Acquistare una lista di controllo per la casa per il primo acquirente

Hai flirtato con l'idea della proprietà della casa. Forse Zillow è diventato uno dei tuoi siti più visitati o sei capitato casualmente in alcuni aprire case IRL, eseguire scenari finanziari su un calcolatore di mutui e trovare gioia nella navigazione delle tessere campioni. Ma ora ti stai chiedendo come passare da "vorrei possedere la mia casa un giorno" per accendere effettivamente un mutuo, comprare una casa e far installare quelle tessere della metropolitana.

Senza dubbio, l'acquisto di una casa è un'enorme decisione finanziaria, probabilmente la più grande della tua vita. Dal conoscere l'importante differenza tra essere prequalificati e pre-approvati alla comprensione di cose come le contingenze di valutazione e l'impegno, il processo può sembrare scoraggiante. Aggiungete a ciò le montagne russe emotive che stanno trovando la casa dei vostri sogni e aspettando di sentire la vostra offerta.

Tuttavia, suddividere il processo di acquisto della casa in fasi lo rende molto più gestibile. Ecco una guida passo passo, supportata da esperti, per l'acquisto di una casa.

1. Metti in ordine le tue finanze

In questa fase iniziale, posizionati per essere un acquirente forte e qualificato risparmiando per un acconto e ottenendo il tuo credito in perfetta forma.

Il quadro finanziario di ogni acquirente sarà unico. Sì, un punteggio di credito di 740 o superiore ti premia con i migliori tassi di interesse e un calo il pagamento del 20 percento o più in casa ti eviterà di pagare l'assicurazione ipotecaria privata, o PMI. (Il PMI in genere costa dallo 0,5 all'1 percento dell'intero importo del prestito su base annua, sebbene sia più comunemente pagato come premio mensile. Il PMI è fornito da compagnie assicurative private, ma organizzato dal tuo prestatore.) Ma, respira facilmente: puoi ancora acquistare una casa con un punteggio di credito molto più basso e molto meno di un acconto. Solo per fare un esempio, poiché ci sono un sacco di opzioni di prestito là fuori [NOTA: LINK A UNO DEGLI ALTRI PACCHETTI STORIE], il tuo punteggio di credito può arrivare fino a 500 per un prestito FHA (un mutuo sostenuto dal governo assicurato dalla Federal Housing Administration) a patto che si abbassi il 10 percento, o si possa arrivare a 580 se si abbassi il 3,5 percento, spiega Ignacio Rodriguez con l'agenzia immobiliare Westside a Malibu, California. Con i prestiti convenzionali, mirerai a un punteggio di credito di almeno 620.

L'idea qui? Non lasciare che il perfetto sia nemico del bene! La crescita del mercato potrebbe superarti se stai aspettando anni per accumulare abbastanza per un acconto del 20% nel tuo conto di risparmio o per il tuo punteggio di credito per salire nella categoria eccezionale.

Risparmiare per un acconto

Indipendentemente dal fatto che il tuo obiettivo per un acconto sia il 3,5 percento o il 20 percento, ti consigliamo di iniziare a risparmiare denaro il prima possibile. "Idealmente, è in un conto che sta guadagnando interessi", afferma New York City Broker Lindsay Barton Barrett di Douglas Elliman.

Considera di parlare con un consulente finanziario della tua strategia per estinguere prestiti ad alto interesse e allo stesso tempo risparmiare per una casa. A seconda delle condizioni di mercato, può avere assolutamente senso comprare una casa prima di altri debiti—ehm, quei fastidiosi prestiti studenteschi! - vengono ripagati in modo da poter costruire un patrimonio e avere un bene che può aumentare di valore nel tempo, afferma Barton Barrett.

Costruire il tuo credito

Per quanto riguarda il credito, hai diritto, per legge, ad a rapporto di credito gratuito ogni anno. Questo rapporto in realtà non ti dirà i tuoi punteggi (che potrebbero variare tra i tre uffici), ma ti aiuterà a individuare tutto ciò che sta abbassando il tuo punteggio. Una persona su cinque ha errori a loro credito rapporto, secondo la Federal Trade Commission, quindi ti consigliamo di risolvere eventuali errori prima di iniziare a fare acquisti per un mutuo. Puoi tenere sotto controllo i tuoi punteggi di credito effettivi con tracker di punteggio online gratuiti come Credit Karma. Oppure, molte banche e società di carte di credito dispongono di tracker di punteggio di credito gratuiti integrati nell'account online.

Ora è anche un buon momento per dare al tuo credito un po' di TLC. Effettuare costantemente pagamenti puntuali è la cosa migliore che puoi fare per il tuo punteggio di credito. Puoi dargli una rapida spinta pagando i saldi delle carte di credito in modo che il tuo utilizzo su ciascuna carta non sia superiore a 30 percento, ciò significa che, se hai un limite di $ 1.000, mantieni il saldo al di sotto di $ 330 per dimostrare ai creditori che non stai esagerando te stesso.

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2. Prendi una lettera di preselezione

Prima di iniziare a guardare le case, ti consigliamo di ottenere un lettera di preselezione, in cui si afferma che il creditore è provvisoriamente disposto a prestarti fino a un certo punto. Questo segnala agli agenti immobiliari che sei seriamente intenzionato a comprare, non solo a guardare le case per divertimento. Una lettera di preselezione ti aiuterà anche a impostare il tuo budget e restringere quali case saranno nella tua fascia di prezzo, afferma l'agente immobiliare di New York City Rebecca Blacker con Warburg Immobiliare.

Qualcosa da tenere a mente: la prequalifica è un piccolo passo verso un prestito. Riferisci autonomamente le informazioni sul tuo punteggio di credito e sul tuo reddito e, a sua volta, il prestatore ti darà un'idea di quanto puoi permetterti. Essere pre-approvati, tuttavia, è un processo molto più completo e ti avvicinerà al tavolo di chiusura: è quando vengono verificate le informazioni sul tuo reddito e sui tuoi punteggi di credito. Maggiori informazioni su questo, di seguito.

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3. Assumi un agente immobiliare

Pensa al tuo agente immobiliare come al capitano della tua squadra di acquirenti di case. Per questo motivo, ti consigliamo di assumere un agente che possa fare forti rinvii per broker ipotecari, avvocati immobiliari e professionisti delle ispezioni domestiche, afferma l'agente di New York City Agent Kemdi Anosike di Warburg Immobiliare. "Soprattutto, hai bisogno di un agente immobiliare che ti ascolti e capisca le tue esigenze", afferma Anosike.

Va bene intervistarne alcuni finché non trovi una buona misura. Alcune domande da considerare:

• Con quanti altri clienti stai attualmente lavorando?
• Da quanto tempo lavori in questo settore e quanto conosci i quartieri?
• Qual è la tua nicchia? (Alcuni agenti possono essere orgogliosi di lavorare con acquirenti di case per la prima volta, per esempio)
• Puoi condividere alcuni riferimenti?

Oh, e indovina un po'? Probabilmente non sarai coinvolto nel pagamento del tuo agente immobiliare. È il venditore che più comunemente copre i costi di commissione sia per gli agenti dell'acquirente che per quelli del venditore, spiega Joan Pallone, un agente immobiliare con Pallone e Associati a Broomfield, Colorado. Ci sono alcune rare eccezioni in cui un acquirente pagherebbe la commissione del proprio agente, come quando la casa è in vendita dal proprietario.

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4. Ottieni la pre-approvazione per un mutuo

Ti posizionerai come un forte acquirente se sei pre-approvato per un mutuo prima inizi a cercare casa e a fare offerte. "Spesso, le "case perfette" sono sul mercato per meno di pochi giorni", afferma Stevie Rangel, un agente di Compass a Los Angeles, in California. Non vuoi essere affannato per essere pre-approvato mentre altri acquirenti stanno inviando offerte. Molti venditori non intrattenere offerte da potenziali acquirenti che non hanno ancora i loro finanziamenti in programma.

Durante questo passaggio, che è più formale e approfondito della prequalifica, consegnerai molti documenti, come W2, buste paga, estratti conto e dichiarazioni dei redditi al tuo prestatore. Organizza i tuoi documenti e preparati a partire.

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5. Che la caccia alla casa abbia inizio

In questa fase, hai un budget in mente e hai comunicato al tuo agente immobiliare ciò che è importante per te nella ricerca della casa, che si tratti di un grande cortile per il tuo cane, di un breve tragitto giornaliero per andare al lavoro o di una passeggiata guardaroba.

Mentre visiti le case o vai ad aprire case, porta un taccuino per tenere traccia dei pro e dei contro di ogni proprietà. È difficile, ma non farti distrarre da difetti che possono essere facilmente risolti, come una camera da letto blu Cookie Monster o noiose luci per le tette da muratore. Presta attenzione alle cose che saranno più difficili da affrontare, come la pressione dell'acqua e la quantità di luce naturale.

Potrebbe essere amore al primo giro di casa o potresti aver bisogno di vedere qualche dozzina di case prima di trovare quella giusta. L'acquirente medio in genere guarda 10 case in un arco di 10 settimane, secondo a rapporto dall'Associazione Nazionale Agenti Immobiliari.

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6. Fare un'offerta

Sei pre-approvato per un mutuo e il tuo agente immobiliare ha trovato una proprietà che ami. È ora di fare un'offerta!

Il tuo agente immobiliare avrà "comps" che mostrano a cosa hanno venduto altre case della zona e ti aiuteranno a informare la tua offerta. Spesso, gli acquirenti di case per la prima volta saranno inutilmente preoccupati di pagare troppo per una casa, afferma Angela Carrasco, un agente immobiliare con sede a Los Feliz, California. E un errore comune che fanno gli acquirenti per la prima volta è arrivare troppo in basso, avvertenze Daniele Kurzweil, agente immobiliare autorizzato con il team Friedman di Compass a New York. Anche se hai sentito che il tuo mercato favorisce gli acquirenti, probabilmente non vorrai comunque scendere molto al di sotto del prezzo di quotazione. "Il problema con questa tattica è che un venditore non ti considererà serio", afferma Kurzweil.

Ma ci sono alcune garanzie in atto per assicurarti di non pagare troppo, spiega Carrasco, a patto che tu non rinunci alle tue contingenze. "La realtà è che un accordo non si chiuderà, il che significa che il prestatore non approverà un prestito, se la casa non si valuta", dice Carrasco. (Più su contingenze e valutazioni a breve!)

Se ti innamori davvero perdutamente di una casa e sei in un mercato competitivo, puoi addolcire la tua offerta con una lettera dell'acquirente, che ti aiuta a esprimere il motivo per cui sei interessato alla casa in modo personale, afferma Beatrice de Jong, agente immobiliare di Los Angeles e tendenze dei consumatori esperto in Porta aperta. "Le migliori lettere di offerta si concentrano sugli aspetti della casa che ami, complimentarmi con i venditori per loro gusti o il modo in cui hanno mantenuto la casa, e mostra loro che ti sei impegnato per una chiusura regolare " lei dice.

Quando fai un'offerta, il venditore in genere richiede "denaro guadagnato" per stipulare un contratto. "Un deposito di caparra è un segnale di buona fede da parte dell'acquirente che è seria riguardo alla casa e disposta a mettere un po' di pelle nel gioco", afferma l'agente immobiliare di Salt Lake City, Utah Jen Horner con RE/Max Masters. L'importo della caparra richiesta può variare in base al contratto, alle preferenze del venditore, nonché in base alla città o allo stato, spiega Horner. In genere, il deposito cadrà tra l'1 e il 5% del prezzo di acquisto della casa, dice. Un acquirente può recuperare la sua caparra se la vendita non va a buon fine a causa di un motivo elencato nelle contingenze del contratto. Alcune contingenze contrattuali comuni che proteggono gli acquirenti, consentendo loro di ritirarsi dall'acquisto, riguardano le ispezioni della casa, i finanziamenti che non vanno a buon fine e le valutazioni della casa che arrivano troppo in basso.

Una volta che hai fatto un'offerta, il venditore accetterà, farà una controfferta o la rifiuterà completamente.

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7. Fai un sopralluogo

Una volta che il venditore accetta la tua offerta, è il momento di fare un'ispezione a casa. Quasi tutte le offerte includono una "contingenza di ispezione a domicilio" che consente all'acquirente di recedere dall'affare se ci sono problemi significativi nei risultati dell'ispezione.

L'ispettore cercherà tutti i tipi di problemi che la casa potrebbe potenzialmente avere, dalle fondamenta fino al tetto, inclusi elementi come cavi difettosi o segni di crescita di muffe.

Un'ispezione domestica standard, secondo il Società americana degli ispettori domestici, include uno sguardo completo su quanto segue:

• Sistema di riscaldamento
• Sistema di condizionamento centralizzato
• Impianto idraulico interno
• Impianti elettrici
• Tetto e mansarda
• Pareti, soffitti e pavimenti
• Finestre e porte
• Fondazione
• Seminterrato

Gli ispettori domestici sono alla ricerca di problemi che potrebbero comportare problemi di sicurezza, ma non si occupano di problemi estetici. Riferiranno qualcosa come una crepa nell'insediamento ma non prenderanno nota di un lavoro di verniciatura sciatto.

Gli acquirenti pagano per le ispezioni a casa la maggior parte del tempo, spiega Agente immobiliare Kelly Malloy, con Windermere Real Estate a Seattle. Raccomanda di aggiungere un telescopio per fognature, che esamini l'impianto idraulico esterno. Insieme, questo costa tra $ 700 e $ 800, ma potrebbe variare a seconda del mercato o delle dimensioni della casa.

A seconda del contratto, tu, l'acquirente, puoi richiedere che il venditore effettui le riparazioni in base all'ispezione o fornirti un credito in modo da poter completare le riparazioni. Prima di arrivare al tavolo di chiusura, consegnare i soldi e firmare i documenti, avrai la possibilità di fare un'ultima procedura per assicurarti che tutto ciò che doveva essere risolto sia stato risolto. Se possibile, pianifica questo dopo che i venditori si sono trasferiti, nel caso in cui i traslocatori causino danni.

A volte, però, l'affare fallisce, forse sono spuntate troppe bandiere rosse durante l'ispezione della casa e il venditore è disposto o in grado di fare il lavoro, spiega Malloy. Anche se potrebbe pungere un po', fidati del processo, consiglia. La tua casa è là fuori!

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8. Ottieni una valutazione

Il prossimo è una valutazione, che è necessaria se stai stipulando un mutuo, ma può essere revocata in un accordo interamente in contanti. Durante questo, un perito autorizzato viene a casa e fa una visita approfondita della casa per determinare quanto vale. Il tuo perito sta esaminando a cosa sono state recentemente vendute case simili nel vicinato, oltre a qualsiasi altra ristrutturazioni o migliorie che possano avere un valore aggiunto all'abitazione, e prendendo atto delle condizioni del proprietà. In sostanza, il perito sta cercando di assicurarsi che il prezzo del contratto sia equo non solo per l'acquirente e il venditore, ma anche per il prestatore. Se la valutazione è inferiore al prezzo del contratto, il prestatore non approverà il prestito.

Anche in una situazione di offerta multipla, il proprietario deve tenere presente la valutazione, spiega Brandy Grell, Associato presso Professionisti RE/MAX a Stillwater, Minnesota. Se offri $ 230.000 e il valore della casa arriva a $ 210.000, quei $ 20.000 in più devono essere puntellati. "La banca presterà solo il valore che ritiene valga la casa", afferma Grell.

Diversi scenari potrebbero svolgersi a questo punto. Lo scenario migliore per gli acquirenti? Il venditore rinegozia in modo che il prezzo di vendita sia in linea con la stima. Un'altra opzione è quella di mettere più soldi nell'acconto per colmare il divario tra ciò che la casa ha valutato e ciò per cui la stai acquistando. Inoltre, una contingenza di valutazione a casa nel tuo contratto ti consente di abbandonare l'affare se la valutazione è bassa e riceverai indietro i tuoi soldi.

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9. Vai al tavolo di chiusura

Metti quello champagne in ghiaccio: sei in dirittura d'arrivo. Tuttavia, potrebbe essere necessario un po' più di tempo del previsto. In media, ci vogliono 45 giorni per chiudere un mutuo per la casa, secondo società di software in prestito, Ellie Mae, ma circa una chiusura su tre è in ritardo. Le battute d'arresto che possono ritardare la data di chiusura o richiedere una riprogrammazione potrebbero includere problemi derivanti dall'ispezione o dalla valutazione o una fluttuazione del credito che modifica i termini del prestito. Puoi evitarlo non facendo nulla che possa influire sul tuo credito o sul rapporto debito/reddito, come massimizzare una carta di credito o chiedere un prestito auto.

Almeno tre giorni lavorativi prima della chiusura, riceverai il tuo "Informativa di chiusura", un documento di cinque pagine che include i termini del prestito e un elenco delle commissioni associate alla chiusura.

I costi di chiusura in genere vanno dal 2% al 5% del prestito, quindi se stai acquistando una casa per $ 250.000, aspettati che i costi di chiusura vadano da $ 5.000 a $ 12.500. Puoi pagarlo di tasca tua, o potresti essere in grado di aggiungerlo al tuo prestito, ma tieni presente che se fai quest'ultimo, pagherai gli interessi su di esso. Alcuni dei i costi di chiusura comuni includono le commissioni per la valutazione, la concessione del prestito, la ricerca del titolo, oltre a spese anticipate come tasse di proprietà, assicurazione sui proprietari di case e interessi fino alla scadenza del primo pagamento.

Alla chiusura firmerai tutti i documenti richiesti per il tuo mutuo, consegnerai un assegno circolare per il tuo acconto e altre spese e riceverai le chiavi della tua nuova casa. Alcuni stati richiedono che un avvocato sia coinvolto nelle transazioni immobiliari o che sia presente alla chiusura. Gli acquirenti spesso scelgono di lavorare con un avvocato come protezione aggiuntiva se una vendita ha complicazioni, come l'acquisto di una casa in una zona alluvionale o l'acquisto di una casa pignorata.

A seconda dei termini del prestito, potrebbe anche essere richiesto di creare un conto di deposito a garanzia. Fondamentalmente questo trattiene i tuoi soldi fino a quando non diventa esigibile e, nel contesto dei mutui, potrebbe essere utilizzato per pagare cose come le tasse di proprietà, l'assicurazione del proprietario della casa e le tasse HOA, spiega Nora Apsel, co-fondatrice di Morti. La banca riscuote un pagamento anticipato di garanzia da te, quindi paghi sul conto mensilmente per la durata del tuo prestito, afferma Apsel. Questo semplifica i pagamenti, ma aiuta anche a proteggere il creditore in modo che la tua casa non venga pignorata a causa di tasse di proprietà non pagate, come questo ragazzo che ha perso la sua casa per non aver pagato $8.41!

Una volta che hai chiuso, è il momento di sciabolare lo champagne e stendere il tappetino di benvenuto "casa dolce casa". Sei proprietario di una casa!

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