شراء قائمة التحقق من المنزل للمشتري لأول مرة

لقد كنت تغازل فكرة ملكية المنزل. ربما أصبح Zillow أحد أكثر المواقع التي تزورها بشكل متكرر ، أو كنت قد أسقطت في بعضها عرضًا المنازل المفتوحة IRL ، وتشغيل السيناريوهات المالية على آلة حاسبة الرهن العقاري ، والعثور على المتعة في تصفح البلاط عينات. لكنك الآن تتساءل عن كيفية الانتقال من "أرغب في امتلاك منزلي يومًا ما" إلى الحصول على قرض عقاري فعليًا ، وشراء منزل ، وتركيب بلاط مترو الأنفاق.

لا شك أن شراء منزل هو قرار مالي ضخم - من المحتمل أن يكون أكبر قرار في حياتك. من معرفة الفرق المهم بين التأهل المسبق والموافقة المسبقة لفهم أشياء مثل طوارئ التقييم والضمان ، يمكن أن تبدو العملية شاقة. أضف إلى ذلك الأفعوانية العاطفية التي تجد منزل أحلامك وتنتظر الرد على عرضك.

ومع ذلك ، فإن تقسيم عملية شراء المنزل إلى خطوات يجعلها أكثر قابلية للإدارة. هنا ، دليل تفصيلي مدعوم من الخبراء لشراء منزل.

1. تنظيم امورك المالية

في هذه المرحلة المبكرة ، ضع نفسك لتكون مشترًا قويًا ومؤهلًا عن طريق الادخار لدفع دفعة أولى والحصول على ائتمانك في شكل أفضل.

ستكون الصورة المالية لكل مشتري فريدة من نوعها. نعم ، درجة ائتمان تبلغ 740 أو أعلى تكافئك بأفضل معدلات الفائدة ، وتضع حدًا أدنى دفع 20 في المائة أو أكثر في المنزل سيوفر عليك دفع تأمين الرهن العقاري الخاص ، أو PMI. (عادة ما يكلف مؤشر مديري المشتريات 0.5 في المائة إلى 1 في المائة من مبلغ القرض بالكامل على أساس سنوي ، على الرغم من أنه يتم دفعه في الغالب كقسط شهري. يتم توفير PMI من قبل شركات التأمين الخاصة ، ولكن يتم ترتيبها من قبل المقرض الخاص بك.) ولكن ، تنفس بسهولة: لا يزال بإمكانك شراء منزل بدرجة ائتمان أقل بكثير ودفعة أولى أقل بكثير. فقط كمثال واحد - نظرًا لوجود عدد كبير من خيارات القروض هناك [ملاحظة: رابط إلى إحدى قصص الحزمة الأخرى] - يمكن أن تصل درجة الائتمان الخاصة بك إلى 500 قرض قروض إدارة الإسكان الفدرالية (رهن عقاري مدعوم من الحكومة مؤمن عليه من قبل إدارة الإسكان الفيدرالية) طالما أنك قمت بتخفيض 10 في المائة ، أو يمكن أن تكون 580 إذا قمت بتخفيض 3.5 في المائة ، كما يوضح اجناسيو رودريغيز مع Westside Estate Agency في ماليبو ، كاليفورنيا. مع القروض التقليدية ، ستهدف إلى الحصول على درجة ائتمانية لا تقل عن 620.

الفكرة هنا؟ لا تدع الكمال هو عدو الخير! قد يتفوق عليك نمو السوق إذا كنت تنتظر سنوات لتجمع ما يكفي لدفع 20٪ دفعة أولى في حساب التوفير الخاص بك أو لرفع درجة الائتمان الخاصة بك إلى الفئة الاستثنائية.

الادخار لدفع مقدم

سواء كان هدفك للدفعة الأولى هو 3.5 في المائة أو 20 في المائة ، سترغب في البدء في توفير المال في أسرع وقت ممكن. يقول New York City Broker: "من الناحية المثالية ، يكون ذلك في حساب يربح الفائدة" ليندسي بارتون باريت دوغلاس إليمان.

ضع في اعتبارك التحدث مع مستشار مالي حول استراتيجيتك لسداد القروض عالية الفائدة مع الادخار في الوقت نفسه لشراء منزل. اعتمادًا على ظروف السوق ، قد يكون من المنطقي تمامًا شراء منزل قبل الديون الأخرى -مهم، هذه القروض الطلابية المزعجة! - يتم سدادها حتى تتمكن من بناء رأس المال والحصول على أصول يمكن أن تزيد قيمتها بمرور الوقت ، كما يقول بارتون باريت.

بناء رصيدك

بقدر ما يذهب الائتمان ، يحق لك ، بموجب القانون ، إلى أ تقرير ائتماني مجاني كل عام. لن يخبرك هذا التقرير في الواقع بنتائجك (والتي يمكن أن تختلف بين المكاتب الثلاثة) ، ولكنه سيساعدك على تحديد أي شيء يؤدي إلى خفض درجاتك. واحد من كل خمسة أشخاص لديهم أخطاء في الائتمان الخاصة بهم أبلغ عن، وفقًا للجنة التجارة الفيدرالية ، لذلك ستحتاج إلى معالجة أي أخطاء قبل البدء في التسوق للحصول على قرض عقاري. يمكنك مراقبة درجاتك الائتمانية الفعلية باستخدام أدوات تتبع النتائج المجانية عبر الإنترنت مثل Credit Karma. أو ، لدى العديد من البنوك وشركات بطاقات الائتمان أدوات تعقب مجانية لدرجة الائتمان مدمجة في الحساب عبر الإنترنت.

الآن هو الوقت المناسب لمنح رصيدك القليل من TLC. إن إجراء المدفوعات في الوقت المحدد باستمرار هو أفضل شيء يمكنك القيام به للحصول على درجة الائتمان الخاصة بك. يمكنك منحها دفعة سريعة عن طريق سداد أرصدة بطاقات الائتمان بحيث لا يزيد استخدامك في كل بطاقة عن 30 في المائة - وهذا يعني ، إذا كان لديك حد 1000 دولار ، احتفظ برصيدك أقل من 330 دولارًا لتثبت للدائنين أنك لا تبالغ في تمديد نفسك.

---

2. قطع خطاب التأهيل المسبق

قبل أن تبدأ في النظر إلى المنازل ، سترغب في الحصول على خطاب التأهيل المسبق، والتي تنص على أن المُقرض مستعد مبدئيًا لإقراضك حتى نقطة معينة. يشير هذا لوكلاء العقارات إلى أنك جاد في الشراء ، وليس مجرد النظر إلى المنازل من أجل المتعة. سيساعدك خطاب التأهيل المسبق أيضًا على تحديد ميزانيتك وتضييق نطاق المنازل التي ستكون في النطاق السعري الخاص بك ، كما يقول وكيل العقارات في مدينة نيويورك ريبيكا بلاكر مع واربورغ ريالتي.

شيء يجب مراعاته: التأهيل المسبق هو خطوة صغيرة نحو الحصول على قرض. أنت تقوم بالإبلاغ الذاتي عن معلومات حول درجة الائتمان الخاصة بك ودخلك ، وبالتالي ، سيعطيك المُقرض فكرة عن المبلغ الذي يمكنك تحمله. ومع ذلك ، فإن الموافقة المسبقة هي عملية أكثر شمولاً وستقربك من طاولة الإغلاق: عندما يتم التحقق من تلك المعلومات حول دخلك ونتائجك الائتمانية. المزيد عن ذلك أدناه.

---

3. استعن بوكيل عقاري

فكر في وكيل العقارات الخاص بك كقائد لفريق شراء المنزل الخاص بك. لهذا السبب ، ستحتاج إلى تعيين وكيل يمكنه إجراء إحالات قوية لوسطاء الرهن العقاري ومحامي العقارات والمتخصصين في فحص المنازل ، كما يقول وكيل مدينة نيويورك كيمدي أنوسيك من واربورغ ريالتي. يقول Anosike: "الأهم من ذلك أنك بحاجة إلى وكيل عقارات يستمع إليك ويفهم احتياجاتك".

لا بأس في إجراء مقابلات مع عدد قليل منهم حتى تجد الخيار المناسب لك. بعض الأسئلة التي يجب طرحها في الاعتبار:

• كم عدد العملاء الآخرين الذين تعمل معهم حاليًا؟
• منذ متى وأنت تعمل في هذه المنطقة ، وما مدى معرفتك بالأحياء؟
• ما هو تخصصك؟ (قد يفخر بعض الوكلاء بالعمل مع مشتري المنازل لأول مرة ، على سبيل المثال)
• هل يمكنك مشاركة بعض المراجع؟

أوه ، وخمنوا ماذا؟ من المحتمل أنك لن تكون في مأزق لدفع ثمن وكيل العقارات الخاص بك. إن البائع هو الأكثر شيوعًا لتغطية تكاليف العمولة لكل من وكلاء المشتري والبائع ، كما توضح جوان بالوني سمسار عقارات لديه بالون وشركاه في برومفيلد ، كولورادو. هناك بعض الاستثناءات النادرة عندما يدفع المشتري عمولة الوكيل ، مثل عندما يكون المنزل معروضًا للبيع من قبل المالك.

---

4. احصل على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري

ستضع نفسك كمشتري قوي إذا حصلت على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري قبل تبدأ في البحث عن منزل وتقديم العروض. يقول ستيفي رانجيل ، وكيل كومباس في لوس أنجلوس ، كاليفورنيا: "غالبًا ما تكون" المنازل المثالية "متوفرة في السوق لأقل من بضعة أيام". لا تريد أن تسعى جاهدًا للحصول على موافقة مسبقة بينما يقدم المشترون الآخرون العروض. العديد من البائعين لن تستمتع بالعروض من المشترين المحتملين الذين ليس لديهم تمويل حتى الآن.

خلال هذه الخطوة ، التي تعد أكثر رسمية وشمولية من التأهيل المسبق ، ستسلم الكثير من المستندات ، مثل W2s ، وقسائم الدفع ، والكشوف المصرفية ، والإقرارات الضريبية إلى المُقرض. اجعل أوراقك منظمة وجاهزة للانطلاق.

---

5. دع البحث عن المنزل يبدأ

في هذه المرحلة ، تكون قد وضعت ميزانية في الاعتبار وأبلغت وكيلك العقاري بما هو مهم بالنسبة إليه أنت في البحث عن المنزل - سواء كان ذلك فناءً خلفيًا كبيرًا لكلبك ، أو رحلة قصيرة إلى العمل ، أو زيارة خزانة.

أثناء قيامك بجولة في المنزل أو في طريقك لفتح منازل ، أحضر دفتر ملاحظات لتتبع إيجابيات وسلبيات كل عقار. إنه أمر صعب ، لكن لا تشتت انتباهك بسبب العيوب التي يمكن إصلاحها بسهولة ، مثل غرفة نوم Cookie Monster - زرقاء أو أضواء المعتوه المملة. انتبه للأشياء التي يصعب معالجتها ، مثل ضغط الماء وكمية الضوء الطبيعي.

قد يكون الحب في أول جولة منزلية أو قد تحتاج إلى رؤية بضع عشرات من المنازل قبل أن تجد المنزل المناسب. عادة ما ينظر المشتري العادي إلى 10 منازل على مدى 10 أسابيع ، وفقًا لـ أبلغ عن من الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين.

---

6. تقديم عرض

لقد حصلت على موافقة مسبقة للحصول على قرض عقاري ووجد وكيلك العقاري العقار الذي تحبه. حان الوقت لتقديم عرض!

سيكون لدى وكيلك العقاري "شركات" تُظهر ما تم بيع المنازل الأخرى في المنطقة من أجله وستساعد في إبلاغ عرضك. في كثير من الأحيان ، سيكون مشترو المنازل لأول مرة قلقين بلا داع بشأن دفع الكثير مقابل شراء منزل ، كما يقول أنجيلا كاراسكو، وكيل عقارات مقره في لوس فيليز ، كاليفورنيا. ويحذر من أن الخطأ الشائع الذي يرتكبه المشترون لأول مرة هو الدخول في مستوى منخفض للغاية دأنييل كورزويل، مندوب مبيعات عقارات مرخص مع فريق فريدمان في كومباس في مدينة نيويورك. حتى إذا كنت قد سمعت أن السوق الخاص بك يفضل المشترين ، فمن المحتمل أنك ما زلت لا ترغب في الوصول إلى أقل من سعر القائمة. يقول كورزويل: "المشكلة في هذا التكتيك هي أن البائع لن يراك جادًا".

ولكن ، هناك بعض الإجراءات الوقائية المعمول بها لضمان عدم دفع مبالغ زائدة ، كما يوضح كاراسكو ، طالما أنك لا تتنازل عن حالات الطوارئ الخاصة بك. الحقيقة هي أن الصفقة لن تغلق ، مما يعني أن المقرض لن يوافق على القرض ، إذا المنزل لا يثمنيقول كاراسكو. (المزيد عن الطوارئ والتقييمات قريبًا!)

إذا وقعت حقًا في حب منزل ، وكنت في سوق تنافسي ، فيمكنك تحلية عرضك برسالة من المشتري ، مما يساعدك في التعبير عن سبب اهتمامك بالمنزل بطريقة شخصية ، كما تقول بياتريس دي يونج ، سمسار عقارات في لوس أنجلوس واتجاهات المستهلكين خبير في باب مفتوح. تركز رسائل العرض الأفضل على جوانب المنزل التي تحبها ، وتكمل البائعين على الأذواق أو الطريقة التي حافظوا بها على المنزل ، وأظهر لهم أنك ملتزم بإغلاق سلس ، " تقول.

عندما تقدم عرضًا ، سيطلب البائع عادةً "أموالاً جادة" من أجل إبرام عقد. يقول سالت ليك سيتي ، سمسار عقارات في ولاية يوتا جين هورنر مع RE / Max Masters. يوضح هورنر أن مبلغ الأموال الجادة المطلوبة يمكن أن يختلف باختلاف العقد ، وتفضيل البائع ، وكذلك حسب المدينة أو الولاية. عادةً ما تنخفض الوديعة بين 1٪ و 5٪ من سعر شراء المنزل ، كما تقول. يمكن للمشتري استرداد أمواله الجادة إذا لم تتم عملية البيع لسبب مذكور في الحالات الطارئة للعقد. تتعلق بعض حالات طوارئ العقود الشائعة التي تحمي المشترين ، وتسمح لهم بالتراجع عن الشراء ، بعمليات تفتيش المنزل ، والتمويل الذي ينهار ، وتقييمات المنزل التي تأتي منخفضة للغاية.

بمجرد تقديمك للعرض ، سيقبله البائع أو يقدم عرضًا مضادًا أو يرفضه تمامًا.

---

7. احصل على فحص

بمجرد قبول البائع لعرضك ، حان وقت فحص المنزل. تشتمل جميع العروض تقريبًا على "حالة طوارئ لفحص المنزل" تسمح للمشتري بالتراجع عن الصفقة إذا كانت هناك مشاكل كبيرة في نتائج التفتيش.

سيبحث المفتش عن جميع أنواع المشاكل التي قد يواجهها المنزل ، من الأساس وصولاً إلى السطح ، بما في ذلك أشياء مثل الأسلاك المعيبة أو علامات نمو العفن.

فحص المنزل القياسي ، وفقًا لـ الجمعية الأمريكية لمفتشي المنزل، نظرة شاملة على ما يلي:

• نظام التدفئة
• نظام تكييف مركزي
• السباكة الداخلية
• الأنظمة الكهربائية
• سقف وعلية
• الجدران والسقوف والأرضيات
• النوافذ والأبواب
• المؤسسة
• قبو

يبحث مفتشو المنازل عن المشكلات التي قد تثير مخاوف تتعلق بالسلامة ، لكنهم لا يهتمون بالمسائل التجميلية. سيبلغون عن شيء مثل صدع في المستوطنة لكنهم لن يلاحظوا وظيفة الدهان قذرة.

يوضح المشترون أن المشترين يدفعون مقابل عمليات التفتيش على المنازل في معظم الأوقات سمسار عقارات كيلي مالوي، مع Windermere Real Estate في سياتل. وتوصي بإضافة نطاق الصرف الصحي ، الذي يفحص السباكة الخارجية. يتكلف هذا معًا ما بين 700 دولار و 800 دولار ، ولكن قد يختلف حسب السوق أو حجم المنزل.

بناءً على العقد الخاص بك ، يمكنك - المشتري - أن تطلب من البائع إجراء إصلاحات بناءً على الفحص أو تزويدك برصيد حتى تتمكن من إكمال الإصلاحات. قبل أن تصل إلى طاولة الإغلاق ، وتسليم أموالك ، وتوقيع الأوراق ، سيكون لديك فرصة للقيام بمراجعة نهائية للتأكد من معالجة كل ما كان من المقرر إصلاحه. إذا كان ذلك ممكنًا ، قم بجدولة ذلك بعد خروج البائعين - فقط في حالة تسبب المحركون في أي ضرر.

في بعض الأحيان ، على الرغم من ذلك ، لا يتم تنفيذ الصفقة - ربما ظهرت الكثير من الأعلام الحمراء أثناء فحص المنزل ويكون البائع مستعدًا أو قادرًا على القيام بالعمل ، كما يوضح مالوي. على الرغم من أن الأمر قد يكون مؤلمًا قليلاً ، فثق في العملية ، كما تنصح. منزلك بالخارج!

---

8. احصل على تقييم

التالي هو التقييم ، وهو أمر مطلوب إذا كنت ستحصل على قرض عقاري ، ولكن يمكن التنازل عنه في صفقة نقدية بالكامل. خلال ذلك ، يأتي المثمن المرخص إلى المنزل ويقوم بتفتيش شامل للمنزل لتحديد مقدار قيمته. ينظر المثمن الخاص بك إلى المنازل المماثلة في الحي التي تم بيعها مؤخرًا ، بالإضافة إلى أي منها التجديدات أو الترقيات التي قد تكون ذات قيمة مضافة إلى المنزل ، مع مراعاة حالة خاصية. بشكل أساسي ، يحاول المثمن التأكد من أن سعر العقد عادل ليس فقط للمشتري والبائع ، ولكن أيضًا للمقرض. إذا جاء التقييم أقل من سعر العقد ، فلن يوافق المقرض على القرض.

حتى في حالة العروض المتعددة ، يحتاج المالك إلى مراعاة التقييم ، كما يوضح براندي جريل، Associate at متخصصو RE / MAX في ستيلووتر ، مينيسوتا. إذا عرضت 230 ألف دولار وقيمة المنزل تصل إلى 210 آلاف دولار ، فإن هذا المبلغ الإضافي الذي يبلغ 20 ألف دولار يحتاج إلى الدعم. يقول غريل: "سيقرض البنك فقط القيمة التي يعتقد أن المنزل يستحقها".

يمكن تنفيذ عدة سيناريوهات في هذه المرحلة. أفضل سيناريو للمشترين؟ يعيد البائع التفاوض بحيث يتماشى سعر البيع مع التقييم. هناك خيار آخر وهو وضع المزيد من الأموال في الدفعة المقدمة لتعويض الفجوة بين ما تم تقييم المنزل من أجله وما تشتريه من أجله. أيضًا ، تسمح لك طوارئ تقييم المنزل في عقدك بالابتعاد عن الصفقة إذا كان التقييم منخفضًا ، وستسترد أموالك الجادة.

---

9. توجه إلى طاولة الإغلاق

ضع تلك الشمبانيا على الجليد: أنت في المنزل. ربما استغرق الأمر وقتًا أطول قليلاً مما كنت تتوقعه. في المتوسط ​​، يستغرق الأمر 45 يومًا لإغلاق قرض المنزل ، وفقًا لـ شركة برمجيات القروض ، إيلي ماي، لكن حول واحد من كل ثلاثة إغلاق يتأخر. يمكن أن تتضمن النكسات التي يمكن أن تؤجل تاريخ الإغلاق الخاص بك أو تتطلب منك إعادة الجدولة مشكلات من الفحص أو التقييم ، أو تقلب ائتماني يغير شروط القرض الخاص بك. يمكنك تجنب ذلك من خلال عدم القيام بأي شيء من شأنه أن يؤثر على نسبة الائتمان أو الدين إلى الدخل ، مثل الحصول على الحد الأقصى من بطاقة الائتمان أو الحصول على قرض لشراء سيارة.

قبل ثلاثة أيام عمل على الأقل من الإغلاق ، ستتلقى "الإفصاح الختامي، "مستند من خمس صفحات يتضمن شروط القرض الخاص بك وقائمة بالرسوم المرتبطة بالإغلاق.

تتراوح تكاليف الإغلاق عادةً ما بين 2 في المائة إلى 5 في المائة من القرض ، لذلك إذا كنت تشتري منزلًا مقابل 250000 دولار ، فتوقع أن تتراوح تكاليف الإغلاق من 5000 دولار إلى 12500 دولار. يمكنك دفع هذا المبلغ من جيبك ، أو قد تكون قادرًا على تحويله إلى قرضك ، ولكن ضع في اعتبارك إذا فعلت ذلك ، فستدفع فائدة عليه. قليلا من ال تشمل تكاليف الإغلاق المشتركة رسوم التقييم ، وإنشاء القرض ، والبحث عن حق الملكية ، بالإضافة إلى المصاريف المدفوعة مسبقًا مثل ضرائب الممتلكات ، والتأمين على أصحاب المنازل ، والفائدة حتى يحين موعد سداد الدفعة الأولى.

في الختام ، ستقوم بالتوقيع على جميع المستندات المطلوبة لرهنك العقاري ، وتسليم شيك أمين الصندوق للدفعة الأولى والرسوم الأخرى ، وستتلقى مفاتيح مكانك الجديد. تتطلب بعض الدول وجود محامٍ للمشاركة في المعاملات العقارية أو الحضور عند الإغلاق. غالبًا ما يختار المشترون العمل مع محامٍ كحماية إضافية إذا كان لعملية البيع مضاعفات ، مثل شراء منزل في منطقة الفيضانات أو شراء منزل مغلق.

اعتمادًا على شروط القرض الخاص بك ، قد يُطلب منك أيضًا إنشاء حساب ضمان. هذا في الأساس يحتفظ بأموالك حتى تصبح مستحقة ، وفي سياق الرهون العقارية ، يمكن استخدامها دفع ثمن أشياء مثل ضرائب الممتلكات والتأمين على المنزل ورسوم HOA ، كما توضح نورا أبسل ، المؤسس المشارك في مورتي. يقوم البنك بتحصيل دفعة ضمان مقدمًا منك ، ثم تدفع في الحساب شهريًا طوال مدة القرض ، كما يقول أبسل. يعمل هذا على تبسيط المدفوعات ، ولكنه يساعد أيضًا في حماية المُقرض بحيث لا يتم حظر منزلك بسبب ضرائب الملكية غير المدفوعة ، مثل هذا الرجل الذي فقد منزله لعدم دفع 8.41 دولار!

بمجرد أن تغلق ، حان الوقت للتخلص من تلك الشمبانيا وطرح حصيرة الترحيب "المنزل الجميل". أنت صاحب منزل!

يتم إنشاء هذا المحتوى وصيانته بواسطة جهة خارجية ، ويتم استيراده إلى هذه الصفحة لمساعدة المستخدمين على تقديم عناوين بريدهم الإلكتروني. قد تتمكن من العثور على مزيد من المعلومات حول هذا المحتوى والمحتوى المشابه على piano.io.