Copropriété vs. Coop: Quelle est la différence entre un condo et une coopérative ?
Vous envisagez d'acheter un appartement? Avant de vous lancer dans votre quête pour trouver l'unité parfaite, il est important de connaître les différents types de propriétés disponibles. Les plus courants sont sans doute les « coops » et les « condos », des mots souvent utilisés de manière interchangeable, mais qui sont, en réalité, loin d'être synonymes.
Alors quelle est exactement la différence entre les deux? « Une copropriété, plus connue sous le nom de copropriété, est une unité qui fait partie d'un complexe plus vaste qui regorge d'unités individuelles », explique sergent le courtier Ariel Mahgerefteh, qui poursuit en expliquant que même si les condos appartiennent tous à des particuliers, toutes les autres responsabilités de gestion incombent au conseil de gestion des condos.
D'un autre côté, une coopérative, ou coopérative d'habitation, donne « à toutes les personnes qui possèdent des parts d'une propriété l'accès à cette communauté », poursuit-il. « C'est une résidence principale, mais au lieu que les propriétaires détiennent les droits sur la propriété, chaque personne qui fait partie de la communauté est actionnaire de la coopérative. C'est très similaire à la possession d'actions dans une entreprise.
Vous ne savez pas lequel vous convient le mieux? Lisez la suite pour déterminer quel type de propriété correspond le mieux à vos besoins.
Les coopératives sont globalement plus abordables que les condos
Selon le Association nationale des opérateurs du logement, les coopératives sont souvent moins chères que les copropriétés moyennes. De plus, vous obtenez généralement plus de pieds carrés par dollar.
Les acheteurs de copropriétés possèdent des biens immobiliers, mais pas les investisseurs coopératifs
«Lorsque vous achetez un condominium, votre appartement, ainsi qu'un pourcentage des parties communes, vous appartiennent», explique Mahgerefteh. « Mais lorsque vous achetez une coopérative, précise-t-il, vous n'achetez pas réellement votre appartement, mais vous achetez plutôt des actions d'une société qui est votre immeuble. »
Les coopératives exigent généralement une mise de fonds plus élevée
"L'un des avantages de l'achat d'un condo est que vous n'avez pas besoin d'autant d'argent liquide lorsque vous cherchez un condo", note Mahgerefteh. "Vous payez des frais mensuels qui restent les mêmes pendant toute la durée de votre séjour." D'autre part, « j'ai vu les coopératives qui commencent à 15 % d'acompte et d'autres qui veulent 50 % d'acompte », déclare le courtier associé de Sotheby's International Realty Céleste Pandhi, qui soutient que le prix de l'acompte pour un condo dépend vraiment du prêteur, bien que «la plupart des communautés coopératives exigent un acompte minimum de 20%», affirme Mahgerefteh.
Les condos sont plus faciles à acheter
Une fois que vous avez fait une offre sur une coopérative, vous devrez passer une entrevue (à moins qu'il ne s'agisse d'une unité de parrainage, c'est-à-dire sur le marché pour la première fois). «Les condos ne nécessitent pas d'entrevue», dit Pandhi. Les acheteurs de coopératives doivent également passer une vérification des antécédents financiers plus rigoureuse. «Les coopératives examinent de plus près votre ratio d'endettement et vos liquidités après la clôture», révèle-t-elle. Pour cette raison, le temps nécessaire pour acheter une coopérative est généralement beaucoup plus long. De plus, le processus de vérification plus strict rend plus difficile pour les étrangers d'acheter des coopératives.
Les coopératives sont plus difficiles à louer ou à vendre
"Il existe des politiques de sous-location plus strictes et des politiques de conseil d'administration plus restrictives pour qui peut acheter", admet Mahgerefteh - donc si vous cherchez acheter et emménager tout de suite dans un appartement (ou vouloir éventuellement le revendre rapidement), une coopérative ne conviendra pas toi.
Les copropriétés ont des frais de clôture plus élevés
"Pour les transactions de condos et de maisons unifamiliales / multifamiliales, les coûts sont principalement déterminés par l'État les taxes qui s'appliquent à l'emplacement de la propriété », explique Donald Sharpe, responsable des prêts chez Movement Hypothèque. "Par exemple, dans l'État de New York, il y a une taxe hypothécaire de 2 %. Le montant réel de l'hypothèque peut également affecter cela dans une certaine mesure, par exemple, si le prêt est supérieur à 2 millions de dollars au lieu de 1 million de dollars. Autres coûts associés avec les condos comprennent l'assurance titres (le deuxième frais le plus élevé), qui s'élèvera généralement à environ 2 % du montant de l'hypothèque, plus les frais fixes du prêteur et l'avocat frais. Un point important: "La grande majorité des frais de clôture ne sont pas facturés par le prêteur réel", note Sharpe.
D'un autre côté, les acheteurs de coopératives sont exemptés de la plupart des frais de clôture, mais sont toujours soumis à un certain nombre de frais fixes. "Ces frais, quel que soit le prix ou le montant du prêt, totaliseront un peu moins de 5 000 $ pour chaque transaction », explique Sharpe, ajoutant que le reste des frais sont divers frais de dépôt non facturés par le prêteur. Cela dit, les coopératives ont des frais de clôture incroyablement bas par rapport aux autres types de propriétés.
La ligne du bas?
"Lors de l'évaluation du type de propriété qui leur convient le mieux, les acheteurs devraient considérer les condos lorsqu'ils ne disposent pas d'un capital excédentaire, puisqu'il n'y a aucune exigence de liquidité après la clôture ou de ratio d'endettement maximum », conseille Mahgerefteh. "Les coopératives devraient être envisagées lorsque les acheteurs veulent plus d'espace pour généralement moins d'argent."
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