Liste de contrôle pour l'achat d'une maison pour le premier acheteur

Vous avez flirté avec l'idée de devenir propriétaire. Peut-être que Zillow est devenu l'un de vos sites les plus visités, ou vous êtes tombé par hasard sur certains portes ouvertes IRL, a exécuté des scénarios financiers sur une calculatrice hypothécaire et trouve du plaisir à parcourir la vignette échantillons. Mais maintenant, vous vous demandez comment passer de « J'aimerais devenir propriétaire de ma maison un jour » à réellement contracter une hypothèque, acheter une maison et faire installer ces carreaux de métro.

Il ne fait aucun doute que l'achat d'une maison est une décision financière énorme, probablement la plus importante de votre vie. De la connaissance de la différence importante entre être pré-qualifié et pré-approuvé à la compréhension de choses comme les éventualités d'évaluation et l'entiercement, le processus peut sembler intimidant. Ajoutez à cela les montagnes russes émotionnelles qui sont de trouver la maison de vos rêves et d'attendre un retour sur votre offre.

Diviser le processus d'achat d'une maison en étapes, cependant, le rend beaucoup plus gérable. Ici, un guide étape par étape, soutenu par des experts, pour acheter une maison.

1. Mettez de l'ordre dans vos finances

À ce stade précoce, positionnez-vous pour être un acheteur solide et qualifié en épargnant pour un acompte et en mettant votre crédit en parfait état.

La situation financière de chaque acheteur sera unique. Oui, un pointage de crédit de 740 ou plus vous récompense avec les meilleurs taux d'intérêt et une baisse un versement de 20 % ou plus dans la maison vous évitera de payer une assurance hypothécaire privée, ou PMI. (Le PMI coûte généralement 0,5% à 1% du montant total du prêt sur une base annuelle, bien qu'il soit le plus souvent payé sous forme de prime mensuelle. Le PMI est fourni par des compagnies d'assurance privées, mais arrangé par votre prêteur.) Mais, respirez tranquillement: vous pouvez toujours acheter une maison avec un pointage de crédit beaucoup plus bas et beaucoup moins d'acompte. À titre d'exemple, car il existe de nombreuses options de prêt [REMARQUE: LIEN VERS L'UNE DES AUTRES HISTOIRES DE PAQUET] - votre pointage de crédit peut être aussi bas que 500 pour un Prêt FHA (un prêt hypothécaire garanti par le gouvernement assuré par la Federal Housing Administration) tant que vous versez 10 pour cent, ou cela peut être 580 si vous déposez 3,5 pour cent, explique Ignace Rodriguez avec Westside Estate Agency à Malibu, en Californie. Avec les prêts conventionnels, vous viserez une cote de crédit d'au moins 620.

L'idée ici? Ne laissez pas le parfait être l'ennemi du bien! La croissance du marché pourrait vous dépasser si vous attendez des années pour amasser suffisamment d'acompte de 20 % sur votre compte d'épargne ou pour que votre cote de crédit grimpe dans la catégorie exceptionnelle.

Épargner pour un acompte

Que votre objectif d'acompte soit de 3,5 % ou de 20 %, vous voudrez commencer à économiser de l'argent dès que possible. "Idéalement, c'est dans un compte qui rapporte des intérêts", dit New York City Broker Lindsay Barton Barrett de Douglas Elliman.

Envisagez de discuter avec un conseiller financier de votre stratégie pour rembourser des prêts à intérêt élevé tout en épargnant pour une maison. Selon les conditions du marché, il peut être tout à fait logique d'acheter une maison avant d'autres dettes—hum, ces prêts étudiants embêtants! – sont remboursés afin que vous puissiez constituer des capitaux propres et disposer d'un actif dont la valeur peut s'apprécier au fil du temps, explique Barton Barrett.

Constitution de votre crédit

En ce qui concerne le crédit, vous avez droit, par la loi, à un rapport de crédit gratuit chaque année. Ce rapport ne vous indiquera pas réellement vos scores (qui peuvent varier entre les trois bureaux), mais il vous aidera à identifier tout ce qui fait baisser votre score. Une personne sur cinq a erreurs à leur crédit rapport, selon la Federal Trade Commission, vous voudrez donc corriger toutes les erreurs avant de commencer à acheter un prêt hypothécaire. Vous pouvez garder un œil sur vos cotes de crédit réelles avec des outils de suivi des cotes en ligne gratuits comme Credit Karma. Ou bien, de nombreuses banques et sociétés émettrices de cartes de crédit ont intégré des outils de suivi de pointage de crédit gratuits dans le compte en ligne.

C'est aussi le bon moment pour donner un peu d'attention à votre crédit. Effectuer des paiements à temps est la meilleure chose que vous puissiez faire pour votre pointage de crédit. Vous pouvez lui donner un coup de pouce rapide en remboursant les soldes des cartes de crédit afin que votre utilisation sur chaque carte ne dépasse pas 30 pour cent - cela signifie que si vous avez une limite de 1 000 $, gardez votre solde en dessous de 330 $ pour prouver aux créanciers que vous ne dépassez pas toi-même.

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2. Accrochez une lettre de pré-qualification

Avant de commencer à chercher des maisons, vous voudrez obtenir un lettre de pré-qualification, qui indique que le prêteur est provisoirement disposé à vous prêter jusqu'à un certain point. Cela indique aux agents immobiliers que vous envisagez sérieusement d'acheter, et pas seulement de regarder des maisons pour le plaisir. Une lettre de pré-qualification vous aidera également à définir votre budget et à déterminer quelles maisons seront dans votre fourchette de prix, explique l'agent immobilier de la ville de New York. Rebecca Blacker avec Warburg Realty.

Quelque chose à garder à l'esprit: la pré-qualification est un petit pas vers un prêt. Vous déclarez vous-même des informations sur votre pointage de crédit et vos revenus et, à son tour, le prêteur vous donnera une idée du montant que vous pouvez vous permettre. Être pré-approuvé, cependant, est un processus beaucoup plus approfondi et vous rapprochera de la table de clôture: c'est lorsque ces informations sur vos revenus et vos cotes de crédit sont vérifiées. Plus à ce sujet, ci-dessous.

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3. Embaucher un agent immobilier

Considérez votre agent immobilier comme le capitaine de votre équipe d'achat de maisons. Pour cette raison, vous voudrez embaucher un agent qui peut faire des recommandations solides pour les courtiers en hypothèques, les avocats immobiliers et les professionnels de l'inspection des maisons, explique l'agent de la ville de New York Agent. Kemdi Anosike de Warburg Realty. « Plus important encore, vous avez besoin d'un agent immobilier qui vous écoutera et comprendra vos besoins », explique Anosike.

Vous pouvez en interviewer quelques-uns jusqu'à ce que vous trouviez celui qui vous convient le mieux. Quelques questions à envisager de poser :

• Avec combien d'autres clients travaillez-vous actuellement ?
• Depuis combien de temps travaillez-vous dans ce domaine et connaissez-vous bien les quartiers ?
• Quel est votre créneau? (Certains agents peuvent se targuer de travailler avec des acheteurs d'une première maison, par exemple)
• Pouvez-vous partager quelques références?

Oh, et devinez quoi? Vous ne serez probablement pas obligé de payer pour votre agent immobilier. C'est le vendeur qui couvre le plus souvent les frais de commission pour les agents de l'acheteur et du vendeur, explique Joan Pallone, un agent immobilier avec Pallone et associés à Broomfield, Colorado. Il existe de rares exceptions lorsqu'un acheteur paierait la commission de son propre agent, comme lorsque la maison est à vendre par le propriétaire.

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4. Obtenez une pré-approbation pour un prêt hypothécaire

Vous vous positionnerez comme un acheteur solide si vous êtes pré-approuvé pour un prêt hypothécaire avant vous commencez à chercher une maison et à faire des offres. "Souvent, les" maisons parfaites "sont sur le marché depuis moins de quelques jours", explique Stevie Rangel, un agent de Compass à Los Angeles, en Californie. Vous ne voulez pas vous démener pour obtenir une pré-approbation pendant que d'autres acheteurs soumettent des offres. De nombreux vendeurs n'acceptera pas les offres d'acheteurs potentiels qui n'ont pas encore leur financement en place.

Au cours de cette étape, qui est plus formelle et approfondie que la pré-qualification, vous remettrez de nombreux documents, tels que des W2, des talons de paie, des relevés bancaires et des déclarations de revenus à votre prêteur. Ayez vos papiers organisés et prêts à partir.

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5. Que la recherche d'un logement commence

À ce stade, vous avez un budget en tête et avez communiqué à votre agent immobilier ce qui est important pour vous dans la recherche d'une maison, qu'il s'agisse d'un grand jardin pour votre chien, d'un court trajet pour vous rendre au travail ou d'une promenade toilettes.

Lorsque vous visitez des maisons ou allez à des journées portes ouvertes, apportez un cahier pour noter les avantages et les inconvénients de chaque propriété. C'est difficile, mais ne vous laissez pas distraire par des défauts qui peuvent être facilement corrigés, comme une chambre Cookie Monster-bleue ou des lampes de boob ennuyeuses de qualité constructeur. Faites attention aux choses qui seront plus difficiles à résoudre, comme la pression de l'eau et la quantité de lumière naturelle.

Cela peut être le coup de foudre pour la première visite à domicile ou vous pourriez avoir besoin de voir quelques dizaines de maisons avant de trouver la bonne. L'acheteur moyen regarde généralement 10 maisons sur une période de 10 semaines, selon un rapport de l'Association nationale des agents immobiliers.

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6. Faire une offre

Vous êtes pré-approuvé pour un prêt hypothécaire et votre agent immobilier a trouvé une propriété que vous aimez. C'est le moment de faire une offre!

Votre agent immobilier aura des « comps » qui montreront à quoi les autres maisons de la région se sont vendues et aideront à éclairer votre offre. Souvent, les acheteurs d'une première maison s'inquiètent inutilement de payer trop cher pour une maison, dit Angela Carrasco, un agent immobilier basé à Los Feliz, en Californie. Et une erreur courante des primo-accédants est d'arriver trop bas, met en garde réaniele kurzweil, un vendeur immobilier agréé avec l'équipe Friedman de Compass à New York. Même si vous avez entendu dire que votre marché favorise les acheteurs, vous ne voulez probablement toujours pas tomber bien en dessous du prix de vente. "Le problème avec cette tactique est qu'un vendeur ne vous considérera pas comme sérieux", dit Kurzweil.

Mais, il existe des garanties en place pour vous assurer que vous ne payez pas trop cher, explique Carrasco, tant que vous ne renoncez pas à vos éventualités. "La réalité est qu'un accord ne sera pas conclu, ce qui signifie que le prêteur n'approuvera pas un prêt, si la maison n'évalue pas, dit Carrasco. (Plus d'informations sur les éventualités et les évaluations sous peu !)

Si vous tombez vraiment éperdument amoureux d'une maison et que vous êtes sur un marché concurrentiel, vous pouvez adoucir votre offre avec une lettre d'acheteur, qui vous aide à exprimer de manière personnelle pourquoi vous vous intéressez à la maison, explique Beatrice de Jong, une agente immobilière de Los Angeles et des tendances de consommation expert à Porte ouverte. « Les meilleures lettres d'offre se concentrent sur les aspects de la maison que vous aimez, complimentent les vendeurs sur leur goûts ou la façon dont ils ont entretenu la maison, et montrez-leur que vous vous engagez pour une fermeture en douceur », elle dit.

Lorsque vous faites une offre, le vendeur a généralement besoin d'un « argent d'arrhes » pour conclure un contrat. "Un dépôt d'arrhes est un signe de bonne foi de la part de l'acheteur qu'elle est sérieuse au sujet de la maison et qu'elle est prête à mettre un peu de peau dans le jeu", déclare Salt Lake City, agent immobilier de l'Utah. Jen Horner avec RE/Max Masters. Le montant des arrhes requis peut varier selon le contrat, la préférence du vendeur, ainsi que selon la ville ou l'état, explique Horner. En règle générale, le dépôt se situera entre 1% et 5% du prix d'achat de la maison, dit-elle. Un acheteur peut récupérer ses arrhes si la vente ne se réalise pas pour une raison énumérée dans les éventualités du contrat. Certaines éventualités contractuelles courantes qui protègent les acheteurs, leur permettant de se retirer de l'achat, concernent les inspections de maison, le financement qui échoue et les évaluations de maison qui sont trop basses.

Une fois que vous avez fait une offre, le vendeur l'acceptera, fera une contre-offre ou la rejettera catégoriquement.

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7. Obtenez une inspection

Une fois que le vendeur accepte votre offre, il est temps de faire une inspection de la maison. Presque toutes les offres incluent une « éventualité d'inspection à domicile » qui permet à l'acheteur de se retirer de l'affaire s'il y a des problèmes importants dans les résultats de l'inspection.

L'inspecteur recherchera toutes sortes de problèmes que la maison pourrait potentiellement avoir, de la fondation jusqu'au toit, y compris des choses comme un câblage défectueux ou des signes de croissance de moisissure.

Une inspection résidentielle standard, selon la Société américaine des inspecteurs en bâtiment, comprend un aperçu complet des éléments suivants:

• Système de chauffage
• Système de climatisation centrale
• Plomberie intérieure
• Systèmes électriques
• Toit et grenier
• Murs, plafonds et sols
• Fenêtres et portes
• Fondation
• Sous-sol

Les inspecteurs en bâtiment recherchent des problèmes qui pourraient poser des problèmes de sécurité, mais ils ne se préoccupent pas des problèmes esthétiques. Ils signaleront quelque chose comme une fissure dans le règlement mais ne prendront pas note d'un travail de peinture bâclé.

Les acheteurs paient la plupart du temps pour les inspections à domicile, explique Agent immobilier Kelly Malloy, avec Windermere Real Estate à Seattle. Elle recommande d'ajouter une portée d'égout, qui examine la plomberie extérieure. Ensemble, cela coûte entre 700 $ et 800 $, mais peut varier en fonction de votre marché ou de la taille de la maison.

Selon votre contrat, vous, l'acheteur, pouvez demander au vendeur d'effectuer des réparations sur la base de l'inspection ou de vous fournir un crédit afin que vous puissiez effectuer les réparations. Avant de vous rendre à la table de clôture, de remettre votre argent et de signer des papiers, vous aurez la possibilité de faire une dernière vérification pour vous assurer que tout ce qui devait être réparé a été réglé. Si possible, planifiez cela après le départ des vendeurs, juste au cas où les déménageurs causeraient des dommages.

Parfois, cependant, l'accord échoue - peut-être que trop de drapeaux rouges sont apparus lors de l'inspection de la maison et que le vendeur est disposé ou capable de faire le travail, explique Malloy. Bien que cela puisse piquer un peu, faites confiance au processus, conseille-t-elle. Votre maison est là-bas!

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8. Obtenez une évaluation

La prochaine étape est une évaluation, qui est requise si vous contractez un prêt hypothécaire, mais peut être annulée dans le cadre d'un accord entièrement en espèces. Pendant ce temps, un évaluateur agréé se rend à la maison et fait une visite approfondie de la maison pour déterminer sa valeur. Votre évaluateur examine à quel prix des maisons similaires dans le quartier ont récemment été vendues, ainsi que toute autre rénovations ou améliorations qui peuvent avoir ajouté de la valeur à la maison, et en prenant note de l'état de la biens. Essentiellement, l'évaluateur essaie de s'assurer que le prix du contrat est équitable non seulement pour l'acheteur et le vendeur, mais aussi pour le prêteur. Si l'évaluation est inférieure au prix du contrat, le prêteur n'approuvera pas le prêt.

Même dans une situation d'offres multiples, le propriétaire doit garder l'évaluation à l'esprit, explique Brandy Grell, Associé chez Professionnels RE/MAX à Stillwater, Minnesota. Si vous offrez 230 000 $ et que la valeur de la maison s'élève à 210 000 $, ces 20 000 $ supplémentaires doivent être consolidés. "La banque ne prêtera que la valeur qu'elle estime que la maison vaut", a déclaré Grell.

Plusieurs scénarios pourraient se jouer à ce stade. Le meilleur scénario pour les acheteurs? Le vendeur renégocie pour que le prix de vente soit conforme à l'expertise. Une autre option consiste à mettre plus d'argent dans l'acompte pour combler l'écart entre l'évaluation de la maison et la raison pour laquelle vous l'achetez. En outre, une éventualité d'évaluation de la maison dans votre contrat vous permet de vous retirer de l'affaire si l'évaluation est faible, et vous récupérerez vos arrhes.

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9. Dirigez-vous vers la table de clôture

Mettez ce champagne sur de la glace: vous êtes dans la dernière ligne droite. Cela a peut-être pris un peu plus de temps que prévu, cependant. En moyenne, il faut 45 jours pour conclure un prêt immobilier, selon société de logiciels de prêt, Ellie Mae, mais environ une fermeture sur trois est retardée. Les revers qui peuvent repousser votre date de clôture ou vous obliger à rééchelonner peuvent inclure des problèmes liés à l'inspection ou à l'évaluation, ou une fluctuation de crédit qui modifie les conditions de votre prêt. Vous pouvez éviter cela en ne faisant rien qui pourrait affecter votre crédit ou votre ratio d'endettement, comme maximiser une carte de crédit ou contracter un prêt automobile.

Au moins trois jours ouvrables avant la clôture, vous recevrez votre "Divulgation de clôture», un document de cinq pages qui comprend les conditions de votre prêt et une liste des frais associés à la clôture.

Les frais de clôture représentent généralement environ 2 à 5 % du prêt, donc si vous achetez une maison pour 250 000 $, attendez-vous à ce que les frais de clôture varient de 5 000 $ à 12 500 $. Vous pouvez payer cela de votre poche, ou vous pourrez peut-être l'intégrer à votre prêt, mais gardez à l'esprit que si vous faites ce dernier, vous paierez des intérêts dessus. Certains les frais de clôture communs comprennent les frais pour l'évaluation, le montage du prêt, la recherche de titre, ainsi que les dépenses payées d'avance telles que les taxes foncières, l'assurance habitation et les intérêts jusqu'à ce que votre premier paiement soit dû.

À la clôture, vous signerez tous les documents requis pour votre hypothèque, remettrez un chèque de banque pour votre acompte et autres frais, et recevrez les clés de votre nouveau logement. Certains États exigent qu'un avocat soit impliqué dans les transactions immobilières ou qu'il soit présent à la clôture. Les acheteurs choisissent souvent de travailler avec un avocat comme protection supplémentaire si une vente a des complications, comme l'achat d'une maison dans une zone inondable ou l'achat d'une maison saisie.

Selon les conditions de votre prêt, vous devrez peut-être également créer un compte séquestre. Fondamentalement, cela retient votre argent jusqu'à ce qu'il arrive à échéance et, dans le contexte des hypothèques, il pourrait être utilisé pour payer pour des choses comme les impôts fonciers, l'assurance habitation et les frais HOA, explique Nora Apsel, co-fondatrice de Morty. La banque collecte auprès de vous un paiement d'entiercement initial, puis vous versez sur le compte mensuellement pendant toute la durée de votre prêt, explique Apsel. Cela rationalise les paiements, mais aide également à protéger le prêteur afin que votre maison ne soit pas saisie en raison d'impôts fonciers impayés, comme ce type qui a perdu sa maison pour ne pas avoir payé 8,41 $!

Une fois fermé, il est temps de sabrer ce champagne et de dérouler le tapis de bienvenue « home sweet home ». Vous êtes propriétaire !

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