непотребно забринути да ће превише платити за кућу, каже Ангела Царрасцо, агент за некретнине са седиштем у Лос Фелизу у Калифорнији. Честа грешка коју први купци чине је премала, упозорава Д.аниеле Курзвеил, лиценцирани продавац некретнина са Фриедман тимом у Цомпасс -у у Њујорку. Чак и ако сте чули да ваше тржиште фаворизује купце, вероватно и даље не желите да уђете испод цене. "Проблем са овом тактиком је што вас продавац неће сматрати озбиљним", каже Курзвеил.

Али, постоје неке мере заштите како не бисте преплатили, објашњава Царрасцо, све док се не одрекнете својих непредвиђених околности. „Реалност је да се уговор неће закључити, што значи да зајмодавац неће одобрити кредит, ако дом не процењује“, Каже Царрасцо. (Ускоро више о непредвиђеним случајевима и проценама!)

Ако се заиста заљубите у дом, а налазите се на конкурентном тржишту, своју понуду можете засладити писмом купца, што вам помаже да изразите зашто сте заинтересовани за дом на личан начин, каже Беатрице де Јонг, агент за некретнине у Лос Анђелесу и трендови потрошача стручњак за Отворена врата. „Писма најбољих понуда фокусирају се на аспекте куће које волите, похвалите продавце на њиховом укуса или начина на који су одржавали дом и покажите им да сте посвећени глатком затварању “, она каже.

Када дате понуду, продавац ће обично захтевати „озбиљан новац“ да би склопио уговор. „Озбиљан депозит новца сигнал је добре вере у име купца да мисли озбиљно о ​​свом дому и да жели да стави мало коже у игру“, каже Салт Лаке Цити, агент за продају некретнина у Јути Јен Хорнер са РЕ/Мак Мастерс. Износ потребног озбиљног новца може варирати у зависности од уговора, преференција продавца, као и према граду или држави, објашњава Хорнер. Обично ће депозит пасти између 1 и 5 процената купопродајне цене куће, каже она. Купац може вратити њен озбиљан новац ако продаја не прође из разлога наведених у непредвиђеним условима уговора. Неки уобичајени уговорни услови који штите купце, допуштајући им да одустану од куповине, односе се на кућне инспекције, финансирање које пропада и на процене кућа које су прениске.

Након што дате понуду, продавац ће је прихватити, дати контра понуду или је у потпуности одбити.

---

7. Набавите инспекцију

Када продавац прихвати вашу понуду, време је за преглед куће. Готово све понуде укључују „непредвиђену инспекцију куће“ која омогућава купцу да одустане од договора ако постоје значајни проблеми у налазима инспекције.

Инспектор ће тражити све врсте проблема које би дом могао потенцијално имати, од темеља па све до крова, укључујући ствари попут неисправног ожичења или знакова раста плијесни.

Стандардна кућна инспекција, према Америчко друштво кућних инспектора, укључује свеобухватан преглед следећег:

• Систем грејања
• Централни клима уређај
• Унутрашњи водовод
• Електрични системи
• Кров и поткровље
• Зидови, плафони и подови
• Прозори и врата
• Фоундатион
• Подрум

Кућни инспектори траже проблеме који би могли представљати сигурносну забринутост, али их не брину козметичка питања. Они ће пријавити нешто попут пукотине у насељу, али неће забележити траљаво фарбање.

Купац већину времена плаћа кућне прегледе, објашњава Некретнине Келли Маллои, са Виндермере Реал Естате у Сијетлу. Она препоручује додавање канализационог опсега који испитује спољашње водоводне инсталације. Заједно, ово кошта између 700 и 800 долара, али може варирати у зависности од вашег тржишта или величине куће.

У зависности од вашег уговора, ви - купац - можете затражити од продавца да изврши поправке на основу прегледа или да вам одобри кредит како бисте могли поправке завршити. Пре него што стигнете до завршног стола, предате новац и потпишете папире, имат ћете прилику да обавите последњи преглед како бисте били сигурни да је све што је требало поправити адресирано. Ако је могуће, закажите ово након што се продавци иселе - само у случају да сељаци нанесу било какву штету.

Понекад, међутим, договор пропадне - можда је превише црвених заставица искочило током кућне инспекције и продавац је вољан или способан да обави посао, објашњава Маллои. Иако би то могло мало да пече, верујте процесу, саветује она. Ваш дом је тамо!

---

8. Набавите процену

Следећа је процена, која је потребна ако узимате хипотеку, али се од ње може одустати у свеобухватном послу. Током тога, лиценцирани проценитељ долази у кућу и детаљно обилази дом како би утврдио колико вреди. Ваш проценитељ разматра за шта су се недавно продавали слични домови у комшилуку, као и било који реновирања или надоградње које би могле имати додатну вредност куће, узимајући у обзир стање својство. У основи, проценитељ покушава да се увери да је уговорна цена поштена не само за купца и продавца, већ и за зајмодавца. Ако је процена нижа од уговорене цене, зајмодавац неће одобрити зајам.

Чак и у ситуацији са више понуда, власник мора имати на уму процену, објашњава Бранди Грелл, Сарадник у Професионалци РЕ/МАКС -а у Стиллватер -у, Миннесота. Ако понудите 230.000 долара, а вредност куће износи 210.000 долара, потребно је додатно појачати тих додатних 20.000 долара. „Банка ће позајмити само вредност за коју верује да кућа вреди“, каже Грелл.

У овом тренутку могло би се одиграти неколико сценарија. Најбољи сценарио за купце? Продавац поново преговара тако да продајна цена буде у складу са проценом. Друга могућност је да уложите више новца у аванс како бисте надокнадили јаз између онога што је кућа проценила и онога за шта га купујете. Такође, непредвиђена ситуација у случају кућне процене у вашем уговору вам омогућава да се одвојите од договора ако процена падне на ниско, а ви ћете вратити свој озбиљан новац.

---

9. Идите до завршног стола

Ставите шампањац на лед: Налазите се код куће. Међутим, можда је трајало мало дуже него што сте очекивали. У просеку, за затварање стамбеног кредита потребно је 45 дана, према компанија за позајмљивање софтвера, Еллие Мае, али о једно од три затварања касни. Повреде које могу померити ваш датум затварања или захтевати да репрограмирате могу укључивати проблеме из инспекције или процене или флуктуације кредита које мењају услове вашег кредита. Ово можете избећи ако не учините ништа што би утицало на ваш однос кредита или дуга према приходу, попут максималног износа кредитне картице или узимања кредита за аутомобил.

Најмање три радна дана пре затварања добићете „Затварање обелодањивања, ”Документ од пет страница који укључује услове вашег кредита и листу такси повезаних са затварањем.

Трошкови затварања обично износе око 2 % до 5 % кредита, па ако кућу купујете за 250.000 УСД, очекујте да ће се трошкови затварања кретати од 5.000 до 12.500 УСД. Ово можете платити из свог џепа или ћете можда моћи да га уложите у свој кредит, али имајте на уму да ако то учините, плаћаћете камате на њега. Неке од уобичајени трошкови затварања укључују накнаде за процену, одобравање кредита, претрагу власништва, плус унапред плаћени трошкови као што су порез на имовину, осигурање власника кућа и камате до доспећа прве уплате.

На крају ћете потписати све потребне документе за своју хипотеку, предати благајнички чек за вашу уплату и друге таксе и примити кључеве од вашег новог места. Неке државе захтевају да адвокат буде умешан у трансакције некретнина или да присуствује затварању. Купци ће често изабрати да раде са адвокатом као додатном заштитом ако продаја има компликације, попут куповине куће у зони поплава или куповине куће која је одузета.

У зависности од услова вашег кредита, можда ћете такође морати да отворите есцров налог. У основи ово задржава ваш новац док не доспије, а у контексту хипотека, на то би се могло навићи платити ствари попут пореза на имовину, осигурања власника куће и такси ХОА, објашњава Нора Апсел, суоснивач у Морти. Банка наплаћује авансно авансно депозит од вас, а затим месечно уплаћујете на рачун током трајања кредита, каже Апсел. Ово поједностављује плаћања, али и штити зајмодавца тако да ваш дом не буде отуђен због неплаћених пореза на имовину, попут овог типа који је изгубио дом за неплаћање 8,41 УСД!

Када затворите, време је да сабланирате шампањац и избаците простирку за добродошлицу „хоме свеет хоме“. Ви сте власник куће!

Овај садржај креира и одржава трећа страна и увози га на ову страницу како би помогао корисницима да обезбеде своје адресе е -поште. Можда ћете моћи пронаћи више информација о овом и сличном садржају на пиано.ио.