Panduan Investasi Properti: Semua yang Perlu Anda Ketahui Tentang Mengelola Properti Investasi

Investasi real estat telah lama menjadi cara populer untuk mendapatkan penghasilan pasif. Properti investasi, baik itu residensial atau komersial, adalah real estat yang secara khusus dibeli untuk memperoleh pengembalian melalui pendapatan sewa atau apresiasi. Sebuah investasi harus menghasilkan pendapatan, meningkatkan nilai, atau memberikan manfaat pajak—atau lebih baik lagi, lakukan ketiganya. Baik itu rumah keluarga tunggal, kompleks multi-unit, atau Apartemen, Anda dapat memperoleh keuntungan dari properti investasi melalui persewaan jangka pendek atau jangka panjang. Era kerja dari rumah juga ideal untuk pemilik properti investasi saat ini, karena banyak penyewa menyewa sepanjang tahun dan untuk jangka waktu yang lebih lama.

Ingin tahu apakah properti investasi yang tepat untuk Anda? Kami bertanya kepada beberapa pakar real estat dan pemilik rumah tentang poin terpenting yang harus dipertimbangkan sebelum Anda memutuskan. Baca terus untuk panduan definitif untuk

pembelian dan mengelola rumah investasi (dan bagaimana memilih jenis properti terbaik untuk Anda!).

---

Lakukan matematika

Sebelum Anda menaruh uang di rumah investasi, penting untuk menentukan apakah Anda memilikinya waktu, sumber daya keuangan, kesabaran, dan komitmen diperlukan untuk mempertahankannya. Investasi real estat tidak menghasilkan keuntungan yang signifikan dalam semalam, dan banyak pembeli properti investasi menunggu bertahun-tahun (atau bahkan dekade) agar investasi mereka dihargai. Mengelola properti sewaan (dan bertindak sebagai pemilik seseorang) membutuhkan seseorang yang komunikatif, praktis, dan berorientasi pada detail—terutama jika Anda berencana menghemat uang dengan membantu memperbaiki sendiri. Penting juga untuk memastikan Anda memiliki margin keamanan finansial. Mereka yang memiliki hutang, pinjaman mahasiswa, atau tagihan medis yang belum dibayar harus berpikir dua kali.

Pekerjakan seorang profesional

Berkat agen penjual dan manajer properti profesional, Anda bisa sukses bahkan tanpa mengetahui seluk beluk pasar tertentu. Joe Belzo Kompas di Naples, Florida, yang memiliki lebih dari 20 tahun pengalaman real estat, mengatakan bahwa broker seperti Kompas dapat memandu Anda melalui proses bahkan setelah Anda membeli investasi Properti.

KIAT PRO
Dengan biaya tertentu, Kompas, Sotheby's International Realty, dan agen lainnya dapat membantu Anda menemukan penyewa untuk properti investasi Anda.

“Bagi mereka yang mencari peluang investasi, bekerja dengan agen real estat profesional sangat penting,” kata Philip White, CEO Realty Internasional Sotheby. “Mereka dapat membantu menghubungkan Anda dengan seorang ahli yang dapat memberi nasihat tentang undang-undang pajak setempat dan, terutama jika Anda ingin berinvestasi secara internasional, program visa yang mungkin tersedia untuk Anda. Sotheby's International Realty hadir di 79 negara dan wilayah, jadi klien kami mendapat manfaat dari layanan kami yang luas program rujukan yang memungkinkan klien kami di California, misalnya, terhubung dengan pakar lokal di Cayman pulau.”

Belz menggemakan pepatah ini: "Jika tidak ada keahlian Anda untuk menjalankan angka dan mengetahui berapa cap rate yang harus Anda beli, maka agen Anda bahkan lebih penting."

---

Pertimbangkan jenis dan lokasi

Real estat residensial biasanya lebih mudah diakses dan terjangkau daripada real estat komersial, itulah sebabnya banyak yang berinvestasi di unit kondominium, rumah keluarga tunggal, atau rumah multi-keluarga. Nancy, yang tidak ingin disebutkan namanya, telah menjadi makelar dan investor real estate yang rajin di Naples, Florida, selama 17 tahun. Dia dan suaminya mengelola 73 properti sewaan di Florida Barat Daya termasuk delapan kompleks, empat kompleks, dupleks, dan rumah keluarga tunggal. Dia menyarankan untuk mencari lingkungan dan rumah yang bagus tanpa biaya Asosiasi Pemilik Rumah (HOA), dan untuk tidak takut dengan pemecah masalah jika Anda punya waktu dan sumber daya. “Bahkan jika itu bukan rumah yang paling menarik di lingkungan tertentu, Anda dapat membeli sesuatu dengan harga yang wajar dan memperbaikinya di dalam dan di luar,” dia berkata.

Lokasi juga penting, dan banyak properti investasi yang dicari terletak di kota-kota besar, desa pantai, kota pegunungan, atau tujuan wisata yang indah.

“Permintaan dalam hawaii di pasar rumah kedua belum mereda dan Florida tetap menjadi tujuan panas, ”ungkap White. “Pasar rumah kedua telah mengalami kenaikan harga yang dramatis, terutama di kelas atas. Pasar resor di AS juga terus melihat minat, sementara tujuan internasional yang ramah pajak seperti Bahama dan Kepulauan Cayman tetap populer sebagai tujuan rumah kedua.”

Ketahui aturannya

Apa pun jenis properti yang Anda beli, penting untuk melihat berbagai peraturan dan yurisdiksi yang ada di setiap negara bagian. Naples, misalnya, memiliki batasan sewa yang cukup ketat yang dapat diatasi jika Anda melakukan riset.

“Di kota Napoli, Anda dapat menyewa properti Anda selama minimal 30 hari, tiga kali setahun,” kata Belz. “Tetapi jika Anda berada di luar kota Napoli, kami memiliki sejumlah lingkungan tanpa batasan sewa tempat orang membeli untuk melakukan persewaan jangka pendek, termasuk Airbnb. Sangat penting bagi investor mana pun untuk melihat undang-undang dan aturan ini. Kami memiliki pasangan yang ingin membeli kondominium tetapi akhirnya membeli rumah keluarga tunggal di lingkungan tanpa pembatasan sewa, karena mereka menyadari pembatasan kondominium tidak akan menghasilkan uang yang mereka butuhkan membuat."

Bagaimana dengan timeshare?

Salah satu jenis properti yang belum biasanya terbukti sebagai properti investasi sejati adalah timeshare (untuk yang belum tahu, itu kondominium, biasanya dalam komunitas hotel atau resor, dengan beberapa pemilik yang masing-masing diberikan sejumlah waktu yang dijamin di properti masing-masing tahun; ini termasuk rumah di resor seperti Marriott Vacation Club, Ritz-Carlton Vacation Club, Club Wyndham, dan lokasi serupa). Bertentangan dengan apa yang mungkin Anda pikirkan, timeshares bukanlah investasi yang bagus untuk menghasilkan pengembalian, karena mereka menghadirkan pengeluaran yang lebih tinggi dari biasanya. Selain biaya timeshare, sebagian besar memerlukan biaya pemeliharaan tahunan.

Tapi Mike Kennedy sedang mencoba untuk mengubah itu: Kennedy didirikan Koala, sebuah platform yang membantu pemilik timeshare dengan aman menyewakan timeshare mereka yang tidak terpakai. “Tidak ada yang harus membeli timeshare yang ingin menghasilkan pendapatan darinya,” kata Kennedy. “Nilai intrinsik atau nilai aktual pasar sepenuhnya ditentukan oleh penawaran dan permintaan timeshare tersebut. Namun, pemilik yang memiliki produk yang benar-benar berkualitas tinggi dapat menjadi persewaan liburan yang diinginkan untuk keluarga atau kelompok muda karena timeshares menggabungkan yang terbaik dari hotel dan persewaan liburan. Anda memiliki model hibrida ini di pasar yang, dalam banyak kasus, tidak sepenuhnya digunakan oleh pemiliknya. Dari perspektif itu, pemilik pasti dapat memonetisasi properti mereka yang tidak terpakai dan, pada tingkat tertentu, menghasilkan keuntungan.”

---

Jadi, Anda mengambil risiko dan membeli—sekarang untuk memaksimalkan investasi Anda. Anda harus berpikir kritis tentang bagaimana properti dapat digunakan dan seberapa banyak usaha yang ingin Anda lakukan – dan untuk berapa lama. Di sinilah untuk memulai.

Tentukan bagaimana Anda ingin menggunakan properti

Ada beberapa cara yang bisa Anda lakukan untuk berinvestasi properti. Pertama, tergantung apakah Anda akan menggunakan properti tersebut atau hanya untuk tujuan sewa. Misalnya, Belz mengatakan bahwa banyak orang membeli rumah kedua untuk menikmati properti itu sendiri, tetapi juga menghasilkan pendapatan melalui persewaan saat mereka tidak ada di sana.

“Banyak orang yang memiliki satu atau bahkan beberapa properti tidak menginginkan keuntungan besar,” kata Belz. “Mereka ada di dalamnya untuk menutupi sebagian besar biaya mereka.”

Hitung berapa banyak yang harus Anda kenakan per bulan

Dengan mengingat hal itu, Anda pasti ingin memikirkan cara membebankan biaya untuk persewaan. Aturan umum, kata Nancy, adalah bahwa sewa bulanan harus sama dengan atau tidak kurang dari 1% dari harga pembelian untuk menghasilkan pendapatan. Tentu saja, harga musim tinggi di tujuan tertentu, seperti musim ski di Danau Tahoe atau musim panas di Hamptons, mungkin melebihi persentase itu.

KIAT PRO
Agar properti investasi menghasilkan keuntungan, jumlah yang Anda tetapkan untuk sewa per bulan harus melebihi 1% dari harga yang Anda bayarkan untuk itu.

Potong biaya dengan menjadi lebih praktis

Nancy mengatakan bahwa untuk menghilangkan biaya, dia mengelola propertinya sendiri. Ini nyaman karena dia tinggal di area yang sama dengan propertinya dan dapat dengan cepat mampir ke rumah jika ada masalah. “Jika Anda tidak keberatan menerima telepon dan memeriksa rumah Anda, Anda dapat menghemat uang dengan tidak menggunakan perusahaan manajemen pihak ketiga,” kata Belz. “Tetapi orang-orang di kedua ujung spektrum, tidak peduli seberapa aktif atau tidaknya mereka, bisa sukses. Saya tahu orang-orang yang mengelola properti sendiri dan memberikan layanan yang sangat baik, dan orang yang sama hanya ingin kembali untuk menyewa setiap tahun.”

...atau tingkatkan pendapatan dengan menyewa perusahaan manajemen properti

Namun, perusahaan manajemen properti dapat membantu Anda memperoleh lebih banyak pendapatan dalam jangka panjang, terutama jika Anda melakukan persewaan jangka pendek untuk akhir pekan atau minggu. Hal ini juga membantu meringankan beberapa tekanan panggilan saat tamu menggunakan properti. East West Hospitality, didirikan 30 tahun lalu, memiliki pengalaman menjalankan ratusan persewaan liburan dan mengelola rumah untuk pemilik di seluruh negeri.

“Sebagai perusahaan manajemen properti, kami akan bekerja dengan pembeli untuk memberikan perkiraan pendapatan berdasarkan pengalaman kami di pasar,” kata Theron Gore, CMO dari Perhotelan Timur Barat. “Ada banyak percakapan yang kami lakukan dengan pembeli tentang tujuan mereka dengan properti, dan kami dapat memberi mereka saran tentang cara mendapatkan hasil maksimal atau sekadar menutupi biaya mereka.”

Di tengah inflasi dan suku bunga yang relatif rendah, real estat tetap menjadi investasi yang pasti, White menjelaskan.

“Real estat mewah, dengan segala pasang surutnya, memiliki nilai—dan bahkan tumbuh nilainya,” katanya. "Faktanya, Jurnal Wall Street baru-baru ini dilaporkan bahwa di pasar perumahan yang sedang booming ini, tahun lalu banyak pemilik rumah memperoleh lebih banyak dari apresiasi rumah daripada dari pekerjaan mereka.”

Berikan pertunjukan yang bagus

Desain dan presentasi visual juga penting. “Sejauh ini cara terbaik untuk memaksimalkan pengembalian Anda adalah memiliki properti yang sangat terawat,” kata Belz. “Kedengarannya jelas, tapi ini penting. Saya juga menyarankan untuk menyewa fotografer profesional yang hebat, yang kami lakukan apakah itu kondominium $ 100.000 atau kondominium $ 15 juta di pantai. Pertunjukan pertama selalu online.”

Gore mengatakan bahwa unit East West yang menghasilkan pendapatan paling banyak biasanya adalah unit yang baru saja direnovasi dengan dekorasi yang sedikit lebih modern, tetapi selalu tergantung pada selera dan anggaran masing-masing.

“Ketika seseorang pindah, kami membersihkannya secara profesional, tetapi kami juga mencoba melakukan peningkatan,” kata Nancy. “Apakah itu meja yang membutuhkan kuarsa atau granit baru, kami terus berusaha meningkatkan nilai properti ketika kita memiliki kesempatan untuk masuk ke sana di antara penyewa sebelum kita mengisinya lagi untuk satu tahun lagi atau lima tahun. Anda tidak pernah tahu berapa lama mereka akan tinggal.”

---

Kebocoran pipa, tetangga yang sial, atau mesin pencuci piring yang rusak… daftarnya terus berlanjut. Terlepas dari uang yang dapat Anda hasilkan melalui pendapatan atau penghargaan penyewa, mengelola properti masih menimbulkan sakit kepala.

Pertama, mereka membutuhkan banyak waktu; namun, lebih sedikit jika Anda menyewa perusahaan manajemen properti profesional pihak ketiga. Namun, ini bisa menjadi mahal dan memotong pengembalian Anda. Nancy mengatakan bahwa bahkan memiliki satu, dua, atau tiga properti bisa seperti pekerjaan paruh waktu, terutama jika Anda mengelola semuanya sendiri.

Ketahui perbedaan antara mengelola short- vs. sewa jangka panjang

Properti investasi bagus untuk persewaan jangka pendek dan jangka panjang, tetapi mereka membutuhkan jumlah waktu yang berbeda di pihak pemilik. Misalnya, persewaan jangka pendek mungkin lebih menguntungkan dalam jangka panjang, tetapi menimbulkan lebih banyak biaya seperti biaya pembersihan atau perbaikan karena fasilitas semakin banyak digunakan, sementara sewa jangka panjang membutuhkan lebih sedikit dari minggu ke minggu atau bulan ke bulan pemeliharaan.

“Sulit untuk mengatakan berapa jam per minggu,” kata Nancy. “Jika Anda memiliki properti sebanyak yang kami miliki, sekitar 73, itu adalah pekerjaan penuh waktu. Anda harus menunjukkan properti, mendapatkan penyewa, mengelolanya, dapat memperbaiki hal-hal, tersedia untuk memperbaruinya, dan sebagainya. Jika Anda memperbaruinya, mungkin perlu beberapa minggu atau bulan.”

Di sisi lain, jika Anda bersedia membayar perusahaan manajemen properti, seperti East West Keramahan, jauh lebih mudah untuk mengelola properti dari jauh, terutama jika Anda tidak tinggal di tempat yang sama kota atau negara bagian. Ini menghemat waktu, tetapi mungkin memotong keuangan Anda.

Kerjakan pekerjaan rumah Anda

Meskipun Anda tidak perlu menjadi ahli di pasar tempat Anda membeli, Anda harus memiliki beberapa peralatan dan ketajaman bisnis.

“Memiliki agen yang andal adalah yang terbaik, tetapi Anda harus benar-benar akrab dengan lingkungan tempat Anda membeli,” kata Nancy. “Sangat membantu bagi kami untuk berkeliling mencari penjualan oleh pemilik, memeriksa Zillow, atau meminta agen mencari Anda. Anda tidak pernah tahu apa yang akan Anda temukan saat mengemudi—seseorang mungkin melempar tanda untuk dijual di halaman mereka.”

Jangan diinvestasikan secara emosional

Aturan emas lain dari properti investasi adalah jangan pernah terlalu terikat. “Properti investasi bukan rumah Anda,” kata Belz. “Jika Anda terlalu terikat secara emosional dengan properti, Anda mungkin tidak melihat angka dengan benar. Angka-angkanya harus masuk akal—dan jika tidak, Anda harus rela pergi.”

Pengembalian Anda juga bergantung pada iklim pasar—walaupun berkat kerja jarak jauh, banyak pasar yang berkembang pesat di musim ramai kini populer sepanjang tahun. Florida Selatan, biasanya populer di musim dingin, sekarang menjadi tujuan sepanjang tahun bagi mereka yang ingin melarikan diri dari kota, kata Belz dan Nancy. Gore mengatakan bahwa lama waktu yang dihabiskan orang di persewaan kota pegunungan juga meningkat dari tahun ke tahun.

"Sementara permintaan masih tinggi, kenaikan suku bunga hipotek dan persediaan yang rendah dapat memengaruhi kemampuan pembeli untuk membeli secepat yang mereka lakukan selama pandemi," kata White. “Di AS, permintaan rumah kedua menunjukkan tanda-tanda pendinginan selama musim semi 2021, karena beberapa kantor mulai dibuka kembali, dan aturan pinjaman hipotek untuk properti liburan pada awalnya diperketat. Namun meskipun jumlah transaksi menurun di beberapa pasar, apresiasi harga tetap kuat karena persediaan yang rendah.”

---

Terlepas dari keinginan untuk mendapatkan orang di rumah Anda segera, berhati-hatilah: Beberapa pelajaran terbesar yang dimiliki Nancy dipelajari selama bertahun-tahun adalah untuk menghasilkan uang jaminan yang tinggi, simpanan hewan peliharaan yang tinggi—dan yang terpenting, latar belakang yang bagus cek. Menyeleksi penyewa secara menyeluruh dapat menghemat uang dan waktu Anda, bahkan jika mereka terlihat seperti individu yang paling kaya di atas kertas.

“Hewan peliharaan benar-benar dapat mengotori suatu tempat, dan sungguh luar biasa apa yang harus kami tangani,” katanya. Namun, membangun kepercayaan dengan klien dapat membantu meringankan beberapa pekerjaan di ujung pemilik.

KIAT PRO
Pemeliharaan umum harus menelan biaya sekitar 3% sampai 5% dari pendapatan sewa.

“Kami menemukan penyewa yang andal dan dapat dipercaya, dan kami bahkan mungkin menawarkan mereka diskon sewa agar mereka membantu mengelola rumah dengan ringan, ”katanya, menambahkan bahwa semua penyewa adalah penyewa jangka panjang yang tinggal selama satu tahun di rata-rata. “Tentu saja, kami mendapat telepon yang lebih putus asa jika ada sesuatu yang terjadi, tetapi banyak dari mereka dengan senang hati melakukan perawatan kebun mereka sendiri.”

Nancy mengatakan bahwa perawatan umum, yang mungkin mencakup pembersihan menyeluruh, pengendalian hama, dan cat baru, harus menelan biaya sekitar 3% hingga 5% dari pendapatan sewa.

“Salah satu tantangan terbesar yang kami pastikan untuk disadari pemilik adalah bahwa seiring waktu ada keausan,” kata Kevin Graham, COO Perhotelan Timur Barat. “Kami ingin memastikan bahwa mereka diberi tahu kapan mereka mungkin perlu mengecat ulang tempat tinggal dan mengganti karpet dan peralatan utama. Dengan cara itu mereka dapat mengingat setidaknya cadangan mental, jika bukan cadangan finansial, untuk menutupi barang-barang itu.”

Merawat properti apa pun dengan benar membutuhkan pemeliharaan lansekap; memastikan sistem mekanik, listrik, dan pipa dalam operasi yang baik; melestarikan barang-barang struktural, seperti atap, trotoar, jalan masuk; pengendalian hama; dan memelihara lingkungan interior yang nyaman dan bersih.

Garis bawah

Meskipun investasi properti sewa dapat bermanfaat dalam jangka panjang, perlu diingat bahwa profitabilitasnya adalah tergantung pada beberapa faktor eksternal termasuk permintaan dan penawaran pasar perumahan, yang selalu berfluktuasi. Meskipun demikian, penting untuk dapat melepaskan properti juga, segera setelah nilainya berhenti tumbuh. Itulah yang dimaksud dengan investasi cerdas.

---

Ikuti House Beautiful di Instagram.

Konten ini dibuat dan dikelola oleh pihak ketiga, dan diimpor ke halaman ini untuk membantu pengguna memberikan alamat email mereka. Anda mungkin dapat menemukan informasi lebih lanjut tentang ini dan konten serupa di piano.io.