Kann ich mir ein Eigenheim leisten?

Wenn Sie ein aufstrebender Erstkäufer von Eigenheimen sind, wissen Sie, dass das Sparen für eine Anzahlung weit über das Überspringen des Avocado-Toasts und das Pausieren Ihres Netflix-Kontos hinausgeht. Vielleicht stehen Sie noch am Anfang Ihrer Karriere und es bleibt einfach nicht mehr viel übrig, um jeden Monat zu sparen. Oder Ihre Miete steigt von Jahr zu Jahr (wie weit nach oben), was Ihre Fähigkeit behindert, Geld in Ihren Anzahlungsfonds zu investieren. Oder Sie mussten Ihre Ersparnisse aufbrauchen, um eine Arztrechnung zu bezahlen.

Die Szenarien sind endlos und ohne Zweifel gibt es viele Herausforderungen, die das Wohneigentum unerreichbar machen können. Aber die gute Nachricht? Es gibt viele Kreditoptionen, Zuschüsse, steuerliche Anreize und andere versierte Finanzstrategien, die Ihnen helfen sollen, Hausbesitzer zu werden.

Hier ein Blick darauf, wie Sie es sich leisten können, ein Haus zu kaufen, sogar – eigentlich, besonders– wenn Sie keine 20 Prozent für eine Anzahlung oder einen perfekten Kredit gespart haben oder nicht die Hälfte eines Haushaltes mit zwei Einkommen sind.

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Budget für PMI

Sie haben wahrscheinlich gehört, dass 20 Prozent weniger der Goldstandard beim Kauf eines Eigenheims sind. Dies ist jedoch nicht die Norm, insbesondere für Erstkäufer von Eigenheimen. Nach a Prüfbericht Laut der National Association of Realtors geben Erstkäufer von Eigenheimen, die ihr Eigenheim finanzierten, durchschnittlich 7 Prozent ab. In einer ursprünglichen Umfrage unter alleinstehenden Wohnungskäufern, die von Marie Claire und Haus schön, 60 Prozent der Befragten gaben an, 10 Prozent oder weniger abzugeben.

Dennoch ist es ein großer Vorteil, 20 Prozent zu senken, die private Hypothekenversicherung oder PMI zu vermeiden. „PMI ist eine Versicherung für Ihre Hypothek, die der Kreditgeber von Ihnen abschließen muss, um sie im Falle eines Zahlungsausfalls abzusichern“, erklärt Lauren Anastasio, zertifizierte Finanzplanerin bei SoFi, ein privates Finanzunternehmen. "Es ist eine Versicherung für den Kreditgeber, nicht für Sie."

In der Regel kostet PMI jährlich zwischen 0,5 Prozent und 1 Prozent Ihres Hypothekendarlehensbetrags, der monatlich gezahlt wird. Wenn Sie beispielsweise 0,5 Prozent PMI für ein Darlehen von 300.000 US-Dollar zahlen, zahlen Sie zusätzlich 1.500 US-Dollar pro Jahr oder 125 US-Dollar pro Monat.

In vielen Fällen ist der PMI etwas, das schließlich abfällt. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Kreditbedingungen verstehen, sagt Anastasio. „Einige Hypotheken werden die PMI-Anforderungen senken, sobald Sie 20 Prozent Eigenkapital im Eigenheim erhalten, und Ihre monatliche Zahlung wird für den Rest Ihrer Laufzeit sinken“, sagt sie. "Andere Hypotheken erfordern möglicherweise PMI-Zahlungen im Wert von 10 Jahren, selbst wenn Sie früher 20 Prozent Eigenkapital erreichen, und andere erfordern möglicherweise eine Zahlung für die Laufzeit des Darlehens."

Fazit: Es ist möglich, sich ein Eigenheim zu leisten, auch ohne 20 Prozent mehr zu zahlen. Berücksichtigen Sie bei der Budgetierung Kosten wie PMI, Hausratversicherung, HOA-Gebühren, Grundsteuern und einen Notfallreparaturfonds. Die Berechnung dieser kombinierten Ausgaben ist eine Übung, bei der Ihr Kreditgeber helfen kann. Erfahren Sie hier mehr über alle unerwarteten Kosten eines Eigenheims [LINK TO STORY].

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Entdecken Sie Ihre Kreditoptionen

Als Erstkäufer von Eigenheimen sollten Sie frühzeitig mit einem Kreditgeber über Ihre besonderen Kreditverhältnisse sprechen, sagt Sierra Hudson, lizenzierter Hypothekenberater in Georgia und Niederlassungsleiter bei Angel Oak Eigenheimdarlehen. Während dieses Gesprächs möchten Sie Ihre Kreditwürdigkeit besprechen, wie viel Geld Sie für einen Abschlag einsetzen können Bezahlung, Ihr Gehalt und andere Einnahmequellen, wie hoch Ihre Schulden sind und in welchem ​​Berufsfeld Sie arbeiten in. All diese Informationen können einem Kreditgeber helfen, Sie zu einem Kredit zu führen, der am besten zu Ihren Umständen passt, erklärt Hudson.

„Heutzutage gibt es Kreditprogramme, die für die meisten Eigenheimkäufer geeignet sind“, sagt sie. Wenn Sie zum Beispiel selbstständig sind, gibt es Kontoauszugskredite nur für Selbständige. Sprechen Sie mit einem Kreditgeber über konventionelle Finanzierungen und übersehen Sie nicht Kredite von Veteran's Affairs (VA), Federal Housing Administration (FHA) und dem US-Landwirtschaftsministerium (USDA).

Hier ist eine Auswahl von Kreditprogrammen, die es wert sind, erkundet zu werden:

• VA-Darlehen:
  Verfügbar für die meisten aktiven Militärangehörigen in allen Militärzweigen sowie für Veteranen, Reservisten und Mitglieder der Nationalgarde. Darlehen für Veteranenangelegenheitenerfordern in der Regel keine Anzahlung oder PMI-Gebühren. Um zu bestätigen, dass Sie für ein VA-Darlehen berechtigt sind, können Sie unter ebenefits.va.gov eine „Berechtigungsbescheinigung“ erhalten.
• FHA-Darlehen:
  Diese Bundeswohnungsverwaltung Kredite eignen sich gut für Käufer mit niedrigem bis mittlerem Einkommen oder für diejenigen, die über eine unterdurchschnittliche Kreditwürdigkeit verfügen. Durch dieses Programm können Sie nur 3,5 Prozent nachgeben, wenn Ihre Kreditwürdigkeit 580 beträgt, oder 10 Prozent, wenn Ihre Kreditwürdigkeit 500 oder mehr beträgt. Ein Nachteil dieses Darlehens ist, dass Sie die Hypothekenversicherung für dieses Darlehen nicht mehr kündigen können, wenn Sie weniger als 10 Prozent des Eigenkapitals leisten, sobald Sie 20 Prozent Eigenkapital erreicht haben.
• HUD Guter Nachbar nebenan:
  Berechtigte Häuser in diesem Wohn- und Stadtentwicklungsprogramm erhalten Sie 50 Prozent Rabatt auf den Listenpreis für Lehrer, Strafverfolgungsbeamte, Feuerwehrleute und Rettungskräfte. Käufer können sich auch qualifizieren, nur eine Anzahlung von 100 USD für diese Häuser zu leisten. Ein Nachteil hierbei ist, dass Sie sich möglicherweise in ein Haus verlieben, das nicht für das Programm in Frage kommt.
• USDA-Darlehen:
  Gesponsert vom US-Landwirtschaftsministerium, dem Direktkreditprogramm hilft einkommensschwachen Käufern in ländlichen Gebieten, sich ein Eigenheim zu leisten, da keine Anzahlung erforderlich ist. Mit Subventionen können die Zinssätze bis zu 1 Prozent weit unter dem Marktwert liegen.
• Fannie Mae HomeReady-Programm:
  Dies Fannie Mae-Programm ermöglicht eine Anzahlung von nur 3 Prozent und eine Kreditwürdigkeit von mindestens 620. Ein Vorteil dieses Darlehens besteht darin, dass die Hypothekenversicherung gekündigt werden kann, sobald das Eigenheimkapital des Kreditnehmers 20 Prozent erreicht. Es ist auch einzigartig, weil es Einkommen von Mietern berücksichtigt, was Ihnen helfen könnte, sich zu qualifizieren.
• Nachbarschaftshilfe Corporation of America:
  Allgemein bezeichnet als NACA, dieses Darlehensprogramm von einer gemeinnützigen Wohneigentumsgemeinschaft bricht die Form. „Es ist ein fantastisches Programm, um sich auf einen erstmaligen Hauskauf ohne Anzahlung und einem angemessenen Zinssatz vorzubereiten und zu tätigen“, sagt Cynthia Meyer, zertifizierte Finanzplanerin. Interessanterweise erfordern NACA-Darlehen keine traditionelle Bonitätsprüfung, sondern bieten Kurse zum Hauskauf an und verleiht Kredite an Teilnehmer, die nachweisen, dass sie in der Lage sind, Rechnungen zu bezahlen, die innerhalb ihrer Steuerung.

Wenn diese Kreditprogramme jedoch nicht passen, haben Sie immer noch Optionen, sagt Jeremy Sopko, CEO von Nationenkredite, ein Hypothekenunternehmen, das in 47 Bundesstaaten zur Kreditvergabe zugelassen ist. Jeder Bundesstaat hat seine eigenen Programme zur Unterstützung von Anzahlungen, alle mit unterschiedlichen Kriterien für die Qualifizierung, erklärt er. Einige Landkreise und Gemeinden haben sogar eigene Programme, um Erstkäufern von Eigenheimen zu helfen.

„Wenn Sie sich qualifizieren, können Sie manchmal Zuschüsse für Ihre Anzahlung erhalten, die im Grunde genommen kostenloses Geld von der Regierung sind“, sagt Sopko. In anderen Fällen umfassen die Anreize bessere Kreditzinsen.

Fazit: Es gibt viele Anreize und Zuschüsse. „Ihr Hypothekenfachmann sollte über sie Bescheid wissen. Wenn Sie also fragen: ‚Welche Unterstützung bei der Anzahlung? (oder DPA-)Programme stehen mir zur Verfügung?’ Sie sollten in der Lage sein, Sie in die richtige Richtung zu weisen“, Sopko sagt. Wenn Sie dies selbst recherchieren möchten, wenden Sie sich an Ihren Landesbaufinanzierungsagentur.

Sie haben vielleicht von einer bundesstaatlichen Steuergutschrift für Erstkäufer gehört. Der Kredit wurde während der Obama-Regierung eingeführt, ist aber nicht mehr verfügbar. Obwohl es sich nicht um eine Steuergutschrift handelt, können Hausbesitzer möglicherweise einen Steuerabzug für Hypothekenzinsen in Anspruch nehmen, der ihre Steuerrechnung möglicherweise senken könnte.

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Kreditkonditionen festlegen

Bei der Suche nach Darlehensoptionen müssen Sie sich auch entscheiden, ob Sie eine Festhypothek oder eine Hypothek mit variablem Zinssatz wählen möchten. Festhypotheken sind mit Abstand der beliebteste Weg, für den sich derzeit mehr als 95 Prozent der Käufer entscheiden Kreditvergabedaten von Ellie Mae, einem Softwareunternehmen, das Hypotheken verarbeitet. Bei Festhypotheken gibt es keine Überraschungen: Ihre Hypothekenzahlung bleibt während der gesamten Laufzeit Ihres Darlehens gleich.

Auf der anderen Seite bieten variabel verzinsliche oder variabel verzinsliche Hypotheken niedrige Einführungszinsen und dann werden die Zinssätze nach einer bestimmten Zeit zurückgesetzt. Ein 5/1 ARM bedeutet beispielsweise, dass Ihr Hypothekenzinssatz für fünf Jahre gesperrt ist und dann jährlich angepasst wird.

Wenn die Zinsen niedrig sind, ist es eine gute Idee, eine Festhypothek abzuschließen, damit Sie nicht zinsgebunden sind Erhöhungen in drei, fünf, sieben oder wie viele Jahre auch immer in einem variablen Zinsszenario vorgesehen sind, Sopko erklärt. In bestimmten Fällen könnte dies jedoch das Richtige für Sie sein. Sie können zum Beispiel eine Hypothek mit variablem Zinssatz in Betracht ziehen, wenn Sie sicher sind, dass Sie innerhalb der Einführungsphase vor der Zinsanpassung umziehen werden. Etwa 6 Prozent unserer Umfrageteilnehmer entschieden sich für eine Hypothek mit variablem Zinssatz.

Sie müssen sich auch entscheiden, ob Sie eine 30-jährige Hypothek oder eine 15-jährige Hypothek aufnehmen möchten. 30-jährige Hypotheken, die beliebter sind, werden im Laufe von 30 Jahren abbezahlt, während 15-jährige Hypotheken, nicht überraschend, in 15 abbezahlt werden. Während die monatlichen Zahlungen bei 30-jährigen Hypotheken niedriger sind, bedeutet dies, dass Sie mehr Zinsen zahlen müssen als bei einer 15-jährigen Hypothek. Es ist schwieriger, sich für eine 15-jährige Hypothek zu qualifizieren, da die monatlichen Zahlungen höher sind.

Wenn Sie ein Eigenheim nach Maß bauen oder ein Haus im Bau in einer neu gebauten Wohnsiedlung kaufen, haben Sie wahrscheinlich einige zusätzliche Finanzierungsschritte und -optionen. EIN Baukredit, bei dem es sich um ein kurzfristiges, höher verzinstes Darlehen handelt, wird normalerweise verwendet, um die Kosten für den Bau eines Hauses zu decken, wenn Sie es selbst bauen oder einen maßgefertigten Baumeister beauftragen. Wenn Sie in einer neu entwickelten Unterabteilung kaufen, haben Sie möglicherweise Zugang zu Baufinanzierungen – 3 Prozent unserer Befragten nutzten diese. Viele große Bauunternehmen haben Hypotheken-Tochtergesellschaften oder verbundene Beziehungen zu Hypothekenunternehmen und bieten Käufern Finanzierungsoptionen an, die mit einigen Anreizen verbunden sein können. Dennoch sollten Sie sich bei anderen Kreditgebern umschauen und Kreditbedingungen wie Emissionsgebühren und Zinssätze vergleichen.

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Finanzielle Geschenke

Trotz all dieser Möglichkeiten fragen Sie sich vielleicht: Ich bin mir immer noch nicht sicher, wie ich mir ein Haus leisten könnte; Wie geht es meinen Kollegen oder Kollegen? Es ist eine berechtigte Frage!

Wie sich herausstellt, sind viele Erstkäufer von Eigenheimen auf Geschenke von Familienmitgliedern oder Freunden angewiesen, die ihnen Geld für die Anzahlung geben. In unserer Umfrage gab knapp ein Fünftel der Befragten an, Geld von ihrer Familie zu bekommen, um ihr Haus zu kaufen. Nach a Bericht 2019 Laut der National Association of Realtors verließen sich 28 Prozent der Käufer unter 28 Jahren auf ein finanzielles Geschenk, um ihre Anzahlungen zu bezahlen. Insgesamt erhielten 12 Prozent der Hauskäufer ein Geschenk.

Es ist wichtig zu beachten, dass dies kein Darlehen sein kann (Kreditgeber möchten nicht, dass Sie sich selbst überschulden); Vielmehr handelt es sich um ein unverbindliches Geld für die Anzahlung. Kreditgeber benötigen einen „Geschenkbrief“, um zu bestätigen, dass das Geld, das von Ihrer Familie oder Ihren Freunden kommt, kein Darlehen ist.

Auch wenn dies nicht für jeden Hauskäufer machbar ist, könnte es helfen, Ihre Anzahlung zu stützen, wenn Sie ein wenig Hilfe von Ihrem reichen Onkel oder Ihren Großeltern erhalten.

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