Ejerlejlighed vs. Co-Op: Hvad er forskellen mellem en ejerlejlighed og en co-op?
Planlægger du at købe en lejlighed? Før du går i gang med din søgen efter at finde den perfekte enhed, er det vigtigt at kende de forskellige slags ejendomme, der er tilgængelige. De mest almindelige er nok "co-ops" og "condos" - ord, der ofte bruges i flæng, men som i virkeligheden langt fra er synonyme.
Så hvad er egentlig forskellen mellem de to? “En ejerlejlighed, mere populært kendt som en lejlighed, er en enhed, der er en del af et større kompleks, der er fyldt med individuelle enheder,” siger Serhant mægler Ariel Mahgerefteh, som fortsætter med at forklare, at selvom ejerlejligheder alle er individuelt ejede, falder alle de øvrige ledelsesansvar på ejerlejlighedens bestyrelse.
På den anden side giver en andelsbolig "alle mennesker, der ejer andele af en ejendom, adgang til det fællesskab," fortsætter han. "Det er en primær bolig - men i stedet for at boligejerne ejer rettighederne til ejendommen, er hver person, der er en del af samfundet, aktionær i andelsforeningen. Det minder meget om at eje aktier i en virksomhed.”
Ikke sikker på, hvilken der er den rigtige for dig? Læs videre for at finde ud af, hvilken boligtype der passer bedst til dine behov.
Co-ops er generelt mere overkommelige end ejerlejligheder
Ifølge Boligoperatørernes Landsforening, co-ops er ofte prissat lavere end den gennemsnitlige ejerlejlighed - plus, du typisk får flere kvadratmeter per dollar.
Ejerlejlighedskøbere ejer fast ejendom - andelsinvestorer gør det ikke
"Når du køber en ejerlejlighed, tilhører din lejlighed - samt en procentdel af fællesarealerne - dig," siger Mahgerefteh. "Men når du køber en andelsforening," præciserer han, "køber du faktisk ikke din lejlighed - i stedet køber du aktier i et selskab, der er din bygning."
Co-ops kræver normalt en højere udbetaling
"En af fordelene ved at købe en ejerlejlighed er, at du ikke behøver så mange kontanter ved hånden, når du leder efter en ejerlejlighed," bemærker Mahgerefteh. "Du betaler et månedligt gebyr, der forbliver det samme i hele dit ophold." På den anden side: ”Jeg har set coops, der starter med 15 % ned og andre, der ønsker 50 % ned,” siger Sotheby’s International Realty associeret mægler Celeste Pandhi, der hævder, at udbetalingsprisen for en ejerlejlighed virkelig afhænger af långiveren - selvom "de fleste andelssamfund kræver en minimumsudbetaling på 20%," hævder Mahgerefteh.
Ejerlejligheder er nemmere at købe
Når du har afgivet et tilbud på en co-op, skal du igennem et interview (medmindre det er en sponsorenhed - dvs. på markedet for første gang). "Ejerlejligheder kræver ikke et interview," siger Pandhi. Co-op købere skal også bestå en mere stringent økonomisk baggrundstjek. "Co-ops ser nærmere på din gæld i forhold til indkomst og likviditet efter lukning," afslører hun. Derfor er den tid, det tager at købe en co-op, normalt meget længere. Derudover gør den hårdere kontrolproces det sværere for udlændinge at købe sig ind i andelsselskaber.
Co-ops er sværere at udleje eller sælge
"Der er strengere fremlejepolitikker og mere restriktive bestyrelsespolitikker for, hvem der kan købe," indrømmer Mahgerefteh - så hvis du leder efter at købe og flytte ind i en lejlighed med det samme (eller ønsker at kunne sælge den hurtigt videre), vil en andelsforening ikke være et godt valg for du.
Ejerlejligheder har højere lukkeomkostninger
"For ejerlejligheds- og en-/flerfamiliehustransaktioner bestemmes omkostningerne for det meste af staten skatter, der gælder for ejendommens beliggenhed,” siger Donald Sharpe, senior låneansvarlig hos Movement Pant. "For eksempel er der i staten New York en realkreditskat på 2%. Det faktiske beløb på realkreditlånet kan også påvirke dette til en vis grad - for eksempel hvis lånet er over $2 millioner i modsætning til $1 million." Andre omkostninger forbundet med ejerlejligheder inkluderer titelforsikringen (det næsthøjeste gebyr), som generelt vil løbe omkring 2 % af realkreditbeløbet, plus et fladt långivers gebyr og advokat betaling. Et vigtigt punkt: "Langt størstedelen af lukkeomkostningerne opkræves ikke af den faktiske långiver," bemærker Sharpe.
På bagsiden er andelskøbere fritaget for de fleste lukkeomkostninger, men er stadig underlagt en række faste gebyrer. "Disse gebyrer, uanset pris eller lånebeløb, vil summere op til lige under $5.000 for hver transaktion,” siger Sharpe og tilføjer, at resten af gebyrerne er forskellige indberetningsgebyrer, der ikke opkræves af långiveren. Når det er sagt, har andelsforeninger utroligt lave lukkeomkostninger i forhold til andre ejendomstyper.
Bundlinjen?
"Når man vurderer, hvilken ejendomstype der giver mest mening for dem, købere bør overveje ejerlejligheder, når de ikke har en overskydende kapital på hånden, da der ikke er krav om efterafslutning af likviditet eller maksimal gæld i forhold til indkomst,” råder Mahgerefteh. "Co-ops bør overvejes, når købere ønsker mere plads til generelt færre penge."
Følg House Beautiful videre Instagram.
