Condominio contra Cooperativa: ¿Cuál es la diferencia entre un condominio y una cooperativa?
¿Planeando comprar un apartamento? Antes de embarcarse en su búsqueda para encontrar la unidad perfecta, es importante conocer los diferentes tipos de propiedades disponibles. Podría decirse que los más comunes son "cooperativas" y "condominios", palabras que a menudo se usan indistintamente, pero que, en realidad, están lejos de ser sinónimos.
Entonces, ¿cuál es exactamente la diferencia entre los dos? “Un condominio, más popularmente conocido como condominio, es una unidad que forma parte de un complejo más grande que está lleno de unidades individuales”, dice Serhant el corredor Ariel Mahgerefteh, quien continúa explicando que a pesar de que todos los condominios son de propiedad individual, todas las demás responsabilidades administrativas recaen en la junta de administración del condominio.
Por otro lado, una cooperativa, o cooperativa de vivienda, da acceso a esa comunidad a “todas las personas que poseen acciones de una propiedad”, continúa. “Es una residencia principal, pero en lugar de que los propietarios posean los derechos de la propiedad, cada persona que forma parte de la comunidad es accionista de la cooperativa. Es muy similar a poseer acciones en una empresa”.
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Las cooperativas son en general más asequibles que los condominios
De acuerdo con la Asociación Nacional de Operadores de Vivienda, las cooperativas a menudo tienen un precio más bajo que el condominio promedio; además, generalmente obtiene más pies cuadrados por dólar.
Los compradores de condominios son dueños de bienes raíces, los inversionistas de cooperativas no
“Cuando compras un condominio, tu apartamento, así como un porcentaje de las áreas comunes, te pertenecen”, dice Mahgerefteh. “Pero cuando compras una cooperativa”, aclara, “en realidad no compras tu apartamento, sino que estás comprando acciones en una corporación que es tu edificio”.
Las cooperativas generalmente requieren un pago inicial más alto
“Uno de los beneficios de comprar un condominio es que no necesita tanto dinero en efectivo cuando busca un condominio”, señala Mahgerefteh. “Usted paga una tarifa de mes a mes que se mantiene igual durante la duración de su estadía”. Por otro lado, “he visto cooperativas que comienzan con un 15 % de pago inicial y otras que quieren un 50 % de pago inicial”, dice el corredor asociado de Sotheby’s International Realty. Celeste Pandi, quien sostiene que el precio del pago inicial de un condominio realmente depende del prestamista, aunque "la mayoría de las comunidades cooperativas requieren un pago inicial mínimo del 20 %", afirma Mahgerefteh.
Los condominios son más fáciles de comprar
Una vez que haga una oferta en una cooperativa, tendrá que pasar por una entrevista (a menos que sea una unidad patrocinadora, es decir, en el mercado por primera vez). “Los condominios no requieren una entrevista”, dice Pandhi. Los compradores de cooperativas también deben pasar una verificación de antecedentes financieros más rigurosa. “Las cooperativas observan más de cerca su relación deuda-ingreso y la liquidez posterior al cierre”, revela. Por eso, el tiempo que lleva comprar una cooperativa suele ser mucho más largo. Además, el proceso de investigación más estricto hace que sea más difícil para los extranjeros comprar cooperativas.
Las cooperativas son más difíciles de alquilar o vender
“Existen políticas de subarrendamiento más estrictas y políticas de directorio más restrictivas para quién puede comprar”, admite Mahgerefteh, así que si está buscando para comprar y mudarse a un apartamento de inmediato (o quiere poder revenderlo rápidamente con el tiempo), una cooperativa no será una buena opción para tú.
Los condominios tienen costos de cierre más altos
“Para transacciones de condominios y casas unifamiliares/multifamiliares, los costos los determina principalmente el estado impuestos que se aplican a la ubicación de la propiedad”, dice Donald Sharpe, oficial senior de préstamos de Movement Hipoteca. “Por ejemplo, en el estado de Nueva York hay un impuesto hipotecario del 2 %. El monto real de la hipoteca también puede afectar esto hasta cierto punto, por ejemplo, si el préstamo supera los $ 2 millones en lugar de $ 1 millón". Otros costos asociados con condominios incluyen el seguro de título (la segunda tarifa más alta), que generalmente representa alrededor del 2 % del monto de la hipoteca, más una tarifa fija del prestamista y del abogado tarifa. Un punto importante: "La gran mayoría de los costos de cierre no los cobra el prestamista real", señala Sharpe.
Por otro lado, los compradores de cooperativas están exentos de la mayoría de los costos de cierre, pero aún están sujetos a una cantidad de tarifas fijas. “Esas tarifas, independientemente del precio o el monto del préstamo, sumarán poco menos de $ 5,000 por cada transacción ", dice Sharpe, y agrega que el resto de las tarifas son varias tarifas de presentación que no cobra el prestamista. Dicho esto, las cooperativas tienen costos de cierre increíblemente bajos en relación con otros tipos de propiedades.
¿La línea de fondo?
“Al evaluar qué tipo de propiedad tiene más sentido para ellos, los compradores deben considerar los condominios cuando no tienen una cantidad excesiva de capital disponible, ya que no existe un requisito de liquidez posterior al cierre o una relación deuda-ingreso máxima”, aconseja Mahgerefteh. “Se deben considerar las cooperativas cuando los compradores quieren más espacio por menos dinero en general”.
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