Lois sur la divulgation résidentielle pour les propriétés stigmatisées

L'interview complète d'Eric Goldman est présentée dans la saison 2, épisode 2 du podcast de la maison hantée de House Beautiful, Maison sombre. Écoutez l'épisode ici.

Bien que les lois de divulgation des États varient considérablement d'un État à l'autre, il y a certaines choses que la plupart des gens conviennent qu'elles devraient être une pratique courante lorsque vente d'une maison: vous devez indiquer si de la peinture à base de plomb est présente sur toute propriété construite avant 1978, par exemple, et un certain niveau d'informations sur l'historique des réparations est une divulgation courante dans tous les États, tout comme les dommages physiques évidents qui peuvent potentiellement devenir hasardeux. Mais qu'en est-il quand quelque chose de mal arrive sur une propriété qui n'a pas laisser une trace physique?

Dans la terminologie immobilière, un propriété stigmatisée se définit comme un bien dont le caractère ou l'état a été altéré et qui court ainsi le risque d'être rejeté par les locataires et les acheteurs qui le jugent psychologiquement ou émotionnellement défectueux. Les événements stigmatisants les plus courants sont le meurtre, le crime violent ou la mort. Donc, que quelqu'un ou non

croit aux fantômes ou de l'énergie piégée dans n'importe quel sens littéral, les mauvaises vibrations comptent et une propriété peut être hantée par une mauvaise réputation. Et ces propriétés peuvent être légalement tenues de divulguer cette réputation, en fonction de quelques facteurs.

Le fait que des lois aient été promulguées pour résoudre le problème des propriétés stigmatisées et la manière dont elles doivent être traitées suggère que le public Est-ce que se soucier de la réputation d'une propriété. Nous avons donc discuté avec le spécialiste du droit et professeur Eric Goldman de l'Université de Santa Clara pour approfondir un peu le concept. En savoir plus sur le domaine des propriétés stigmatisées ainsi que sur les lois de divulgation ci-dessous.

Lois sur la divulgation résidentielle

Les lois sur la divulgation résidentielle sont un domaine très compliqué du droit, peut-être parce qu'elles varient énormément d'un État à l'autre. Dans certains États, le vendeur est obligé de divulguer les informations, que l'acheteur le demande ou non, et même s'il y a eu une inspection de la propriété. Par exemple, en Alaska, l'agent inscripteur "doit divulguer tout meurtre ou suicide connu au cours de l'année écoulée. Dans le cas où l'agent n'est pas au courant, il n'est pas responsable." Dans le Maine, "un agent aurait besoin d'une autorisation écrite du vendeur pour divulguer le informations à un acheteur s'il s'enquérait", et dans le Montana, la loi de l'État "interdit que les suicides ou les crimes soient divulgués par un agent", selon Décon de Spaulding, un service de décontamination proposant une scène de crime, une thésaurisation et un nettoyage de laboratoire de méthamphétamine. En effet, les lois de divulgation des États se contredisent souvent.

"Je pense que c'est en fait le reflet de la nature torturée des opinions" qui surgissent dans les affaires de propriété stigmatisées, réfléchit Goldman. "Les juges ne sont pas toujours d'accord sur ce qui doit être divulgué. Et les législatures des États ont adopté des lois stipulant qu'il y a des moments où vous devez divulguer, ou il y a des moments où vous n'êtes pas obligé de divulguer, et ces lois ne sont pas harmonisées non plus. Donc, la réalité est que ce sont des questions simples, que doit dire ou dire un vendeur, et quand, et pourtant le les réponses varient énormément d'une juridiction à l'autre et d'un type de fait particulier à l'autre. divulguée."

Même dans l'état de droit de divulgation le plus strict, la Californie, il y a des paramètres. Après trois ans, le décès n'a pas besoin d'être divulgué. "Il doit y avoir une coupure quelque part, n'est-ce pas? Il doit juste y avoir une base pour dire, vous savez, [en tant que vendeur] je ne suis pas responsable du fait que les maisons existent depuis 150 ans et que des gens y sont sûrement morts", déclare Goldman.

Vs latents. Vices de brevet

Il est important de comprendre la différence entre les vices apparents et les vices cachés lors du déballage des lois sur la divulgation. "Les défauts apparents sont les éléments [physiques] qui doivent apparaître lors d'une inspection de propriété standard", explique Goldman. Un inspecteur immobilier visite la maison et rédige un rapport qui signale tout problème potentiel avec la propriété. La plupart des acheteurs optent pour une inspection de la propriété, mais ils peuvent choisir de renoncer à l'inspection de la propriété, et s'ils concluent une vente, tout ce qui a été divulgué auparavant relève désormais de leur responsabilité en tant que nouveau propriétaires.

Parfois, le vendeur effectuera lui-même l'inspection. "Ici en Californie, où nous avons un marché immobilier assez chaud, il n'est en fait pas rare qu'un vendeur fasse l'inspection de la propriété et la fournisse à tous les acheteurs potentiels avant qu'ils ne placent leurs offres afin d'accélérer le processus et de supprimer certaines des éventualités potentielles qu'un acheteur pourrait inclure dans une offre », Goldman Remarques.

Les vices cachés, par contre, sont des choses qu'"un inspecteur immobilier pourrait ne pas trouver dans le cadre de sa diligence ordinaire. Mais si le vendeur connaît les vices cachés que l'instructeur immobilier ne peut pas trouver et que l'acheteur ne verrait pas, il pourrait être tenu de les divulguer de manière affirmative », ajoute Goldman.

Pourquoi les vices cachés sont-ils importants? Des problèmes non physiques peuvent toujours affecter la volonté d'un acheteur d'acheter une propriété, purement et simplement. Dans le cadre d'un meurtre, le vendeur peut savoir que l'acheteur n'est pas au courant de cet événement, mais que s'il était au courant, il peut le considérer comme un état matériel du logement.

Certains stigmates sont-ils meilleurs que d'autres?

Un fantôme hantant la propriété est une stigmatisation qui pourrait avoir un impact sur une propriété, mais il est plus difficile à prouver qu'un événement factuel comme un décès ou un meurtre sur place. En tant que tel, il est rare qu'une propriété soit reconnue comme stigmatisée en raison d'une activité paranormale perçue dans un contexte légal parce qu'il est plus difficile d'obtenir des preuves fiables et crédibles qui pourraient être présentées au tribunal, explique Goldman. Bien sûr, il y a des exceptions", comme dans Stambovsky vs. Ackley cas, lorsque le juge tentait de trouver une solution équitable fondée sur un ensemble de circonstances très précises.

Fait intéressant, parfois l'inverse est vrai dans la mesure où une propriété stigmatisée pourrait en fait valoir Suite à cause de sa sombre histoire. Commercialiser une maison comme hantée "peut attirer un petit marché, mais potentiellement très lucratif", explique Goldman. Mais il existe également des lois de divulgation délicates qui compliquent également la tâche. Si un courtier voulait commercialiser la maison comme étant hantée, il devra également être en mesure de documenter le phénomène, ou de ne pas trop promettre la nature hantée de la maison. "Je ne pense pas que la plupart des courtiers seront confiants de faire ce type de divulgation, car ils ne peuvent pas garantir que les fantômes seront toujours là. et ils ne peuvent pas vraiment vérifier le comportement passé." Au lieu de cela, ils devraient le formuler d'une manière plus spéculative ou fournir une analyse qualifiée divulgation.

"Si la maison était annoncée comme hantée et que cela faisait partie de l'accord et qu'en fait, elle n'est pas hantée, c'est tout simplement une fausse publicité ou une fraude ou une fausse déclaration de la valeur et de l'état de la propriété ", Goldman dit. "Il existe une série de doctrines juridiques qui offriraient un recours à l'acheteur dans ces circonstances. C'est l'une des raisons pour lesquelles les courtiers ne sont pas susceptibles de dire qu'une maison est hantée parce qu'ils ne veulent pas mettre leur réputation professionnelle et leurs finances derrière une déclaration selon laquelle ils ne croient pas nécessairement qu'ils peuvent valider."

Conseils pour les vendeurs et les acheteurs

Les lois sur la divulgation immobilière sont clairement très compliquées et difficiles à naviguer pour les acheteurs et les vendeurs, que la propriété soit "stigmatisée" ou non. Nous avons demandé à Goldman de partager ses meilleurs conseils pour toutes les parties impliquées. Voici ses cinq conseils clés:

• Avant tout, il est préférable de travailler avec un agent immobilier en qui vous avez confiance pour vous aider à naviguer dans le monde compliqué des lois sur la divulgation, surtout si vous n'avez aucune expérience en immobilier.
• L'ère numérique a facilité l'accès aux informations pour l'acheteur, alors utilisez-les à votre avantage et recherchez sur Google l'adresse de toute propriété que vous envisagez d'acheter.
• En tant qu'acheteur, posez des questions sur les choses qui sont pour vous un facteur décisif. Il est impossible pour les vendeurs de prédire l'univers complet des choses qui comptent pour les acheteurs, donc si vous êtes un acheteur, vous devez vous défendre.
• En tant qu'agent inscripteur ou vendeur, en cas de doute, divulguez (selon l'état dans lequel vous vous trouvez !), mais ne faites que des promesses que vous pouvez tenir.
• Documentez toutes les divulgations. "Si ce n'est pas écrit, cela devient beaucoup moins susceptible d'avoir des conséquences, tout doit être documenté", déclare Goldman.

---

Curieux d'entendre des histoires de fantômes plus approfondies sur des propriétés stigmatisées ainsi que des conseils de divulgation d'Eric Goldman? Ecouter Maison sombre.