Was ist ein ADU? Warum Sie Ihrem Garten eine zusätzliche Wohneinheit hinzufügen sollten
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Nebenwohneinheiten oder ADUs sind eigenständige Wohneinheiten, die getrennt von, aber auf demselben Grundstück wie ein Hauptwohnsitz existieren. Obwohl sie seit Ewigkeiten unter verschiedenen Namen existieren – die angeheiratete Einheit, Einliegerwohnung oder Remise, Zum Beispiel hat sich die jüngste staatliche Gesetzgebung im ganzen Land zusammengeschlossen, um das Bauen viel einfacher zu machen eins. Aufstrebende Märkte mit großem Wohnungsmangel haben den Weg geebnet (2021 lockerte Kalifornien die ADU-Bauvorschriften, um mehr Mieten auf den Markt zu bringen). Unabhängig davon, ob Sie Vermieter werden möchten oder nicht, bieten die neuen Gesetze eine Vielzahl von Möglichkeiten für Hausbesitzer, die ihre Hinterhöfe aufwerten möchten.
Selbst wenn Sie einfach nur nach zusätzlichem Platz suchen, kann die ADU-Konformität Ihrer Struktur Ihnen dabei helfen, die Quadratmeterzahlbeschränkungen für Ihren Hauptwohnsitz zu umgehen. Hier ist alles, was Sie wissen müssen, um Ihre eigenen zu erstellen.
Der erste Schritt sollte darin bestehen, Ihre staatlichen und städtischen Bebauungsgesetze zu überprüfen – und wenn Sie in einer Gemeinde leben, die einer HOA unterliegt, überprüfen Sie auch diese Vorschriften. In einigen Fällen können Sie Pech haben. In anderen helfen Ihnen die Verordnungen zu verstehen, was auf Ihrem Grundstück möglich ist. Manche Ortschaften erlauben zum Beispiel nur den Bau einer zusätzlichen Wohnung; andere beschränken Sie auf eine zusätzliche Struktur, aber sie kann zwei Einheiten umfassen, was Ihren ROI verdoppeln könnte, wenn Sie Mieteinheiten bauen. Wenn Sie einen Profi einstellen, sind diese frühen Planungsphasen eine großartige Zeit, um einen Architekten oder Designer hinzuzuziehen. Sie sind mit diesen Codes bestens vertraut und können Ihnen dabei helfen, herauszufinden, wie Sie Ihre Ressourcen maximieren können.
Eine Sache, die zu beachten ist: Nebenwohneinheiten sind per Definition zum Wohnen bestimmt. Selbst wenn Sie planen, den Raum als Büro oder Trainingsstudio zu nutzen, gibt es immer noch ein paar Funktionen, die Sie haben Erforderlich sind: Heizung, ein Schlafzimmer, ein komplettes Badezimmer und eine kleine Küche mit Kochfeld und Kühlschrank. Die Struktur muss auch einen eigenen separaten Eingang haben, unabhängig davon, ob sie an Ihr Haus angebaut ist oder nicht. „Viele meiner Kunden wünschen sich eine separate Einheit für ihre Eltern, aber sie glauben, dass ihre Eltern sie nutzen werden die Küche im Haupthaus“, sagt Mary Maydan, Direktorin von Maydan Architects in Palo Alto, Kalifornien. „Du musst noch eine kleine Küche bauen.“
ADUs haben viele Vorteile, aber es ist wichtig, Ihre primären Beweggründe zu bestimmen, bevor Sie den Grundstein legen. Für manche ist es eine großartige Möglichkeit zusätzliches Einkommen durch die Vermietung der Immobilie erzielen. Sie müssen nur wissen, dass die lokalen Gesetze im Allgemeinen für Langzeitmieten viel zugänglicher sind – schließlich ist der Boom der freizügigen ADU-Gesetze teilweise eine Reaktion auf die Wohnungsnot des Landes. (Falls Sie suchen Steigen Sie in das Airbnb-Spiel ein, recherchieren Sie zuerst, um herauszufinden, was erlaubt ist; Einige Orte legen strenge Grenzen dafür fest, wie viele Tage eine Immobilie als Kurzzeitmiete genutzt werden kann, was Ihre Möglichkeiten zur Amortisierung Ihrer Investition einschränkt.)
Für viele ist ein ADU eine großartige Möglichkeit, eine zu erstellen Gästehaus, sei es als Wohnsitz für alternde Eltern oder als Landeplatz für den Besuch von Kindern. So baute Maydan vor zwei Jahrzehnten ihren ersten ADU – in ihrem eigenen Garten, als Bleibe für ihre Eltern für längere Zeit.
Für andere ist ein ADU ein Weg, um lokale Beschränkungen der Quadratmeterzahl für Hauptwohnsitze zu umgehen. Indem Sie einen separaten Eingang anbringen, können Sie manchmal mehr als 1.000 Quadratfuß gewinnen – und in vielen Fällen können Sie auch näher an der Grundstücksgrenze bauen, als es Ihnen für Ihren Hauptwohnsitz erlaubt ist. „In unserer Gegend kann man nur einen kleinen Prozentsatz seines Grundstücks bebauen, aber manche Leute brauchen wirklich mehr Platz“, sagt Maydan. „Sie brauchen keine zusätzliche Küche – manchmal brauchen sie vielleicht nicht einmal das zusätzliche Badezimmer – aber es ist eine clevere Möglichkeit, die Bodenfläche zu maximieren.“
Es gibt zwei Haupttypen von ADU: eine vom Haupthaus getrennte Hinterhofwohnung oder eine angeschlossene Einheit, die sich eine Wand teilt. (Aus Brandschutzgründen sind die Einheiten technisch getrennt, aber Sie können eine Tür haben, die sie verbindet, solange die ADU auch einen eigenen Eingang hat.) Jeder Stil hat Vorteile und Nachteile, und – vorausgesetzt, Ihre Immobilie ist in der Lage, beide Arten aufzunehmen – sollten Sie mögliche Auswirkungen auf die Privatsphäre, Außenräume, Parkplätze oder sogar Ihre Nachbarn abwägen.
„Wenn Sie es als zukünftige Einnahmequelle verwenden, wie z. B. eine Mieteinheit, möchten Sie es möglicherweise nicht anhängen, weil Sie Ihre Privatsphäre schützen möchten“, sagt Maydan. „Wenn Sie es als zusätzlichen Platz für ein Fitnessstudio oder mit Blick auf den Pool haben möchten, haben wir [angebaute] Häuser mit viel Glas gebaut – es ist wie eine Erweiterung [des Hauptwohnsitzes] und es ist sehr schön. Es hängt davon ab, welche Bedürfnisse der Kunde hat und wie seine zukünftigen Bedürfnisse aussehen werden.“ Ein weiterer zu berücksichtigender Faktor: Versorgungsunternehmen. Während es teurer ist, die Versorgungseinrichtungen der Einheit während der Bauphase vom Haupthaus zu trennen, ist es ein kluger Schachzug, wenn Sie jemals vorhaben, die Einheit als Miete zu nutzen.
Ihre Landschaft kann auch bestimmen, was und wo Sie bauen können. „Ausgrabungen sind ziemlich schwierig, wenn ein Haus im Weg ist, und der Versuch, eine Maschine in den Hinterhof zu bringen, kann schwierig sein“, sagt Matt Hutchins, Direktor von CAST Architecture in Seattle. „In Bezug auf die Machbarkeit prüfen wir, was der Zonencode zulässt und welche Herausforderungen der Standort stellen wird – topographisch, geologische und aus Baumsicht. Manchmal müssen wir in einen Hang graben oder um einen großen Baum herum arbeiten, aber das tun wir viel lieber, als den Baum zu fällen, besonders wenn es so ist wird ein Blickfang im Inneren.“ Andere häufige Fallstricke, die sich auf Ihre Pläne auswirken könnten, sind septische Felder und bestehende Versorgungsunternehmen Linien.
Selbst wenn die Landschaft oder andere Hindernisse Sie eingesperrt haben, werden Sie erstaunt sein, was ein Architekt auf kleinem Raum – und damit – ersinnen kann Tiny Houses im Trend (Und eine eigene Suchkategorie auf Airbnb), kann sich die Investition dennoch lohnen. „Wir hatten Leute, die sich mit uns in Verbindung gesetzt haben, wenn Sie ihren Garten gesehen haben, haben Sie gesagt: ‚Auf diesem Grundstück können Sie auf keinen Fall einen ADU anbringen‘“, sagt Malinowski. „Einer war 250 Quadratfuß groß, und das staatliche Gesetz hatte eine Höhenbegrenzung von 14 Fuß – das war alles, womit ich arbeiten musste. Und doch haben wir ein kleines zweistöckiges winziges Haus mit einer Leiter und einem Schlafboden geschaffen, und Die Leute werden sich das ansehen und sagen: ‚Oh mein Gott, das ist der göttlichste kleine Fleck.‘
Der Aufbau eines ADU ist eine großartige Möglichkeit, Ihren Fußabdruck zu vergrößern, aber das bedeutet nicht unbedingt, dass Sie sich für die Zäune entscheiden sollten, nur weil Sie können. „Es ist nicht immer klug, bis zur vollen [erlaubten] Menge zu bauen. Am Ende des Tages braucht man auch einen schönen Hinterhof – man baut keine Stadt.“ sagt Maydan.
Sie können auch eine Menge Steuern und Gebühren sparen, indem Sie sich mit der Quadratmeterzahl auskennen. In Kalifornien zum Beispiel steigen die Genehmigungsgebühren für den Bau eines ADU um Tausende von Dollar, wenn Sie die 750-Quadratfuß-Schwelle überschreiten. Für Hausbesitzer, deren Pläne in diesem Bereich liegen, hat Mike Malinowski, Präsident von Applied Architecture, Inc. in Sacramento, Kalifornien, hilft Kunden dabei, ihr Design maßzuschneidern, um Gebühren zu sparen: „Wenn jemand zu uns kam, um eine zu machen 800 Quadratfuß ADU sagen wir: „Das können wir tun, aber wissen Sie, dass Sie sich mit 51 weniger Quadratmetern 10.000 US-Dollar sparen können Füße?'" Da die Gesetze je nach Staat und Stadt unterschiedlich sind, können Sie Zeit, Kopfschmerzen und Geld sparen, wenn Sie auf einen Designprofi zurückgreifen, der Ihnen hilft, den bürokratischen Aufwand zu bewältigen.
Wie jedes andere Renovierungs- oder Bauprojekt ist auch der ADU-Sticker-Schock real. Die Baukosten sind nicht linear, und einige Komponenten haben den gleichen Preis, unabhängig davon, ob Ihr Projekt 400 oder 4.000 Quadratfuß groß ist. Zum Beispiel gibt es Einstiegskosten im Zusammenhang mit Aufgaben wie dem Klempnern eines Badezimmers oder der Bewertung Ihrer Immobilie durch einen Rahmenbauer. "Egal wie klein Sie es machen, Küche und Bad haben bestimmte Infrastrukturanforderungen, und diese ändern sich nicht [im Preis]", sagt Malinowski. Und obwohl es verlockend sein mag, mit einem vorgefertigten ADU, das Sie vor Ort installieren, Geld zu sparen, sagt Malinowski, dass das Endergebnis nicht immer die erwarteten Einsparungen liefert. Auch wenn das Preisschild auf den ersten Blick ansprechend aussehen mag, „müssen Sie noch Zeichnungen anfertigen lassen, um zu zeigen, wo es sitzt, die Rückschläge und wie die Versorgungsunternehmen angeschlossen werden“, sagt er.
Wenn Sie ein weiteres Bauprojekt auf Ihrem Grundstück in Arbeit haben, aber nicht bereit sind, sich zu einem zu verpflichten ADU, Maydan sagt, es sei keine schlechte Idee, die Grundlagen zu schaffen, während man alle Handwerker hat vor Ort. „Es ist, als würde man sich auf einen zukünftigen Pool vorbereiten“, sagt sie – Sie können Strom, Wasser und Gas betreiben Linien im Voraus, damit Sie weniger graben müssen, wenn Sie bereit sind, die ADU unten zu bauen Straße.
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Mitwirkender Autor
Kaitlin ist Chefredakteurin von Geschäft des Hauses und der Moderator des Podcasts Handelsgeschichten. Sie schreibt seit mehr als einem Jahrzehnt über Stil und Design, und ihre Arbeiten sind in erschienen Elle Dekor, Haus schön, Metropolitisches Zuhause Und Veranda, ebenso gut wie Chicago, Texas monatlich, Auszeit New York, und die internationalen Ausgaben von Eitelkeitsmesse Und Mode. In ihrer Freizeit fährt sie Kajak auf dem Hudson River, gärtnert auf ihrer Terrasse in Brooklyn und sucht in Zillow nach Bauernhäusern aus dem 18. Jahrhundert, um sie in ihrem Kopf zu dekorieren.
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