Los costos ocultos y los peligros de voltear una casa

Cualquiera que esté tan obsesionado con HGTV como somos, podríamos ser perdonados por entregarnos a las fantasías de dejar su trabajo diario y reinventarse a sí mismo como un Fijador superior–Estilo superestrella de las mejoras para el hogar. Quiero decir, ¿quién no querría ser el próximo? Joanna Gaines o Leanne Ford? Pero si sus ensoñaciones están superando rápidamente a su realidad, es posible que desee pensar dos veces antes de sumergirse de cabeza en el mercado de los cambios de casa. Los programas tienden a pasar por alto algunas de las partes menos glamorosas del proceso (hola Reparación de climatización trabajo), doblar las limitaciones de tiempo y espacio (¿está haciendo todo esto en una semana, dice?), y poner precio a la mano de obra y los materiales a tasas que normalmente no se ven en este siglo.

¿Y mencionamos que estamos

tan cerca a entrar en recesión? Hablamos con expertos en house flippers para ver exactamente qué implica convertir una casa con fines de lucro, los costos y peligros ocultos, y por qué ahora puede no será el mejor momento para intentarlo.

El panorama

Hay una razón por la cual las personas más adecuadas para remodelar casas son las que tienen experiencia en campos adyacentes: piense en corredores de bienes raíces, contratistas generales y diseñadores. Tienen el conocimiento más íntimo de lo que se necesita para construir y mantener una casa, tanto en términos del tipo de horas de trabajo como de cargos por materiales que están involucrados en renovaciones importantes, y su experiencia puede compensar algunos de los costos involucrados en la proceso. Ser un agente de bienes raíces, por ejemplo, puede minimizar los honorarios del corredor en el lado de la venta hasta en un 5%; los diseñadores y contratistas a menudo obtienen materiales a precios mayoristas en lugar de minoristas.

"La mayoría de los flippers tienden a enfocarse en lo estético, pero los flippers necesitan muchas habilidades en las que la gente no piensa", dice. Christopher Totaro, un excontratista que cambió casas antes de convertirse en agente de la firma inmobiliaria Warburg, con sede en Nueva York Bienes raíces. “Hay que tener conocimiento del mercado inmobiliario y un conocimiento profundo del proceso de construcción, y hay que tomar decisiones basadas en lo que El mercado quiere, no lo que usted querer."

De hecho, los veteranos que cambian de casa dicen que el error más común (y costoso) que cometen los reparadores por primera vez es subestimar el alcance del trabajo. “A menos que el comprador sea un inspector de viviendas experimentado con la capacidad de tomar decisiones rápidas sobre plomería, calefacción, electricidad, llanuras aluviales, asuntos de juntas comunitarias, amianto, monóxido de carbono, presión del agua, ventanas, electrodomésticos y cualquier número de otros elementos, el desastre está casi garantizado ”, dice Gerard, colega de Totaro. Splendore. Agrega Totaro, "Si confías en un contratista para que te diga si algo funcionará, entonces estás perdido".

Los conocedores de la industria también tienen una mejor idea de los tipos de trámites burocráticos y las pautas municipales que con demasiada frecuencia retrasan los proyectos, y cómo sortearlos. “Sugiero visitar al urbanista y leer sobre las pautas de construcción de ciudades y pueblos”, dice la diseñadora de San Francisco Alison Pickart. "Es posible que descubra que ciertas áreas no permiten trabajar los fines de semana, lo que podría extender su cronograma de construcción". Y, por lo tanto, su resultado final.

Contratistas de alquiler

Hablando de contratistas, sus reputaciones los preceden (es decir, muéstranos uno que completa el trabajo a tiempo y por debajo del presupuesto, y te daremos su peso en oro). Las complicaciones siempre surgen, los plazos van y vienen, y los presupuestos se elevan a alturas a veces asombrosas. Y aunque la mayoría de las aletas tienen al menos una idea aproximada de los materiales que pueden costarles, pocas reconocer, y mucho menos evaluar con precisión, cuál es la mano de obra involucrada en la instalación de esos materiales en cualquier región dada.

“Los desarrolladores de bienes raíces tienen un profundo conocimiento de los costos laborales en el mercado donde se realiza el trabajo”, dice Pickart. “Los costos en las áreas rurales de ciertos estados serán muy diferentes a los de los suburbios fuera de las ciudades principales e incluso medianas. Esto es especialmente cierto si está comenzando y no tiene un equipo que esté incentivado para hacer el trabajo al mejor precio para usted ".

De hecho, si no tienes una tripulación en la que confíes, encontrar una puede ser su propia pesadilla, ya que son muy difíciles de concretar. Y cuanto más demore su proyecto en comenzar y terminar, más dinero terminará pagando en costos diversos que no tienen nada que ver con su trabajo de reparación o renovación.

Dinero dinero dinero

La mayoría de los aficionados a las casas novatos tienen en cuenta dos cifras principales cuando sopesan si emprender un proyecto: el precio al que se compra una casa y a qué se la vende. Pero los fanáticos de la casa experimentados se apresuran a señalar que hay un arco iris de números que debe tener en cuenta en su relación riesgo-recompensa.

Como propietario de la propiedad, deberá pagar los costos de compra desde el principio, desde las tarifas del título y los costos de tasación hasta los cargos del préstamo y los pagos de la hipoteca, y tal vez incluso costos de cierre de bienes raíces si necesita pagar a un agente (aunque la tarifa del corredor del 5 al 7% generalmente es responsabilidad del vendedor, que, ahora que lo piensa, será usted en el otra cara). De acuerdo a Homes.com, los costos de cierre pueden sumar hasta un 2-3% del costo de compra. También se suelen pasar por alto los costes de mantenimiento, como los impuestos y los servicios públicos; cuanto más tiempo seas dueño de la casa, más deberás.

Luego, está la cuestión de las ganancias de capital. Si planea vivir en su propiedad plegable durante la duración de la construcción, no será responsable de pagar impuestos sobre las ganancias obtenidas una vez que se venda la casa. Pero si no, estará en el anzuelo por entre el 10 y el 37% de sus ganancias, dependiendo de dónde viva, lo que gane y cuánto tiempo haya tenido la propiedad.

Tirando los dados

Sabiendo todo esto, si aún quiere flexionar sus músculos de voltear la casa, hay algunas cosas que puede hacer para que el proceso sea un poco más suave. "Quédese con un reparador sólido pero feo", dice Pickart. "Estará mucho mejor si puede dedicarse solo al trabajo cosmético a medida que aprende el negocio".

Pero si tiene el corazón puesto en un proyecto más grande, su consejo es “aprender todo lo que pueda sobre la casa y el vecindario antes de comprar, y tener una plan bien desarrollado en términos de diseño, ingeniería, pintura, iluminación y cronogramas de acabado antes de comenzar a trabajar para ayudarlo a ejecutar en la menor cantidad de tiempo posible. tiempo. Planee estar en su día de inspección y tomar notas, prestando especial atención a todo lo que los inspectores estén encontrando, y planifique una recorra con su ingeniero y arquitecto (si se requiere un trabajo importante) y obtenga tanta información de ellos para que sepa lo que está haciendo contra."

También debes pensar como un detective y ser práctico. “Busque la tormenta perfecta”, dice Totaro. “Identifique un área que se esté expandiendo rápidamente y encuentre algo que esté angustiado en un grado que sea apropiado para su conjunto de habilidades. No compre casas que tengan cimientos que se estén hundiendo. Empieza pequeño."

Y recuerde que el momento oportuno es un factor tan importante como cualquier otra cosa. Cambiar de casa es bastante difícil en tiempos de certeza. “Siempre existe un riesgo en el sector inmobiliario”, dice Pickart. Si está buscando ingresar a la industria, tal vez considere hacerlo el próximo año, con suerte cuando la pandemia de coronavirus no esté causando estragos en los sistemas globales. Claro, las tasas de interés están en un mínimo histórico, lo que hace que pedir dinero prestado para comprar una casa sea más asequible que nunca, pero con un récord de 3.3 millones de estadounidenses solicitando desempleo (planteando la pregunta, ¿quién está comprando?), industrias enteras siendo arrasadas y el mundo al borde de una recesión global, tal vez sea un buen momento para quedarse quieto.

Sigue House Beautiful en Instagram.

Este contenido es creado y mantenido por un tercero y se importa a esta página para ayudar a los usuarios a proporcionar sus direcciones de correo electrónico. Puede encontrar más información sobre este y contenido similar en piano.io.