Що таке ADU? Чому вам варто додати додаткову житлову одиницю на задньому дворі

Допоміжні житлові одиниці, або ADU, є автономними житловими спорудами, які існують окремо від основного помешкання, але на тій самій території. Хоча вони існували протягом багатьох століть під різними назвами — будинок зятя, квартира для бабусі або каретний будинок, наприклад, нещодавні державні закони по всій країні об’єдналися, щоб полегшити будівництво один. Розвиваючі ринки з великим дефіцитом житла стали лідером (у 2021 році Каліфорнія пом’якшила правила будівництва ADU, щоб збільшити кількість орендних місць на ринку). Але незалежно від того, чи хочете ви стати орендодавцем, нові закони пропонують безліч можливостей для власників будинків, які хочуть оновити свої двори.

Навіть якщо ви просто шукаєте додатковий простір, адаптація вашої конструкції до ADU може допомогти вам обійти обмеження щодо квадратних метрів для вашого основного житла. Ось усе, що вам потрібно знати, щоб створити свій власний.

Першим кроком має бути перевірка законів про зонування вашого штату та міста, і якщо ви живете в громаді, яка регулюється ТСЖ, перевірте також ці норми. У деяких випадках вам може не пощастити. В інших обряди допоможуть вам зрозуміти, що можливо на вашій ділянці. У деяких населених пунктах, наприклад, можна побудувати лише одну додаткову квартиру; інші обмежують вас однією додатковою структурою, але вона може включати дві одиниці, що може подвоїти вашу рентабельність інвестицій, якщо ви будуєте одиниці для оренди. Якщо ви наймаєте професіонала, ці ранні етапи планування – чудовий час, щоб залучити архітектора чи дизайнера. Вони будуть добре розбиратися в цих кодах і можуть допомогти вам зрозуміти, як максимізувати свої ресурси.

Зауважте одне: додаткові житлові одиниці, за визначенням, призначені для проживання. Отже, навіть якщо ви плануєте використовувати простір як офіс або тренувальну студію, у вас все одно є кілька функцій необхідно включати: опалення, спальню, повну ванну кімнату та невелику кухню з плитою та холодильник. Будівля також повинна мати окремий вхід, незалежно від того, прибудована вона до вашого будинку чи ні. «Багато моїх клієнтів хочуть окрему кімнату для своїх батьків, але вони думають, що їхні батьки скористаються нею кухню в головному будинку», — каже Мері Мейдан, директор Maydan Architects у Пало-Альто, Каліфорнія. «Вам ще потрібно побудувати маленьку кухню».

ADU мають багато переваг, але важливо точно визначити свої основні мотиви, перш ніж починати роботу. Для деяких це чудовий спосіб отримувати додатковий дохід, здаючи нерухомість в оренду. Просто знайте, що загалом місцеві закони набагато більш сприятливі для довгострокової оренди — зрештою, бум дозвільних законів ADU є частково реакцією на дефіцит житла в країні. (Якщо ви прагнете увійти в гру Airbnb, спочатку трохи покопайте, щоб дізнатися, що дозволено; деякі місцевості встановлюють жорсткі обмеження на те, скільки днів нерухомість можна використовувати як короткострокову оренду, що обмежує вашу здатність окупити свої інвестиції.)

Для багатьох ADU є чудовим способом створити a гостьовий котедж, незалежно від того, чи призначений він як резиденція для літніх батьків чи посадкова площадка для відвідування дітей. Ось так два десятиліття тому Майдан побудував свій перший ADU — це було на її власному подвір’ї, як місце, де її батьки могли зупинятися на тривалий час.

А приватний відпочинок на задньому дворі від Reath Design має повні вікна, щоб занурити дизайн у природу.

Для інших ADU — це спосіб обійти місцеві обмеження щодо квадратних метрів для основного помешкання. Вибравши окремий вхід, ви іноді можете отримати більше 1000 квадратних футів, і в багатьох випадках ви можете будувати ближче до лінії ділянки, ніж вам дозволено для вашого основного житла. «У нашому районі можна будувати лише невеликий відсоток своєї ділянки, але деяким людям справді потрібно більше місця», — каже Майдан. «Їм не потрібна додаткова кухня — іноді їм навіть може не знадобитися додаткова ванна кімната, — але це розумний спосіб максимізувати простір».

Є два основних типи ADU: житло на задньому дворі, окреме від основного будинку, або прибудоване приміщення, яке має спільну стіну. (З міркувань протипожежного коду блоки будуть технічно розділеними, але їх можна з’єднати дверима, якщо ADU також має окремий вхід.) Кожен стиль має переваги. і мінуси, і, припускаючи, що ваша власність може прийняти будь-який тип, ви захочете зважити потенційний вплив на конфіденційність, зовнішні простори, паркування чи навіть ваших сусідів.

«Якщо ви робите це як джерело майбутнього доходу, як-от оренду нерухомості, ви можете не захотіти, щоб вона була прикріплена, тому що вам потрібна конфіденційність», — каже Майдан. «Якщо вам потрібен додатковий простір для тренажерного залу або з видом на басейн, ми побудували [прибудовані] будинки з великою кількістю скла — це як продовження [основної резиденції], і це дуже гарно. Це залежить від потреб клієнта та від того, якими будуть його майбутні потреби». Ще один фактор, який слід враховувати: комунальні послуги. Хоча на етапі будівництва відокремити комунальні послуги квартири від основного будинку дорожче, це розумний крок, якщо ви плануєте використовувати квартиру як оренду.

Ваш ландшафт також може визначати, що і де ви можете будувати. «Розкопки досить складно проводити, якщо на шляху є будинок, і спроба завести машину на задній двір може бути непростою», — каже Метт Хатчінс, директор CAST Architecture із Сіетла. «З точки зору здійсненності, ми дивимося на те, що дозволяє код зонування, і на виклики, які постане на місці — топографічні, геологічні та з точки зору дерева. Іноді нам доводиться копати схил пагорба або обходити велике дерево, але ми краще зробимо це, ніж зрубаємо дерево, особливо якщо воно стане фокусом зсередини». Інші поширені підводні камені, які можуть вплинути на ваші плани, включають септичні поля та існуючі комунальні послуги лінії.

Навіть якщо ландшафт чи інші перешкоди скрутили вас, ви будете вражені тим, про що може мріяти архітектор у невеликому розмірі — і з крихітні будинки в тренді (і власну категорію пошуку на Airbnb), інвестиції все ще можуть бути виправданими. «З нами зверталися люди, які, якби ви побачили їхній двір, сказали б: «Немає можливості поставити ADU на цій ділянці», — каже Маліновський. «Один був площею 250 квадратних футів, а закон штату обмежує висоту в 14 футів — це все, з чим мені довелося працювати. І все ж ми створили маленький двоповерховий крихітний будинок із драбиною та спальним горищем, і люди дивляться на це і кажуть: «О, Боже мій, це найбожественніше маленьке місце».

Створення ADU — чудовий спосіб збільшити свій слід, але це не обов’язково означає, що ви повинні кинутися до парканів лише тому, що можете. «Не завжди розумно будувати всю [дозволену] кількість. Зрештою, вам також потрібно мати гарне подвір’я — ви не будуєте місто», – каже Майдан.

"Бункі" дизайнера Сари Річардсон, те, що жителі Онтаріо називають невеликою мебльованою флігелем, займає всього 130 квадратних футів, але включає ліжко для гостей. Фото Валері Вілкокс.

Ви також можете заощадити на податках і зборах, знаючи квадратні метри. У Каліфорнії, наприклад, плата за дозвіл на будівництво ADU підскочить на тисячі доларів, коли ви перетинаєте поріг у 750 квадратних футів. Для домовласників, чиї плани коливаються в цьому діапазоні, Майк Маліновскі, президент Applied Architecture, Inc. у Сакраменто, штат Каліфорнія, допомагає клієнтам адаптувати свій дизайн, щоб заощадити на гонорарах: «Якби хтось прийшов до нас, щоб зробити 800 квадратних футів ADU, ми кажемо: «Ми можемо це зробити, але чи знаєте ви, що ви можете заощадити собі 10 000 доларів США, якщо на 51 квадрат менше? ноги?» Оскільки закони відрізняються залежно від штату та міста, звернення до професіонала дизайну, який допоможе вам розібратися в бюрократії, може заощадити ваш час, головний біль і гроші.

Як і будь-який інший ремонт або будівельний проект, наклейка ADU справді шокує. Витрати на будівництво не є лінійними, а вартість деяких компонентів однакова незалежно від того, чи має ваш проект площу 400 або 4000 квадратних футів. Наприклад, є витрати початкового рівня, пов’язані з такими завданнями, як сантехніка у ванній кімнаті або звернення до експерта, який оцінить вашу власність. «Незалежно від того, наскільки маленькими ви їх зробите, кухня та ванна мають певні вимоги до інфраструктури, і вони не змінюються [у ціні]», — каже Малиновський. І хоча може виникнути спокуса заощадити гроші за допомогою готового ADU, який ви встановлюєте на місці, Маліновський каже, що кінцевий результат не завжди забезпечує очікувану економію. Хоча на перший погляд цінник може виглядати привабливим, «ви все одно повинні мати креслення, щоб показати, де він розташований, невдачі та те, як комунальні послуги збираються підключатися», — каже він.

Якщо у вас є ще один будівельний проект, але ви не готові взяти на себе зобов’язання ADU зараз, Майдан каже, що непогано закласти основу, поки у вас є всі торговці на сайті. «Це схоже на підготовку майбутнього басейну, — каже вона, — ви можете провести електрику, сантехніку та газ рядків заздалегідь, щоб менше копати, коли ви будете готові будувати ADU вниз дорога.

Підпишіться на House Beautiful on Instagram.

Кейтлін Петерсен

Письменник-учасник

Кейтлін є головним редактором Домашній бізнес і ведучий подкасту Торгові казки. Вона пише про стиль і дизайн більше десяти років, і її роботи з’явилися в Elle Decor, Будинок Красивий, Митрополичий будинок і Веранда, так добре як Чикаго, Техаський щомісячник, Тайм-аут Нью-Йорк, а також міжнародні видання ярмарок марнославства і Vogue. У вільний час вона катається на байдарках по річці Гудзон, займається садами на своїй бруклінської терасі та шукає фермерські будинки 1800-х років у Zillow, щоб прикрасити їх у своїй голові.