التكاليف الخفية ومخاطر تقليب المنزل

أي شخص مهووس به HGTV لأننا قد نغفر لانغماسنا في تخيلات ترك وظيفتك اليومية وإعادة اختراع نفسك المثبت العلوي- على غرار نجم تحسين المنزل. أعني ، من لا يريد أن يكون التالي جوانا جاينز أو ليان فورد? ولكن إذا كانت خيالاتك تتخطى واقعك بسرعة ، فقد ترغب في التفكير مرتين قبل الغوص أولاً في سوق التقلبات المنزلية. تميل العروض إلى إخفاء بعض الأجزاء الأقل بريقًا من العملية (مرحبًا إصلاح HVAC العمل) ، ثني قيود الوقت والمكان (أنت تفعل كل هذا في أسبوع ، كما تقول؟) ، وتسعير العمالة والمواد بمعدلات غير مسبوقة في هذا القرن.

وهل ذكرنا أننا كذلك هذا قريب لدخول الركود؟ تحدثنا إلى زعانف منزل خبير لمعرفة بالضبط ما الذي يدخل في تحويل منزل من أجل الربح ، والتكاليف والمخاطر الخفية ، ولماذا الآن ليس يكون أفضل وقت لتجربة يدك فيه.

الصورة الكبيرة

هناك سبب يجعل الأشخاص الأكثر ملاءمة لتقليب المنازل هم أولئك الذين لديهم خبرة في المجالات المجاورة - فكر في سماسرة العقارات والمقاولين العامين والمصممين. لديهم المعرفة الأكثر حميمية حول ما يلزم لبناء وصيانة المنزل ، سواء من حيث نوع ساعات العمل و رسوم المواد التي تشارك في التجديدات الكبرى ، ويمكن لخبراتهم تعويض بعض التكاليف التي ينطوي عليها معالجة. يمكن لكونك وكيل عقارات ، على سبيل المثال ، تقليل رسوم الوسيط في جانب البيع بنسبة تصل إلى 5٪ ؛ غالبًا ما يقوم المصممون والمقاولون بتوريد المواد بسعر الجملة بدلاً من أسعار التجزئة.

"تميل معظم الزعانف إلى التركيز على الأشياء الجمالية ، لكن التقليب يحتاج إلى الكثير من المهارات التي لا يفكر بها الناس ،" كريستوفر توتارو ، مقاول سابق قام بقلب المنازل قبل أن يصبح وكيلا في شركة واربورغ العقارية في نيويورك ريالتي. "يجب أن تكون لديك معرفة بالسوق في مجال العقارات وفهم عميق لعملية البناء ، وعليك اتخاذ قرارات بناءً على ما السوق لا يريد ماذا أنت يريد."

في الواقع ، يقول قدامى المحاربين في تقليب المنازل إن الخطأ الأكثر شيوعًا (والأكثر تكلفة) الذي يرتكبه الوسيطون لأول مرة هو التقليل من حجم العمل. "ما لم يكن المشتري مفتشًا منزليًا متمرسًا لديه القدرة على اتخاذ قرارات سريعة بشأن السباكة والتدفئة والكهرباء وسهول الفيضانات ومشكلات مجلس المجتمع ، يقول جيرارد زميل توتارو روعة. يضيف توتارو ، "إذا كنت تعتمد على مقاول لإعلامك بما إذا كان هناك شيء ما سينجح ، فأنت فوق رأسك."

كما أن المطلعين على الصناعة لديهم فكرة أفضل عن أنواع البيروقراطية البيروقراطية والمبادئ التوجيهية البلدية التي كثيرا ما تعيق المشاريع - وكيفية التنقل حولها. "أقترح زيارة مخطط المدينة وقراءة إرشادات بناء المدينة والبلدة" ، كما تقول المصممة في سان فرانسيسكو ، أليسون بيكارت. "قد تجد أن مناطق معينة لن تسمح بالعمل في عطلات نهاية الأسبوع ، مما قد يؤدي إلى تمديد الجدول الزمني للبناء." وبالتالي ، النتيجة النهائية الخاصة بك.

المقاولين للتأجير

بالحديث عن المقاولين ، فإن سمعتهم تسبقهم (أي أظهر لنا شخصًا يكمل العمل في الوقت المحدد وبأقل من الميزانية ، وسنمنحك وزنه ذهباً). تظهر المضاعفات دائمًا ، والمواعيد النهائية تأتي وتذهب ، وترتفع الميزانيات أحيانًا إلى مستويات مذهلة. وعلى الرغم من أن معظم الزعانف لديها على الأقل فكرة عامة عن المواد التي قد تكلفها ، إلا أن القليل منها الإقرار - ناهيك عن التقييم الدقيق - ما هي القوى العاملة المشاركة في تركيب تلك المواد في أي منها منطقة معينة.

يقول بيكارت: "يتمتع مطورو العقارات بفهم عميق لتكاليف العمالة في السوق حيث يتم تنفيذ العمل". ستكون التكاليف في المناطق الريفية في ولايات معينة مختلفة إلى حد كبير عنها في الضواحي خارج المدن الكبرى وحتى المدن المتوسطة الحجم. هذا صحيح بشكل خاص إذا كنت في البداية وليس لديك طاقم تم تحفيزهم للقيام بالعمل بأفضل سعر بالنسبة لك ".

في الواقع ، إذا لم يكن لديك طاقم تثق به ، فإن العثور على واحد يمكن أن يكون نوعًا من الكابوس الخاص به ، حيث يصعب التغلب عليه. وكلما استغرق مشروعك وقتًا أطول للبدء والانتهاء ، زادت الأموال التي ستدفعها في نهاية المطاف في تكاليف متنوعة غير مرتبطة تمامًا بأعمال الإصلاح أو التجديد.

المال المال المال

تأخذ معظم زعانف المنازل المبتدئة شخصيتين رئيسيتين في الاعتبار عند التفكير في ما إذا كان يتعين عليهم تنفيذ مشروع: السعر الذي تشتري به منزلًا وما الذي تبيعه به. لكن زعانف المنزل المخضرمة تسارع إلى الإشارة إلى أن هناك قوس قزح من الأرقام التي تحتاج إلى أخذها في الاعتبار في نسبة المخاطرة إلى المكافأة.

بصفتك مالك العقار ، ستحتاج إلى دفع تكاليف الشراء في الحال ، من رسوم الملكية وتكاليف التقييم إلى رسوم القروض ومدفوعات الرهن العقاري ، وربما حتى تكاليف إغلاق العقارات إذا كنت بحاجة إلى دفع وكيل (على الرغم من أن رسوم السمسار من 5 إلى 7 ٪ عادة ما تكون مسؤولية البائع ، والتي ، إذا فكرت في الأمر ، ستكون على عاتقك الجانب الآخر). وفق Homes.com، يمكن أن يصل إجمالي تكاليف الإغلاق إلى 2-3٪ من تكلفة الشراء. غالبًا ما يتم تجاهل تكاليف الحيازة ، مثل الضرائب والمرافق ؛ كلما طالت مدة امتلاكك للمنزل ، زادت مديونيتك.

ثم هناك مسألة مكاسب رأس المال. إذا كنت تخطط للعيش في العقار المقلوب الخاص بك خلال مدة البناء ، فلن تكون مسؤولاً عن دفع ضرائب على أي أرباح تحققها بمجرد بيع المنزل. ولكن إذا لم يكن الأمر كذلك ، فستكون في مأزق لما يتراوح بين 10 إلى 37٪ من أرباحك ، اعتمادًا على المكان الذي تعيش فيه ، وما تجنيه ، ومدة احتفاظك بالعقار.

دحرجة النرد

بمعرفة كل هذا ، إذا كنت لا تزال ترغب في تقليب عضلات منزلك ، فهناك بعض الأشياء التي يمكنك القيام بها لجعل العملية أكثر سلاسة. يقول بيكارت: "التزم بمصلح قوي البناء ولكنه قبيح". "ستكون أفضل حالًا إذا تمكنت من الاستمرار في العمل التجميلي بمفردك أثناء تعلمك للأعمال."

ولكن إذا كنت قد وضعت قلبك على مشروع أكبر ، فإن نصيحتها هي "التعرف قدر الإمكان على المنزل والحي قبل الشراء ، والحصول على خطة مطورة جيدًا من حيث التصميم والهندسة والطلاء والإضاءة وجداول الإنهاء قبل أن تبدأ العمل لمساعدتك على التنفيذ بأقل قدر من زمن. خطط أن تكون في يوم التفتيش الخاص بك وقم بتدوين الملاحظات ، مع إيلاء اهتمام خاص لكل ما يجده المفتشون ، والتخطيط تجول مع المهندس والمهندس المعماري الخاص بك (إذا كان العمل الرئيسي مطلوبًا) واحصل على أكبر قدر من المعلومات منهم حتى تعرف ما أنت عليه ضد."

يجب أن تفكر أيضًا كمحقق وأن تكون عمليًا. يقول توتارو: "ابحث عن العاصفة المثالية". "حدد المنطقة التي تتوسع بسرعة واعثر على شيء محزن إلى درجة تتناسب مع مجموعة مهاراتك. لا تشتري منازل لها أساسات تغرق. تبدأ صغيرة."

وتذكر أن التوقيت عامل مهم مثل أي شيء آخر. تقليب المنزل صعب بما فيه الكفاية في أوقات اليقين. يقول بيكارت: "هناك دائمًا مخاطر في العقارات". إذا كنت تتطلع إلى القفز إلى الصناعة ، فربما تفكر في القيام بذلك العام المقبل ، ونأمل أن لا يتسبب جائحة فيروس كورونا في إحداث فوضى في الأنظمة العالمية. بالتأكيد ، أسعار الفائدة في أدنى مستوياتها على الإطلاق ، مما يجعل اقتراض الأموال لشراء منزل في المتناول أكثر من أي وقت مضى ، ولكن مع تسجيل 3.3 مليون أمريكي تقدموا للحصول على البطالة (مما يثير السؤال ، من يشتري؟) ، والقضاء على صناعات بأكملها ، والعالم على شفا ركود عالمي ، ربما يكون هذا هو الوقت المناسب ابق على وضعك.

اتبع House Beautiful on انستغرام.

يتم إنشاء هذا المحتوى وصيانته بواسطة جهة خارجية ، ويتم استيراده إلى هذه الصفحة لمساعدة المستخدمين على تقديم عناوين بريدهم الإلكتروني. قد تتمكن من العثور على مزيد من المعلومات حول هذا المحتوى والمحتوى المشابه على piano.io.