Какво е ADU? Защо трябва да добавите допълнителна жилищна единица към задния си двор
Може да спечелим комисионна от връзки на тази страница, но препоръчваме само продукти, които поддържаме.
Допълнителните жилищни единици или ADU са самостоятелни жилищни структури, които съществуват отделно от, но в същия имот като основното жилище. Въпреки че са съществували от векове под различни имена - свекърва, квартира на баба или карета, например – скорошното държавно законодателство в цялата страна се обедини, за да направи много по-лесно изграждането един. Разрастващите се пазари с голям недостиг на жилища са водещи (през 2021 г. Калифорния облекчи строителните разпоредби на ADU, за да добави повече наеми към пазара). Но независимо дали искате да станете наемодател или не, новите закони предлагат множество възможности за собствениците на жилища, които искат да обновят задните си дворове.
Дори ако просто търсите допълнително пространство, правенето на вашата конструкция съвместима с ADU може да ви помогне да заобиколите ограниченията за квадратни кадри за основното ви жилище. Ето всичко, което трябва да знаете, за да създадете свой собствен.
Първата стъпка трябва да бъде да проверите законите за зониране на щата и града – и ако живеете в общност, управлявана от HOA, проверете и тези разпоредби. В някои случаи може да нямате късмет. В други обредите ще ви помогнат да разберете какво е възможно във вашия парцел. Някои населени места, например, позволяват изграждането само на един допълнителен апартамент; други ви ограничават до една допълнителна структура, но тя може да включва две единици, което може да удвои възвръщаемостта на инвестициите ви, ако изграждате единици под наем. Ако наемате професионалист, тези ранни етапи на планиране са чудесно време да привлечете архитект или дизайнер. Те ще бъдат добре запознати с тези кодове и могат да ви помогнат да разберете как да увеличите ресурсите си.
Едно нещо, което трябва да се отбележи: допълнителните жилищни единици по дефиниция са за жилище. Така че дори ако планирате да използвате пространството като офис или студио за тренировки, все още има няколко функции, които имате изисква се да включва: отопление, спалня, пълна баня и малка кухня с готварска плоча и хладилник. Структурата също трябва да има собствен отделен вход, независимо дали е прикрепена към къщата ви или не. „Много от моите клиенти искат отделно помещение за родителите си, но смятат, че родителите им ще го използват кухнята в основната къща“, казва Мери Мейдън, директор на Maydan Architects в Пало Алто, Калифорния. „Все още трябва да построите малка кухня.“
ADU имат много предимства, но е важно да определите основните си мотиви, преди да започнете. За някои това е чудесен начин да печелете допълнителен доход, като отдавате имота под наем. Просто знайте, че като цяло местните закони са много по-податливи на дългосрочни наеми - в края на краищата, бумът на разрешителните закони за ADU е отчасти реакция на недостига на жилища в страната. (Ако търсите влезте в играта на Airbnb, първо се поразровете, за да разберете какво е позволено; някои населени места поставят твърди ограничения за това колко дни даден имот може да се използва като краткосрочен наем, което ще ограничи способността ви да възстановите инвестицията си.)
За мнозина ADU е чудесен начин за създаване на a вила за гости, независимо дали е предназначено като резиденция за застаряващи родители или площадка за кацане за посещение на деца. Ето как Maydan построи първия си ADU преди две десетилетия - беше в собствения й двор, като място за родителите й да останат за продължителни периоди.
За други, ADU е начин за заобикаляне на местните ограничения за квадратни кадри за първични жилища. Като изберете отделен вход, понякога можете да спечелите повече от 1000 квадратни фута - и в много случаи можете да строите по-близо до линията на парцела, отколкото ви е позволено за основното ви жилище. „В нашия район можете да строите само върху малък процент от парцела си, но някои хора наистина се нуждаят от повече пространство“, казва Майдан. „Те не се нуждаят от допълнителна кухня – понякога може дори да не се нуждаят от допълнителна баня – но това е умен начин да се увеличи максимално подовото пространство.“
Има два основни типа ADU: жилище в задния двор, отделено от основния дом, или прикрепено помещение, което споделя стена. (По причини, свързани с противопожарния кодекс, единиците технически ще бъдат отделни, но можете да имате врата, която да ги свързва, стига ADU също да има собствен вход.) Всеки стил има плюсове и минуси, и – ако приемем, че вашият имот е в състояние да побере и двата типа – ще искате да претеглите потенциалните въздействия върху неприкосновеността на личния живот, външните пространства, паркирането или дори вашите съседи.
„Ако го правите като бъдещ източник на доходи, като жилище под наем, може да не искате да го прикрепите, защото искате вашата поверителност“, казва Майдан. „Ако го искате като допълнително пространство за фитнес зала или с изглед към басейна, ние сме построили [долепени] къщи с много стъкло – това е като разширение [на основната резиденция] и е много хубаво. Зависи какви са нуждите на клиента и какви ще бъдат бъдещите му нужди.“ Друг фактор, който трябва да имате предвид: комунални услуги. Въпреки че е по-скъпо да отделите комуналните услуги на апартамента от основната къща по време на строителната фаза, това е умен ход, ако някога планирате да използвате апартамента като наем.
Вашият пейзаж също може да определи какво и къде можете да построите. „Разкопките са доста трудни за извършване, ако има къща на пътя, а опитът да вкарате машина в задния двор може да бъде труден“, казва Мат Хътчинс, директор на базираната в Сиатъл CAST Architecture. „По отношение на осъществимостта, ние разглеждаме какво позволява кодът за зониране и предизвикателствата, които сайтът ще постави – топографски, геоложки и от гледна точка на дърво. Понякога трябва да копаем в хълм или да заобиколим голямо дърво, но бихме предпочели да направим това, отколкото да отсечем дървото, особено ако е ще се превърне във фокусна точка от вътрешността.“ Други често срещани клопки, които биха могли да повлияят на вашите планове, включват септични полета и съществуващи комунални услуги линии.
Дори ако пейзажът или други препятствия са ви затворили, ще се учудите какво може да измисли един архитект в малък отпечатък - и с малки домове в тенденция (и собствена категория за търсене в Airbnb), инвестицията все още може да си струва. „Имахме хора, които се свързваха с нас, че ако видите техния двор, бихте казали: „Няма начин да поставите ADU на този парцел“, казва Малиновски. „Едният беше 250 квадратни фута, а държавният закон имаше ограничение на височината от 14 фута – това е всичко, с което трябваше да работя. И въпреки това създадохме малък двуетажен малък дом със стълба и таванско помещение за спане, и хората ще го погледнат и ще си кажат: "О, Боже мой, това е най-божественото малко място."
Изграждането на ADU е чудесен начин да увеличите отпечатъка си, но това не означава непременно, че трябва да се люлеете към оградите, само защото можете. „Не винаги е умно да се изгражда до пълното [разрешено] количество. В края на деня вие също трябва да имате хубав заден двор - вие не строите град," казва Майдан.
Можете също така да спестите пакет от данъци и такси, като сте наясно с квадратните кадри. В Калифорния, например, разрешителните такси, свързани с изграждането на ADU, скачат с хиляди долари, когато преминете прага от 750 квадратни фута. За собствениците на жилища, чиито планове се движат в този диапазон, Майк Малиновски, президент на Applied Architecture, Inc. в Сакраменто, Калифорния, помага на клиентите да приспособят дизайна си, за да спестят от такси: „Ако някой дойде при нас, за да направи 800 квадратни фута ADU, ние казваме: „Можем да направим това, но знаете ли, че можете да си спестите $10 000 с 51 квадрата по-малко крака?'" Тъй като законите се различават в зависимост от щата и града, докосването на професионалист по дизайн, който да ви помогне да се ориентирате в бюрокрацията, може да ви спести време, главоболия и пари.
Точно както всеки друг проект за обновяване или строителство, шокът от стикера ADU е истински. Разходите за изграждане не са линейни и някои компоненти са на една и съща цена, независимо дали вашият проект е 400 или 4000 квадратни фута. Например, има начални разходи, свързани със задачи като водопроводно инсталиране на баня или насочване на специалист по рамки да оцени вашия имот. „Колкото и малки да ги направите, кухнята и банята имат определени инфраструктурни изисквания и те не се променят [в цената],“ казва Малиновски. И въпреки че може да е изкушаващо да спестите пари с предварително изграден ADU, който инсталирате на място, Малиновски казва, че крайният резултат не винаги осигурява спестяванията, които очаквате. Въпреки че етикетът с цената може да изглежда привлекателен на пръв поглед, „все пак трябва да направите чертежи, за да покажете къде се намира, неуспехите и как комуналните услуги ще се свържат“, казва той.
Ако имате друг строителен проект в процес на работа във вашия имот, но не сте готови да се ангажирате с него ADU сега, Maydan казва, че не е лоша идея да положите основите, докато имате всички търговци на място. „Това е точно като подготовка за бъдещ басейн“, казва тя – можете да пуснете електричество, водопровод и газ редове предварително, така че да има по-малко копаене, когато сте готови да изградите ADU надолу път.
Следвайте House Beautiful on Instagram.
Допринасящ писател
Кейтлин е главен редактор на Домашен бизнес и домакин на подкаста Търговски приказки. Тя пише за стил и дизайн повече от десетилетие и работата й се появява в Elle Decor, Къща Красива, Митрополитски дом и Веранда, както и Чикаго, Тексас месечно, Time Out Ню Йорк, и международните издания на панаир на суетата и Vogue. В свободното си време тя кара каяк по река Хъдсън, градини на терасата си в Бруклин и обикаля Zillow за ферми от 1800 г., които да декорира в главата си.
Всеки елемент на тази страница е избран ръчно от редактор на House Beautiful. Може да спечелим комисионна за някои от артикулите, които решите да купите.
©Hearst Magazine Media, Inc. Всички права запазени.
