Кондо проти Кооператив: яка різниця між квартирою та кооперативом?
Плануєте купити квартиру? Перш ніж приступити до пошуків ідеальної одиниці, важливо знати різні типи доступних властивостей. Можливо, найпоширенішими є «кооперативи» та «кондомініуми» — слова, які часто використовуються як синоніми, але насправді вони далеко не синоніми.
Тож у чому саме різниця між ними? «Кондомініум, більш відомий як a квартира, це одиниця, яка є частиною більшого комплексу, який складається з окремих одиниць», – каже Серхант брокера Аріеля Магерефтеха, який далі пояснює, що, незважаючи на те, що всі квартири є індивідуальною власністю, усі інші обов’язки з управління покладаються на правління квартири.
З іншого боку, кооператив або кооперативне житло надає «всім людям, які володіють частками власності, доступ до цієї громади», продовжує він. «Це основне місце проживання, але замість того, щоб домовласники володіли правами на майно, кожна особа, яка є частиною громади, є акціонером кооперативу. Це дуже схоже на володіння акціями компанії».
Не знаєте, який з них підходить саме вам? Читайте далі, щоб визначити, який тип нерухомості краще відповідає вашим потребам.
Кооперативи загалом доступніші, ніж квартири
Відповідно до Національна асоціація житлових операторів, ціна кооперативів часто нижча, ніж середня квартира, крім того, ви зазвичай отримуєте більше квадратних метрів за долар.
Покупці квартир володіють нерухомістю, а кооперативні інвестори – ні
«Коли ви купуєте кондомініум, ваша квартира, а також відсоток площ загального користування належать вам», — каже Магерефтех. «Але коли ви купуєте кооператив, — уточнює він, — ви фактично не купуєте свою квартиру, а натомість ви купуєте акції корпорації, яка є вашим будинком».
Кооперативи зазвичай вимагають вищого початкового внеску
«Однією з переваг купівлі кондомініуму є те, що вам не потрібно мати багато готівки під час пошуку кондомініуму», — зазначає Магерефтех. «Ви сплачуєте щомісячну плату, яка залишається незмінною протягом усього періоду вашого перебування». З іншого боку, «Я бачив кооперативи, які починають зі знижкою на 15%, а інші, які хочуть знизитися на 50%», – каже асоційований брокер Sotheby’s International Realty Селесте Панді, який стверджує, що початковий внесок за квартиру насправді залежить від кредитора, хоча «більшість кооперативних спільнот вимагають мінімум 20% початкового внеску», стверджує Магерефтех.
Квартири легше купити
Коли ви зробите пропозицію щодо кооперативу, вам доведеться пройти співбесіду (якщо це не спонсорський підрозділ, тобто ви вперше на ринку). «Квартири не потребують співбесіди», — каже Панді. Покупці кооперативу також повинні пройти більш ретельну фінансову перевірку. «Кооперативи більш уважно дивляться на співвідношення вашого боргу та доходу та ліквідність після закриття», — розповідає вона. Через це час, необхідний для придбання кооперативу, зазвичай значно довший. Крім того, більш жорсткий процес перевірки ускладнює іноземцям придбання кооперативів.
Кооперативи важче здавати в оренду чи продавати
«Існують суворіші правила суборенди та більш обмежувальні правила правління щодо тих, хто може купувати», — визнає Магерефтех, тож якщо ви шукаєте придбати та переїхати в квартиру відразу (або захотіти мати можливість швидко її перепродати з часом), кооператив не підійде для ви.
Кондомініуми мають вищі витрати на закриття
«Для операцій з квартирами та одно-/багатоквартирними будинками витрати здебільшого визначаються державою податки, які застосовуються до місця розташування нерухомості», – каже Дональд Шарп, старший кредитний спеціаліст Movement Іпотека. «Наприклад, у штаті Нью-Йорк податок на іпотеку становить 2%. Фактична сума іпотеки також може певною мірою вплинути на це, наприклад, якщо кредит перевищує 2 мільйони доларів, а не 1 мільйон доларів». Інші пов'язані витрати з квартирами включають страхування власності (друга за величиною комісія), яка, як правило, становитиме близько 2% від суми іпотеки, а також фіксовану плату кредитору та адвокату гонорар. Один важливий момент: «Переважна більшість витрат на закриття не стягується фактичним кредитором», — зазначає Шарп.
З іншого боку, покупці кооперативів звільняються від більшості витрат на закриття, але все ще підлягають певній фіксованій комісії. «Ці комісії, незалежно від ціни чи суми позики, становитимуть трохи менше 5000 доларів США за кожну транзакції», — каже Шарп, додаючи, що решта зборів — це різні збори за подання документів, які не стягуються кредитор. Тим не менш, кооперативи мають неймовірно низькі витрати на закриття порівняно з іншими типами власності.
Суть?
«Оцінюючи, який тип нерухомості є найбільш доцільним для них, покупці повинні розглядати квартири, якщо вони не мають надлишкового капіталу під рукою, оскільки немає вимог щодо ліквідності після закриття чи максимального співвідношення боргу до доходу», — радить Магерефтех. «Кооперативи слід розглядати, коли покупці хочуть більше місця за менші гроші».
Підпишіться на House Beautiful on Instagram.
