Mogu li si priuštiti dom?

Ako ste nadobudni prvi kupac kuće, znate da štednja za predujam daleko nadilazi preskakanje tosta s avokadom i pauziranje vašeg Netflix računa. Možda ste tek na početku svoje karijere i jednostavno nema mnogo preostalog za uštedjeti svaki mjesec. Ili, vaša stanarina iz godine u godinu neprestano raste (na primjer, raste), što otežava vašu mogućnost da novac prebacite u svoj fond za predujam. Ili ste morali uroniti u svoju ušteđevinu da biste platili liječnički račun.

Scenariji su beskrajni i, bez sumnje, postoji mnogo izazova zbog kojih se vlasništvo može učiniti nedostižnim. No, dobre vijesti? Postoji mnogo mogućnosti zajma, potpora, poreznih poticaja i drugih razumnih financijskih strategija osmišljenih da vam pomognu da postanete vlasnik kuće.

Evo, pogledajte kako si možete priuštiti kupnju kuće, čak - zapravo, posebno—Ako nemate 20 posto uštede za predujam ili savršen kredit ili niste polovica kućanstva s dva prihoda.

---

Proračun za PMI

Vjerojatno ste čuli da je pad od 20 posto zlatni standard kada je u pitanju kupnja kuće. No, to nije norma, osobito za one koji prvi put kupuju kuću. Prema a izvješće iz Nacionalnog udruženja nekretnina, prvi kupci stanova koji su financirali svoje domove dali su u prosjeku 7 posto. Zapravo, u izvornom istraživanju o samicama kućanicama koje je provela Marie Claire i Kuća Prelijepa, 60 posto ispitanika reklo je da je smanjilo 10 posto ili manje.

Ipak, velika prednost smanjenja 20 posto je izbjegavanje privatnog hipotekarnog osiguranja ili PMI. "PMI je osiguranje vaše hipoteke koje zajmodavac zahtijeva od vas da ga kupite kako biste ga zaštitili ako ne otplatite kredit", objašnjava Lauren Anastasio, certificirana financijska planerka iz SoFi, tvrtka za osobne financije. "To je osiguranje za zajmodavca, ne za vas."

Obično PMI košta između 0,5 i 1 posto vašeg iznosa hipotekarnog kredita na godišnjoj osnovi, plaća se mjesečno. Na primjer, ako plaćate 0,5 posto PMI -a na zajam od 300.000 USD, platili biste dodatnih 1500 USD godišnje ili 125 USD mjesečno.

U mnogim slučajevima PMI je nešto što na kraju prestaje. Budite sigurni da razumijete uvjete kredita, kaže Anastasio. "Neke hipoteke će odbiti zahtjev za PMI -om nakon što steknete 20 posto kapitala u kući, a vaša će se mjesečna uplata smanjiti do kraja vašeg mandata", kaže ona. "Druge hipoteke mogu zahtijevati isplate PMI -a u iznosu od 10 godina, čak i ako prije dosegnete 20 posto kapitala, a druge mogu zahtijevati da se plati tijekom trajanja kredita."

Za poneti: Moguće je priuštiti si dom, čak i bez povećanja 20 posto. Prilikom proračuna u obzir uzmite troškove poput PMI -a, osiguranja vlasnika kuće, pristojbi HOA -a, poreza na nekretnine i fonda za hitne popravke. Izračunavanje ovih kombiniranih troškova vježba je u kojoj vam vjerovnik može pomoći. Saznajte više o svim neočekivanim troškovima posjedovanja kuće ovdje [LINK TO STORY].

---

Istražite mogućnosti zajma

Kao prvi kupac kuće, trebali biste rano razgovarati o svojim jedinstvenim uvjetima kredita s zajmodavcem, kaže Sierra Hudson, licencirani hipotekarni savjetnik u Georgiji i voditelj poslovnice u Zajmovi za stanove Angel Hrast. Tijekom ovog razgovora htjet ćete razgovarati o svom kreditnom rezultatu, o tome koliko novca možete uložiti u pad isplata, vaša plaća i drugi izvori prihoda, koliki dug imate i na kojem području karijere radite u. Svi ti podaci mogu vam pomoći zajmodavcu da vas navede do zajma koji najbolje odgovara vašim okolnostima, objašnjava Hudson.

"Ovih dana postoje programi kreditiranja koji odgovaraju većini kupaca kuće", kaže ona. Na primjer, ako ste samozaposleni, postoje zajmovi za bankovne izvode samo za samozaposlene osobe. Razgovarajte s zajmodavcem o konvencionalnom financiranju i nemojte zanemariti zajmove Veteranskih poslova (VA), Federalne stambene uprave (FHA) i Ministarstva poljoprivrede Sjedinjenih Država (USDA).

Evo uzorka programa kredita koje vrijedi istražiti:

• VA krediti:
  Dostupno najaktivnijim vojnim pripadnicima svih vojnih grana, kao i veteranima, rezervistima i pripadnicima Nacionalne garde, Zajmovi za boračka pitanjaobično ne zahtijevaju predujam ili imaju PMI naknade. Da biste potvrdili da ispunjavate uvjete za VA kredit, možete dobiti „Potvrdu o podobnosti“ od ebenefits.va.gov.
• FHA krediti:
  Ovi Federalna stambena uprava zajmovi su dobro prilagođeni kupcima s niskim do umjerenim prihodom ili onima koji imaju niže kreditne bodove od prosjeka. Kroz ovaj program možete smanjiti samo 3,5 posto ako je vaš kreditni rezultat 580 ili 10 posto niži ako je vaš kreditni rezultat 500 ili veći. Nedostatak ovog kredita je taj što ako uplatite manje od 10 posto predujma, ne možete otkazati hipotekarno osiguranje za ovaj zajam nakon što dosegnete 20 posto kapitala.
• HUD -ov dobrosusjedski susjed:
  Prihvatljivi domovi u ovome Program stambenog i urbanog razvoja doći na popust od 50 posto za cijenu nastavnika, službenika za provođenje zakona, vatrogasaca i medicinskih radnika. Kupci se također mogu kvalificirati za plaćanje samo 100 USD predujma za ove domove. Prevara je u tome što se možete zaljubiti u dom koji ne ispunjava uvjete za program.
• USDA krediti:
  Pod pokroviteljstvom američkog Ministarstva poljoprivrede, program izravnih stambenih kredita pomaže kupcima s niskim primanjima u ruralnim područjima priuštiti si domove ne zahtijevajući predujam. Uz subvencije, kamatne stope mogu biti i do 1 posto, daleko ispod tržišnih.
• Fannie Mae program HomeReady:
  Ovaj Program Fannie Mae omogućuje predujam od samo 3 posto i minimalni kreditni rezultat od 620. Pogodnost ovog kredita je hipotekarno osiguranje koje se može otkazati nakon što zajmoprimčev kapital dosegne 20 posto. Također je jedinstven jer uzima u obzir prihod od iznajmljivača, što bi vam moglo pomoći da se kvalificirate.
• Američka korporacija za pomoć u susjedstvu:
  Obično se naziva i NACA, ovaj program kreditiranja od neprofitne organizacije u vlasništvu kuće razbija kalup. "To je fantastičan program za pripremiti se i obaviti prvu kupnju kuće s nultom akontacijom i razumnom kamatom", kaže Cynthia Meyer, certificirana financijska planerka. Zanimljivo je da NACA krediti ne zahtijevaju tradicionalnu provjeru kredita, već nude tečajeve kupnje stanova i posuđuje sudionicima koji pokažu da su u mogućnosti platiti račune koji su u njihovom okviru kontrolirati.

Ako ti programi kreditiranja ne odgovaraju, ipak imate mogućnosti, kaže Jeremy Sopko, izvršni direktor Pozajmljivanje nacija, hipotekarna tvrtka koja ima dozvolu za kreditiranje u 47 država. Svaka država ima vlastiti skup programa pomoći za predujam, svi s različitim skupovima kriterija za kvalifikaciju, objašnjava. Neke županije i općine čak imaju svoje programe za pomoć prvim kupcima kuća.

"Ako ispunjavate uvjete, ponekad možete dobiti novac od svoje potpore koji je u osnovi besplatan novac od vlade", kaže Sopko. U drugim slučajevima poticaji uključuju bolje kamatne stope na kredite.

Zaključak: Postoji mnogo poticaja i bespovratnih sredstava. “Vaš hipotekarni stručnjak trebao bi biti upoznat s njima, pa ako pitate:‘ Kakva pomoć za predujam (ili DPA) programi su mi dostupni? ’trebali bi vas moći uputiti u pravom smjeru,” Sopko kaže. Ako to želite sami istražiti, provjerite sa svojim državna agencija za financiranje stanovanja.

Možda ste čuli za savezni, prvi put porezni kredit za kupce kuće. Kredit je proveden tijekom Obamine administracije, ali više nije dostupan. Iako to nije isto kao porezni kredit, vlasnici kuća mogli bi uzeti porezne olakšice za hipotekarne kamate koje bi potencijalno mogle smanjiti njihove porezne račune.

---

Odlučite se o uvjetima kredita

Dok istražujete mogućnosti zajma, također ćete morati odlučiti želite li ići s hipotekom s fiksnom ili promjenjivom stopom. Hipoteke s fiksnom kamatnom stopom daleko su najpopularniji put, a za njih se trenutno odlučuje više od 95 posto kupaca, prema podatke o odobravanju kredita iz Ellie Mae, softverske tvrtke koja obrađuje hipoteke. Hipoteke s fiksnom kamatnom stopom ne znače iznenađenja: Vaša hipotekarna uplata ostat će ista tijekom cijelog trajanja vašeg kredita.

Hipoteke s podesivom stopom ili promjenjivom kamatnom stopom, s druge strane, nude niske uvodne stope, a zatim se stope resetiraju nakon određenog razdoblja. Na primjer, ARM 5/1 znači da je vaša hipotekarna kamatna stopa zaključana na pet godina, a zatim podložna godišnjoj prilagodbi.

Kad su kamatne stope niske, dobra je ideja zaključati hipoteku s fiksnom kamatom kako ne biste podlijegali kamatama povećanja za tri, pet, sedam ili koliko god godina je navedeno u scenariju s podesivom stopom, Sopko objašnjava. Ipak, u određenim slučajevima to bi moglo biti pravo za vas. Možete razmisliti, na primjer, o hipoteci s prilagodljivom kamatnom stopom ako ste sigurni da ćete se preseliti unutar uvodnog razdoblja prije poništavanja stopa. Oko 6 posto naših ispitanika odabralo je hipoteku s promjenjivom kamatnom stopom.

Također ćete morati odlučiti želite li uzeti hipoteku na 30 ili 15 godina. Tridesetogodišnje hipoteke, koje su popularnije, isplaćuju se tijekom 30 godina, dok se 15-godišnje hipoteke, što nije iznenađujuće, isplaćuju u 15. Iako su mjesečne uplate niže za hipoteke na 30 godina, to znači da se plaćaju više kamate nego kod hipoteke na 15 godina. Teže se kvalificirati za hipoteku na 15 godina jer su veće mjesečne uplate.

Ako gradite kuću po mjeri ili kupujete kuću u izgradnji u novoizgrađenoj podgradi, vjerojatno ćete imati neke dodatne korake i mogućnosti financiranja. A građevinski kredit, koji je kratkoročni zajam s većim kamatama, obično se koristi za pokrivanje troškova izgradnje kuće ako je sami gradite ili angažirate graditelja po mjeri. Ako kupujete u novorazvijenom pododjelu, možda ćete imati pristup financiranju graditelja - to je koristilo 3 posto naših ispitanika. Mnogi veliki graditelji imaju hipotekarne podružnice ili pridružene odnose s hipotekarnim društvima i kupcima nude mogućnosti financiranja, što može imati određene poticaje. Ipak, htjet ćete kupovati s drugim zajmodavcima i uspoređivati ​​uvjete kredita, poput naknada za dobivanje kredita i kamata.

---

Financijski darovi

Čak i uz sve ove mogućnosti, možda se pitate: još uvijek nisam siguran kako bih si mogao priuštiti kuću; kako su moji suradnici ili vršnjaci? Pošteno je pitanje!

Kako se pokazalo, mnogi prvi kupci stanova oslanjaju se na darove članova obitelji ili prijatelja koji im daju novac za predujam. U našem je istraživanju nešto manje od jedne petine ispitanika reklo da je od obitelji dobilo novac za kupnju kuće. Prema a Izvještaj za 2019 iz Nacionalnog udruženja nekretnina, 28 posto kupaca mlađih od 28 godina oslanjalo se na financijski dar kako bi pomoglo u plaćanju svojih kapara. Sveukupno, 12 posto kupaca stanova dobilo je dar.

Važno je napomenuti da to ne može biti zajam (zajmodavci ne žele da se previše produžujete); dapače, to je bezvezni novac priložen prema predujmu. Zajmodavci će zahtijevati "poklon pismo" kako bi potvrdili da novac koji stiže od vaše obitelji ili prijatelja nije zajam.

Iako ovo možda nije izvedivo za svakog kupca kuće, dobivanje male pomoći od vašeg bogatog ujaka ili bake i djeda moglo bi vam pomoći u plaćanju predujma.

Ovaj sadržaj izrađuje i održava treća strana te ga uvozi na ovu stranicu kako bi korisnicima pomogao u pružanju svojih adresa e -pošte. Možda ćete više informacija o ovom i sličnom sadržaju moći pronaći na stranici piano.io.