Закони про розкриття інформації про стигматизовану власність

Повне інтерв’ю з Еріком Голдманом представлено в епізоді 2 сезону 2 подкасту «Дім із привидами» House Beautiful, Темний будинок. Слухайте епізод тут.

Хоча закони штату про розкриття інформації значно відрізняються від штату до штату, є певні речі, які, на думку більшості людей, мають бути стандартною практикою, коли продаж будинку: ви повинні повідомити, чи є фарба на основі свинцю на будь-якому об’єкті, побудованому до 1978 року, наприклад, і на певному рівні інформація про історію ремонту є звичайним розголошенням у всіх штатах, як і очевидні фізичні пошкодження, які потенційно можуть статися небезпечний. Але як бути, коли щось погане трапиться з майном, яке не робить залишити фізичний слід?

У термінології нерухомості a стигматизована власність визначається як майно, характер або стан якого було змінено, і тому існує ризик бути відкинутим орендарями та покупцями, які вважають його психологічно чи емоційно дефектним. Найпоширенішими стигматизуючими подіями є вбивство, насильницький злочин або смерть. Так чи ні хто

вірить у привидів або захоплена енергія в будь-якому буквальному значенні, погані настрої мають значення, і нерухомість може мати погану репутацію. І такі властивості можуть бути юридично зобов’язані розкривати цю репутацію, залежно від кількох факторів.

Той факт, що були прийняті закони для вирішення проблеми стигматизованої власності та того, як з нею слід поводитися, свідчить про те, що громадськість робить дбати про репутацію нерухомості. Отже, ми поговорили з юристом і професором Еріком Голдманом з Університету Санта-Клари, щоб трохи розкрити цю концепцію. Дізнайтеся більше про сферу стигматизованої власності, а також про закони про розкриття інформації нижче.

Закони про розкриття інформації про житло

Закони про розкриття інформації про житло є дуже складною сферою законодавства, можливо тому, що вони сильно відрізняються від штату до штату. У деяких штатах продавець зобов’язаний розкрити інформацію, незалежно від того, чи покупець про це запитує, і навіть якщо була перевірка власності. Наприклад, на Алясці агент з лістингу «повинен розкрити будь-які відомі вбивства чи самогубства за останній рік. У випадку, якщо агент не знає, він не несе відповідальності". Тим часом у штаті Мен "агенту потрібен письмовий дозвіл від продавця, щоб розкрити інформацію для покупця, якщо він запитає", а в штаті Монтана закон штату "забороняє агенту розголошувати самогубства чи злочини", згідно з Сполдінг Декон, служба знезараження, яка пропонує очищення місця злочину, накопичення та очищення лабораторії від метамфетаміну. Дійсно, державні закони про розкриття інформації часто суперечать одне одному.

«Я думаю, що це насправді відображення вимученої природи думок», які виникають у стигматизованих справах про власність, розмірковує Голдман. «Судді не завжди погоджуються щодо того, що потрібно розкривати. І законодавчі збори штатів прийняли закони, які стверджують, що є випадки, коли ви повинні розкривати інформацію, або є випадки, коли ви не зобов’язані розкривати інформацію, і ці закони також не узгоджені. Отже, реальність полягає в тому, що це прості питання: що повинен сказати продавець або коли, і все ж таки відповіді дуже відрізняються в різних юрисдикціях і в залежності від конкретного типу фактів, які можуть знадобитися розкрито».

Навіть у штаті з найсуворішим законом про розкриття інформації, Каліфорнії, існують певні параметри. Через три роки смерть не потрібно розголошувати. «Десь має бути якесь відсічення, так? Потрібна лише підстава сказати, що [як продавець] я не несу відповідальності за той факт, що будинки існують уже 150 років, і в них, безперечно, гинуть люди», — каже Голдман.

Латент проти Патентні дефекти

Під час розпакування законів про розкриття інформації важливо розуміти різницю між патентними та прихованими дефектами. «Патентні дефекти — це [фізичні] речі, які мають виявлятися під час стандартної перевірки власності, — пояснює Голдман. Інспектор з нерухомості відвідує будинок і складає звіт, у якому вказує на будь-які потенційні проблеми з майном. Більшість покупців обирають огляд майна, але вони можуть відмовитися від огляду майна якщо вони закривають продаж, усе, що було розголошено раніше, тепер є їхньою відповідальністю як новим власники.

Іноді продавець сам проводить перевірку. «Тут, у Каліфорнії, де у нас досить гарячий ринок нерухомості, насправді нерідко продавець проводить перевірку нерухомості та надає це всім потенційних покупців, перш ніж вони розмістять свої ставки, щоб пришвидшити процес і усунути деякі потенційні непередбачені обставини, які покупець може включити в пропозицію", - Голдман примітки.

З іншого боку, приховані дефекти — це речі, які «інспектор з нерухомості може не виявити в ході своєї звичайної старанності. Але якщо продавець знає про приховані дефекти, які інструктор з нерухомості не може виявити і які покупець не побачить, він може бути зобов’язаний розкрити їх ствердно», – додає Голдман.

Чому приховані дефекти мають значення? Нефізичні проблеми все одно можуть вплинути на бажання покупця купити нерухомість, просто й просто. У контексті вбивства продавець може знати, що покупець не знає про цю подію, але якщо він знав, він може вважати це матеріальним станом будинку.

Чи деякі стигми кращі за інші?

Привид, що переслідує власність, є клеймом, яке може вплинути на власність, але це важче довести, ніж фактичну подію, як-от смерть або вбивство на місці. Таким чином, це рідко, коли власність визнається стигматизованою через сприйману паранормальну діяльність у правовому контексті тому що складніше отримати надійні та достовірні докази, які можна було б представити в суді, пояснює Голдман. Звісно, ​​є винятки», як у Стамбовському проти. Еклі випадку, коли суддя намагався знайти справедливе рішення на основі дуже конкретного набору обставин.

Цікаво, що інколи буває зворотне, коли стигматизована власність може бути дійсно вартою більше через свою темну історію. Маркетинг будинку як будинку з привидами «може залучити невеликий, але потенційно дуже прибутковий ринок», каже Голдман. Але є також деякі складні закони про розкриття інформації, які також ускладнюють це. Якщо брокер дійсно хотів продати будинок як будинок з привидами, він також повинен мати можливість задокументувати це явище або не перебільшувати обіцянки, що в будинку є привиди. «Я не думаю, що більшість брокерів будуть впевнені, розкриваючи таку інформацію, оскільки вони не можуть гарантувати, що привиди все ще будуть там. і вони не можуть насправді перевірити минулу поведінку". Натомість їм потрібно було б оформити це більш спекулятивним способом або надати кваліфіковану розкриття.

«Якщо будинок рекламували як будинок з привидами, і це стало частиною угоди, а насправді в ньому немає привидів, це просто неправдива реклама чи шахрайство, або спотворення вартості та стану майна", - Голдман каже. «Існує низка юридичних доктрин, які забезпечать покупцеві правовий захист за таких обставин. Це одна з причин, чому брокери навряд чи скажуть, що в будинку є привиди, оскільки вони не хочуть виставляти їхня професійна репутація та фінанси стоять за заявою про те, що вони не обов’язково вірять, що можуть перевірити».

Поради продавцям і покупцям

Очевидно, що закони про розкриття інформації про нерухоме майно дуже складні, і в них важко орієнтуватися як для покупців, так і для продавців, незалежно від того, чи є це майно «клеймованим» чи ні. Ми попросили Голдмана поділитися своєю найкращою порадою для всіх залучених сторін. Ось його п’ять основних порад:

• Перш за все, найкраще працювати з агентом з нерухомості, якому ви довіряєте, щоб допомогти вам зорієнтуватися в складному світі законів про розкриття інформації, особливо якщо у вас немає досвіду роботи з нерухомістю.
• Цифрова ера полегшила доступ покупця до інформації, тож використовуйте це у своїх інтересах і шукайте в Google адресу будь-якої нерухомості, яку ви збираєтеся придбати.
• Як покупець, ставте запитання про те, що для вас є порушником угоди. Продавцям неможливо передбачити повний набір речей, які мають значення для покупців, тому, якщо ви покупець, вам потрібно відстоювати свої інтереси.
• Як агент чи продавець, якщо ви сумніваєтеся, розкривайте інформацію (залежно від того, у якому стані ви перебуваєте!), але давайте лише обіцянки, які можете виконати.
• Документуйте всі розкриття інформації. «Якщо це не в письмовій формі, тоді стає набагато меншою ймовірність мати наслідки, все має бути задокументовано», — каже Голдман.

---

Цікаво почути детальніші історії про привидів про стигматизовані властивості, а також поради щодо розкриття інформації від Еріка Голдмана? Слухати Темний будинок.