Водич за инвестициону некретнину: све што треба да знате о управљању инвестиционом некретнином

Инвестиције у некретнине су дуго биле популаран начин за зараду пасивног прихода. Инвестициона имовина, било да се ради о стамбеној или пословној, је некретнина која се посебно купује да би зарадила поврат кроз приход од закупа или повећање вредности. Инвестиција би требало генеришу приход, повећавају вредност или пружају пореске олакшице— или још боље, урадите све три. Било да се ради о кући за једну породицу, комплексу са више јединица или стан, можете профитирати од инвестиционе некретнине кроз краткорочни или дугорочни закуп. Ера рада од куће је такође идеална за тренутне власнике инвестиционих некретнина, јер многи изнајмљивачи изнајмљују током целе године и на дуже временске периоде.

Питате се да ли је инвестициона некретнина права за вас? Питали смо неколико стручњака за некретнине и власника кућа о најважнијим тачкама које треба размотрити пре него што се одлучите. Читајте даље за коначан водич за

куповина и управљање инвестиционим домом (и како одабрати најбољи тип некретнине за вас!).

---

Урадити математику

Пре него што уложите новац на инвестициону кућу, важно је да утврдите да ли га имате време, финансијска средства, стрпљење и посвећеност неопходно за одржавање. Инвестиције у некретнине не доносе значајан профит преко ноћи, а многи купци инвестиционих некретнина чекају годинама (или чак деценија) да би њихова улагања порасла. Управљање имовином за изнајмљивање (и понашање нечијег станодавца) захтева некога ко је комуникативан, практичан и оријентисан на детаље - посебно ако планирате да уштедите новац тако што ћете сами помоћи у поправкама. Такође је кључно осигурати да имате маргину финансијске сигурности. Они са неизмиреним дугом, студентским кредитима или неплаћеним медицинским рачунима треба двапут да размисле.

Унајмите професионалца

Захваљујући агентима за некретнине и професионалним менаџерима некретнина, могуће је успети чак и без познавања појединог тржишта. Јое Белз Компаса из Напуља на Флориди, који има више од 20 година искуства са некретнинама, каже то брокерске куће као што је Цомпасс могу вас водити кроз процес чак и након што купите инвестицију својство.

ПРО ВРХ
Уз накнаду, Цомпасс, Сотхеби'с Интернатионал Реалти и друге агенције могу вам помоћи да пронађете изнајмљиваче за своју инвестициону некретнину.

„За оне који траже прилику за улагање, рад са професионалним агентом за некретнине је од кључног значаја“, каже Филип Вајт, извршни директор Сотхеби'с Интернатионал Реалти. „Они вам могу помоћи да се повежете са стручњаком који може да вас посаветује о локалним пореским законима и, посебно ако желите да инвестирате на међународном нивоу, о програмима за визу који би вам могли бити доступни. Сотхеби'с Интернатионал Реалти је присутан у 79 земаља и територија, тако да наши клијенти имају користи од нашег огромног програм препорука који омогућава нашим клијентима у Калифорнији, на пример, да се повежу са локалним стручњаком на Кајману острва.”

Белз понавља ову изреку: „Ако није у вашој вештини да водите бројке и знате по којој стопи ограничења треба да купујете, онда је ваш агент још важнији.

---

Размотрите врсту и локацију

Стамбене некретнине су обично приступачније и приступачније од комерцијалних некретнина, због чега многи улажу у стамбене јединице, породичне куће или куће за више породица. Ненси, која жели да остане анонимна, већ 17 година се бави некретнинама и страственим инвеститором у некретнине у Напуљу на Флориди. Она и њен супруг управљају са 73 некретнине за изнајмљивање широм југозападне Флориде, укључујући куће са осам, четири плекса, дуплексе и куће за једну породицу. Она саветује да тражите лепе квартове и куће без накнаде за Удружење власника кућа (ХОА) и да се не плашите поправљача ако имате времена и ресурса. „Чак и ако то није најпривлачнија кућа у одређеном крају, можете купити нешто по разумној цени и поправити изнутра и споља,“ она каже.

Локација је такође важна, а многе тражене некретнине за улагања налазе се у великим градовима, селима на плажи, планинским градовима или сликовитим дестинацијама.

„Потражња за Хаваии на тржишту другог дома није замрло и Флорида остаје врућа дестинација“, открива Вајт. „Тржиште другог дома је доживело драматична повећања цена, посебно на високом нивоу. Тржишта одмаралишта у Сједињеним Државама такође настављају да биљеже интересовање, док међународне дестинације које не плаћају порезе, као што су Бахами и Кајманска острва, остају популарне као друге дестинације.

Знај правила

Без обзира на врсту имовине коју купујете, кључно је размотрити различите прописе и јурисдикције које постоје у свакој држави. Напуљ, на пример, има прилично строга ограничења за изнајмљивање која се могу заобићи ако истражите.

„У граду Напуљу можете изнајмити своју некретнину на најмање 30 дана, три пута годишње“, каже Белз. „Али ако дођете тик изван града Напуља, имамо неколико четврти без ограничења за изнајмљивање у којима људи купују да би изнајмљивали на кратки рок, укључујући Аирбнб. За сваког инвеститора је веома важно да погледа ове законе и правила. Имали смо пар који је желео да купи стан, али је на крају купио породичну кућу у комшилуку без ограничења закупа, јер су схватили да ограничења стана неће донети новац који им је потребан направити."

Шта је са тимесхаре-ом?

Једна врста имовине која није обично доказано да је права инвестициона имовина је тимесхаре (за неупућене, то је стан, обично унутар заједница хотела или одмаралишта, са неколико власника од којих сваки има гарантовано време на имању године; ово укључује куће у одмаралиштима као што су Марриотт Вацатион Цлуб, Ритз-Царлтон Вацатион Цлуб, Цлуб Виндхам и слични локалитети). Супротно ономе што мислите, временско дељење није сјајна инвестиција за генерисање приноса, јер представља трошкове веће од типичних. Поред трошкова временског дељења, већина захтева годишње накнаде за одржавање.

Али Мајк Кенеди покушава да то промени: Кенеди је основао Коала, платформа која помаже власницима тимесхаре-а да безбедно изнајме своје неискоришћене тајмшере. „Нико не би требало да купује тајмшере у жељи да од тога оствари приход“, Кенеди каже. „Интринзична вредност или стварна вредност тржишта је у потпуности одређена понудом и потражњом за наведеним тимесхаре-ом. Међутим, власници који имају заиста квалитетан производ могу бити пожељни за изнајмљивање за младе породице или групе јер тимесхаре комбинују најбоље од хотела и смештаја за одмор. Имате овај хибридни модел који се налази на тржишту који, у многим случајевима, његов власник не користи у потпуности. Из те перспективе, власници сигурно могу уновчити своје неискоришћене некретнине и, у одређеној мери, остварити профит.”

---

Дакле, одважили сте се и купили – сада да бисте максимално искористили своју инвестицију. Мораћете да критички размислите о томе како се имовина може користити и колико труда желите да уложите у то – и колико дуго. Ево одакле почети.

Одредите како желите да користите имовину

Постоји неколико начина на које можете да се одлучите за инвестициону некретнину. Прво, зависи да ли ћете користити некретнину или ће бити искључиво у сврхе изнајмљивања. На пример, Белз каже да многи људи купују друге куће да би сами уживали у имовини, али и остварују приход од изнајмљивања када нису тамо.

„Многи људи који имају једну или чак неколико некретнина нису у томе да би добили масивне поврате“, каже Белз. "Они су у томе да покрију добар део својих трошкова."

Израчунајте колико би требало да наплатите месечно

Имајући то на уму, желећете да размислите о томе како да наплатите изнајмљивање. Опште правило, каже Ненси, је да месечна закупнина мора бити једнака или не мања од 1% куповне цене да би се остварио приход. Наравно, цене високе сезоне на одређеним дестинацијама, попут скијашке сезоне на језеру Тахо или лета у Хемптонсу, могле би да премаше тај проценат.

ПРО ВРХ
Да би инвестициона некретнина донела профит, износ који месечно наплаћујете за закуп треба да буде већи од 1% цене коју сте за њу платили.

Смањите трошкове тако што ћете бити практичнији

Ненси каже да сама управља имањима, како би елиминисала трошкове са своје стране. Ово је згодно јер она живи у истој области као и њена имања и може брзо да сврати до куће ако постоји проблем. „Ако вам не смета да примате позиве и идете да проверите своје домове, можете уштедети новац тако што не користите трећу компанију за управљање“, каже Белз. „Али људи на оба краја спектра, без обзира на то колико су на рукама или ван руке, могу бити успешни. Знам људе који сами управљају некретнинама и пружају заиста добру услугу, а исти људи само желе да се враћају да изнајме сваке године.”

...или повећати приход ангажовањем компаније за управљање имовином

Међутим, компанија за управљање имовином може вам помоћи да зарадите више прихода на дуге стазе, посебно ако изнајмљујете на краћи рок за викенд или недељу. Такође помаже да се ублажи притисак дежурства док гости користе објекат. Еаст Вест Хоспиталити, основан пре 30 година, има искуство у управљању стотинама кућа за одмор и управља кућама за власнике широм земље.

„Као компанија за управљање имовином, сарађиваћемо са купцем како бисмо обезбедили процене прихода на основу нашег искуства на тржишту“, каже Тхерон Горе, ЦМО оф Еаст Вест Хоспиталити. „Постоји много разговора које водимо са купцима о њиховим циљевима у вези са некретнинама и можемо им дати савет како да остваре највећи поврат или једноставно покрију своје трошкове.

Усред инфлације и релативно ниских камата, некретнине остају сигурна инвестиција, објашњава Вајт.

„Луксузне некретнине, са свим својим успонима и падовима, задржале су вредност — па чак и порасле у вредности“, каже он. "Заправо, Вол Стрит новине недавно објављено да су на овом растућем тржишту некретнина, многи власници кућа прошле године зарадили више од цијене куће него од свог посла.”

Приредите добру представу

Дизајн и визуелна презентација су такође важни. „Далеко најбољи начин да максимизирате свој повратак је имати заиста добро одржавану имовину,“ Белз каже. „Звучи очигледно, али је критично. Такође саветујем да ангажујете одличног професионалног фотографа, што радимо без обзира да ли је у питању стан од 100.000 долара или стан од 15 милиона долара на плажи. Прво приказивање је увек онлајн.”

Горе каже да јединице Еаст Вест које остварују највећи приход обично су оне које су недавно реновиране са мало модернијим декором, али се то увек своди на индивидуални укус и буџет.

„Када се неко исели, ми то очистимо професионално, али такође покушавамо да урадимо надоградњу“, каже Ненси. „Било да се ради о радној површини којој је потребан нови кварц или гранит, ми стално покушавамо да побољшамо вредност некретнине када имамо шансу да уђемо тамо између изнајмљивача пре него што их поново напунимо за још годину дана или пет година. Никад не знаш колико ће они остати.”

---

Водовод цури, досадни комшија или покварена машина за прање судова… листа се наставља. Упркос новцу који можете зарадити путем прихода или захвалности изнајмљивача, управљање имовином и даље има главобоље.

Прво, захтевају солидну количину времена; међутим, мање ако ангажујете професионалну компанију за управљање имовином треће стране. Ипак, ово може бити скупо и смањити ваш повратак. Ненси каже да чак и поседовање једне, две или три некретнине може бити као посао са скраћеним радним временом, посебно ако све сами управљате.

Знајте разлику између управљања кратким и. дугорочни закуп

Инвестиционе некретнине су одличне и за краткорочне и за дугорочне изнајмљивање, али захтевају различито време од стране власника. На пример, краткорочни закуп може бити исплативији на дуги рок, али подразумева више трошкова као што су накнаде за чишћење или поправке јер се објекти више користе, док дугорочни закуп захтева мање из недеље у недељу или из месеца у месец одржавање.

„Тешко је рећи колико сати недељно“, каже Ненси. „Ако имате онолико имања колико ми имамо, око 73, то је посао са пуним радним временом. Морате показати некретнину, увести изнајмљиваче, управљати њоме, моћи да поправите ствари, да будете доступни за ажурирање, итд. Ако га ажурирате, може потрајати неколико недеља или месеци."

Са друге стране, ако сте вољни да платите компанији за управљање имовином, као што је Еаст Вест Гостопримство, много је лакше управљати имовином издалека, посебно ако не живите у истом град или држава. То скраћује време, али може да угрози ваше финансије.

Уради свој домаћи

Иако не морате да будете стручњак на тржишту на којем купујете, морате имати нешто средстава и пословне способности.

„Најбоље је имати поузданог агента, али морате бити заиста упознати са одређеним квартом у којем купујете“, каже Ненси. „Било нам је од помоћи да се возимо около и тражимо продају од стране власника, проверавамо Зиллов-а или да агент пази на вас. Никад не знате шта ћете наћи док се возите унаоколо - неко би могао да баци знак за продају у своје двориште."

Немојте се емоционално улагати

Још једно златно правило инвестиционе некретнине је да се никада не везујете превише. „Инвестиционе некретнине нису ваш дом“, каже Белз. „Ако се превише емоционално вежете за некретнину, можда нећете исправно погледати бројеве. Бројеви морају да имају смисла - а ако немају, морате бити вољни да одете."

Ваш повратак такође зависи од тржишне климе—иако су захваљујући раду на даљину, многа тржишта која су напредовала у високој сезони сада популарна током целе године. Јужна Флорида, обично популарна зими, сада је дестинација током целе године за оне који желе да побегну из градова, кажу Белз и Ненси. Гор каже да се дужина времена које људи проводе у изнајмљивању планинских градова такође повећава из године у годину.

„Док је потражња и даље велика, растуће стопе на хипотеке и низак залихе могу утицати на способност купаца да купују онолико брзо колико су то чинили током пандемије“, каже Вајт. „У САД је потражња за другим кућама показала знаке захлађења током пролећа 2021, пошто су неке канцеларије почеле поново да се отварају, а правила хипотекарног кредитирања некретнина за одмор су првобитно пооштрена. Ипак, чак и када је број трансакција опао на неким тржиштима, апресијација цена је остала јака због ниских залиха."

---

Упркос жељи да одмах доведете људе у свој дом, будите опрезни: неке од највећих лекција које Ненси има научени током година су високи депозити за сигурност, високи депозити за кућне љубимце—и изнад свега, добро искуство провере. Темељним прегледом станара можете уштедети новац и време, чак и ако на папиру изгледају као најбогатији појединци.

„Кућни љубимци могу апсолутно да униште место и било је невероватно са чим смо се морали суочити“, каже она. Међутим, изградња поверења са клијентима може помоћи да се ублажи део посла на страни власника.

ПРО ВРХ
Опште одржавање би требало да кошта око 3% до 5% прихода од закупнине.

„Проналазимо изнајмљиваче који су поуздани и од поверења, а можда бисмо им чак понудили и попуст на закуп како би помозите да олако управљате кућом“, каже она и додаје да су сви њени закупци дугорочни изнајмљивачи који остају годину дана касније. просек. „Наравно, добијамо очајније позиве ако се нешто дешава, али многи од њих су срећни да сами брину о свом травњаку.

Ненси каже да би опште одржавање, које може укључивати темељно чишћење, контролу штеточина и нову фарбу, требало да кошта око 3% до 5% прихода од закупа.

„Један од највећих изазова којих смо сигурни да су власници свесни јесте да временом долази до хабања“, каже Кевин Грахам, извршни директор Еаст Вест Хоспиталити. „Желимо да будемо сигурни да су обавештени о томе када ће вероватно морати да префарбају резиденцију и замене тепихе и главне уређаје. На тај начин они могу имати на уму у најмању руку менталну резерву, ако не и финансијску резерву, да покрију те ставке."

Правилна брига о било којој имовини захтева праћење уређења пејзажа; обезбеђивање доброг функционисања механичких, електричних и водоводних система; очување структуралних предмета, као што су кровови, тротоари, прилази; управљање штеточинама; и одржавање удобног и чистог унутрашњег окружења.

Доња граница

Иако улагања у некретнине могу бити корисна на дуге стазе, имајте на уму да је њихова профитабилност зависи од неколико екстерних фактора, укључујући потражњу и понуду на тржишту некретнина, који су увек флуктуирајући. Међутим, важно је моћи да отпустимо и имовину, чим престане да расте у вредности. То је оно што је паметно улагање.

---

Пратите Хоусе Беаутифул на инстаграм.

Овај садржај креира и одржава трећа страна и увози га на ову страницу како би корисницима помогао да наведу своје адресе е-поште. Можда ћете моћи да пронађете више информација о овом и сличним садржајима на пиано.ио.