Leitfaden für Investitionsimmobilien: Alles, was Sie über die Verwaltung einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie wissen müssen

Immobilienanlagen sind seit langem eine beliebte Möglichkeit, passives Einkommen zu erzielen. Eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie, sei es Wohn- oder Gewerbeobjekt, ist eine Immobilie, die speziell gekauft wurde, um eine Rendite durch Mieteinnahmen oder Wertsteigerungen zu erzielen. Eine Investition sollte Erträge erwirtschaften, Wertsteigerungen erzielen oder Steuervorteile gewähren– oder noch besser, machen Sie alle drei. Egal ob Einfamilienhaus, Mehrfamilienhaus oder Wohnungkönnen Sie von einer Anlageimmobilie durch kurz- oder langfristige Vermietung profitieren. Die Work-from-Home-Ära ist auch ideal für aktuelle Eigentümer von Anlageimmobilien, da viele Mieter das ganze Jahr über und für längere Zeiträume mieten.

Sie fragen sich, ob eine Anlageimmobilie das Richtige für Sie ist? Wir haben mehrere Immobilienexperten und Hausbesitzer nach den wichtigsten Punkten gefragt, die Sie berücksichtigen sollten, bevor Sie sich entscheiden. Lesen Sie weiter für die endgültige Anleitung zu

Kauf und Verwaltung einer Anlageimmobilie (und wie man den besten Immobilientyp für sich auswählt!).

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Rechne nach

Bevor Sie Geld in ein Investmenthaus investieren, ist es wichtig festzustellen, ob Sie das haben Zeit, finanzielle Ressourcen, Geduld und Engagement notwendig, um es zu pflegen. Immobilieninvestitionen bringen nicht über Nacht einen nennenswerten Gewinn, und viele Käufer von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien warten Jahre (oder sogar Jahrzehnte) für ihre Investitionen zu schätzen. Die Verwaltung eines Mietobjekts (und die Tätigkeit als Vermieter) erfordert jemanden, der kommunikativ, praktisch und detailorientiert ist – insbesondere, wenn Sie vorhaben, Geld zu sparen, indem Sie selbst bei Reparaturen helfen. Es ist auch wichtig sicherzustellen, dass Sie eine Marge an finanzieller Sicherheit haben. Diejenigen mit ausstehenden Schulden, Studiendarlehen oder unbezahlten Arztrechnungen sollten es sich zweimal überlegen.

Beauftragen Sie einen Fachmann

Dank Immobilienmaklern und professionellen Immobilienverwaltern ist es möglich, auch ohne die Besonderheiten eines bestimmten Marktes erfolgreich zu sein. Joe Belz von Compass in Naples, Florida, der über mehr als 20 Jahre Immobilienerfahrung verfügt, sagt das Makler wie Compass können Sie auch nach dem Kauf einer Investition durch den Prozess führen Eigentum.

PROFI-TIPP
Compass, Sotheby’s International Realty und andere Agenturen können Ihnen gegen eine Gebühr dabei helfen, Mieter für Ihre Anlageimmobilie zu finden.

„Für diejenigen, die nach einer Investitionsmöglichkeit suchen, ist die Zusammenarbeit mit einem professionellen Immobilienmakler entscheidend“, sagt Philip White, CEO von Sotheby’s International Realty. „Sie können Ihnen dabei helfen, Sie mit einem Experten in Kontakt zu bringen, der Sie zu lokalen Steuergesetzen und, insbesondere wenn Sie international investieren möchten, zu Visaprogrammen, die Ihnen möglicherweise zur Verfügung stehen, beraten kann. Sotheby’s International Realty ist in 79 Ländern und Territorien vertreten, sodass unsere Kunden von unserem umfangreichen Angebot profitieren Empfehlungsprogramm, das es unseren Kunden beispielsweise in Kalifornien ermöglicht, mit einem lokalen Experten auf den Cayman verbunden zu werden Inseln.“

Belz wiederholt dieses Sprichwort: „Wenn es nicht in Ihren Fähigkeiten liegt, die Zahlen zu ermitteln und zu wissen, zu welcher Obergrenze Sie kaufen sollten, dann ist Ihr Agent noch wichtiger.“

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Berücksichtigen Sie Art und Ort

Wohnimmobilien sind in der Regel zugänglicher und erschwinglicher als Gewerbeimmobilien, weshalb viele in Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser oder Mehrfamilienhäuser investieren. Nancy, die anonym bleiben möchte, ist seit 17 Jahren Maklerin und begeisterte Immobilieninvestorin in Naples, Florida. Sie und ihr Mann verwalten 73 Mietobjekte im Südwesten Floridas, darunter Acht-, Vier-, Duplex- und Einfamilienhäuser. Sie rät, nach netten Nachbarschaften und Häusern ohne Gebühren der Homeowners Association (HOA) zu suchen und keine Angst vor einem Fixer-Upper zu haben, wenn Sie die Zeit und die Ressourcen haben. „Auch wenn es nicht das attraktivste Haus in einer bestimmten Gegend ist, kann man etwas zu einem vernünftigen Preis kaufen und es innen und außen renovieren.“ Sie sagt.

Die Lage ist ebenfalls wichtig, und viele begehrte Anlageimmobilien befinden sich in Großstädten, Stranddörfern, Bergstädten oder malerischen Reisezielen.

„Nachfrage rein Hawaii der Markt für Zweitwohnungen hat nicht nachgelassen und Florida bleibt ein heißes Reiseziel“, verrät White. „Der Markt für Zweitwohnungen hat dramatische Preissteigerungen erlebt, insbesondere im oberen Preissegment. Auch die Urlaubsmärkte in den USA sehen weiterhin Interesse, während internationale, steuerfreundliche Reiseziele wie die Bahamas und die Kaimaninseln weiterhin als Zweitwohnsitzziele beliebt sind.“

Kenne die Regeln

Unabhängig von der Art der Immobilie, die Sie kaufen, ist es wichtig, sich mit den verschiedenen Vorschriften und Gerichtsbarkeiten zu befassen, die in jedem Staat existieren. Neapel zum Beispiel hat ziemlich strenge Mietbeschränkungen, die umgangen werden können, wenn Sie Ihre Nachforschungen anstellen.

„In der Stadt Neapel können Sie Ihre Immobilie dreimal im Jahr für mindestens 30 Tage mieten“, sagt Belz. „Aber wenn Sie etwas außerhalb der Stadt Neapel kommen, haben wir eine Reihe von Vierteln ohne Mietbeschränkungen, in denen die Leute kaufen, um kurzfristig zu mieten, einschließlich Airbnb. Es ist sehr wichtig für jeden Investor, sich mit diesen Gesetzen und Regeln zu befassen. Wir hatten ein Paar, das eine Eigentumswohnung kaufen wollte, aber am Ende ein Einfamilienhaus in einer Nachbarschaft ohne kaufte Mietbeschränkungen, weil sie erkannten, dass die Beschränkungen für Eigentumswohnungen nicht das Geld verdienen würden, das sie brauchten machen."

Was ist mit Timesharing?

Eine Art von Eigentum, das hat nicht In der Regel hat sich als echte Anlageimmobilie ein Timesharing erwiesen (für Uneingeweihte ist dies eine Eigentumswohnung, in der Regel innerhalb eine Hotel- oder Resortgemeinschaft mit mehreren Eigentümern, denen jeweils eine garantierte Zeit auf dem Grundstück gewährt wird Jahr; dazu gehören Häuser in Resorts wie dem Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham und ähnlichen Orten). Im Gegensatz zu dem, was Sie vielleicht denken, sind Teilzeitnutzungsrechte keine großartige Investition, um eine Rendite zu erzielen, da sie höhere als die üblichen Kosten darstellen. Zusätzlich zu den Kosten für ein Teilzeitnutzungsrecht verlangen die meisten jährliche Wartungsgebühren.

Aber Mike Kennedy versucht das zu ändern: Kennedy gegründet Koala, eine Plattform, die Timesharing-Eigentümern hilft, ihre ungenutzten Timesharings sicher zu vermieten. „Niemand sollte ein Timesharing kaufen, um damit Einnahmen zu erzielen“, sagt Kennedy. „Der innere Wert oder der tatsächliche Wert des Marktplatzes wird vollständig durch Angebot und Nachfrage des Timesharing bestimmt. Eigentümer, die ein wirklich hochwertiges Produkt haben, können jedoch eine begehrte Ferienunterkunft für junge Familien oder Gruppen sein, da Timesharing das Beste aus Hotels und Ferienunterkünften kombiniert. Sie haben dieses Hybridmodell auf dem Markt, das in vielen Fällen von seinem Besitzer nicht vollständig genutzt wird. Aus dieser Perspektive können Eigentümer ihre ungenutzten Immobilien sicherlich monetarisieren und bis zu einem gewissen Grad einen Gewinn erzielen.“

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Also haben Sie den Sprung gewagt und gekauft – jetzt, um das Beste aus Ihrer Investition zu machen. Sie müssen kritisch darüber nachdenken, wie die Immobilie genutzt werden kann und wie viel Aufwand Sie dafür betreiben möchten – und für wie lange. Hier ist, wo Sie anfangen sollen.

Legen Sie fest, wie Sie die Immobilie nutzen möchten

Es gibt mehrere Möglichkeiten, wie Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie angehen können. Zunächst kommt es darauf an, ob Sie die Immobilie nutzen oder ausschließlich zu Vermietungszwecken nutzen. Zum Beispiel sagt Belz, dass viele Menschen Zweitwohnungen kaufen, um die Immobilie selbst zu genießen, aber auch Einnahmen durch Mieten erzielen, wenn sie nicht dort sind.

„Viele Leute, die eine oder sogar ein paar Immobilien besitzen, erzielen keine massiven Renditen“, sagt Belz. "Sie sind dabei, um einen guten Teil ihrer Kosten zu decken."

Berechnen Sie, wie viel Sie pro Monat verlangen sollten

In diesem Sinne sollten Sie darüber nachdenken, wie Sie Mietgebühren berechnen können. Eine allgemeine Faustregel, sagt Nancy, ist, dass die monatliche Miete mindestens 1 % des Kaufpreises betragen muss, um Einnahmen zu erzielen. Natürlich können die Preise in der Hochsaison an bestimmten Reisezielen, wie der Skisaison in Lake Tahoe oder dem Sommer in den Hamptons, diesen Prozentsatz übersteigen.

PROFI-TIPP
Damit eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie einen Gewinn erzielt, sollte der Betrag, den Sie für die Miete pro Monat verlangen, 1 % des Preises, den Sie dafür bezahlt haben, übersteigen.

Senken Sie die Kosten, indem Sie praxisorientierter sind

Nancy sagt, dass sie die Immobilien selbst verwaltet, um Kosten auf ihrer Seite zu vermeiden. Das ist praktisch, weil sie in der gleichen Gegend wohnt wie ihre Immobilien und bei Problemen schnell zu Hause vorbeischauen kann. „Wenn es Ihnen nichts ausmacht, Anrufe anzunehmen und nach Ihren Häusern zu sehen, können Sie Geld sparen, indem Sie auf eine externe Verwaltungsgesellschaft verzichten“, sagt Belz. „Aber Menschen an beiden Enden des Spektrums können erfolgreich sein, ganz gleich, wie engagiert sie sind. Ich kenne Leute, die Immobilien selbst verwalten und wirklich guten Service bieten, und dieselben Leute wollen einfach jedes Jahr wiederkommen, um zu mieten.“

...oder steigern Sie den Umsatz, indem Sie eine Hausverwaltungsgesellschaft beauftragen

Eine Immobilienverwaltungsgesellschaft kann Ihnen jedoch dabei helfen, langfristig mehr Umsatz zu erzielen, insbesondere wenn Sie für ein Wochenende oder eine Woche kurzfristig vermieten. Es trägt auch dazu bei, den Druck der Rufbereitschaft zu verringern, während die Gäste das Anwesen nutzen. East West Hospitality wurde vor 30 Jahren gegründet und verfügt über Erfahrung im Betrieb von Hunderten von Ferienwohnungen und verwaltet Häuser für Eigentümer im ganzen Land.

„Als Immobilienverwaltungsgesellschaft werden wir mit dem Käufer zusammenarbeiten, um auf der Grundlage unserer Markterfahrung Umsatzschätzungen bereitzustellen“, sagt Theron Gore, CMO von Ost-West-Gastfreundschaft. „Wir führen viele Gespräche mit Käufern über ihre Ziele mit Immobilien, und wir können ihnen Ratschläge geben, wie sie die beste Rendite erzielen oder einfach ihre Kosten decken können.“

Angesichts von Inflation und relativ niedrigen Zinsen bleiben Immobilien eine sichere Investition, erklärt White.

„Luxusimmobilien haben mit all ihren Höhen und Tiefen ihren Wert gehalten – und sogar an Wert gewonnen“, sagt er. "In der Tat, Das Wall Street Journal vor kurzem gemeldet dass in diesem boomenden Wohnungsmarkt viele Hausbesitzer im vergangenen Jahr mehr mit der Wertschätzung ihrer Immobilie verdient haben als mit ihrer Arbeit.“

Mach eine gute Show

Design und visuelle Präsentation sind ebenfalls wichtig. „Der bei weitem beste Weg, Ihre Rendite zu maximieren, ist eine wirklich gut gepflegte Immobilie.“ Sagt Belz. „Es klingt offensichtlich, aber es ist entscheidend. Ich rate auch, einen großartigen professionellen Fotografen zu engagieren, was wir tun, egal ob es sich um eine 100.000-Dollar-Wohnung oder eine 15-Millionen-Dollar-Wohnung am Strand handelt. Die erste Vorstellung ist immer online.“

Gore sagt, dass East-West-Einheiten, die die meisten Einnahmen generieren, normalerweise diejenigen sind, die kürzlich renoviert und mit etwas modernerem Dekor versehen wurden, aber es kommt immer auf den individuellen Geschmack und das Budget an.

„Wenn jemand auszieht, räumen wir professionell auf, versuchen aber auch, Modernisierungen vorzunehmen“, sagt Nancy. „Ob es sich um eine Arbeitsplatte handelt, die neuen Quarz oder Granit benötigt, wir sind ständig bemüht, den Wert zu verbessern Immobilien, wenn wir die Möglichkeit haben, zwischen den Mietern einzusteigen, bevor wir sie für ein weiteres Jahr wieder füllen oder 5 Jahre. Man weiß nie, wie lange sie bleiben.“

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Lecks in der Rohrleitung, ein lästiger Nachbar oder eine kaputte Spülmaschine … die Liste lässt sich fortsetzen. Trotz des Geldes, das Sie durch das Einkommen oder die Wertsteigerung der Mieter verdienen können, ist die Verwaltung einer Immobilie immer noch mit Kopfschmerzen verbunden.

Erstens benötigen sie eine solide Menge an Zeit; Dies gilt jedoch weniger, wenn Sie eine professionelle Immobilienverwaltungsfirma eines Drittanbieters beauftragen. Dies kann jedoch teuer werden und Ihre Rendite beeinträchtigen. Nancy sagt, dass sogar der Besitz von ein, zwei oder drei Immobilien wie ein Teilzeitjob sein kann, besonders wenn Sie alles selbst verwalten.

Kennen Sie den Unterschied zwischen dem Managen eines Short- vs. eine Langzeitmiete

Als Finanzinvestition gehaltene Immobilien eignen sich sowohl für Kurz- als auch für Langzeitmieten, erfordern jedoch unterschiedlich viel Zeit auf der Eigentümerseite. Kurzfristige Mieten könnten beispielsweise langfristig rentabler sein, verursachen aber mehr Kosten wie Reinigungsgebühren oder Reparaturen, da die Einrichtungen stärker genutzt werden, während Langzeitmieten weniger von Woche zu Woche oder Monat zu Monat erfordern Wartung.

„Es ist schwer zu sagen, wie viele Stunden pro Woche“, sagt Nancy. „Wenn Sie so viele Immobilien haben wie wir, ungefähr 73, ist es ein Vollzeitjob. Sie müssen die Immobilie zeigen, die Mieter hereinholen, sie verwalten, in der Lage sein, Dinge zu reparieren, verfügbar zu sein, um sie zu aktualisieren, und so weiter. Wenn Sie es aktualisieren, kann es mehrere Wochen oder Monate dauern.“

Auf der anderen Seite, wenn Sie bereit sind, eine Hausverwaltungsgesellschaft wie East West zu bezahlen Gastfreundschaft, es ist viel einfacher, Immobilien aus der Ferne zu verwalten, besonders wenn Sie nicht im selben Haus wohnen Stadt oder Staat. Es verkürzt die Zeit, kann aber Ihre Finanzen beeinträchtigen.

Mach deine Hausaufgaben

Sie müssen zwar kein Experte auf dem Markt sein, auf dem Sie einkaufen, aber Sie müssen über ein gewisses Kleingeld und Geschäftssinn verfügen.

„Am besten ist es, einen zuverlässigen Makler zu haben, aber man muss sich mit einer bestimmten Gegend, in der man kauft, wirklich gut auskennen“, sagt Nancy. „Es war hilfreich für uns, herumzufahren und nach Verkäufen durch den Eigentümer zu suchen, Zillow zu überprüfen oder einen Agenten nach Ihnen Ausschau halten zu lassen. Man weiß nie, was man beim Herumfahren vorfindet – jemand könnte ein Verkaufsschild in seinen Garten werfen.“

Lassen Sie sich nicht emotional anlegen

Eine weitere goldene Regel einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie ist, sich niemals zu sehr zu binden. „Anlageimmobilien sind nicht Ihr Zuhause“, sagt Belz. „Wenn Sie sich zu emotional an eine Immobilie binden, sehen Sie die Zahlen möglicherweise nicht richtig. Die Zahlen müssen Sinn machen – und wenn nicht, muss man bereit sein, wegzugehen.“

Ihre Rendite hängt auch vom Marktklima ab – obwohl viele Märkte, die in der Hochsaison florierten, dank der Fernarbeit jetzt das ganze Jahr über beliebt sind. Südflorida, normalerweise im Winter beliebt, ist jetzt ein ganzjähriges Reiseziel für diejenigen, die den Städten entfliehen möchten, sagen Belz und Nancy. Gore sagt, dass die Zeitdauer, die Menschen in Mietwohnungen in Bergstädten verbringen, Jahr für Jahr zugenommen hat.

„Während die Nachfrage immer noch hoch ist, können steigende Hypothekenzinsen und niedrige Lagerbestände die Fähigkeit der Käufer beeinträchtigen, so schnell zu kaufen wie während der Pandemie“, sagt White. „In den USA zeigte die Nachfrage nach Zweitwohnsitzen im Frühjahr 2021 Anzeichen einer Abkühlung, als einige Büros wiedereröffnet wurden und die Regeln für die Hypothekenvergabe für Ferienimmobilien zunächst verschärft wurden. Doch selbst als die Anzahl der Transaktionen in einigen Märkten zurückging, blieb der Preisanstieg aufgrund niedriger Lagerbestände stark.“

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Seien Sie trotz des Wunsches, Menschen sofort in Ihr Zuhause zu bringen, vorsichtig: Einige der größten Lektionen, die Nancy hat Im Laufe der Jahre gelernt, sind hohe Kautionen, hohe Kautionen für Haustiere – und vor allem ein guter Hintergrund Schecks. Durch eine gründliche Überprüfung der Mieter können Sie Geld und Zeit sparen, selbst wenn sie auf dem Papier wie die wohlhabendsten Personen aussehen.

„Haustiere können einen Ort absolut verwüsten, und es war unglaublich, womit wir fertig werden mussten“, sagt sie. Der Aufbau von Vertrauen bei den Kunden könnte jedoch dazu beitragen, einen Teil der Arbeit auf Seiten der Eigentümer zu erleichtern.

PROFI-TIPP
Die allgemeine Instandhaltung sollte etwa 3 % bis 5 % der Mieteinnahmen kosten.

„Wir finden Mieter, die zuverlässig und vertrauenswürdig sind, und bieten ihnen möglicherweise sogar einen Mietrabatt an, damit sie dies tun helfen, das Haus leicht zu verwalten“, sagt sie und fügt hinzu, dass alle ihre Mieter Langzeitmieter sind, die ein Jahr lang bleiben Durchschnitt. „Natürlich bekommen wir die verzweifelteren Anrufe, wenn etwas los ist, aber viele kümmern sich gerne selbst um die Rasenpflege.“

Nancy sagt, dass die allgemeine Wartung, die eine gründliche Reinigung, Schädlingsbekämpfung und neue Farbe umfassen könnte, etwa 3 % bis 5 % der Mieteinnahmen kosten sollte.

„Eine der größten Herausforderungen, derer wir den Eigentümern bewusst sein müssen, ist, dass es im Laufe der Zeit zu Verschleiß kommt“, sagt Kevin Graham, COO von Ost-West-Gastfreundschaft. „Wir möchten sicherstellen, dass sie darüber informiert sind, wann sie wahrscheinlich die Wohnung neu streichen und Teppiche und größere Geräte ersetzen müssen. Auf diese Weise können sie zumindest eine mentale Reserve, wenn nicht sogar eine finanzielle Reserve, im Auge behalten, um diese Dinge zu decken.“

Die richtige Pflege von Immobilien erfordert, dass Sie mit der Landschaftsgestaltung Schritt halten. Sicherstellen, dass mechanische Systeme, Elektro- und Sanitäranlagen in gutem Betrieb sind; Erhaltung von Strukturelementen wie Dächern, Gehwegen, Einfahrten; Schädlingsbekämpfung; und Aufrechterhaltung einer komfortablen und sauberen Innenumgebung.

Das Endergebnis

Während Investitionen in Mietimmobilien langfristig vorteilhaft sein können, sollten Sie bedenken, dass ihre Rentabilität es ist abhängig von mehreren externen Faktoren, einschließlich Wohnungsmarktnachfrage und -angebot, was immer der Fall ist schwankend. Allerdings ist es wichtig, sich auch von einer Immobilie trennen zu können, sobald sie nicht mehr an Wert gewinnt. Darum geht es beim intelligenten Investieren.

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