Lista de verificación para comprar una casa para el comprador por primera vez

Has estado coqueteando con la idea de ser propietario de una vivienda. Tal vez Zillow se haya convertido en uno de los sitios que más visita abrir casas IRL, ejecutar escenarios financieros en una calculadora de hipotecas y disfrutar de la exploración de mosaicos muestras. Pero ahora se está preguntando cómo pasar de "Me gustaría ser dueño de mi casa algún día" a obtener una hipoteca, comprar una casa e instalar las baldosas del metro.

Sin duda, comprar una casa es una decisión financiera enorme, probablemente la más importante de su vida. Desde conocer la importante diferencia entre estar precalificado y preaprobado hasta comprender cosas como las contingencias de tasación y el depósito en garantía, el proceso puede resultar abrumador. Agregue a eso la montaña rusa emocional que es encontrar la casa de sus sueños y esperar a escuchar su oferta.

Sin embargo, dividir el proceso de compra de una vivienda en pasos lo hace mucho más manejable. Aquí, una guía paso a paso respaldada por expertos para comprar una casa.

1. Pon tus finanzas en orden

En esta etapa inicial, ubíquese como un comprador fuerte y calificado ahorrando para un pago inicial y obteniendo su crédito en plena forma.

La imagen financiera de cada comprador será única. Sí, un puntaje de crédito de 740 o más lo recompensa con las mejores tasas de interés y menospreciar el pago del 20 por ciento o más en la vivienda le evitará pagar un seguro hipotecario privado, o PMI. (El PMI generalmente cuesta entre el 0,5 y el 1 por ciento del monto total del préstamo anualmente, aunque generalmente se paga como una prima mensual. El PMI lo proporcionan las compañías de seguros privadas, pero lo organiza su prestamista). Pero, respire tranquilo: aún puede comprar una casa con un puntaje de crédito mucho más bajo y un pago inicial mucho menor. Solo como un ejemplo, debido a que existen muchas opciones de préstamos [NOTA: ENLACE A UNA DE LAS OTRAS HISTORIAS DE PAQUETES], su puntaje crediticio puede ser tan bajo como 500 para un Préstamo FHA (una hipoteca respaldada por el gobierno asegurada por la Administración Federal de Vivienda) siempre que deposite el 10 por ciento, o puede ser 580 si paga el 3,5 por ciento, explica Ignacio Rodríguez con Westside Estate Agency en Malibu, California. Con los préstamos convencionales, su objetivo será obtener un puntaje crediticio de al menos 620.

¿La idea aquí? ¡No dejes que lo perfecto sea enemigo de lo bueno! El crecimiento del mercado podría superarlo si está esperando años para acumular lo suficiente para un pago inicial del 20 por ciento en su cuenta de ahorros o para que su puntaje crediticio se eleve a la categoría excepcional.

Ahorro para el pago inicial

Ya sea que su objetivo para un pago inicial sea del 3.5 por ciento o del 20 por ciento, querrá comenzar a ahorrar dinero lo antes posible. "Idealmente, es en una cuenta que genera intereses", dice New York City Broker Lindsay Barton Barrett de Douglas Elliman.

Considere hablar con un asesor financiero sobre su estrategia para pagar préstamos con intereses altos y, al mismo tiempo, ahorrar para una vivienda. Dependiendo de las condiciones del mercado, puede tener mucho sentido comprar una casa antes que otras deudas.Ejem, ¡esos molestos préstamos para estudiantes! - se amortizan para que pueda acumular capital y tener un activo que pueda aumentar su valor con el tiempo, dice Barton Barrett.

Construyendo su crédito

En lo que respecta al crédito, tiene derecho, por ley, a un informe de crédito gratis todos los años. Este informe en realidad no le dirá sus puntajes (que pueden variar entre las tres oficinas), pero lo ayudará a identificar cualquier cosa que esté reduciendo su puntaje. Una de cada cinco personas tiene errores en su crédito reporte, de acuerdo con la Comisión Federal de Comercio, por lo que querrá que se solucionen los errores antes de comenzar a buscar una hipoteca. Puede controlar sus puntajes de crédito reales con rastreadores de puntajes en línea gratuitos como Credit Karma. O bien, muchos bancos y compañías de tarjetas de crédito tienen rastreadores de puntaje de crédito gratuitos integrados en la cuenta en línea.

Ahora también es un buen momento para darle un poco de cariño a su crédito. Lo mejor que puede hacer por su puntaje crediticio es realizar pagos puntuales de manera constante. Puede darle un impulso rápido pagando los saldos de las tarjetas de crédito para que su uso en cada tarjeta no sea superior a 30 por ciento: eso significa que si tiene un límite de $ 1,000, mantenga su saldo por debajo de $ 330 para demostrar a los acreedores que no está excediendo tú mismo.

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2. Consigue una carta de precalificación

Antes de empezar a buscar casas, querrá obtener una carta de precalificación, que establece que el prestamista está tentativamente dispuesto a prestarle hasta cierto punto. Esto les indica a los agentes de bienes raíces que se toma en serio la compra, no solo buscar casas por diversión. Una carta de precalificación también lo ayudará a establecer su presupuesto y reducir qué viviendas estarán en su rango de precios, dice el agente de bienes raíces de la ciudad de Nueva York. Rebecca Blacker con Warburg Realty.

Algo a tener en cuenta: la precalificación es un pequeño paso hacia un préstamo. Usted mismo reporta información sobre su puntaje crediticio y sus ingresos y, a su vez, el prestamista le dará una idea de cuánto puede pagar. Sin embargo, ser preaprobado es un proceso mucho más completo y lo acercará más a la mesa de cierre: es cuando se verifica esa información sobre sus ingresos y su puntaje crediticio. Más sobre eso, a continuación.

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3. Contrata a un agente inmobiliario

Piense en su agente de bienes raíces como el capitán de su equipo de compra de vivienda. Debido a esto, querrá contratar a un agente que pueda hacer referencias sólidas para corredores hipotecarios, abogados de bienes raíces y profesionales de inspección de viviendas, dice el agente Agente de la ciudad de Nueva York. Kemdi Anosike de Warburg Realty. “Lo más importante es que necesita un agente de bienes raíces que lo escuche y comprenda sus necesidades”, dice Anosike.

Está bien entrevistar a algunos hasta que encuentre un buen ajuste. Algunas preguntas para considerar hacer:

• ¿Con cuántos otros clientes está trabajando actualmente?
• ¿Cuánto tiempo ha estado trabajando en esta área y qué tan bien conoce los vecindarios?
• ¿Cuál es tu nicho? (Algunos agentes pueden enorgullecerse de trabajar con compradores de vivienda por primera vez, por ejemplo)
• ¿Puedes compartir algunas referencias?

Oh, ¿y adivinen qué? Es probable que no tenga que pagar por su agente de bienes raíces. Es el vendedor quien más comúnmente cubre los costos de comisión tanto para el comprador como para los agentes del vendedor, explica Joan Pallone, un agente inmobiliario de Pallone y asociados en Broomfield, Colorado. Hay algunas raras excepciones en las que un comprador pagaría la comisión de su propio agente, como cuando el propietario vende la casa.

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4. Obtenga una aprobación previa para una hipoteca

Se posicionará como un comprador fuerte si está preaprobado para una hipoteca antes de empiezas a buscar casa y a hacer ofertas. “A menudo, las 'casas perfectas' están en el mercado por menos de unos pocos días”, dice Stevie Rangel, agente de Compass en Los Ángeles, California. No querrá tener problemas para obtener una aprobación previa mientras otros compradores envían ofertas. Muchos vendedores no recibirá ofertas de posibles compradores que aún no han preparado su financiación.

Durante este paso, que es más formal y completo que la precalificación, entregará muchos documentos, como formularios W2, recibos de pago, extractos bancarios y declaraciones de impuestos a su prestamista. Tenga su papeleo organizado y listo para usar.

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5. Que comience la búsqueda de casa

En esta etapa, tiene un presupuesto en mente y le comunicó a su agente inmobiliario lo que es importante para usted en la búsqueda de casa, ya sea que se trate de un gran patio trasero para su perro, un corto viaje diario al trabajo o un paseo sin cita armario.

Mientras recorre las casas o asiste a las jornadas de puertas abiertas, lleve una libreta para realizar un seguimiento de los pros y los contras de cada propiedad. Es difícil, pero no se distraiga con fallas que se pueden arreglar fácilmente, como un dormitorio azul de Cookie Monster o luces aburridas para los senos de construcción. Preste atención a las cosas que serán más difíciles de abordar, como la presión del agua y la cantidad de luz natural.

Podría ser amor en el primer recorrido por la casa o podría necesitar ver algunas docenas de casas antes de encontrar la correcta. El comprador promedio generalmente mira 10 casas en un lapso de 10 semanas, según un reporte de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios.

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6. Haz una oferta

Está preaprobado para una hipoteca y su agente de bienes raíces encontró una propiedad que ama. ¡Es hora de hacer una oferta!

Su agente de bienes raíces tendrá "comps" que muestran a qué se han vendido otras casas en el área y lo ayudarán a informar su oferta. A menudo, los compradores de vivienda por primera vez estarán innecesariamente preocupados por pagar demasiado por una vivienda, dice Ángela Carrasco, un agente de bienes raíces con sede en Los Feliz, California. Y un error común que cometen los compradores por primera vez es llegar demasiado bajo, advierte Daniele Kurzweil, vendedor de bienes raíces con licencia del equipo Friedman en Compass en Nueva York. Incluso si ha escuchado que su mercado favorece a los compradores, es probable que no quiera llegar muy por debajo del precio de cotización. "El problema con esta táctica es que un vendedor no lo verá como algo serio", dice Kurzweil.

Pero existen algunas salvaguardas para garantizar que no pague de más, explica Carrasco, siempre y cuando no renuncie a sus contingencias. “La realidad es que un trato no se cerrará, lo que significa que el prestamista no aprobará un préstamo, si la casa no tasa”, Dice Carrasco. (¡Más sobre contingencias y tasaciones en breve!)

Si realmente se enamora perdidamente de una casa y se encuentra en un mercado competitivo, puede endulzar su oferta con una carta de comprador, lo que te ayuda a expresar por qué estás interesado en la casa de una manera personal, dice Beatrice de Jong, una inmobiliaria de Los Ángeles y tendencias de consumo experto en Puerta abierta. "Las mejores cartas de oferta se centran en los aspectos de la casa que amas, felicita a los vendedores por su gustos o la forma en que han mantenido la casa, y demuéstrales que estás comprometido con un cierre suave ". ella dice.

Cuando usted hace una oferta, el vendedor normalmente requerirá un “depósito de garantía” para poder celebrar un contrato. "Un depósito de garantía es una señal de buena fe en nombre del comprador de que se toma en serio la casa y está dispuesta a poner un poco de piel en el juego", dice la agente inmobiliaria de Salt Lake City, Utah. Jen Horner con RE / Max Masters. La cantidad de fianza requerida puede variar según el contrato, la preferencia del vendedor, así como según la ciudad o el estado, explica Horner. Por lo general, el depósito caerá entre el 1 por ciento y el 5 por ciento del precio de compra de la casa, dice. Un comprador puede recuperar su depósito de garantía si la venta no se lleva a cabo debido a una de las razones enumeradas en las contingencias del contrato. Algunas contingencias contractuales comunes que protegen a los compradores, permitiéndoles retractarse de la compra, se relacionan con las inspecciones de viviendas, el financiamiento que no se cumple y las tasaciones de viviendas que son demasiado bajas.

Una vez que haya hecho una oferta, el vendedor la aceptará, hará una contraoferta o la rechazará por completo.

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7. Obtenga una inspección

Una vez que el vendedor acepta su oferta, es hora de realizar una inspección de la casa. Casi todas las ofertas incluyen una "contingencia de inspección de la vivienda" que permite al comprador retirarse del trato si hay problemas importantes en los resultados de la inspección.

El inspector buscará todo tipo de problemas que la casa podría tener, desde los cimientos hasta el techo, incluyendo cosas como cableado defectuoso o señales de crecimiento de moho.

Una inspección estándar de la casa, de acuerdo con el Sociedad Estadounidense de Inspectores de Viviendas, incluye una mirada completa a lo siguiente:

• Sistema de calefacción
• Sistema de aire acondicionado central
• Fontanería interior
• Sistemas eléctricos
• Azotea y buhardilla
• Paredes, techos y suelos
• Puertas y ventanas
• Fundación
• Sótano

Los inspectores de viviendas buscan problemas que puedan plantear problemas de seguridad, pero no les preocupan los problemas estéticos. Informarán algo parecido a una grieta en el asentamiento, pero no tomarán nota de un trabajo de pintura descuidado.

Los compradores pagan por las inspecciones de viviendas la mayor parte del tiempo, explica Agente de bienes raíces Kelly Malloy, con Windermere Real Estate en Seattle. Ella recomienda agregar un alcance de alcantarillado, que examina la plomería exterior. En conjunto, esto cuesta entre $ 700 y $ 800, pero podría variar según su mercado o el tamaño de la casa.

Dependiendo de su contrato, usted, el comprador, puede solicitar que el vendedor haga reparaciones basándose en la inspección o que le otorgue un crédito para que pueda completar las reparaciones. Antes de llegar a la mesa de cierre, entregar su dinero y firmar los papeles, tendrá la oportunidad de hacer un recorrido final para asegurarse de que se haya abordado todo lo que tenía que arreglar. Si es posible, programe esto después de que los vendedores se muden, solo en caso de que las empresas de mudanza causen algún daño.

A veces, sin embargo, el trato fracasa; tal vez aparecieron demasiadas banderas rojas durante la inspección de la casa y el vendedor está dispuesto o puede hacer el trabajo, explica Malloy. Si bien puede doler un poco, confíe en el proceso, aconseja. ¡Tu casa está ahí fuera!

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8. Obtenga una tasación

El siguiente paso es una tasación, que es necesaria si está sacando una hipoteca, pero se puede renunciar a un acuerdo en efectivo. Durante este período, un tasador con licencia llega a la casa y hace un recorrido minucioso de la casa para determinar cuánto vale. Su tasador está viendo a qué se vendieron recientemente casas similares en el vecindario, así como renovaciones o mejoras que puedan tener un valor agregado para la vivienda, y tomando nota del estado del propiedad. Básicamente, el tasador está tratando de asegurarse de que el precio del contrato sea justo no solo para el comprador y el vendedor, sino también para el prestamista. Si la tasación es más baja que el precio del contrato, el prestamista no aprobará el préstamo.

Incluso en una situación de oferta múltiple, el propietario debe tener en cuenta la tasación, explica. Brandy Grell, Asociado en Profesionales RE / MAX en Stillwater, Minnesota. Si ofrece $ 230,000 y el valor de la vivienda es de $ 210,000, esos $ 20,000 adicionales deben reforzarse. “El banco solo prestará el valor que crea que vale la vivienda”, dice Grell.

En este punto, podrían desarrollarse varios escenarios. ¿El mejor escenario para los compradores? El vendedor renegocia para que el precio de venta esté en consonancia con la tasación. Otra opción es poner más dinero en el pago inicial para compensar la brecha entre lo que se tasó la casa y lo que la está comprando. Además, una contingencia de tasación de la vivienda en su contrato le permite alejarse del trato si la tasación es baja, y le devolveremos el dinero de las arras.

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9. Dirígete a la mesa de cierre

Pon ese champán en hielo: estás en la recta final. Sin embargo, es posible que haya tardado un poco más de lo esperado. En promedio, se necesitan 45 días para cerrar un préstamo hipotecario, según empresa de software de préstamos, Ellie Mae, pero sobre uno de cada tres cierres se retrasa. Los contratiempos que pueden retrasar su fecha de cierre o requerir que reprograme podrían incluir problemas de la inspección o la tasación, o una fluctuación crediticia que cambie los términos de su préstamo. Puede evitar esto al no hacer nada que afecte su crédito o la relación deuda-ingresos, como maximizar una tarjeta de crédito o pedir un préstamo para un automóvil.

Al menos tres días hábiles antes del cierre, recibirá su "Divulgación de cierre, ”Un documento de cinco páginas que incluye los términos de su préstamo y una lista de tarifas asociadas con el cierre.

Los costos de cierre generalmente se ejecutan alrededor del 2 por ciento al 5 por ciento del préstamo, por lo que si está comprando una casa por $ 250,000, espere que los costos de cierre oscilen entre $ 5,000 y $ 12,500. Puede pagarlo de su bolsillo o puede transferirlo a su préstamo, pero tenga en cuenta que si hace lo último, pagará intereses. Algunos de los los costos de cierre comunes incluyen honorarios por la tasación, la originación del préstamo, la búsqueda del título, además de los gastos pagados por adelantado, como impuestos a la propiedad, seguro para propietarios de viviendas e intereses hasta la fecha de vencimiento del primer pago.

Al cierre, firmará todos los documentos requeridos para su hipoteca, entregará un cheque de caja para su pago inicial y otros cargos, y recibirá las llaves de su nuevo lugar. Algunos estados requieren que un abogado participe en transacciones de bienes raíces o esté presente en el cierre. Los compradores a menudo optarán por trabajar con un abogado como una protección adicional si una venta tiene complicaciones, como comprar una casa en una zona de inundación o comprar una casa en ejecución hipotecaria.

Dependiendo de los términos de su préstamo, es posible que también deba configurar una cuenta de depósito en garantía. Básicamente, esto retiene su dinero hasta su vencimiento y, en el contexto de las hipotecas, podría usarse para pagar impuestos a la propiedad, seguros para propietarios de viviendas y tarifas de HOA, explica Nora Apsel, cofundadora de Morty. El banco le cobra un pago de depósito en garantía por adelantado y luego usted paga en la cuenta mensualmente durante la vigencia de su préstamo, dice Apsel. Esto agiliza los pagos, pero también ayuda a proteger al prestamista para que su casa no sea ejecutada debido a impuestos a la propiedad impagos, como este tipo que perdió su casa. por no pagar $ 8.41!

Una vez que haya cerrado, es hora de saber ese champán y desplegar la alfombra de bienvenida "hogar, dulce hogar". ¡Eres propietario de una casa!

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