Закони за разкриване на жилищни имоти за стигматизирани имоти

Пълното интервю с Ерик Голдман е представено в сезон 2, епизод 2 на подкаста за обитавана от духове къща на House Beautiful, Тъмна къща. Чуйте епизода тук.

Докато държавните закони за разкриване на информация варират значително в отделните държави, има някои неща, които повечето хора са съгласни, че трябва да бъдат стандартна практика, когато продажба на дом: Трябва да разкриете дали има оловна боя върху имот, построен преди 1978 г., например, и някакво ниво на информация относно историята на ремонта е обичайно разкриване в щатите, както и очевидните физически щети, които потенциално могат да станат опасно. Но какво да кажем, когато нещо лошо се случи на имот, който не прави остави физическа следа?

В терминологията на недвижимите имоти, a стигматизирана собственост се определя като имот, чийто характер или състояние е променен и по този начин рискува да бъде отхвърлен от наематели и купувачи, които го смятат за психологически или емоционално дефектен. Най-честите стигматизиращи събития са убийство, насилствено престъпление или смърт. Така че дали някой

вярва в призраци или уловена енергия във всеки буквален смисъл, лошите вибрации имат значение и даден имот може да бъде преследван от лоша репутация. И такива имоти могат да бъдат законово задължени да разкрият тази репутация, в зависимост от няколко фактора.

Фактът, че са приети закони за разрешаване на проблема със стигматизираните имоти и как те трябва да се третират, предполага, че обществеността прави грижа за репутацията на даден имот. И така, говорихме с учен по право и професор Ерик Голдман от университета Санта Клара, за да разгърнем концепцията малко по-нататък. Научете повече за областта на стигматизираните имоти, както и за законите за разкриване на информация по-долу.

Закони за разкриване на жилищни данни

Законите за разкриване на жилищни данни са много сложна област от закона - може би защото се различават толкова много в отделните държави. В някои държави продавачът е длъжен да разкрие информацията, независимо дали купувачът някога е поискал - и дори ако е имало проверка на имота. Например в Аляска агентът по регистрацията „трябва да разкрие всички известни убийства или самоубийства през последната година. В случай, че агентът не знае, той не носи отговорност." Междувременно в Мейн "агентът ще се нуждае от писмено разрешение от продавача, за да разкрие информация за купувача, ако поиска", а в Монтана държавният закон "забранява самоубийствата или престъпленията да бъдат разкривани от агент", според Сполдинг Декон, услуга за обеззаразяване, предлагаща почистване на местопрестъплението, натрупване и почистване на мет лаборатория. Всъщност държавните закони за разкриване на информация често си противоречат.

„Мисля, че това всъщност е отражение на измъчения характер на мненията“, които се появяват в случаи на стигматизирана собственост, разсъждава Голдман. „Съдиите не винаги са съгласни какво трябва да се разкрие. И държавните законодателни органи са приели закони, които казват, че има моменти, когато трябва да разкривате, или има моменти, когато не сте задължени да разкривате, и тези закони също не са хармонизирани. Така че реалността е, че това са прости въпроси, какво трябва да каже продавачът или кога, и все пак отговорите се различават изключително много в различните юрисдикции и в конкретния вид факт, който може да се наложи да бъде разкрит."

Дори в най-строгия щат за разкриване на информация, Калифорния, има параметри. След три години смъртта не е необходимо да се разкрива. „Трябва да има някакво прекъсване някъде, нали? Просто трябва да има основа, за да се каже, че [като продавач] не съм отговорен за факта, че домовете съществуват от 150 години и хора със сигурност са умирали там“, казва Голдман.

Латентен vs. Патентни дефекти

Важно е да разберете разликата между патентни и скрити дефекти, когато разопаковате законите за разкриване на информация. „Патентните дефекти са [физическите] неща, които трябва да се появят при стандартна проверка на имущество“, обяснява Голдман. Инспектор по собствеността посещава дома и изготвя доклад, в който се посочват всички потенциални проблеми с имота. Повечето купувачи избират оглед на имота, но могат да изберат да се откажат от огледа на имота и ако приключат продажба, всичко, което е било разкрито преди, сега е тяхна отговорност като ново собственици.

Понякога продавачът всъщност сам ще извърши проверката. „Тук, в Калифорния, където имаме доста горещ пазар на недвижими имоти, всъщност не е необичайно продавачът да направи проверка на имота и да я предостави на всички потенциални купувачи, преди да направят офертите си като начин за ускоряване на процеса и за премахване на някои от потенциалните непредвидени обстоятелства, които купувачът може да включи в оферта," Goldman бележки.

Скритите дефекти, от друга страна, са неща, които „един инспектор по собствеността може да не открие в хода на обичайната си грижа. Но ако продавачът знае за скритите дефекти, които инструкторът по собствеността не може да открие и които купувачът няма да види, може да се наложи да ги разкрие утвърдително“, добавя Голдман.

Защо латентните дефекти имат значение? Нефизически проблеми все още могат да повлияят на желанието на купувача да купи имот, просто и просто. В контекста на убийство продавачът може да знае, че купувачът не е наясно с това събитие, но че ако е бил наясно, може да го счита за материално състояние на дома.

Някои стигми по-добри ли са от други?

Призрак, преследващ имота, е стигма, която може да повлияе на имота, но е по-трудно да се докаже от фактическо събитие като смърт на място или убийство. Поради това е рядкост имот да бъде признат за стигматизиран поради възприемана паранормална дейност в правен контекст защото е по-трудно да се осигурят надеждни и достоверни доказателства, които могат да бъдат представени в съда, обяснява Голдман. Разбира се, има и изключения“, като в Стамбовски vs. Акли случай, когато съдията се опитваше да излезе със справедливо решение въз основа на много специфичен набор от обстоятелства.

Интересното е, че понякога обратното е вярно, че стигматизиран имот може действително да си струва Повече ▼ заради тъмната си история. Маркетингът на дом като обитаван от духове „може да привлече малък, но потенциално много доходоносен пазар“, казва Голдман. Но има и някои трудни закони за разкриване на информация, които правят това също сложно. Ако брокер е искал да рекламира къщата като обитавана от духове, той също ще трябва да може да документира феномена или да не обещава твърде много, че домът е обитаван от духове. „Не мисля, че повечето брокери ще бъдат уверени, че правят такъв тип разкриване, тъй като не могат да гарантират, че призраците все още ще бъдат там и те не могат наистина да проверят поведението в миналото." Вместо това ще трябва да го формулират по начин, който е по-спекулативен или предоставят квалифицирана разкриване.

„Ако къщата е била рекламирана като обитавана от духове и това е станало част от сделката, а всъщност не е обитавана от духове, това е просто направо фалшива реклама или измама или погрешно представяне на стойността и състоянието на имота," Goldman казва. „Има серия от правни доктрини, които биха предоставили защита на купувача при тези обстоятелства. Това е една от причините, поради които е малко вероятно брокерите да кажат, че една къща е обитавана от духове, защото не искат да поставят тяхната професионална репутация и финанси зад изявление, че не е задължително да вярват, че могат потвърди."

Съвети за продавачи и купувачи

Законите за оповестяване на недвижими имоти очевидно са много сложни и трудни за навигация както за купувачите, така и за продавачите, независимо дали имотът е „стигматизиран“ или не. Помолихме Голдман да сподели най-добрия си съвет за всички участващи страни. Ето неговите пет ключови съвета:

• Първо и най-важно, най-добре е да работите с агент по недвижими имоти, на когото имате доверие, за да ви помогне да се ориентирате в сложния свят на законите за разкриване на информация, особено ако нямате никакъв опит с недвижими имоти.
• Дигиталната ера улесни достъпа на купувача до информация, така че използвайте това във ваша полза и потърсете в Google адреса на всеки имот, който обмисляте да купите.
• Като купувач задавайте въпроси за нещата, които за вас нарушават сделката. За продавачите е невъзможно да предвидят цялата вселена от неща, които имат значение за купувачите, така че ако сте купувач, трябва да се застъпите за себе си.
• Като агент или продавач, когато се съмнявате, разкривайте (в зависимост от състоянието, в което се намирате!), но давайте само обещания, които можете да изпълните.
• Документирайте всички разкрития. „Ако не е в писмен вид, тогава става много по-малко вероятно да има последствия, всичко трябва да бъде документирано“, казва Голдман.

---

Любопитни ли сте да чуете по-задълбочени истории за призраци за стигматизирани имоти, както и съвети за разкриване от Ерик Голдман? Слушам Тъмна къща.