Qu'est-ce qu'un ADU? Pourquoi devriez-vous ajouter un logement accessoire à votre jardin
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Les unités d'habitation accessoires, ou ADU, sont des structures d'habitation autonomes qui existent séparément d'une résidence principale, mais sur la même propriété qu'elle. Bien qu'ils existent depuis des lustres sous une variété de noms - l'unité de la belle-famille, l'appartement de grand-mère ou la maison de calèche, par exemple, la législation récente des États à travers le pays a fusionné pour faciliter la construction un. Les marchés en plein essor avec d'importantes pénuries de logements ont ouvert la voie (en 2021, la Californie a assoupli les réglementations de construction ADU afin d'ajouter plus de locations sur le marché). Mais que vous cherchiez ou non à devenir propriétaire, les nouvelles lois offrent une foule d'opportunités aux propriétaires qui cherchent à améliorer leur arrière-cour.
Même si vous recherchez simplement de l'espace supplémentaire, rendre votre structure conforme à l'ADU peut vous aider à contourner les limites de superficie de votre habitation principale. Voici tout ce que vous devez savoir pour créer le vôtre.
La première étape devrait être de vérifier les lois de zonage de votre état et de votre ville - et si vous vivez dans une communauté régie par un HOA, vérifiez également ces réglementations. Dans certains cas, vous risquez de ne pas avoir de chance. Dans d'autres, les ordonnances vous aideront à comprendre ce qui est possible sur votre terrain. Certaines localités, par exemple, n'autorisent la construction que d'un appartement supplémentaire; d'autres vous limitent à une structure supplémentaire, mais elle peut inclure deux unités, ce qui pourrait doubler votre retour sur investissement si vous construisez des unités locatives. Si vous embauchez un professionnel, ces premières étapes de planification sont le moment idéal pour faire appel à un architecte ou à un designer. Ils connaîtront bien ces codes et pourront vous aider à déterminer comment maximiser vos ressources.
Une chose à noter: Les logements accessoires sont, par définition, destinés à l'habitation. Donc, même si vous prévoyez d'utiliser l'espace comme bureau ou studio d'entraînement, il y a encore quelques fonctionnalités que vous êtes doit inclure: le chauffage, une chambre, une salle de bain complète et une petite cuisine avec une table de cuisson et réfrigérateur. La structure doit également avoir sa propre entrée séparée, qu'elle soit attenante à votre maison ou non. "Beaucoup de mes clients veulent une unité séparée pour leurs parents, mais ils pensent que leurs parents utiliseront la cuisine de la maison principale », explique Mary Maydan, directrice de Maydan Architects à Palo Alto, Californie. "Vous devez encore construire une petite cuisine."
Les ADU présentent de nombreux avantages, mais il est important d'identifier vos principales motivations avant de vous lancer. Pour certains, c'est un excellent moyen de gagner un complément de revenu en louant le bien. Sachez simplement qu'en général, les lois locales sont beaucoup plus favorables aux locations à long terme - après tout, le boom des lois ADU permissives est en partie une réaction à la pénurie de logements dans le pays. (Si vous cherchez à entrer dans le jeu Airbnb, commencez par creuser pour savoir ce qui est autorisé; certaines localités imposent des limites strictes au nombre de jours qu'une propriété peut être utilisée comme location à court terme, ce qui limitera votre capacité à récupérer votre investissement.)
Pour beaucoup, une ADU est un excellent moyen de créer un maison d'amis, qu'il s'agisse d'une résidence pour les parents vieillissants ou d'une piste d'atterrissage pour les enfants en visite. C'est ainsi que Maydan a construit son premier ADU il y a deux décennies - c'était dans son propre jardin, comme lieu de séjour prolongé pour ses parents.
Pour d'autres, une ADU est un moyen de contourner les limites locales de superficie en pieds carrés pour les résidences principales. En installant une entrée séparée, vous pouvez parfois gagner plus de 1 000 pieds carrés et, dans de nombreux cas, vous pouvez également construire plus près de la limite du terrain que vous n'êtes autorisé à le faire pour votre habitation principale. "Dans notre région, vous ne pouvez construire que sur un petit pourcentage de votre terrain, mais certaines personnes ont vraiment besoin de plus d'espace", explique Maydan. "Ils n'ont pas besoin de la cuisine supplémentaire - parfois ils n'ont même pas besoin de la salle de bain supplémentaire - mais c'est un moyen astucieux de maximiser l'espace au sol."
Il existe deux principaux types d'ADU: une habitation arrière séparée de la maison principale ou une unité attenante qui partage un mur. (Pour des raisons de code d'incendie, les unités seront techniquement séparées, mais vous pouvez avoir une porte les reliant tant que l'ADU a également sa propre entrée.) Chaque style a des avantages et les inconvénients, et - en supposant que votre propriété puisse accueillir l'un ou l'autre type - vous voudrez peser les impacts potentiels sur la vie privée, les espaces extérieurs, le stationnement ou même vos voisins.
"Si vous le faites comme une future source de revenus, comme une unité locative, vous ne voudrez peut-être pas qu'elle soit attachée parce que vous voulez votre vie privée", explique Maydan. « Si vous le voulez comme espace supplémentaire pour une salle de sport ou donnant sur la piscine, nous avons construit des maisons [attenantes] avec beaucoup de verre, c'est comme une extension [de la résidence principale], et c'est très agréable. Cela dépend des besoins du client et de ses futurs besoins. » Autre facteur à prendre en compte: les services publics. Bien qu'il soit plus coûteux de séparer les services publics de l'unité de la maison principale pendant la phase de construction, c'est une décision intelligente si vous envisagez d'utiliser l'unité en location.
Votre paysage peut également déterminer quoi et où vous pouvez construire. "L'excavation est assez difficile à faire s'il y a une maison sur le chemin, et essayer de faire entrer une machine dans l'arrière-cour peut être difficile", déclare Matt Hutchins, directeur de CAST Architecture, basé à Seattle. « En termes de faisabilité, nous examinons ce que le code de zonage permet et les défis que le site va poser – topographiques, géologiques et du point de vue des arbres. Parfois, nous devons creuser dans une colline ou travailler autour d'un grand arbre, mais nous préférerions de loin le faire plutôt que d'abattre l'arbre, surtout s'il est va devenir un point focal de l'intérieur. D'autres pièges courants qui pourraient avoir un impact sur vos plans incluent les champs d'épuration et les services publics existants lignes.
Même si le paysage ou d'autres obstacles vous ont parqué, vous seriez étonné de ce qu'un architecte peut imaginer dans un petit encombrement et avec Tendances des petites maisons (et leur propre catégorie de recherche sur Airbnb), l'investissement peut encore valoir la peine. "Nous avons eu des gens qui nous ont contactés pour dire que si vous voyiez leur cour, vous diriez:" Il n'y a aucun moyen de mettre un ADU sur ce terrain "", explique Malinowski. "L'une mesurait 250 pieds carrés et la loi de l'État avait une limite de hauteur de 14 pieds - c'est tout ce avec quoi je devais travailler. Et pourtant, nous avons créé une petite maison minuscule à deux étages avec une échelle et une mezzanine, et les gens vont regarder ça et dire: "Oh, mon Dieu, c'est le petit endroit le plus divin."
Construire une ADU est un excellent moyen d'augmenter votre empreinte, mais cela ne signifie pas nécessairement que vous devriez vous balancer pour les clôtures simplement parce que vous le pouvez. "Ce n'est pas toujours intelligent de construire jusqu'au montant total [autorisé]. En fin de compte, vous devez également avoir un beau jardin, vous ne construisez pas une ville », dit Maydan.
Vous pouvez également économiser un paquet sur les taxes et les frais en connaissant la superficie en pieds carrés. En Californie, par exemple, autoriser les frais associés à la construction d'un ADU saute de milliers de dollars lorsque vous franchissez le seuil de 750 pieds carrés. Pour les propriétaires dont les plans se situent dans cette fourchette, Mike Malinowski, président d'Applied Architecture, Inc. à Sacramento, en Californie, aide ses clients à adapter leur conception pour économiser sur les frais: « Si quelqu'un venait nous voir pour faire un ADU de 800 pieds carrés, nous disons: «Nous pouvons le faire, mais savez-vous que vous pouvez économiser 10 000 $ avec 51 carrés de moins? pieds?'" Étant donné que les lois varient selon les États et les villes, faire appel à un professionnel du design pour vous aider à naviguer dans les formalités administratives peut vous faire économiser du temps, des maux de tête et de l'argent.
Comme tous les autres projets de rénovation ou de construction, le choc autocollant ADU est réel. Les coûts de construction ne sont pas linéaires et certains composants ont le même prix, que votre projet mesure 400 ou 4 000 pieds carrés. Par exemple, il existe des coûts d'entrée de gamme associés à des tâches telles que la plomberie d'une salle de bain ou l'évaluation de votre propriété par un encadreur. "Peu importe leur taille, la cuisine et la salle de bain ont certaines exigences en matière d'infrastructure, et celles-ci ne changent pas [de prix]", dit Malinowski. Et bien qu'il puisse être tentant d'économiser de l'argent avec un ADU pré-construit que vous installez sur site, Malinowski dit que le résultat final ne permet pas toujours de réaliser les économies que vous attendez. Bien que le prix puisse sembler attrayant à première vue, "vous devez toujours faire des dessins pour montrer où il se trouve, les revers et comment les services publics vont se connecter", dit-il.
Si vous avez un autre projet de construction en cours sur votre propriété mais que vous n'êtes pas prêt à vous engager dans un ADU maintenant, Maydan dit que ce n'est pas une mauvaise idée de jeter les bases pendant que vous avez tous les commerçants sur site. "C'est comme préparer une future piscine", dit-elle - vous pouvez faire fonctionner l'électricité, la plomberie et le gaz lignes à l'avance afin qu'il y ait moins de creusement à faire lorsque vous êtes prêt à construire l'ADU le long de la route.
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Auteur collaborateur
Kaitlin est la rédactrice en chef de Entreprise de maison et l'hôte du podcast Contes commerciaux. Elle écrit sur le style et le design depuis plus d'une décennie, et son travail est paru dans Elle Décor, Belle maison, Accueil métropolitain et Véranda, ainsi que Chicago, Mensuel texan, Temps libre à New York, et les éditions internationales de Salon de la vanité et Vogue. Pendant son temps libre, elle fait du kayak sur la rivière Hudson, jardine sur sa terrasse de Brooklyn et parcourt Zillow à la recherche de fermes des années 1800 à décorer dans sa tête.
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