De skjulte omkostninger og farer ved husflip

Enhver, der er lige så besat af HGTV som vi er kunne blive tilgivet for at give os i kast med fantasier om at afslutte dit daglige job og genopfinde dig selv som en Fixer øvre–Stil hjemmeforbedring superstjerne. Jeg mener, hvem ville ikke være den næste Joanna Gaines eller Leanne Ford? Men hvis dine ærbødigheder hurtigt overgår din virkelighed, vil du måske tænke dig om to gange, før du først dykker hovedet ind på det husflipende marked. Shows har en tendens til at glatte over nogle af de mindre glamourøse dele af processen (hej HVAC reparation arbejde), bøj ​​begrænsningerne i tid og rum (du gør det hele på en uge, siger du?), og prisarbejde og materialer til priser, der typisk ikke ses i dette århundrede.

Og sagde vi, at vi er dette tæt at komme ind i en recession? Vi talte med ekspert husflippers for at se præcis, hvad der går ud på at gøre et hjem til fortjeneste, de skjulte omkostninger og farer, og hvorfor nu kan

ikke være det bedste tidspunkt at prøve din hånd på det.

Det store billede

Der er en grund til, at de mennesker, der er bedst egnet til husflip, er dem med erfaring inden for tilstødende felter-tænk ejendomsmæglere, hovedentreprenører og designere. De har den mest intime viden om, hvad der skal til for at bygge og vedligeholde et hus, både hvad angår slags arbejdstimer og materialeafgifter, der er involveret i større renoveringer, og deres ekspertise kan opveje nogle af de omkostninger, der er forbundet med behandle. At være en ejendomsmægler kan f.eks. Minimere mæglergebyrer på salgssiden med op til 5%; designere og entreprenører køber ofte materialer til engros frem for detailpriser.

"De fleste svømmefødder har en tendens til at fokusere på de æstetiske ting, men vending kræver mange færdigheder, folk ikke tænker på," siger Christopher Totaro, en tidligere entreprenør, der vendte hjem, inden han blev agent hos ejendomsfirmaet Warburg i New York Fast ejendom. ”Du skal have markedskendskab inden for fast ejendom og en dyb forståelse af byggeprocessen, og du skal træffe beslutninger baseret på, hvad markedet ønsker, ikke hvad du vil have."

Faktisk siger husflippende veteraner, at den mest almindelige (og dyre) fejl, første gangs fixere begår, er at undervurdere omfanget af arbejdet. ”Medmindre køberen er en erfaren hjemmeinspektør med evnen til at træffe hurtige beslutninger om VVS, varme, elektricitet, oversvømmelsessletter, samfundsbestyrelsesspørgsmål, asbest, kulilte, vandtryk, vinduer, apparater og mange andre elementer, katastrofe er næsten garanteret, siger Totaros kollega Gerard Splendore. Tilføjer Totaro, "Hvis du er afhængig af en entreprenør til at fortælle dig, om noget vil fungere, så er du over hovedet."

Industriinsidere har også en bedre idé om, hvilke former for bureaukratisk bureaukrati og kommunale retningslinjer, der alt for ofte holder projekter oppe - og hvordan man navigerer rundt om dem. "Jeg foreslår, at du besøger byplanlæggeren og læser om retningslinjer for by- og bybyggeri," siger San Francisco -designer Alison Pickart. "Du finder måske, at visse områder ikke tillader arbejde i weekenderne, hvilket kan forlænge din konstruktionstid." Og derfor din bundlinje.

Entreprenører til leje

Apropos entreprenører, deres omdømme går forud for dem (det vil sige, vis os en, der færdiggør arbejdet til tiden og under budgettet, og vi giver dig deres vægt i guld). Komplikationer dukker altid op, deadlines kommer og går, og budgetter stiger til tider svimlende højder. Og selvom de fleste svømmefødder i det mindste har en idé om, hvad materialer kan koste dem, er der få anerkender - endsige kan præcist vurdere - hvad den arbejdskraft, der er involveret i installationen af ​​disse materialer, overhovedet er given region.

"Ejendomsudviklere har en skarp forståelse for lønomkostninger på det marked, hvor arbejdet udføres," siger Pickart. "Omkostningerne i landdistrikterne i visse stater vil være meget forskellige end i forstæder uden for større og endda mellemstore byer. Dette er især sandt, hvis du starter og ikke har et besætning, der er tilskyndet til at udføre arbejdet til den bedste pris for dig. ”

Faktisk, hvis du ikke har et besætning, du har tillid til, kan det at finde et være sit eget mareridt, da det er notorisk svært at sømme. Og jo længere tid dit projekt tager at starte og afslutte, jo flere penge ender du med at betale i diverse omkostninger, der er fuldstændig uden relation til dit reparations- eller renoveringsarbejde.

Penge, penge, penge

De fleste rookie -husflippers tager to hovedfigurer i betragtning, når de vejer, om de skal påtage sig et projekt: prisen, som du køber et hus til, og hvad du sælger det til. Men garvede husflippers påpeger hurtigt, at der er en regnbue af tal, du skal tage med i dit forhold mellem risiko og belønning.

Som ejer af ejendommen skal du betale indkøbsomkostninger, når du går, fra ejendomsgebyrer og vurderingsomkostninger til lånegebyrer og realkreditlån, og måske endda omkostninger ved lukning af fast ejendom, hvis du skal betale en agent (selvom mæglergebyret på 5 til 7% normalt er sælgers ansvar, som kommer til at tænke på det, er dig på på den anden side). Ifølge Homes.com, lukningsomkostninger kan udgøre op til 2-3% af købsomkostningerne. Der overses ofte også besiddelsesomkostninger, f.eks. Skatter og forsyningsselskaber; jo længere du ejer huset, jo mere skylder du.

Så er der spørgsmålet om kapitalgevinster. Hvis du planlægger at bo i din flip -ejendom i løbet af byggeriet, er du ikke ansvarlig for at betale skat af eventuelle overskud, når huset er solgt. Men hvis ikke, vil du være på krogen alt fra 10 til 37% af din indtjening, afhængigt af hvor du bor, hvad du tjener og hvor længe du har haft ejendommen.

Terningkastning

Ved at vide alt dette, hvis du stadig vil bøje dine hus-vende muskler, er der et par ting, du kan gøre for at gøre processen lidt glattere. "Hold dig til en solidt bygget, men grim fixer," siger Pickart. "Du vil have det meget bedre, hvis du kan holde til kosmetisk arbejde alene, mens du lærer forretningen."

Men hvis du har dit hjerte sat til et større projekt, er hendes råd at “lære så meget som muligt om huset og kvarteret, før du køber, og få et veludviklet plan med hensyn til design, teknik, maling, belysning og afslutningsplaner, før du påbegynder arbejdet for at hjælpe dig med at udføre i den mindste mængde tid. Planlæg at være på din inspektionsdag og tag notater, vær omhyggelig opmærksom på alt, hvad inspektørerne finder, og planlæg a gennemgå med din ingeniør og arkitekt (hvis større arbejde er påkrævet) og få så meget intelligens fra dem, så du ved, hvad du laver mod."

Du bør også tænke som en detektiv og være praktisk. "Kig efter den perfekte storm," siger Totaro. "Identificer et område, der hurtigt ekspanderer, og find noget, der er bekymret i en grad, der er passende for din færdighed. Køb ikke huse, der har fundamenter, der synker. Start i det små. ”

Og husk at timing er lige så vigtig en faktor som alt andet. Husflip er hårdt nok i tider med sikkerhed. "Der er altid risiko i fast ejendom," siger Pickart. Hvis du ønsker at hoppe ind i branchen, kan du måske overveje at gøre det næste år, forhåbentlig når corona -pandemien ikke ødelægger globale systemer. Sikker på, at renten er på et helt lavt niveau, hvilket gør at låne penge til at købe et hus mere overkommeligt end nogensinde, men med rekord på 3,3 millioner amerikanere, der ansøger om arbejdsløshed (rejser spørgsmålet, hvem køber?), hele industrier udslettes, og verden på randen af ​​en global recession, er det måske et godt tidspunkt at Bliv her.

Følg House Beautiful den Instagram.

Dette indhold oprettes og vedligeholdes af en tredjepart og importeres til denne side for at hjælpe brugerne med at angive deres e -mail -adresser. Du kan muligvis finde flere oplysninger om dette og lignende indhold på piano.io.