قوانين الإفصاح عن العقارات السكنية للممتلكات الموصومة

ظهرت المقابلة الكاملة مع إريك غولدمان في الموسم الثاني ، الحلقة الثانية من بودكاست البيت المسكون من House Beautiful ، بيت مظلم. استمع إلى الحلقة هنا.

بينما تختلف قوانين الإفصاح عن البيانات الحكومية على نطاق واسع من دولة إلى أخرى ، إلا أن هناك أشياء معينة يتفق معظم الناس على وجوب أن تكون ممارسة معيارية عند حدوث ذلك بيع منزل: يجب عليك الكشف عما إذا كان الطلاء الذي يحتوي على الرصاص موجودًا في أي عقار تم تشييده قبل عام 1978 ، على سبيل المثال ، وبعض المستويات من المعلومات حول تاريخ الإصلاح هو إفشاء شائع عبر الولايات ، مثل الضرر المادي الواضح الذي يمكن أن يحدث خطير. ولكن ماذا عن حدوث شيء سيء في عقار ما لا ترك أثر مادي؟

في المصطلحات العقارية ، أ الممتلكات الموصومة تُعرَّف على أنها خاصية تم تغيير شخصيتها أو حالتها ، وبالتالي فهي معرضة لخطر الرفض من قبل المستأجرين والمشترين الذين يعتبرونها معيبة نفسياً أو عاطفياً. أكثر أحداث الوصم شيوعًا هي القتل أو الجريمة العنيفة أو الموت. لذلك سواء كان شخص ما أم لا يؤمن بالأشباح أو الطاقة المحاصرة بأي معنى حرفي ، المشاعر السيئة مهمة ، والممتلكات يمكن أن تطاردها السمعة السيئة. وقد تكون هذه العقارات ملزمة قانونًا بالكشف عن تلك السمعة ، اعتمادًا على بعض العوامل.

حقيقة أن القوانين التي تم سنها لمعالجة مسألة الممتلكات الموصومة بالعار وكيفية التعامل معها تشير إلى أن الجمهور يفعل تهتم بسمعة الممتلكات. لذلك ، تحدثنا مع عالم القانون والبروفيسور إريك جولدمان من جامعة سانتا كلارا لفك المفهوم إلى أبعد من ذلك. تعرف على المزيد حول مجال الممتلكات الموصومة بالإضافة إلى قوانين الإفصاح أدناه.

قوانين الإفصاح السكني

تعد قوانين الإفصاح عن أماكن الإقامة مجالًا معقدًا للغاية من القانون - ربما لأنها تختلف اختلافًا كبيرًا بين دولة وأخرى. في بعض الولايات ، يكون البائع ملزمًا بالإفصاح عن المعلومات ، بغض النظر عما إذا كان المشتري يسأل - وحتى إذا كان هناك فحص ملكية. على سبيل المثال ، في ألاسكا ، يجب على الوكيل "الكشف عن أي جرائم قتل أو انتحار معروفة في العام الماضي. في حالة عدم علم الوكيل ، فلن يكون مسؤولاً. "في ولاية ماين ، في غضون ذلك ،" يحتاج الوكيل إلى إذن كتابي من البائع للإفصاح عن المعلومات للمشتري في حالة الاستفسار ، "وفي ولاية مونتانا ، يحظر قانون الولاية" قيام الوكيل بالكشف عن حالات الانتحار أو الجنايات "، وفقًا لـ سبولدينج ديكون، وهي خدمة لإزالة التلوث تقدم مسرح الجريمة ، والتخزين ، وتنظيف معمل الميثامفيتامين. في الواقع ، غالبًا ما تتعارض قوانين الإفصاح عن البيانات الحكومية مع بعضها البعض.

يقول جولدمان: "أعتقد أنه في الواقع انعكاس للطبيعة المعذبة للآراء" التي تظهر في قضايا الملكية الموصومة بالعار. "القضاة لا يتفقون دائمًا على ما يجب الكشف عنه. وأقرت الهيئات التشريعية في الولايات قوانين تقول إن هناك أوقاتًا يجب عليك الكشف عنها ، أو هناك أوقات لا تكون فيها ملزمًا بالإفصاح ، وهذه القوانين غير متوافقة أيضًا. لذا فإن الحقيقة هي أن هذه أسئلة بسيطة ، ما الذي يجب على البائع إخباره ، ومتى ، ومع ذلك تختلف الإجابات بشكل كبير عبر الولايات القضائية وعبر نوع معين من الحقائق التي قد تكون ضرورية كشف."

حتى في ولاية كاليفورنيا الأكثر صرامة في قانون الإفصاح ، هناك معايير. بعد ثلاث سنوات ، لا داعي للكشف عن الوفاة. "يجب أن يكون هناك قطع في مكان ما ، أليس كذلك؟ يجب أن يكون هناك أساس للقول ، كما تعلم ، [بصفتي بائعًا] لست مسؤولاً عن حقيقة أن المنازل كانت موجودة منذ 150 عامًا وأن الناس قد ماتوا بالتأكيد هناك "، حسب قول جولدمان.

كامنة مقابل. عيوب براءات الاختراع

من المهم فهم الفرق بين براءات الاختراع والعيوب الكامنة عند تفريغ قوانين الكشف. يوضح جولدمان: "عيوب براءات الاختراع هي الأشياء [المادية] التي يجب أن تظهر في فحص الممتلكات القياسي". يقوم مفتش الممتلكات بزيارة المنزل ، ويكتب تقريرًا يستدعي أي مشاكل محتملة في العقار. يختار معظم المشترين فحص الممتلكات ، لكن يمكنهم اختيار التنازل عن فحص الممتلكات ، و إذا أغلقوا عملية بيع ، فإن أي شيء تم الكشف عنه مسبقًا هو مسؤوليتهم الآن كالجديد أصحاب.

في بعض الأحيان ، يقوم البائع بإجراء الفحص بنفسه. "هنا في كاليفورنيا ، حيث لدينا سوق عقارات حار جدًا ، ليس من غير المألوف أن يقوم البائع بفحص الممتلكات وتقديم ذلك لجميع المشترين المحتملين قبل أن يقدموا عروضهم كوسيلة لتسريع العملية ولإزالة بعض الاحتمالات المحتملة التي قد يدرجها المشتري في العرض ، "جولدمان ملحوظات.

من ناحية أخرى ، فإن العيوب الكامنة هي أشياء "قد لا يجدها مفتش الممتلكات أثناء القيام بجهوده المعتادة. ولكن إذا كان البائع على علم بالعيوب الكامنة التي لا يستطيع مدرس الملكية العثور عليها والتي لن يراها المشتري ، فقد يُطلب منهم الكشف عنها بشكل مؤكد "، يضيف غولدمان.

لماذا العيوب الكامنة مهمة؟ قد تظل المشكلات غير المادية تؤثر على رغبة المشتري في شراء عقار ، بكل بساطة وبساطة. في سياق جريمة قتل ، قد يعرف البائع أن المشتري ليس على علم بهذا الحدث ، ولكن إذا كان على علم ، فقد يعتبره حالة مادية للمنزل.

هل بعض الوصمات أفضل من الأخرى؟

الشبح الذي يطارد الممتلكات هو وصمة عار قد تؤثر على الممتلكات ، ولكن من الصعب إثباتها أكثر من كونها حدثًا واقعيًا مثل الموت في الموقع أو القتل. على هذا النحو ، من النادر أن يتم التعرف على الممتلكات على أنها وصمة عار بسبب نشاط خوارق متصور في سياق قانوني يوضح غولدمان أنه من الصعب الحصول على أدلة موثوقة وذات مصداقية يمكن تقديمها إلى المحكمة. بالطبع ، هناك استثناءات ، "كما في Stambovsky vs. أكلي عندما كان القاضي يحاول التوصل إلى حل عادل بناءً على مجموعة محددة من الظروف.

ومن المثير للاهتمام ، أن العكس هو الصحيح في بعض الأحيان حيث يمكن للممتلكات الموصومة أن تكون ذات قيمة فعلية أكثر بسبب تاريخها المظلم. يقول جولدمان ، إن تسويق منزل مسكون "يمكن أن يجتذب سوقًا صغيرًا ، ولكن من المحتمل أن يكون مربحًا للغاية". ولكن هناك أيضًا بعض قوانين الإفصاح المخادعة التي تجعل هذا الأمر معقدًا أيضًا. إذا أراد الوسيط تسويق المنزل على أنه مسكون ، فسيتعين عليه أيضًا أن يكون قادرًا على توثيق الظاهرة ، أو عدم المبالغة في الوعد بالطبيعة المسكونة للمنزل. "لا أعتقد أن معظم الوسطاء سيكونون واثقين من تقديم هذا النوع من الإفصاح لأنهم لا يستطيعون ضمان استمرار وجود الأشباح هناك ولا يمكنهم التحقق من السلوك السابق حقًا. "بدلاً من ذلك ، سيحتاجون إلى تأطيرها بطريقة أكثر تخمينًا أو توفير إفشاء.

"إذا تم الإعلان عن المنزل على أنه مسكون وأصبح ذلك جزءًا من الصفقة وبعد ذلك ، في الواقع ، لم يكن مسكونًا ، فهذا مجرد إعلان كاذب أو احتيال أو تحريف لقيمة العقار وحالته ، "جولدمان يقول. "هناك سلسلة من المبادئ القانونية التي من شأنها أن توفر حق الرجوع للمشتري في ظل هذه الظروف. هذا هو أحد الأسباب التي تجعل السماسرة من غير المرجح أن يقولوا أن المنزل مسكون لأنهم لا يريدون وضعه سمعتهم المهنية وشؤونهم المالية وراء تصريح بأنهم لا يعتقدون بالضرورة أنهم يستطيعون ذلك التحقق من صحة ".

نصائح للبائعين والمشترين

من الواضح أن قوانين الإفصاح عن العقارات معقدة للغاية ويصعب التنقل فيها لكل من المشترين والبائعين ، سواء كان العقار "موصومًا" أم لا. لقد طلبنا من جولدمان مشاركة أفضل نصائحه لجميع الأطراف المعنية. فيما يلي نصائحه الخمس الرئيسية:

• أولاً وقبل كل شيء ، من الأفضل العمل مع وكيل عقارات تثق به لمساعدتك على التنقل في عالم قوانين الإفصاح المعقد ، خاصةً إذا لم تكن لديك أي خبرة في مجال العقارات.
• لقد سهل العصر الرقمي على المشتري الوصول إلى المعلومات ، لذا استخدم ذلك لصالحك و Google عنوان أي عقار تفكر في شرائه.
• بصفتك مشترًا ، اطرح أسئلة حول الأشياء التي تفسد الصفقات بالنسبة لك. من المستحيل على البائعين التنبؤ بالكون الكامل للأشياء التي تهم المشترين ، لذلك إذا كنت مشترًا ، فأنت بحاجة إلى الدفاع عن نفسك.
• بصفتك وكيل قائمة أو بائعًا ، عندما يكون لديك شك ، قم بالإفصاح (اعتمادًا على الحالة التي أنت فيها!) ، ولكن لا تقدم إلا الوعود التي يمكنك الوفاء بها.
• توثيق جميع الإفصاحات. يقول جولدمان: "إذا لم يكن مكتوبًا ، فمن غير المرجح أن يكون له عواقب ، ويجب توثيق كل شيء".

---

هل لديك فضول لسماع المزيد من قصص الأشباح المتعمقة حول العقارات الموصومة بالإضافة إلى نصائح الكشف من إريك جولدمان؟ استمع إلى بيت مظلم.