Закони о обелодањивању стамбених објеката за стигматизовану имовину

Комплетан интервју са Ериком Голдманом представљен је у сезони 2, епизоди 2 подцаста Хоусе Беаутифул уклете куће, Дарк Хоусе. Послушајте епизоду овде.

Док се државни закони о откривању података увелико разликују од државе до државе, постоје одређене ствари с којима се већина људи слаже да би требало да буду стандардна пракса када продаја куће: Морате открити да ли је боја на бази олова присутна на било којој имовини изграђеној пре 1978, на пример, и на неком нивоу информација о историји поправки је уобичајено откривање у свим државама, као што је очигледна физичка штета која потенцијално може настати опасан. Али шта када се нешто лоше деси на имању које не оставити физички траг?

У терминологији некретнина, а стигматизована имовина се дефинише као имовина чији је карактер или стање промењено и због тога постоји ризик да буде одбачено од стране закупаца и купаца који сматрају да је психички или емоционално дефектна. Најчешћи догађаји стигматизације су убиство, насилни злочин или смрт. Па да ли неко или не

верује у духове или заробљена енергија у било ком буквалном смислу, лоше вибрације су важне, а имање може бити прогањано лошом репутацијом. И таква својства могу имати законску обавезу да открију ту репутацију, у зависности од неколико фактора.

Чињеница да су донети закони који се баве питањем стигматизоване имовине и како се са њима треба поступати сугерише да јавност ради брига о угледу имовине. Дакле, разговарали смо са научником из права и професором Ериком Голдманом са Универзитета Санта Клара како бисмо још мало распаковали концепт. Сазнајте више о области стигматизованих некретнина као и законима о откривању података у наставку.

Закони о откривању података о становању

Закони о откривању података о становању су веома компликована област закона - можда зато што се јако разликују од државе до државе. У неким државама, продавац је у обавези да открије информације, без обзира на то да ли купац икада тражи — па чак и ако је било инспекције имовине. На пример, на Аљасци, агент за листинг „мора да открије сва позната убиства или самоубиства у последњих годину дана. У случају да агент није свестан, они нису одговорни." У међувремену, у Мејну, "агенту је потребна писмена дозвола продавца да открије информације купцу ако се распитају“, а у Монтани, државни закон „забрањује да агенти откривају самоубиства или кривична дела,“ према Спаулдинг Децон, услуга деконтаминације која нуди место злочина, гомилање и чишћење мета-лабораторије. Заиста, државни закони о откривању података често су у супротности једни са другима.

„Мислим да је то заправо одраз мучене природе мишљења“ која се појављују у стигматизованим имовинским случајевима, размишља Голдман. „Судије се не слажу увек око тога шта треба да се обелодани. Државна законодавна тела су донела законе у којима се каже да постоје тренуци које морате да откријете, или постоје тренуци када нисте обавезни да откријете, а ни ти закони нису усклађени. Дакле, реалност је да су ово једноставна питања, шта продавац или мора да каже, и када, а опет шта одговори се увелико разликују у зависности од јурисдикција и у односу на одређену врсту чињеница које би могле бити потребне откривено“.

Чак иу држави са најстрожим законом о откривању података, Калифорнији, постоје параметри. После три године, смрт не треба да се открива. „Негде мора да постоји прекид, зар не? Мора само да постоји основа да се каже, знате, [као продавац] да нисам одговоран за чињеницу да куће постоје већ 150 година и да су људи сигурно умрли у њима“, каже Голдман.

Латент Вс. Патент Дефецтс

Важно је разумети разлику између патентних и латентних недостатака када се распакује закон о откривању података. „Дефекти у патентима су [физичке] ствари које би требало да се појаве у стандардној инспекцији имовине“, објашњава Голдман. Инспектор за имовину посећује кућу и саставља извештај који наводи све потенцијалне проблеме са имовином. Већина купаца се одлучује за инспекцију имовине, али могу да одустану од инспекције имовине, и ако закључе продају било шта што је раније објављено сада је њихова одговорност као ново власници.

Понекад ће продавац сам извршити инспекцију. „Овде у Калифорнији, где имамо прилично вруће тржиште некретнина, заправо није неуобичајено да продавац изврши инспекцију имовине и да то обезбеди свим потенцијални купци пре него што дају своје понуде као начин да се убрза процес и да се уклоне неке од потенцијалних непредвиђених околности које би купац могао да укључи у понуду“, Голдман белешке.

С друге стране, латентни недостаци су ствари које „инспектор за имовину можда неће открити током обављања своје уобичајене пажње. Али ако продавац зна за латентне недостатке које инструктор имовине не може да пронађе и које купац не би видео, можда ће морати да их потврдно открије“, додаје Голдман.

Зашто су латентни дефекти важни? Нефизички проблеми и даље могу утицати на спремност купца да купи некретнину, једноставно и једноставно. У контексту убиства, продавац може знати да купац није упознат са овим догађајем, али да ако је био свестан, може то сматрати материјалним стањем куће.

Да ли су неке стигме боље од других?

Дух који прогања имање је стигма која може утицати на имовину, али то је теже доказати од чињеничног догађаја као што је смрт или убиство на лицу места. Као такво, ретко је да се имовина препозна као стигматизована због перципиране паранормалне активности у правном контексту јер је теже обезбедити поуздане и веродостојне доказе који би могли да се изнесу на суду, објашњава Голдман. Наравно, постоје изузеци“, као у Стамбовски вс. Ацклеи случај, када је судија покушавао да дође до правичног решења заснованог на веома специфичном сплету околности.

Занимљиво је да је понекад тачно обрнуто, јер стигматизована имовина заправо може да вреди више због своје мрачне историје. Маркетинг куће као уклетог „може привући мало, али потенцијално врло уносно тржиште“, каже Голдман. Али постоје и неки лукави закони о откривању података који то такође чине компликованим. Ако је брокер желео да прода кућу као уклету, мораће такође да буде у стању да документује тај феномен или да не обећава превише уклету природу куће. „Не мислим да ће већина брокера бити уверена у такву врсту откривања јер не могу да гарантују да ће духови и даље бити тамо и не могу заиста да верификују прошло понашање." Уместо тога, морали би да га уоквире на начин који је спекулативнији или који обезбеђује квалификовану обелодањивање.

„Ако је кућа рекламирана као уклета и то је постало део договора, а онда, у ствари, није уклета, то је само директно лажно оглашавање или превару или, погрешно представљање вредности и стања имовине“, Голдман каже. „Постоји низ правних доктрина које би купцу пружиле регрес у тим околностима. То је један од разлога зашто брокери вероватно неће рећи да је кућа уклета јер не желе да ставе њихова професионална репутација и финансије иза изјаве да не верују нужно да могу потврди."

Савети за продавце и купце

Очигледно је да су закони о откривању некретнина веома компликовани и тешки за навигацију и за купце и за продавце, без обзира да ли је имовина „стигматизована“ или не. Замолили смо Голдмана да подели свој најбољи савет за све укључене стране. Ево његових пет кључних савета:

• Прво и најважније, најбоље је радити са агентом за некретнине којем верујете да би вам помогао да се крећете у компликованом свету закона о откривању података, посебно ако немате никаквог искуства са некретнинама.
• Дигитално доба је купцу олакшало приступ информацијама, па искористите то у своју корист и Гуглајте адресу било које некретнине коју размишљате о куповини.
• Као купац, постављајте питања о стварима које за вас крше договор. Продавцима је немогуће предвидети читав универзум ствари које су важне за купце, тако да ако сте купац, морате се залагати за себе.
• Као агент за листинг или продавац, када сте у недоумици, откријте (у зависности од тога у ком сте стању!), али дајте само обећања која можете да испуните.
• Документујте сва открића. „Ако није у писаној форми, онда постаје много мање вероватно да ће имати последице, све би требало да буде документовано“, каже Голдман.

---

Радознали сте да чујете детаљније приче о духовима о стигматизованим имањима, као и савете о откривању података од Ерика Голдмана? Слушати Дарк Хоусе.