Checkliste für den Kauf eines Eigenheims für den Erstkäufer

Sie haben mit der Idee des Eigenheims geflirtet. Vielleicht ist Zillow zu einer Ihrer am häufigsten besuchten Seiten geworden, oder Sie sind zufällig auf einige gefallen Öffnen Sie Häuser IRL, führen Sie Finanzszenarien auf einem Hypothekenrechner durch und finden Sie Freude beim Durchsuchen von Kacheln Proben. Aber jetzt fragen Sie sich, wie Sie von „Ich möchte eines Tages mein Haus besitzen“ dazu kommen, tatsächlich eine Hypothek aufzunehmen, ein Haus zu kaufen und diese U-Bahn-Fliesen verlegen zu lassen.

Zweifellos ist der Kauf eines Eigenheims eine große finanzielle Entscheidung – wahrscheinlich die größte Ihres Lebens. Von der Kenntnis des wichtigen Unterschieds zwischen Vorqualifizierung und Vorabgenehmigung bis hin zum Verständnis von Dingen wie Bewertungskontingenzen und Treuhandverträgen kann der Prozess entmutigend sein. Hinzu kommt die emotionale Achterbahnfahrt, die Ihr Traumhaus findet und auf Ihr Angebot wartet.

Das Aufteilen des Hauskaufprozesses in Schritte macht ihn jedoch viel überschaubarer. Hier finden Sie eine Schritt-für-Schritt-Anleitung von Experten für den Kauf eines Eigenheims.

1. Bring deine Finanzen in Ordnung

Positionieren Sie sich in diesem frühen Stadium als starker, qualifizierter Käufer, indem Sie für eine Anzahlung sparen und Ihren Kredit in Topform bekommen.

Das finanzielle Bild jedes Käufers wird einzigartig sein. Ja, ein Kredit-Score von 740 oder höher belohnt Sie mit den besten Zinssätzen und einer Abschlagszahlung eine Einzahlung von 20 Prozent oder mehr ins Haus erspart Ihnen die Zahlung der privaten Hypothekenversicherung, oder PMI. (PMI kostet in der Regel jährlich 0,5 bis 1 Prozent des gesamten Kreditbetrags, wird jedoch am häufigsten als monatliche Prämie gezahlt. PMI wird von privaten Versicherungsunternehmen bereitgestellt, aber von Ihrem Kreditgeber arrangiert.) Aber atmen Sie ruhig: Sie können immer noch ein Haus mit einer viel niedrigeren Kreditwürdigkeit und weitaus weniger Anzahlung kaufen. Nur als Beispiel – da es viele Kreditoptionen gibt [HINWEIS: LINK ZU EINER DER OTHER PACKAGE STORIES] – Ihre Kreditwürdigkeit kann so niedrig wie 500 für ein. sein FHA-Darlehen (eine staatlich gesicherte Hypothek, die von der Federal Housing Administration versichert ist), solange Sie 10 Prozent einzahlen, oder es können 580 sein, wenn Sie 3,5 Prozent einzahlen, erklärt Ignacio Rodriguez mit Westside Estate Agency in Malibu, Kalifornien. Bei herkömmlichen Krediten streben Sie eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620 an.

Die Idee hier? Lass das Perfekte nicht der Feind des Guten sein! Das Marktwachstum könnte Sie übertreffen, wenn Sie Jahre warten, bis Sie genug für eine 20-prozentige Anzahlung auf Ihrem Sparkonto angehäuft haben oder Ihre Kreditwürdigkeit in die Ausnahmekategorie aufsteigt.

Sparen für eine Anzahlung

Unabhängig davon, ob Ihr Ziel für eine Anzahlung 3,5 Prozent oder 20 Prozent beträgt, sollten Sie so schnell wie möglich mit dem Sparen beginnen. „Idealerweise ist es auf einem Konto, das Zinsen einbringt“, sagt New York City Broker Lindsay Barton Barrett von Douglas Elliman.

Sprechen Sie mit einem Finanzberater über Ihre Strategie, hochverzinste Kredite abzubezahlen und gleichzeitig für ein Eigenheim zu sparen. Abhängig von den Marktbedingungen kann es absolut sinnvoll sein, ein Haus zu kaufen, bevor es andere Schulden macht.Hm, diese lästigen Studentendarlehen! – werden abbezahlt, damit Sie Eigenkapital aufbauen können und einen Vermögenswert haben, der im Laufe der Zeit an Wert gewinnen kann, sagt Barton Barrett.

Guthaben aufbauen

Soweit Kredit geht, haben Sie das Recht, per Gesetz, zu einem kostenlose Kreditauskunft jedes Jahr. Dieser Bericht sagt Ihnen nicht wirklich Ihre Punktzahl (die zwischen den drei Büros variieren kann), aber er wird Ihnen helfen, alles zu lokalisieren, was Ihre Punktzahl nach unten zieht. Jeder fünfte Mensch hat Fehler auf ihrem Kredit Prüfbericht, so die Federal Trade Commission, daher sollten Sie alle Fehler beheben, bevor Sie mit dem Kauf einer Hypothek beginnen. Sie können Ihre tatsächlichen Kredit-Scores mit kostenlosen Online-Score-Trackern wie Credit Karma im Auge behalten. Oder viele Banken und Kreditkartenunternehmen haben kostenlose Kredit-Score-Tracker in das Online-Konto integriert.

Jetzt ist auch ein guter Zeitpunkt, Ihrem Kredit ein wenig Aufmerksamkeit zu schenken. Konsequent pünktliche Zahlungen zu leisten, ist das Beste, was Sie für Ihre Kreditwürdigkeit tun können. Sie können es schnell ankurbeln, indem Sie Kreditkartenguthaben abzahlen, sodass Ihre Auslastung auf jeder Karte nicht mehr als 30. beträgt Prozent – ​​das heißt, wenn Sie ein Limit von 1.000 US-Dollar haben, halten Sie Ihr Guthaben unter 330 US-Dollar, um den Gläubigern zu beweisen, dass Sie nicht überdehnen du selbst.

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2. Holen Sie sich ein Präqualifikationsschreiben

Bevor Sie mit der Suche nach Häusern beginnen, sollten Sie eine Präqualifikationsschreiben, die besagt, dass der Kreditgeber vorläufig bereit ist, Ihnen bis zu einem bestimmten Punkt Kredite zu gewähren. Dies signalisiert Immobilienmaklern, dass Sie es ernst meinen mit dem Kauf und nicht nur zum Spaß nach Häusern suchen. Ein Präqualifikationsschreiben wird Ihnen auch helfen, Ihr Budget festzulegen und einzugrenzen, welche Häuser in Ihrer Preisklasse liegen, sagt der New Yorker Immobilienmakler Rebecca Blacker mit Warburg Immobilien.

Beachten Sie: Vorqualifiziert ist ein kleiner Schritt in Richtung eines Kredits. Sie geben selbst Informationen über Ihre Kreditwürdigkeit und Ihr Einkommen an, und der Kreditgeber gibt Ihnen wiederum eine Vorstellung davon, wie viel Sie sich leisten können. Die Vorabgenehmigung ist jedoch ein viel gründlicherer Prozess und bringt Sie näher an den Abschlusstisch: Wenn diese Informationen über Ihr Einkommen und Ihre Kreditwürdigkeit überprüft werden. Mehr dazu weiter unten.

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3. Beauftragen Sie einen Immobilienmakler

Stellen Sie sich Ihren Immobilienmakler als den Kapitän Ihres Immobilienkaufteams vor. Aus diesem Grund sollten Sie einen Makler einstellen, der gute Empfehlungen für Hypothekenmakler, Immobilienanwälte und Hausinspektionsexperten abgeben kann, sagt Agent Agent in New York City Kemdi Anosike von Warburg Immo. „Am wichtigsten ist, dass Sie einen Immobilienmakler brauchen, der Ihnen zuhört und Ihre Bedürfnisse versteht“, sagt Anosike.

Es ist in Ordnung, ein paar zu interviewen, bis Sie eine gute Passform gefunden haben. Einige Fragen, die Sie sich stellen sollten:

• Mit wie vielen anderen Kunden arbeiten Sie derzeit zusammen?
• Seit wann arbeiten Sie in diesem Bereich und wie gut kennen Sie die Nachbarschaften?
• Was ist deine Nische? (Einige Makler sind vielleicht stolz darauf, zum Beispiel mit Erstkäufern von Eigenheimen zusammenzuarbeiten.)
• Können Sie einige Referenzen teilen?

Oh, und wissen Sie was? Sie werden wahrscheinlich nicht am Haken sein, um für Ihren Immobilienmakler zu bezahlen. Es ist der Verkäufer, der am häufigsten die Provisionskosten sowohl für die Agenten des Käufers als auch des Verkäufers übernimmt, erklärt Joan Pallone, eine Maklerin mit Pallone und Mitarbeiter in Broomfield, Colorado. Es gibt einige seltene Ausnahmen, wenn ein Käufer die Provision seines eigenen Maklers zahlt, z. B. wenn das Haus vom Eigentümer verkauft wird.

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4. Holen Sie sich eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek

Sie positionieren sich als starker Käufer, wenn Sie eine Hypothek im Voraus genehmigt haben Vor Sie beginnen mit der Wohnungssuche und machen Angebote. „Oft sind die ‚perfekten Häuser‘ weniger als ein paar Tage auf dem Markt“, sagt Stevie Rangel, Agent bei Compass in Los Angeles, Kalifornien. Sie möchten sich nicht darum bemühen, eine Vorabgenehmigung zu erhalten, während andere Käufer Angebote einreichen. Viele Verkäufer wird keine Angebote unterhalten von Kaufinteressenten, deren Finanzierung noch nicht abgeschlossen ist.

In diesem Schritt, der formeller und gründlicher ist als die Vorqualifizierung, übergeben Sie Ihrem Kreditgeber viele Dokumente wie W2s, Gehaltsabrechnungen, Kontoauszüge und Steuererklärungen. Haben Sie Ihren Papierkram organisiert und bereit zu gehen.

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5. Lasst die Wohnungssuche beginnen

In dieser Phase haben Sie ein Budget im Blick und teilen Ihrem Immobilienmakler mit, worauf es ankommt Sie bei der Wohnungssuche – egal, ob es sich um einen großen Garten für Ihren Hund, einen kurzen Weg zur Arbeit oder einen Spaziergang handelt Wandschrank.

Wenn Sie Häuser besichtigen oder zu offenen Häusern gehen, bringen Sie ein Notizbuch mit, um die Vor- und Nachteile jeder Immobilie zu verfolgen. Es ist hart, aber lassen Sie sich nicht von Fehlern ablenken, die leicht behoben werden können, wie ein Krümelmonster-blaues Schlafzimmer oder langweilige Bauarbeiter-Brustlichter. Achten Sie auf Dinge, die schwieriger zu beheben sind, wie den Wasserdruck und die Menge an natürlichem Licht.

Es kann Liebe auf den ersten Blick sein, oder Sie müssen ein paar Dutzend Häuser sehen, bevor Sie das richtige finden. Der durchschnittliche Käufer sieht sich in der Regel 10 Häuser über einen Zeitraum von 10 Wochen an, laut a Prüfbericht vom Landesverband der Makler.

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6. Machen Sie ein Angebot

Sie haben eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek und Ihr Immobilienmakler hat eine Immobilie gefunden, die Sie lieben. Es ist Zeit, ein Angebot abzugeben!

Ihr Immobilienmakler hat „Comps“, die zeigen, wofür andere Häuser in der Gegend verkauft wurden, und helfen Ihnen, Ihr Angebot zu informieren. Oftmals machen sich Erstkäufer unnötig Sorgen, zu viel für ein Eigenheim zu bezahlen, sagt Angela Carrasco, ein Immobilienmakler mit Sitz in Los Feliz, Kalifornien. Und ein häufiger Fehler, den Erstkäufer machen, ist zu niedrig, warnt Daniele Kurzweil, ein lizenzierter Immobilienverkäufer im Friedman-Team bei Compass in NYC. Selbst wenn Sie gehört haben, dass Ihr Markt Käufer bevorzugt, möchten Sie wahrscheinlich immer noch nicht weit unter den Listenpreis kommen. „Das Problem bei dieser Taktik ist, dass ein Verkäufer Sie nicht als ernst nimmt“, sagt Kurzweil.

Es gibt jedoch einige Sicherheitsvorkehrungen, um sicherzustellen, dass Sie nicht zu viel bezahlen, erklärt Carrasco, solange Sie nicht auf Ihre Eventualitäten verzichten. „Die Realität ist, dass ein Geschäft nicht abgeschlossen wird, was bedeutet, dass der Kreditgeber einen Kredit nicht genehmigt, wenn das Haus bewertet nicht“, sagt Carrasco. (Mehr zu Eventualitäten und Gutachten in Kürze!)

Wenn Sie sich Hals über Kopf in ein Eigenheim verlieben und sich auf einem umkämpften Markt befinden, können Sie Ihr Angebot mit einem Käuferbrief versüßen, was Ihnen hilft, auf persönliche Weise auszudrücken, warum Sie sich für das Haus interessieren, sagt Beatrice de Jong, Immobilienmaklerin in Los Angeles und Verbrauchertrends Experte bei Offene Tür. „Die besten Angebotsbriefe konzentrieren sich auf die Aspekte des Hauses, die Sie lieben, und machen Komplimente an die Verkäufer Geschmack oder die Art und Weise, wie sie das Haus gepflegt haben, und zeigen Sie ihnen, dass Sie sich für eine reibungslose Schließung einsetzen.“ Sie sagt.

Wenn Sie ein Angebot machen, verlangt der Verkäufer in der Regel „ernsthaftes Geld“, um einen Vertrag abzuschließen. „Eine ernsthafte Geldeinzahlung ist ein Zeichen des guten Glaubens der Käuferin, dass sie es mit dem Haus ernst meint und bereit ist, etwas Haut ins Spiel zu bringen“, sagt der Makler in Salt Lake City, Utah Jen Horner mit RE/Max Masters. Die Höhe des erforderlichen Geldes kann je nach Vertrag, Präferenz des Verkäufers sowie je nach Stadt oder Bundesland variieren, erklärt Horner. In der Regel beträgt die Kaution zwischen 1 und 5 Prozent des Kaufpreises des Hauses, sagt sie. Ein Käufer kann sein ernsthaftes Geld zurückbekommen, wenn der Verkauf aus einem in den Eventualitäten des Vertrages aufgeführten Grund nicht zustande kommt. Einige gängige vertragliche Eventualitäten, die Käufer schützen und es ihnen ermöglichen, vom Kauf zurückzutreten, beziehen sich auf Hausinspektionen, Finanzierungen, die durchfallen, und Hausbewertungen, die zu niedrig ausfallen.

Sobald Sie ein Angebot gemacht haben, wird der Verkäufer es annehmen, ein Gegenangebot machen oder es direkt ablehnen.

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7. Holen Sie sich eine Inspektion

Sobald der Verkäufer Ihr Angebot akzeptiert, ist es Zeit für eine Hausinspektion. Fast alle Angebote beinhalten eine „Hausinspektionskontingenz“, die es dem Käufer ermöglicht, aus dem Geschäft auszusteigen, wenn es erhebliche Probleme bei den Inspektionsergebnissen gibt.

Der Inspektor sucht nach allen möglichen Problemen, die das Haus möglicherweise haben könnte, vom Fundament bis zum Dach, einschließlich Dingen wie fehlerhafter Verkabelung oder Anzeichen von Schimmelbildung.

Eine Standard-Hausinspektion, gemäß der Amerikanische Gesellschaft der Heiminspektoren, beinhaltet einen umfassenden Blick auf Folgendes:

• Heizungssystem
• Zentrale Klimaanlage
• Inneninstallationen
• Elektrische Systeme
• Dach und Dachboden
• Wände, Decken und Böden
• Fenster und Türen
• Stiftung
• Untergeschoss

Heiminspektoren suchen nach Problemen, die Sicherheitsbedenken aufwerfen könnten, aber sie kümmern sich nicht um kosmetische Probleme. Sie werden so etwas wie einen Riss in der Siedlung melden, aber keinen schlampigen Anstrich bemerken.

Käufer zahlen die meiste Zeit für Hausinspektionen, erklärt Immobilienmakler Kelly Malloy, mit Windermere Real Estate in Seattle. Sie empfiehlt, ein Abwasserrohr anzubringen, das Außeninstallationen untersucht. Zusammen kostet dies zwischen 700 und 800 US-Dollar, kann aber je nach Markt oder Größe des Hauses variieren.

Abhängig von Ihrem Vertrag können Sie – der Käufer – den Verkäufer auf der Grundlage der Inspektion auffordern, Reparaturen durchzuführen, oder Ihnen eine Gutschrift ausstellen, damit Sie die Reparaturen durchführen lassen können. Bevor Sie es zum Abschlusstisch schaffen, Ihr Geld überreichen und Papiere unterschreiben, haben Sie die Möglichkeit, einen letzten Rundgang durchzuführen, um sicherzustellen, dass alles, was repariert werden sollte, behoben wurde. Planen Sie dies nach Möglichkeit nach dem Auszug der Verkäufer – nur für den Fall, dass die Umzugsunternehmen Schaden anrichten.

Manchmal scheitert der Deal jedoch – vielleicht sind bei der Hausinspektion zu viele rote Flaggen aufgetaucht und der Verkäufer ist bereit oder in der Lage, die Arbeit zu erledigen, erklärt Malloy. Auch wenn es ein wenig stechen könnte, vertraue dem Prozess, rät sie. Ihr Zuhause ist da draußen!

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8. Holen Sie sich eine Bewertung

Als nächstes folgt eine Schätzung, die erforderlich ist, wenn Sie eine Hypothek aufnehmen, auf die jedoch bei einem Bargeschäft verzichtet werden kann. Währenddessen kommt ein lizenzierter Gutachter zu Ihnen nach Hause und führt einen gründlichen Rundgang durch das Haus, um festzustellen, wie viel es wert ist. Ihr Gutachter untersucht, wofür ähnliche Häuser in der Nachbarschaft kürzlich verkauft wurden, sowie alle Renovierungen oder Modernisierungen, die einen Mehrwert für das Haus haben können, und Berücksichtigung des Zustands der Eigentum. Im Wesentlichen versucht der Gutachter sicherzustellen, dass der Vertragspreis nicht nur für Käufer und Verkäufer, sondern auch für den Kreditgeber fair ist. Wenn das Gutachten niedriger als der Vertragspreis ist, wird der Kreditgeber das Darlehen nicht genehmigen.

Auch in einer Situation mit mehreren Angeboten muss der Eigentümer die Bewertung im Auge behalten, erklärt Brandy Grell, Associate bei RE/MAX-Profis in Stillwater, Minnesota. Wenn Sie 230.000 US-Dollar anbieten und der Eigenheimwert 210.000 US-Dollar beträgt, müssen diese zusätzlichen 20.000 US-Dollar gesichert werden. „Die Bank wird nur den Wert verleihen, den das Haus ihrer Meinung nach wert ist“, sagt Grell.

An dieser Stelle könnten sich mehrere Szenarien abspielen. Das Best-Case-Szenario für Käufer? Der Verkäufer verhandelt neu, damit der Verkaufspreis der Schätzung entspricht. Eine andere Möglichkeit besteht darin, mehr Geld in die Anzahlung zu investieren, um die Lücke zwischen dem, was das Haus bewertet hat, und dem, wofür Sie es kaufen, auszugleichen. Außerdem ermöglicht Ihnen eine Hausbewertung in Ihrem Vertrag, von dem Geschäft Abstand zu nehmen, wenn die Bewertung niedrig ausfällt, und Sie erhalten Ihr ernsthaftes Geld zurück.

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9. Gehen Sie zum Abschlusstisch

Legen Sie den Champagner auf Eis: Sie sind auf der Zielgeraden. Es kann jedoch etwas länger gedauert haben, als Sie erwartet hatten. Laut dauert es im Durchschnitt 45 Tage, bis ein Wohnungsbaudarlehen abgeschlossen ist Kreditsoftwareunternehmen Ellie Mae, aber über jede dritte Schließung verzögert sich. Rückschläge, die Ihren Abschlusstermin verschieben oder eine Neuplanung erforderlich machen können, können Probleme bei der Inspektion oder Bewertung oder eine Kreditschwankung sein, die die Bedingungen Ihres Darlehens ändert. Sie können dies vermeiden, indem Sie nichts tun, was sich auf Ihre Kredit- oder Schulden-Einkommens-Relation auswirken würde, wie zum Beispiel das Ausschöpfen einer Kreditkarte oder die Aufnahme eines Autokredits.

Mindestens drei Werktage vor Schließung erhalten Sie Ihre „Abschlussoffenlegung“, ein fünfseitiges Dokument, das die Bedingungen Ihres Darlehens und eine Liste der mit dem Abschluss verbundenen Gebühren enthält.

Die Abschlusskosten belaufen sich in der Regel auf etwa 2 bis 5 Prozent des Darlehens. Wenn Sie also ein Haus für 250.000 USD kaufen, können Sie mit Abschlusskosten zwischen 5.000 und 12.500 USD rechnen. Sie können dies aus eigener Tasche bezahlen oder es in Ihr Darlehen einzahlen, aber denken Sie daran, dass Sie im letzteren Fall Zinsen dafür zahlen. Einige der Zu den üblichen Abschlusskosten gehören Gebühren für das Gutachten, Kreditvergabe, Titelsuche sowie vorausbezahlte Aufwendungen wie Grundsteuer, Wohngebäudeversicherung und Zinsen bis zur ersten Zahlung.

Bei Abschluss unterschreiben Sie alle erforderlichen Dokumente für Ihre Hypothek, übergeben einen Kassenscheck für Ihre Anzahlung und andere Gebühren und erhalten die Schlüssel für Ihre neue Wohnung. Einige Staaten verlangen, dass ein Anwalt an Immobilientransaktionen beteiligt ist oder beim Abschluss anwesend ist. Käufer entscheiden sich häufig für die Zusammenarbeit mit einem Anwalt als zusätzlichen Schutz, wenn ein Verkauf mit Komplikationen verbunden ist, z.

Abhängig von Ihren Kreditkonditionen müssen Sie möglicherweise auch ein Treuhandkonto einrichten. Im Grunde hält dieser Ihr Geld bis zur Fälligkeit und kann im Zusammenhang mit Hypotheken verwendet werden, um für Dinge wie Grundsteuern, Hausratversicherung und HOA-Gebühren bezahlen, erklärt Nora Apsel, Mitbegründerin von Morty. Die Bank zieht eine Vorauszahlung von Ihnen ein, und dann zahlen Sie monatlich für die Laufzeit Ihres Darlehens auf das Konto ein, sagt Apsel. Dies rationalisiert die Zahlungen, trägt aber auch zum Schutz des Kreditgebers bei, damit Ihr Haus nicht wegen unbezahlter Grundsteuern abgeschottet wird, wie bei diesem Typen, der sein Haus verloren hat dafür, dass du 8,41 $ nicht bezahlt hast!

Sobald Sie geschlossen haben, ist es an der Zeit, den Champagner zu säbeln und die Willkommensmatte „Home Sweet Home“ auszurollen. Sie sind Hausbesitzer!

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