Posso permettermi una casa?

Se sei un aspirante acquirente di una casa per la prima volta, sai che risparmiare per un acconto va ben oltre il saltare il toast all'avocado e mettere in pausa il tuo account Netflix. Forse sei all'inizio della tua carriera e semplicemente non ti rimane molto da mettere in risparmi ogni mese. Oppure, il tuo affitto continua a salire (come in modo crescente) anno dopo anno, ostacolando la tua capacità di scacciare soldi nel tuo fondo di anticipo. Oppure, dovevi attingere ai tuoi risparmi per pagare una fattura medica.

Gli scenari sono infiniti e, senza dubbio, ci sono molte sfide che possono far sembrare la proprietà della casa fuori portata. Ma, la buona notizia? Esistono molte opzioni di prestito, sovvenzioni, incentivi fiscali e altre strategie finanziarie intelligenti progettate per aiutarti a diventare proprietario di una casa.

Qui, uno sguardo a come puoi permetterti di comprare una casa, anche—in realtà, specialmente—se non hai risparmiato il 20 percento per un acconto o un credito perfetto o non sei la metà di una famiglia con due redditi.

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Budget per PMI

Probabilmente hai sentito che il 20% in meno è il gold standard quando si tratta di acquistare una casa. Ma non è la norma, soprattutto per chi compra casa per la prima volta. Secondo a rapporto dalla National Association of Realtors, gli acquirenti di case per la prima volta che hanno finanziato le loro case hanno perso una media del 7%. Infatti, in un'originale indagine sulle acquirenti di case single di sesso femminile condotta da Marie Claire e Casa Bella, il 60 percento degli intervistati ha dichiarato di aver abbassato il 10 percento o meno.

Tuttavia, uno dei principali vantaggi di abbassare il 20 percento è evitare l'assicurazione ipotecaria privata o PMI. "PMI è un'assicurazione sul mutuo che il creditore richiede di acquistare per proteggerlo in caso di inadempienza del prestito", spiega Lauren Anastasio, pianificatore finanziario certificato presso SoFi, una società di finanza personale. "È un'assicurazione per il creditore, non per te."

In genere, PMI costa tra lo 0,5 percento e l'1 percento dell'importo del mutuo ipotecario su base annua, pagato mensilmente. Ad esempio, se stai pagando lo 0,5 percento di PMI su un prestito di $ 300.000, pagheresti $ 1.500 in più all'anno o $ 125 al mese.

In molti casi, il PMI è qualcosa che alla fine cade. Assicurati di aver compreso i termini del prestito, dice Anastasio. "Alcuni mutui abbasseranno il requisito PMI una volta ottenuto il 20% di equità nella casa e il tuo pagamento mensile diminuirà per il resto del periodo", afferma. "Altri mutui potrebbero richiedere 10 anni di pagamenti PMI anche se raggiungi il 20% di capitale prima, e altri potrebbero richiedere che venga pagato per la durata del prestito".

Il takeaway: è possibile permettersi una casa, anche senza pagare il 20%. Quando stai pianificando il budget, considera costi come PMI, assicurazione del proprietario della casa, quote HOA, tasse di proprietà e un fondo per le riparazioni di emergenza. Il calcolo di queste spese combinate è un esercizio con cui il tuo prestatore può aiutarti. Scopri di più su tutti i costi imprevisti di possedere una casa qui[LINK TO STORY].

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Esplora le tue opzioni di prestito

Come acquirente di una casa per la prima volta, dovresti avere una conversazione in anticipo sulle circostanze del tuo prestito unico con un prestatore, dice Sierra Hudson, consulente ipotecario autorizzato in Georgia e direttore di filiale presso Prestiti per la casa di Angel Oak. Durante questa conversazione, ti consigliamo di discutere il tuo punteggio di credito, quanto puoi spendere per un down pagamento, il tuo stipendio e altre fonti di reddito, quanto debito hai e in quale campo di carriera stai lavorando in. Tutte queste informazioni possono aiutare un prestatore a guidarti verso un prestito che meglio si adatta alle tue circostanze, spiega Hudson.

"In questi giorni ci sono programmi di prestito per soddisfare la maggior parte degli acquirenti di case", dice. Se sei un lavoratore autonomo, ad esempio, ci sono prestiti su estratti conto solo per i lavoratori autonomi. Parla con un prestatore di finanziamenti convenzionali e non trascurare i prestiti di Veteran's Affairs (VA), Federal Housing Administration (FHA) e il Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti (USDA).

Ecco un esempio di programmi di prestito che vale la pena esplorare:

• prestiti VA:
  Disponibile per la maggior parte dei membri militari in servizio attivo in tutti i rami militari, nonché per veterani, riservisti e membri della Guardia Nazionale, Prestiti per affari dei veteraniin genere non richiedono un acconto o hanno commissioni PMI. Per confermare che sei idoneo per un prestito VA, puoi ottenere un "Certificato di idoneità" da ebenefits.va.gov.
• Prestiti FHA:
  Queste Amministrazione federale degli alloggi i prestiti sono adatti per gli acquirenti con reddito da basso a moderato o per coloro che hanno punteggi di credito inferiori alla media. Attraverso questo programma, puoi ridurre il 3,5% se il tuo punteggio di credito è 580 o il 10% se il tuo punteggio di credito è 500 o superiore. Un aspetto negativo di questo prestito è che se si effettua un acconto inferiore al 10%, non è possibile annullare l'assicurazione ipotecaria su questo prestito una volta raggiunto il 20% di capitale.
• HUD Buon vicino della porta accanto:
  Case idonee in questo Programma di edilizia abitativa e sviluppo urbano vieni con uno sconto del 50% sul prezzo di listino per insegnanti, agenti delle forze dell'ordine, vigili del fuoco ed EMT. Gli acquirenti possono anche qualificarsi per effettuare solo un acconto di $ 100 per queste case. Una truffa qui è che potresti innamorarti di una casa che non è idonea per il programma.
• Prestiti USDA:
  Sponsorizzato dal Dipartimento dell'Agricoltura degli Stati Uniti, il programma di mutuo diretto per la casa aiuta gli acquirenti a basso reddito nelle aree rurali a permettersi le case non richiedendo un acconto. Con i sussidi, i tassi di interesse possono arrivare fino all'1%, molto al di sotto del mercato.
• Programma Fannie Mae HomeReady:
  Questo Programma Fannie Mae consente un anticipo a partire dal 3 percento e un punteggio di credito minimo di 620. Un vantaggio di questo prestito è che l'assicurazione ipotecaria può essere annullata una volta che l'equità domestica del mutuatario raggiunge il 20%. È anche unico perché considera il reddito degli affittuari, che potrebbe aiutarti a qualificarti.
• Neighborhood Assistance Corporation of America:
  Comunemente indicato come NACA, questo programma di prestito da un'organizzazione no profit di proprietà di una casa rompe gli schemi. "È un programma fantastico per prepararsi e fare un acquisto per la prima volta con zero acconto e un tasso di interesse ragionevole", afferma Cynthia Meyer, un pianificatore finanziario certificato. È interessante notare che i prestiti NACA non richiedono un controllo del credito tradizionale, ma offrono lezioni di acquisto di case e presta ai partecipanti che dimostrano di essere in grado di pagare le bollette che rientrano nella loro controllo.

Se questi programmi di prestito non sono adatti, tuttavia, hai ancora delle opzioni, afferma Jeremy Sopko, CEO di Prestito delle nazioni, una società di mutui autorizzata a prestare in 47 stati. Ogni stato ha il proprio insieme di programmi di assistenza per l'acconto, tutti con diversi set di criteri per la qualificazione, spiega. Alcune contee e comuni hanno persino i propri programmi per aiutare gli acquirenti di case per la prima volta.

"Se sei idoneo, a volte puoi ottenere una sovvenzione per il tuo acconto che è sostanzialmente denaro gratuito dal governo", afferma Sopko. In altri casi, gli incentivi includono tassi di interesse sui prestiti migliori.

La linea di fondo: ci sono molti incentivi e sovvenzioni là fuori. "Il tuo professionista del mutuo dovrebbe essere a conoscenza di loro, quindi se chiedi: 'Quale assistenza per l'anticipo? (o DPA) sono disponibili per me?' dovrebbero essere in grado di indirizzarti nella giusta direzione ", Sopko dice. Se desideri effettuare ricerche da solo, verifica con il tuo agenzia statale per il finanziamento dell'edilizia abitativa.

Potresti aver sentito parlare di un credito d'imposta federale per l'acquirente di una casa per la prima volta. Il credito è stato implementato durante l'amministrazione Obama, ma non è più disponibile. Sebbene non sia lo stesso di un credito d'imposta, i proprietari di abitazione potrebbero essere in grado di prendere una detrazione dell'imposta sugli interessi ipotecari che potrebbe potenzialmente ridurre il loro carico fiscale.

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Decidi le condizioni del prestito

Mentre esplori le opzioni di prestito, dovrai anche decidere se vuoi optare per un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile. I mutui a tasso fisso sono di gran lunga la via più popolare, con oltre il 95% degli acquirenti che attualmente li optano, secondo dati sull'origine del prestito di Ellie Mae, una società di software che elabora i mutui. I mutui a tasso fisso non comportano sorprese: la rata del mutuo rimarrà invariata per tutta la durata del prestito.

I mutui a tasso variabile o a tasso variabile, d'altro canto, offrono bassi tassi di introduzione e quindi i tassi si azzerano dopo un certo periodo. Ad esempio, un ARM 5/1 significa che il tasso di interesse ipotecario è bloccato per cinque anni e quindi è soggetto a adeguamento su base annuale.

Quando i tassi di interesse sono bassi, è una buona idea bloccare un mutuo a tasso fisso in modo da non essere soggetto al tasso aumenti in tre, cinque, sette o comunque molti anni sono previsti in uno scenario a tasso variabile, Sopko spiega. Tuttavia, in alcuni casi questo potrebbe essere giusto per te. Potresti prendere in considerazione un mutuo a tasso variabile, ad esempio, se sei certo di muoverti entro il periodo introduttivo prima che i tassi si azzerino. Circa il 6% dei nostri intervistati ha scelto un mutuo a tasso variabile.

Dovrai anche decidere se vuoi accendere un mutuo di 30 anni o un mutuo di 15 anni. I mutui trentennali, che sono più popolari, vengono estinti in 30 anni, mentre i mutui 15 anni, non sorprende, vengono estinti in 15 anni. Mentre i pagamenti mensili sono inferiori sui mutui a 30 anni, significa pagare più interessi rispetto a un mutuo a 15 anni. È più difficile qualificarsi per un mutuo di 15 anni perché i pagamenti mensili più alti.

Se stai costruendo una casa su misura o acquistando una casa in costruzione in una suddivisione di nuova costruzione, probabilmente avrai alcuni passaggi e opzioni di finanziamento aggiuntivi. UN prestito di costruzione, che è un prestito a breve termine e con interessi più elevati, viene in genere utilizzato per coprire il costo di costruzione di una casa se la costruisci da solo o assumi un costruttore personalizzato. Se stai acquistando in una suddivisione di nuova concezione, potresti avere accesso al finanziamento del costruttore: il 3% dei nostri intervistati lo ha utilizzato. Molti grandi costruttori hanno filiali di mutui o rapporti di affiliazione con società di mutui e offrono opzioni di finanziamento agli acquirenti, che possono venire con alcuni incentivi. Tuttavia, ti consigliamo di guardarti intorno con altri istituti di credito e confrontare i termini del prestito, come le commissioni di origine e i tassi di interesse.

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Regali finanziari

Anche con tutte queste opzioni, ti starai chiedendo: non sono ancora sicuro di come potrei permettermi una casa; come stanno i miei colleghi o colleghi? È una domanda giusta!

A quanto pare, molti acquirenti di case per la prima volta si affidano ai regali di familiari o amici, che danno loro dei soldi per l'acconto. Nel nostro sondaggio, poco meno di un quinto degli intervistati ha affermato di aver ricevuto denaro dalla propria famiglia per l'acquisto della propria casa. Secondo a Rapporto 2019 dalla National Association of Realtors, il 28% degli acquirenti di età inferiore ai 28 anni ha fatto affidamento su un regalo finanziario per aiutare a pagare i propri acconti. Complessivamente, il 12% degli acquirenti di case ha ricevuto un regalo.

È importante notare che questo non può essere un prestito (i creditori non vogliono che tu ti estenda eccessivamente); piuttosto, sono soldi senza vincoli per l'acconto. I finanziatori richiederanno una "lettera regalo" per confermare che il denaro proveniente dalla tua famiglia o dai tuoi amici non è un prestito.

Anche se questo potrebbe non essere fattibile per ogni acquirente di casa, ottenere un piccolo aiuto dal tuo ricco zio o dai tuoi nonni potrebbe aiutarti a sostenere il tuo acconto.

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