دليل العقار الاستثماري: كل ما تحتاج لمعرفته حول إدارة عقار استثماري
تم اختيار كل عنصر في هذه الصفحة يدويًا بواسطة محرر House Beautiful. قد نربح عمولة على بعض العناصر التي تختار شرائها.
لطالما كانت الاستثمارات العقارية وسيلة شائعة لكسب الدخل السلبي. العقار الاستثماري ، سواء كان سكنيًا أو تجاريًا ، هو عقارات تم شراؤها خصيصًا لكسب عائد من إيرادات الإيجار أو التقدير. يجب أن الاستثمار توليد الدخل أو زيادة القيمة أو تقديم مزايا ضريبية—أو الأفضل من ذلك ، افعل الثلاثة. سواء كان منزلًا لأسرة واحدة أو مجمعًا متعدد الوحدات أو شقة، يمكنك الاستفادة من عقار استثماري من خلال إيجارات قصيرة أو طويلة الأجل. يعد عصر العمل من المنزل مثاليًا أيضًا للمالكين الحاليين للعقارات الاستثمارية ، حيث يقوم العديد من المستأجرين بالتأجير على مدار العام ولفترات زمنية أطول.
هل تتساءل عما إذا كان العقار الاستثماري مناسبًا لك؟ سألنا العديد من خبراء العقارات وأصحاب المنازل عن أهم النقاط التي يجب مراعاتها قبل أن تقرر. تابع القراءة للحصول على الدليل النهائي لـ شراء وإدارة منزل استثماري (وكيفية اختيار أفضل نوع عقاري لك!).
JBR LIFE Media for Island Sotheby’s International Realty
احسب
قبل إنفاق أي أموال على منزل استثماري ، من المهم تحديد ما إذا كان لديك
الوقت والموارد المالية والصبر والالتزام ضروري لصيانته. لا تحقق الاستثمارات العقارية ربحًا كبيرًا بين عشية وضحاها ، والعديد من مشتري العقارات الاستثمارية ينتظرون سنوات (أو حتى عقود) لتقدير استثماراتهم. تتطلب إدارة عقار مؤجر (والعمل كمالك لشخص ما) شخصًا متواصلاً ومفيدًا وموجهًا نحو التفاصيل - خاصة إذا كنت تخطط لتوفير المال من خلال المساعدة في الإصلاحات بنفسك. من الضروري أيضًا ضمان حصولك على هامش من الأمان المالي. يجب على أولئك الذين لديهم ديون مستحقة أو قروض طلابية أو فواتير طبية غير مدفوعة التفكير مليًا.
وظِّف محترفًا
بفضل أصحاب العقارات ومديري العقارات المحترفين ، من الممكن أن تنجح حتى بدون معرفة خصوصيات وعموميات سوق معينة. جو بيلز من كومباس في نابولي ، فلوريدا ، الذي لديه أكثر من 20 عامًا من الخبرة في مجال العقارات ، يقول ذلك يمكن لشركات السمسرة مثل Compass إرشادك خلال العملية حتى بعد شراء استثمار منشأه.
نصيحة محترف
مقابل رسوم ، يمكن أن تساعدك Compass و Sotheby’s International Realty والوكالات الأخرى في العثور على مستأجرين لعقارك الاستثماري.
يقول فيليب وايت ، الرئيس التنفيذي لشركة سوثبيز إنترناشونال ريالتي. "يمكنهم مساعدتك في الاتصال بخبير يمكنه تقديم المشورة بشأن قوانين الضرائب المحلية ، وخاصة إذا كنت تتطلع إلى الاستثمار دوليًا ، وبرامج التأشيرات التي قد تكون متاحة لك. تتواجد Sotheby’s International Realty في 79 دولة ومنطقة ، لذلك يستفيد عملاؤنا من خدماتنا الواسعة برنامج الإحالة الذي يمكّن عملائنا في كاليفورنيا ، على سبيل المثال ، من الاتصال بخبير محلي في جزر كايمان الجزر. "
يردد بيلز هذا القول: "إذا لم تكن مهاراتك في تشغيل الأرقام ومعرفة معدل الحد الأقصى الذي يجب أن تشتري به ، فإن وكيلك يكون أكثر أهمية".
جوناثان ديفيس للتصوير العقاري
ضع في اعتبارك النوع والموقع
عادة ما يكون الوصول إلى العقارات السكنية أكثر سهولة وبأسعار معقولة من العقارات التجارية ، وهذا هو السبب في أن العديد من المستثمرين يستثمرون في الوحدات السكنية ، أو منازل الأسرة الواحدة ، أو منازل متعددة الأسر. نانسي ، التي ترغب في عدم الكشف عن هويتها ، تعمل سمسار عقارات ومستثمر متعطش للعقارات في نابولي ، فلوريدا ، لمدة 17 عامًا. تدير هي وزوجها 73 عقارًا مستأجرًا في جميع أنحاء جنوب غرب فلوريدا بما في ذلك ثمانية plexes وأربعة plexes ودوبلكس ومنازل عائلية واحدة. تنصح بالبحث عن أحياء جميلة ومنازل بدون رسوم من جمعية أصحاب المنازل (HOA) ، وألا تخاف من الإصلاح إذا كان لديك الوقت والموارد. "حتى لو لم يكن المنزل الأكثر جاذبية في حي معين ، يمكنك شراء شيء ما بسعر معقول وإصلاحه من الداخل والخارج" ، هي تقول.
الموقع مهم أيضًا ، وتقع العديد من العقارات الاستثمارية المرغوبة في المدن الكبرى أو القرى الشاطئية أو البلدات الجبلية أو الوجهات ذات المناظر الخلابة.
”الطلب في هاواي في سوق المنزل الثاني لم يهدأ وفلوريدا لا تزال وجهة ساخنة "، يكشف وايت. "شهد سوق المنزل الثاني زيادات كبيرة في الأسعار ، خاصة في الأسعار المرتفعة. كما تستمر أسواق المنتجعات في الولايات المتحدة في جذب الاهتمام ، بينما لا تزال الوجهات الدولية الصديقة للضرائب مثل جزر الباهاما وجزر كايمان مشهورة كوجهات منزلية ثانية ".
تعرف على القواعد
بغض النظر عن نوع العقار الذي تشتريه ، من الضروري النظر في اللوائح والنظم القضائية المختلفة الموجودة في كل ولاية. نابولي ، على سبيل المثال ، لديها قيود إيجار صارمة إلى حد ما يمكن حلها إذا أجريت بحثك.
يقول بيلز: "في مدينة نابولي ، يمكنك استئجار عقارك لمدة 30 يومًا على الأقل ، ثلاث مرات في السنة". "ولكن إذا خرجت من مدينة نابولي مباشرة ، فلدينا عدد من الأحياء بدون قيود على الإيجار حيث يشتري الناس من أجل الإيجارات قصيرة الأجل ، بما في ذلك Airbnb. من المهم جدًا لأي مستثمر أن ينظر في هذه القوانين والقواعد. كان لدينا زوجان يرغبان في شراء شقة ولكن انتهى بهما الأمر بشراء منزل لأسرة واحدة في حي بدونه قيود الإيجار ، لأنهم أدركوا أن قيود الشقة لن تجني الأموال التي يحتاجونها صنع."
ماذا عن المشاركة بالوقت؟
نوع واحد من الممتلكات لم يفعل أثبتت عادةً أنها ملكية استثمارية حقيقية هي مشاركة بالوقت (بالنسبة للمبتدئين ، هذه شقة ، عادةً في الداخل فندق أو مجتمع منتجع ، مع العديد من المالكين الذين يتم منح كل منهم فترة زمنية مضمونة في كل منهم عام؛ وتشمل هذه المنازل في منتجعات مثل Marriott Vacation Club و Ritz-Carlton Vacation Club و Club Wyndham وغيرها من الأماكن المحلية المماثلة). على عكس ما قد تعتقده ، فإن المشاركة بالوقت ليست استثمارًا كبيرًا لتوليد عائد ، لأنها تقدم نفقات أعلى من المعتاد. بالإضافة إلى تكلفة المشاركة بالوقت ، يتطلب معظمهم رسوم صيانة سنوية.
لكن مايك كينيدي يحاول تغيير ذلك: أسس كينيدي كوالا، وهي منصة تساعد أصحاب المشاركة بالوقت على تأجير حصصهم غير المستخدمة بشكل آمن. "لا ينبغي لأحد أن يشتري حصة بالوقت تتطلع إلى تحقيق عائد منها ،" كينيدي يقول. "يتم تحديد القيمة الجوهرية أو القيمة الفعلية للسوق بالكامل من خلال العرض والطلب للمشاركة بالوقت المذكورة. ومع ذلك ، يمكن للمالكين الذين لديهم منتج عالي الجودة حقًا أن يكونوا إيجارًا مرغوبًا لقضاء الإجازات للعائلات أو المجموعات الشابة لأن المشاركة بالوقت تجمع بين أفضل الفنادق وإيجارات الإجازات. لديك هذا النموذج الهجين الموجود في السوق والذي ، في كثير من الحالات ، لا يستخدمه مالكه بالكامل. من هذا المنظور ، يمكن للمالكين بالتأكيد تسييل ممتلكاتهم غير المستخدمة ، وإلى حد ما ، جني الأرباح ".
هايدي سولاندر إيتان جامليلي
لذا ، فقد اتخذت زمام المبادرة واشتريت — الآن لتحقيق أقصى استفادة من استثمارك. ستحتاج إلى التفكير بشكل نقدي حول كيفية استخدام الممتلكات ومقدار الجهد الذي تريد بذله فيه - وإلى متى. هنا من أين تبدأ.
حدد كيف تريد استخدام الخاصية
هناك عدة طرق يمكنك اتباعها بشأن عقار استثماري. أولاً ، يعتمد الأمر على ما إذا كنت ستستخدم العقار أم أنه سيكون حصريًا لأغراض الإيجار. على سبيل المثال ، يقول بيلز إن الكثير من الناس يشترون منازل ثانية للاستمتاع بالعقار ولكن أيضًا يدرون دخلاً من خلال الإيجارات عندما لا يكونون هناك.
يقول بيلز: "كثير من الأشخاص الذين يمتلكون عقارًا واحدًا أو حتى عددًا قليلًا من العقارات لا يستفيدون منها لتحقيق عوائد هائلة". "هم فيه لتغطية جزء كبير من تكاليفهم."
احسب المبلغ الذي يجب أن تتقاضاه شهريًا
مع وضع ذلك في الاعتبار ، سترغب في التفكير في كيفية تحصيل رسوم الإيجارات. تقول نانسي إن القاعدة العامة هي أن الإيجار الشهري يجب أن يساوي أو لا يقل عن 1٪ من سعر الشراء من أجل توليد الدخل. بالطبع ، قد تتجاوز أسعار موسم الذروة في وجهات معينة ، مثل موسم التزلج في بحيرة تاهو أو الصيف في هامبتونز ، هذه النسبة المئوية.
نصيحة محترف
لكي يحقق عقار استثماري ربحًا ، يجب أن يتجاوز المبلغ الذي تتقاضاه للإيجار شهريًا 1٪ من السعر الذي دفعته مقابل ذلك.
خفض التكاليف من خلال المزيد من التدريب العملي
تقول نانسي إنها من أجل التخلص من التكاليف من جانبها ، فإنها تدير العقارات بنفسها. هذا مناسب لأنها تعيش في نفس المنطقة التي تعيش فيها ممتلكاتها ويمكنها التوقف بسرعة إلى المنازل إذا كانت هناك مشكلة. يقول بيلز: "إذا كنت لا تمانع في تلقي المكالمات وتفقد منزلك ، فيمكنك توفير المال من خلال عدم الاستعانة بشركة إدارة تابعة لجهة خارجية". "لكن الأشخاص على طرفي الطيف ، بغض النظر عن مدى تمرينهم أو رفع أيديهم ، يمكن أن يكونوا ناجحين. أعرف أشخاصًا يديرون العقارات بأنفسهم ويقدمون خدمة جيدة حقًا ، ونفس الأشخاص يريدون فقط العودة للاستئجار كل عام ".
... أو زيادة الإيرادات من خلال التعاقد مع شركة لإدارة الممتلكات
ومع ذلك ، قد تساعدك شركة إدارة الممتلكات في كسب المزيد من الإيرادات على المدى الطويل ، خاصة إذا كنت تقوم بإيجارات قصيرة الأجل لعطلة نهاية الأسبوع أو الأسبوع. كما أنه يساعد في تخفيف بعض الضغط الناتج عن الاتصال أثناء استخدام الضيوف للعقار. تأسست شركة East West Hospitality منذ 30 عامًا ، وتتمتع بخبرة في إدارة مئات الإيجارات لقضاء العطلات وإدارة المنازل لأصحابها في جميع أنحاء البلاد.
يقول ثيرون جور ، رئيس قسم التسويق بشركة ضيافة الشرق والغرب. "هناك العديد من المحادثات التي أجريناها مع المشترين حول أهدافهم مع العقارات ، ويمكننا أن نقدم لهم النصائح حول كيفية تحقيق أقصى عائد أو تغطية تكاليفهم ببساطة."
في ظل التضخم وانخفاض معدلات الفائدة نسبيًا ، تظل العقارات استثمارًا أكيدًا ، كما يوضح وايت.
يقول: "العقارات الفاخرة ، بكل تقلباتها ، لها قيمة - بل ونمت من حيث القيمة". "حقيقة، صحيفة وول ستريت جورنال ذكرت مؤخرا أنه في سوق الإسكان المزدهر هذا ، كسب العديد من مالكي المنازل العام الماضي من تقديرهم للمنزل أكثر مما كسبوا من وظائفهم ".
قم بعمل عرض جيد
التصميم والعرض المرئي مهمان أيضًا. "إلى حد بعيد ، فإن أفضل طريقة لتحقيق أقصى قدر من العائد هي امتلاك عقار يتم الاعتناء به جيدًا ،" يقول بيلز. "يبدو الأمر واضحًا ، لكنه مهم. أنصح أيضًا بتعيين مصور محترف رائع ، وهو ما نقوم به سواء كان شقة بقيمة 100000 دولار أو شقة سكنية بقيمة 15 مليون دولار على الشاطئ. العرض الأول يكون دائمًا عبر الإنترنت ".
يقول جور إن وحدات إيست ويست التي تدر أكبر قدر من الإيرادات هي عادةً تلك التي تم تجديدها مؤخرًا بديكور أكثر حداثة ، ولكنها دائمًا ما تنحصر في الذوق الفردي والميزانية.
تقول نانسي: "عندما ينتقل شخص ما ، نقوم بتنظيفه بشكل احترافي ، لكننا نحاول أيضًا إجراء ترقيات". "سواء كان سطح عمل يحتاج إلى كوارتز أو جرانيت جديد ، فإننا نحاول باستمرار تحسين قيمة العقارات عندما يكون لدينا فرصة للدخول بين المستأجرين قبل أن نملأها مرة أخرى لمدة عام آخر أو خمس سنوات. أنت لا تعرف أبدًا كم من الوقت سيبقون ".
بإذن من إيست ويست هوسبيتاليتي
تسربات السباكة ، جار مزعج ، أو غسالة أطباق مكسورة... القائمة تطول. على الرغم من الأموال التي يمكنك جنيها من دخل المستأجرين أو تقديرهم ، إلا أن إدارة الممتلكات لا تزال تأتي مع الصداع.
أولاً ، تتطلب قدرًا كبيرًا من الوقت ؛ ومع ذلك ، سيكون الأمر أقل خطورة إذا قمت بتعيين شركة متخصصة في إدارة الممتلكات تابعة لجهة خارجية. ومع ذلك ، يمكن أن يصبح هذا مكلفًا ويقتطع من عودتك. تقول نانسي إنه حتى امتلاك عقار أو اثنين أو ثلاثة عقارات يمكن أن يكون بمثابة وظيفة بدوام جزئي ، خاصة إذا كنت تديرها بنفسك.
اعرف الفرق بين إدارة Short- vs. إيجار طويل الأجل
تعتبر العقارات الاستثمارية رائعة لكل من الإيجارات قصيرة وطويلة الأجل ، ولكنها تتطلب فترات زمنية مختلفة من جانب المالكين. على سبيل المثال ، قد تكون الإيجارات قصيرة الأجل أكثر ربحية على المدى الطويل ، ولكنها تحمل تكاليف أكثر مثل رسوم التنظيف أو إصلاحات حيث يتم استخدام المرافق بشكل أكبر ، بينما تتطلب الإيجارات طويلة الأجل أقل من أسبوع إلى أسبوع أو من شهر إلى شهر اعمال صيانة.
تقول نانسي: "من الصعب تحديد عدد الساعات في الأسبوع". "إذا كان لديك العديد من العقارات التي لدينا ، حوالي 73 ، فهذه وظيفة بدوام كامل. يجب عليك إظهار العقار ، وإحضار المستأجرين إليه ، وإدارته ، والقدرة على إصلاح الأشياء ، وأن تكون متاحًا لتحديثه ، وما إلى ذلك. إذا قمت بتحديثه ، فقد يستغرق الأمر عدة أسابيع أو شهور ".
على الجانب الآخر ، إذا كنت على استعداد لدفع أموال لشركة إدارة الممتلكات ، مثل الشرق والغرب حسن الضيافة ، من الأسهل بكثير إدارة الممتلكات من بعيد ، خاصة إذا كنت لا تعيش في نفس المكان مدينة أو ولاية. إنها تنخفض في الوقت المحدد ، ولكنها قد تقلل من مواردك المالية.
قم بواجبك المنزلى
على الرغم من أنك لست بحاجة إلى أن تكون خبيرًا في السوق الذي تشتري فيه ، إلا أنه يجب أن يكون لديك بعض الخبرة المالئمة والأعمال.
تقول نانسي: "من الأفضل أن يكون لديك وكيل موثوق به ، ولكن عليك أن تكون على دراية حقيقية بمنطقة معينة تشتري فيها". "لقد كان من المفيد لنا التجول بحثًا عن مبيعات من قبل المالك ، أو التحقق من Zillow ، أو البحث عن وكيل يبحث عنك. أنت لا تعرف أبدًا ما الذي ستجده أثناء القيادة - فقد يلقي شخص ما لافتة للبيع في فناء منزله ".
لا تستثمر عاطفيًا
القاعدة الذهبية الأخرى للعقار الاستثماري هي عدم الارتباط كثيرًا. يقول بيلز: "العقارات الاستثمارية ليست منزلك". "إذا ارتبطت عاطفيًا بممتلكات ما ، فقد لا تنظر إلى الأرقام بشكل صحيح. يجب أن تكون الأرقام منطقية - وإذا لم تكن كذلك ، فعليك أن تكون على استعداد للمغادرة ".
تعتمد عوائدك أيضًا على مناخ السوق - على الرغم من أنه بفضل العمل عن بُعد ، أصبحت العديد من الأسواق التي ازدهرت في موسم الذروة تحظى الآن بشعبية على مدار العام. يقول بيلز ونانسي إن جنوب فلوريدا ، الذي يشتهر عادةً في فصل الشتاء ، أصبح الآن وجهة على مدار العام لأولئك الذين يسعون للهروب من المدن. يقول جور إن طول الوقت الذي يقضيه الناس في إيجارات المدن الجبلية يتزايد عامًا بعد عام.
يقول وايت: "في حين أن الطلب لا يزال مرتفعًا ، فإن معدلات الرهن العقاري المرتفعة والمخزون المنخفض قد يؤثران على قدرة المشترين على الشراء بالسرعة التي فعلوا بها أثناء الوباء". "في الولايات المتحدة ، أظهر الطلب على المنازل الثانية علامات التبريد خلال ربيع عام 2021 ، حيث بدأت بعض المكاتب في إعادة فتحها ، وتم في البداية تشديد قواعد إقراض الرهن العقاري لممتلكات العطلات. ولكن حتى مع انخفاض عدد المعاملات في بعض الأسواق ، ظل ارتفاع الأسعار قوياً بسبب انخفاض المخزون ".
على الرغم من الرغبة في جلب الناس إلى منزلك على الفور ، فكن حذرًا: بعض أكبر الدروس التي تعلمتها نانسي تعلمت على مر السنين أن تتحمل ودائع أمان عالية ، ودائع حيوانات أليفة عالية - وفوق كل ذلك ، خلفية جيدة الفحوصات. يمكن أن يوفر لك الفحص الشامل للمستأجرين المال والوقت ، حتى لو كانوا يبدون مثل الأفراد الأكثر ثراءً على الورق.
تقول: "يمكن للحيوانات الأليفة أن تدمر مكانًا ما ، وهو أمر لا يصدق ما كان علينا التعامل معه". ومع ذلك ، قد يساعد بناء الثقة مع العملاء في التخفيف من بعض الأعمال لصالح المالكين.
نصيحة محترف
يجب أن تكلف الصيانة العامة حوالي 3٪ إلى 5٪ من دخل الإيجار.
"نجد مستأجرين موثوقين وجديرين بالثقة ، وقد نقدم لهم حتى خصمًا على الإيجار حتى يتمكنوا من تساعد في إدارة المنزل برفق "، كما تقول ، مضيفة أن جميع المستأجرين لديها هم من المستأجرين على المدى الطويل الذين يقيمون لمدة عام بعد معدل. "بالطبع ، نتلقى المكالمات الأكثر يأسًا إذا كان هناك شيء ما يحدث ، لكن الكثير منهم يسعدهم الاهتمام بالعشب الخاص بهم."
جوناثان ديفيس للتصوير العقاري
تقول نانسي إن الصيانة العامة ، التي قد تشمل التنظيف الشامل ومكافحة الآفات وطلاء جديد ، يجب أن تكلف حوالي 3 ٪ إلى 5 ٪ من دخل الإيجار.
يقول كيفين جراهام ، مدير العمليات في ضيافة الشرق والغرب. "نريد التأكد من إبلاغهم بالموعد الذي قد يحتاجون فيه على الأرجح إلى إعادة طلاء مكان الإقامة واستبدال السجاد والأجهزة الرئيسية. وبهذه الطريقة يمكن أن يضعوا في اعتبارهم على الأقل احتياطيًا عقليًا ، إن لم يكن احتياطيًا ماليًا ، لتغطية تلك البنود ".
تتطلب العناية المناسبة بأي ملكية مواكبة المناظر الطبيعية ؛ التأكد من أن الأنظمة الميكانيكية والكهربائية والسباكة تعمل بشكل جيد ؛ الحفاظ على العناصر الهيكلية ، مثل الأسقف والأرصفة والممرات ؛ إدارة الآفات؛ والحفاظ على بيئة داخلية مريحة ونظيفة.
الخط السفلي
في حين أن استثمارات العقارات المؤجرة يمكن أن تكون مفيدة على المدى الطويل ، ضع في اعتبارك أن أرباحها مفيدة تعتمد على العديد من العوامل الخارجية بما في ذلك الطلب والعرض في سوق الإسكان ، والتي هي دائمًا متقلب. ومع ذلك ، من المهم أن تكون قادرًا على التخلي عن الممتلكات أيضًا ، بمجرد أن تتوقف قيمتها عن النمو. هذا هو كل ما يدور حوله الاستثمار الذكي.
اتبع House Beautiful on انستغرام.
يتم إنشاء هذا المحتوى وصيانته بواسطة جهة خارجية ، ويتم استيراده على هذه الصفحة لمساعدة المستخدمين على تقديم عناوين بريدهم الإلكتروني. قد تتمكن من العثور على مزيد من المعلومات حول هذا والمحتوى المشابه على piano.io.
