Посібник з інвестиційної нерухомості: все, що вам потрібно знати про управління інвестиційною нерухомістю
Кожен елемент на цій сторінці був вручну підібраний редактором House Beautiful. Ми можемо заробляти комісійні за деякі товари, які ви вирішите купити.
Інвестиції в нерухомість вже давно стали популярним способом отримання пасивного доходу. Інвестиційна нерухомість, будь то житлова чи комерційна, є нерухомістю, спеціально придбаною для отримання прибутку за рахунок доходу від оренди або підвищення вартості. Інвестиція повинна отримувати дохід, збільшувати вартість або надавати податкові пільги— або ще краще, зробіть усі три. Незалежно від того, чи це будинок на одну сім’ю, багатоквартирний комплекс чи квартира, ви можете отримати прибуток від інвестиційної нерухомості шляхом короткострокової або довгострокової оренди. Ера роботи на дому також ідеально підходить для поточних власників інвестиційної нерухомості, оскільки багато орендарів орендують цілий рік і на тривалі періоди часу.
Цікаво, чи підходить вам інвестиційна нерухомість? Ми запитали кількох експертів з нерухомості та домовласників про найважливіші моменти, які слід враховувати, перш ніж прийняти рішення. Читайте далі, щоб отримати остаточний посібник із
купівля та управління інвестиційним будинком (і як вибрати найкращий тип нерухомості для вас!).
JBR LIFE Media для Island Sotheby’s International Realty
Зробіть математику
Перш ніж вкладати гроші в інвестиційний будинок, важливо визначити, чи є вони у вас час, фінансові ресурси, терпіння та відданість необхідно для його підтримки. Інвестиції в нерухомість не приносять значного прибутку за одну ніч, і багато покупців інвестиційної нерухомості чекають роками (або навіть десятиліттями), щоб їхні інвестиції подорожчали. Щоб керувати орендованою нерухомістю (і виступати в ролі чиєїсь орендодавця) потрібен комунікабельний, зручний і орієнтований на деталі, особливо якщо ви плануєте заощадити гроші, допомагаючи в ремонті самостійно. Також важливо переконатися, що у вас є запас фінансової безпеки. Тим, у кого є непогашені борги, студентські позики чи неоплачені рахунки за медичне обслуговування, варто двічі подумати.
Найміть професіонала
Завдяки ріелторам і професійним менеджерам з нерухомості можна досягти успіху, навіть не знаючи тонкощів конкретного ринку. Джо Белз Про це каже співробітник компанії Compass у Неаполі, штат Флорида, який має понад 20-річний досвід роботи з нерухомістю брокерські агенції, такі як Compass, можуть допомогти вам у цьому процесі навіть після того, як ви купите інвестиції власність.
ПОРАДА ПРОФІ
За певну плату Compass, Sotheby’s International Realty та інші агентства можуть допомогти вам знайти орендарів для вашої інвестиційної нерухомості.
«Для тих, хто шукає можливості для інвестування, робота з професійним агентом з нерухомості має вирішальне значення», – говорить Філіп Уайт, генеральний директор Sotheby's International Realty. «Вони можуть допомогти вам зв’язатися з експертом, який може дати поради щодо місцевого податкового законодавства і, особливо якщо ви хочете інвестувати на міжнародному рівні, візових програм, які можуть бути доступні для вас. Sotheby’s International Realty представлена в 79 країнах і територіях, тож наші клієнти отримують переваги від нашого величезного реферальна програма, яка дає змогу нашим клієнтам у Каліфорнії, наприклад, зв’язатися з місцевим експертом на Кайманах Острови».
Белз повторює цю приказку: «Якщо ви не вмієте керувати цифрами і знати, за якою ставкою ви повинні купувати, тоді ваш агент ще важливіший».
Фотографії нерухомості Джонатана Девіса
Враховуйте тип і місце розташування
Житлова нерухомість зазвичай доступніша і доступніша, ніж комерційна нерухомість, тому багато хто інвестує в будинки кондомініуму, будинки на одну сім’ю або багатоквартирні будинки. Ненсі, яка бажає залишитися анонімною, вже 17 років працює ріелтором і завзятим інвестором у нерухомість у Неаполі, штат Флорида. Вона та її чоловік керують 73 орендованими об’єктами по всій південно-західній Флориді, включаючи восьми, чотириплекс, дуплекс та односімейні будинки. Вона радить шукати гарні райони та будинки без зборів від Асоціації домовласників (ТСЖ), а також не боятися майстрів, якщо у вас є час і ресурси. «Навіть якщо це не найпривабливіший будинок у певному районі, ви можете купити щось за розумною ціною та відремонтувати це всередині та зовні», вона каже.
Розташування також має важливе значення, і багато затребуваної інвестиційної нерухомості розташовані у великих містах, пляжних селищах, гірських містах або мальовничих місцях.
«Попит на Гаваї Ринок вторинного житла не згас, і Флорида залишається гарячим напрямком», — розповідає Вайт. «Ринок вторинного житла зазнав різкого зростання цін, особливо на високому рівні. Курортні ринки в США також продовжують проявляти інтерес, а міжнародні, вигідні для оподаткування напрямки, такі як Багамські острови та Кайманові острови, залишаються популярними як місця для відпочинку».
Знати правила
Незалежно від типу нерухомості, яку ви купуєте, важливо ознайомитися з різними правилами та юрисдикціями, які існують у кожному штаті. У Неаполі, наприклад, є досить суворі обмеження щодо оренди, які можна обійти, якщо ви дослідите.
«У місті Неаполь ви можете орендувати свою нерухомість мінімум на 30 днів тричі на рік», – каже Белз. «Але якщо ви потрапите за межі міста Неаполь, у нас є кілька районів без обмежень щодо оренди, де люди купують, щоб здавати в короткострокову оренду, зокрема Airbnb. Для будь-якого інвестора дуже важливо ознайомитися з цими законами та правилами. У нас була пара, яка хотіла купити квартиру, але в кінцевому підсумку купила односімейний будинок у районі без обмеження оренди, оскільки вони зрозуміли, що обмеження на квартиру не принесуть потрібних грошей зробити».
А як щодо таймшерів?
Один із видів власності, що не має Як правило, виявляється справжньою інвестиційною нерухомістю, це таймшер (для непосвячених це квартира, як правило, в межах готельна або курортна спільнота з кількома власниками, кожному з яких надається гарантована кількість часу на території рік; це будинки на таких курортах, як Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham тощо). Всупереч тому, що ви могли б подумати, таймшери не є чудовою інвестицією для отримання прибутку, оскільки вони представляють собою вищі, ніж типові витрати. На додаток до вартості таймшеру більшість вимагає щорічної плати за технічне обслуговування.
Але Майк Кеннеді намагається це змінити: заснував Кеннеді коала, платформа, яка допомагає власникам таймшерів безпечно орендувати свої невикористані таймшери. «Ніхто не повинен купувати таймшер, щоб отримати від цього дохід», — каже Кеннеді. «Внутрішня вартість або фактична вартість ринку повністю визначається пропозицією та попитом на зазначену тайм-шер. Однак власники, які мають дійсно високоякісний продукт, можуть бути бажаною орендою для молодих сімей або груп, оскільки таймшер поєднує найкращі готелі та житло для відпочинку. У вас є ця гібридна модель на ринку, яка в багатьох випадках не повністю використовується власником. З цієї точки зору власники, безумовно, можуть монетизувати свою невикористану власність і, певною мірою, отримувати прибуток».
Хайді Соландер-Ейтан Гамлілі
Отже, ви зробили крок і зробили покупку — тепер, щоб максимально використати свої інвестиції. Вам потрібно буде критично подумати про те, як можна використовувати нерухомість і скільки зусиль ви хочете докласти до цього – і як довго. Ось з чого почати.
Визначте, як ви хочете використовувати майно
Існує кілька способів, які ви можете зробити з інвестиційною нерухомістю. По-перше, це залежить від того, чи будете ви використовувати майно, чи воно буде виключно для цілей оренди. Наприклад, Белз каже, що багато людей купують вторинні будинки, щоб самі насолоджуватися майном, але також отримують дохід від оренди, коли їх там немає.
«Багато людей, які мають одну або навіть кілька об’єктів нерухомості, не хочуть отримати величезну віддачу», – каже Белз. «Вони беруть участь у цьому, щоб покрити значну частину своїх витрат».
Порахуйте, скільки ви повинні стягувати на місяць
Зважаючи на це, ви захочете подумати про те, як стягувати плату за оренду. Загальне правило, за словами Ненсі, полягає в тому, що місячна орендна плата повинна дорівнювати або не менше 1% від ціни покупки, щоб отримати дохід. Звичайно, ціни високого сезону в певних напрямках, як-от лижний сезон на озері Тахо або влітку в Хемптоні, можуть перевищити цей відсоток.
ПОРАДА ПРОФІ
Щоб інвестиційна нерухомість приносила прибуток, сума, яку ви стягуєте за оренду на місяць, має перевищувати 1% від ціни, яку ви заплатили за неї.
Знижуйте витрати, використовуючи більше практичних можливостей
Ненсі каже, що, щоб усунути витрати зі свого боку, вона сама керує нерухомістю. Це зручно, оскільки вона живе в тому ж районі, що й її власність, і може швидко зайти додому, якщо виникне проблема. «Якщо ви не проти телефонувати та перевіряти свої будинки, ви можете заощадити гроші, не використовуючи сторонню керуючу компанію», – каже Белз. «Але люди на обох кінцях спектру, незалежно від того, наскільки вони тримаються чи не знаходяться, можуть бути успішними. Я знаю людей, які самі керують нерухомістю та надають справді гарне обслуговування, і ті самі люди просто хочуть повертатися, щоб орендувати щороку».
...або збільшити дохід, найнявши компанію з управління нерухомістю
Однак компанія з управління нерухомістю може допомогти вам отримати більше доходу в довгостроковій перспективі, особливо якщо ви здаєте в оренду на короткий термін на вихідні або тиждень. Це також допомагає зменшити напругу дежурства, коли гості користуються закладом. East West Hospitality, заснована 30 років тому, має досвід управління сотнями оренди для відпустки та управляє будинками для власників по всій країні.
«Як компанія з управління нерухомістю, ми будемо працювати з покупцем, щоб надати оцінку доходу на основі нашого досвіду роботи на ринку», - говорить Терон Гор, CMO East West Hospitality. «Ми ведемо багато розмов з покупцями про їхні цілі щодо нерухомості, і ми можемо дати їм поради щодо того, як отримати максимальну віддачу або просто покрити їхні витрати».
В умовах інфляції та відносно низьких процентних ставок нерухомість залишається надійною інвестицією, пояснює Уайт.
«Елітна нерухомість, з усіма її злетами та падіннями, зберегла вартість — і навіть зросла в ціні», — каже він. "Фактично, The Wall Street Journal нещодавно повідомили що на цьому бурхливому ринку житла багато власників будинків заробили минулого року більше на оцінці житла, ніж на своїй роботі».
Влаштуйте гарне шоу
Дизайн і візуальна презентація також важливі. «Безумовно, найкращий спосіб максимізувати свою прибутковість – це мати дійсно доглянуту нерухомість», — каже Белз. «Це звучить очевидно, але це критично. Я також раджу найняти чудового професійного фотографа, що ми зробимо, незалежно від того, чи це квартира за 100 000 доларів США або квартира за 15 мільйонів доларів на пляжі. Перший показ завжди онлайн».
Гор каже, що одиниці East West, які приносять найбільший дохід, зазвичай є нещодавно відремонтованими з дещо сучаснішим декором, але це завжди зводиться до індивідуального смаку та бюджету.
«Коли хтось виїжджає, ми професійно прибираємо його, але також намагаємося оновлювати, — каже Ненсі. «Незалежно від того, чи це стільниця потребує нового кварцу чи граніту, ми постійно намагаємося покращити цінність нерухомості, коли у нас є шанс потрапити туди між орендарями, перш ніж ми знову заповнимо її на наступний рік або п'ять років. Ніколи не знаєш, як довго вони залишаться».
Надано East West Hospitality
Витік сантехніки, неприємний сусід або зламана посудомийна машина… список можна продовжувати. Незважаючи на гроші, які ви можете заробити за рахунок доходу або вдячності орендарів, управління нерухомістю все ще супроводжується головним болем.
По-перше, вони вимагають солідної кількості часу; однак менше, якщо ви найняєте сторонню професійну компанію з управління нерухомістю. Тим не менш, це може обійтися дорого і скоротити віддачу. Ненсі каже, що навіть володіння одним, двома або трьома об’єктами нерухомості може бути схожим на роботу на неповний робочий день, особливо якщо ви самі керуєте всім цим.
Знайте різницю між керуванням коротким і довгострокова оренда
Інвестиційна нерухомість чудово підходить як для короткострокової, так і для довгострокової оренди, але власники вимагають різної кількості часу. Наприклад, короткострокова оренда може бути вигіднішою в довгостроковій перспективі, але нести більше витрат, як-от плата за прибирання або ремонт, оскільки приміщення використовуються більше, тоді як довгострокова оренда вимагає менше щотижня або місяця в місяць обслуговування.
«Важко сказати, скільки годин на тиждень», – каже Ненсі. «Якщо у вас стільки ж нерухомості, як у нас, приблизно 73, це робота на повний робочий день. Ви повинні показати майно, залучити орендарів, керувати ним, мати можливість виправити речі, бути доступними для його оновлення тощо. Якщо ви оновите його, це може зайняти кілька тижнів або місяців».
З іншого боку, якщо ви готові платити компанії з управління нерухомістю, як-от East West Гостинність, набагато простіше управляти нерухомістю здалеку, особливо якщо ви живете не в тому самому місто чи штат. Це скорочує час, але може вплинути на ваші фінанси.
Роби своє домашнє завдання
Хоча вам не потрібно бути експертом на ринку, на якому ви купуєте, ви повинні мати певні кошти та ділову хватку.
«Найкраще мати надійного агента, але ви повинні бути дійсно знайомі з певним районом, у якому ви купуєте», — каже Ненсі. «Нам було корисно їздити навколо, шукати власника, перевіряти Zillow або довіряти агента. Ніколи не знаєш, що зустрінеш, проїжджаючи навколо — хтось може викинути у своєму дворі табличку про продаж».
Не піддавайтеся емоційному інвестуванню
Ще одне золоте правило інвестиційної нерухомості – ніколи не прив’язуватися занадто сильно. «Інвестиційна нерухомість – це не ваш дім», – каже Белз. «Якщо ви занадто емоційно прив’язуєтесь до нерухомості, ви можете не правильно дивитися на цифри. Цифри повинні мати сенс, а якщо ні, ви повинні бути готові піти».
Ваша прибутковість також залежить від клімату на ринку, хоча завдяки віддаленій роботі багато ринків, які процвітали в високий сезон, тепер популярні цілий рік. Південна Флорида, зазвичай популярна взимку, тепер є цілорічним місцем для тих, хто прагне втекти з міст, кажуть Белз і Ненсі. Гор каже, що час, який люди проводять в оренді гірських міст, також з кожним роком збільшується.
«Хоча попит все ще високий, підвищення ставок по іпотеці та низькі запаси можуть вплинути на здатність покупців здійснювати покупки так само швидко, як і під час пандемії», – каже Уайт. «У США попит на вторинні будинки демонстрував ознаки похолодання навесні 2021 року, оскільки деякі офіси почали відновлювати роботу, а правила іпотечного кредитування нерухомості для відпустки спочатку були посилені. Проте навіть коли кількість транзакцій на деяких ринках зменшилася, підвищення цін залишалося сильним через низькі запаси».
Незважаючи на бажання негайно залучити людей у свій будинок, будьте обережні: деякі з найбільших уроків, які має Ненсі Вивчена роками – це брати високі застави, високі застави для домашніх тварин — і, перш за все, хороший досвід чеки. Ретельна перевірка орендарів може заощадити гроші та час, навіть якщо на папері вони виглядають як найзаможніші люди.
«Домашні тварини можуть зруйнувати місце, і це було неймовірно, з чим нам довелося мати справу», — каже вона. Однак створення довіри з клієнтами може допомогти полегшити частину роботи власників.
ПОРАДА ПРОФІ
Загальне обслуговування має коштувати приблизно від 3% до 5% доходу від оренди.
«Ми знаходимо надійних та надійних орендарів, і ми можемо навіть запропонувати їм знижку на оренду, щоб вони допоможіть легко керувати будинком», – каже вона, додаючи, що всі її орендарі є довгостроковими орендарями, які живуть на рік. середній. «Звичайно, ми отримуємо більш відчайдушні дзвінки, якщо щось відбувається, але багато з них із задоволенням доглядають за газоном».
Фотографії нерухомості Джонатана Девіса
Ненсі каже, що загальне обслуговування, яке може включати ретельне очищення, боротьбу з шкідниками та нову фарбу, має коштувати приблизно від 3% до 5% доходу від оренди.
«Одна з найбільших проблем, про яку ми переконалися, що власники знають, — це те, що з часом відбувається знос», — каже Кевін Грем, головний операційний директор East West Hospitality. «Ми хочемо переконатися, що вони поінформовані про те, коли їм, ймовірно, знадобиться перефарбувати резиденцію та замінити килими та основну побутову техніку. Таким чином вони можуть мати на увазі принаймні розумовий, якщо не фінансовий резерв, щоб покрити ці предмети».
Правильний догляд за будь-яким майном вимагає не відставати від озеленення; забезпечення справної роботи механічних, електричних та сантехнічних систем; збереження конструкцій, таких як покрівля, тротуари, проїзди; боротьба з шкідниками; і підтримка комфортного та чистого внутрішнього середовища.
Суть
Хоча інвестиції в оренду нерухомості можуть бути корисними в довгостроковій перспективі, майте на увазі, що їх прибутковість є залежить від кількох зовнішніх факторів, включаючи попит і пропозицію на ринку житла, які завжди є коливається. Тим не менш, важливо мати можливість відмовитися від нерухомості, як тільки вона перестане зростати в ціні. Ось що таке розумне інвестування.
Слідкуйте за House Beautiful на Instagram.
Цей вміст створюється та підтримується третьою стороною та імпортується на цю сторінку, щоб допомогти користувачам надати свої адреси електронної пошти. Ви можете знайти більше інформації про цей та подібний вміст на piano.io.
