Passi per l'acquisto di una casa

Comprare una casa non è come comprare un paio di scarpe o anche un'auto. Piuttosto che presentarsi semplicemente con i soldi, il processo di acquisto di un immobile è una transazione legale oltre che una transazione finanziaria, e ci vogliono settimane, se non mesi, per essere completato. Ma quando trovi un posto che puoi chiamare tuo, vale assolutamente la pena aspettare.

Usa questa cronologia per l'acquisto della casa in modo da sapere cosa aspettarti in ogni fase del percorso e approssimativamente quanto tempo ci vorrà per arrivarci. Può sembrare scoraggiante (specialmente se cerchi di non lasciare che i tuoi occhi si appannano alla menzione di parole come "escrow" e "PMI"), ma ce l'hai.

6-8 mesi prima di voler trasferirsi:

Per prima cosa, scopri i tuoi fondi.

Prima di iniziare il processo di ricerca della casa, è fondamentale avere una buona idea di quanta casa ti puoi permettere. Esperto finanziario e autore

Dave Ramsey consiglia di moltiplicare la paga mensile da portare a casa del 25 percento per determinare quale dovrebbe essere la rata massima del mutuo. È quindi possibile utilizzare a calcolatore mutuo per determinare il prezzo della casa da baseball che manterrà il tuo pagamento mensile al di sotto di tale importo.

5-7 mesi fuori:

Quindi, restringi il campo in cui vuoi vivere.

Quando sai cosa puoi permetterti, inizia a limitare le tue opzioni. Prenditi del tempo per conoscere i quartieri che stai considerando: ricerca le scuole e i servizi comunali, e attraversarli in vari momenti, giorno e notte, per determinare se vuoi davvero vivere là. Ti senti sicuro a passeggiare per il quartiere? Quanto distano i negozi e i ristoranti più vicini e quanto ti importa?

Già che ci sei, trascorri del tempo a cercare online le vendite recenti di case nelle aree che stai considerando per avere un'idea se le case sono nella tua fascia di prezzo.

3-6 mesi fuori:

Ottieni la pre-approvazione per un mutuo.

Prima di iniziare a lavorare con un agente immobiliare e cercare seriamente la tua casa, dovresti trovare un prestatore di mutui e ottenere una pre-approvazione per un mutuo. Mostra al tuo agente immobiliare e ai venditori che sei qualificato per acquistare una casa e ti assicura di conoscere la fascia di prezzo che dovresti cercare. In un mercato competitivo, molti venditori non prendono in considerazione un'offerta senza una lettera di un prestatore che garantisca che il potenziale acquirente possa beneficiare del mutuo.

"Molti acquirenti di case per la prima volta inizieranno a guardare le proprietà prima di parlare con un prestatore, ma questo è un enorme no-no", afferma Colin McDonald, agente immobiliare autorizzato presso Berkshire Hathaway HomeServices Blake, a Delmar, New York. "La maggior parte degli agenti immobiliari o dei venditori non inizierà a mostrare le case agli acquirenti finché non avranno effettivamente parlato con un prestatore e non saranno in grado di fornire una lettera di prequalifica".

McDonald consiglia di lavorare con un prestatore locale piuttosto che con un prestatore online o non locale, anche se il prestatore online offre una tariffa migliore. "Lavorare con un prestatore locale che è a conoscenza del mercato locale ti assicura una transazione regolare fino alla chiusura", afferma. "I prestatori locali sono in genere anche più facilmente disponibili per i loro clienti e molti istituti di credito locali corrisponderanno alle tariffe offerte dai loro concorrenti".

Quando hai trovato un prestatore locale, dovrai inviare le tue informazioni finanziarie per ottenere pre-approvato, inclusi moduli fiscali e W-2, buste paga recenti, risparmi, conti pensionistici e debiti obblighi. Dopo aver esaminato tutte queste informazioni, l'istituto di credito ti comunicherà l'importo del mutuo per cui puoi qualificarti e fornirà una lettera che dimostri che sei prequalificato. Nel frattempo, tieni traccia di tutti quei moduli finanziari e aggiungi nuove buste paga ed estratti conto al file, poiché ne avrai di nuovo bisogno. Quella lettera di pre-approvazione di solito scade dopo 60 o 90 giorni, quindi se non hai trovato la tua casa prima della scadenza, dovrai solo inviare nuovamente i documenti.

Trova un agente immobiliare.

Puoi comprare una casa senza un agente immobiliare, ma non c'è davvero alcun motivo per farlo. Perché nella maggior parte dei casi, il venditore di una casa paga la commissione immobiliare. Quindi, come acquirente, non hai nulla da perdere. (Alcune società immobiliari addebitano una commissione agli acquirenti; se non vuoi pagare per i loro servizi, cerca un agente immobiliare che addebiti esclusivamente i venditori.) E avere un agente immobiliare dalla tua parte può aiutarti in tutti i dettagli dell'acquisto di una casa, il che può essere confusione.

"Questo investimento non dovrebbe essere fatto senza qualcuno che conosca il mercato, il quartiere, le tendenze locali, le specificità valori e come navigare nel processo", afferma George Lawton, agente immobiliare autorizzato con RE/MAX Over the Mountain in Birmingham, AL. "Un agente immobiliare che è il tuo avvocato e si prende cura delle tue esigenze può semplificare questo processo e renderlo piacevole. Ma non assumere solo la mamma del tuo vicino che fa questo part-time per i soldi di Natale. Intervista alcuni consigliati da amici e familiari e vedi con chi ti senti più a tuo agio. Potresti lavorare insieme per mesi e vuoi che sia un buon rapporto".

Inizia la caccia alla casa.

Dopo aver selezionato un agente immobiliare, inizia a cercare seriamente la tua nuova casa. Il tuo agente immobiliare troverà le proprietà che pensa ti possano piacere, ma puoi anche cercare da solo. Dai un'occhiata agli elenchi su Internet, guida in giro e cerca i cartelli del cortile e chiedi in giro per conoscere le case che potrebbero essere disponibili nei quartieri che desideri. Nel mercato di un venditore, dove le proprietà disponibili possono essere limitate, cerca di esaurire tutte le tue opzioni, non solo Trulia, Zillow e qualunque cosa il tuo agente immobiliare ti mandi.

1-2 mesi fuori:

Invia un'offerta e preparati a negoziare.

Quando trovi la casa che desideri, e la troverai, è il momento di fare un'offerta. Parla con il tuo agente del giusto prezzo da offrire; è comune fare la prima offerta al di sotto del prezzo di listino, ma in un mercato molto competitivo, potrebbe essere necessario offrire il prezzo richiesto o anche di più. Il tuo agente immobiliare può aiutarti a valutare questo e spesso può ottenere lo scoop su quanta concorrenza c'è per una determinata casa.

Quando hai fatto un'offerta che rientra nel tuo budget, il tuo agente immobiliare preparerà i documenti da firmare e li presenterà, insieme alla tua lettera di pre-approvazione e alla tua caparra, che è un deposito in buona fede di circa l'1 percento dell'acquisto prezzo. Tutto questo di solito avviene rapidamente, soprattutto se altri acquirenti sono interessati allo stesso immobile.

Di solito, il venditore avrà circa 24 ore per rispondere alla tua offerta e, nella maggior parte dei casi, contrasterà i tuoi termini originali. Il tuo agente immobiliare può aiutarti durante il processo di negoziazione.

Se tu e il venditore non siete in grado di concordare un prezzo, una data di chiusura e altri termini, sii disposto a continuare la tua ricerca. Ma se raggiungi un accordo con il venditore, firmerai entrambi il contratto e inizierà il processo di acquisto.

Quindi, chiama il tuo prestatore.

Una volta che hai un contratto firmato in mano, informa immediatamente il tuo creditore ipotecario. In questo modo, puoi bloccare il tasso ipotecario corrente e lui o lei può iniziare a elaborare il tuo prestito ipotecario.

Durante tutto il processo, il tuo creditore ipotecario probabilmente ti richiederà vari documenti, come buste paga aggiornate, tasse correnti record e altri elementi che potrebbero essere cambiati dalla pre-approvazione, nonché informazioni sulla polizza assicurativa sulla casa che si intende stipulare Acquista. Cerca di rispondere il più rapidamente e accuratamente possibile, fornendo le informazioni necessarie il prima possibile. La tua prontezza ti aiuterà a far avanzare il tuo prestito attraverso il processo più velocemente e ad assicurarti di poter chiudere in tempo.

3-8 settimane fuori:

Fatti fare un sopralluogo a casa.

La maggior parte dei contratti di vendita di case danno all'acquirente circa 10 giorni per completare un'ispezione della casa. Se stai ottenendo un mutuo per acquistare la casa, il tuo prestatore probabilmente ti richiederà di utilizzare un ispettore della casa certificato. (Anche se non sei obbligato a fare un'ispezione a casa, è meglio farne una comunque per assicurarti di non acquistare una casa piena di problemi costosi.)

Il tuo ispettore fornirà un rapporto dettagliato di tutto ciò che potrebbe essere riparato in casa. Alcuni articoli potrebbero non essere un grosso problema, ma alcuni potrebbero essere riparazioni costose o importanti, come la necessità di un nuovo tetto o di un sistema HVAC. Tu e il tuo agente immobiliare potete richiedere che il venditore effettui alcune riparazioni e il venditore avrà alcuni giorni per informarvi se è disposto ad apportare le modifiche o ridurre il prezzo della casa. Se l'ispezione rivela problemi importanti, come termiti o fondamenta instabili, può essere la tua via d'uscita da un contratto di vendita.

2-5 settimane fuori:

Scegli un fornitore di assicurazioni sulla casa e un avvocato di chiusura.

Prima che il tuo prestatore chiuda il tuo prestito, vorranno assicurarsi che la casa sia assicurata. Trova un fornitore di assicurazioni per la casa, forse la stessa compagnia che assicura la tua auto, e richiedi una polizza per la casa. Fornisci al tuo prestatore tutte le informazioni.

Inoltre, seleziona un avvocato di chiusura o chiedi una raccomandazione al tuo agente immobiliare. L'avvocato si assicurerà che tu abbia un chiaro titolo di proprietà sulla proprietà e che tutti i contratti siano appropriati. Il tuo avvocato fisserà una data di chiusura e tu potrai iniziare a fare le valigie.

Il giorno di chiusura:

Prendi una penna affidabile: hai molti documenti da firmare.

Congratulazioni, ce l'hai fatta! Il giorno di chiusura, il tuo team (AKA tu, il tuo agente immobiliare, prestatore e avvocato) incontrerà i venditori e il loro avvocato per rendere le cose ufficiali. Il tuo prestatore o avvocato ti farà sapere in anticipo l'importo totale di denaro che dovrai portare alla riunione di chiusura per il tuo acconto o eventuali costi di chiusura. Porta quell'importo sotto forma di assegno circolare, poi siediti e preparati a firmare il tuo nome, ancora e ancora e ancora.

Ci saranno tonnellate di scartoffie da firmare, ma il tuo avvocato ti guiderà attraverso ognuna e cosa significa. (E se non lo fa, non aver paura di chiedere se qualcosa sembra confuso o non necessario!)

Quando è finita, il che potrebbe richiedere alcune ore, quindi pianifica di prenderti un giorno libero dal lavoro: sei il proprietario di una casa. A seconda del tuo accordo, potresti ottenere le chiavi ed essere in grado di muoverti in quel giorno. Alcune contee non ti permetteranno di trasferirti finché il titolo non sarà stato registrato presso il governo locale, il che può richiedere alcuni giorni, ma il tuo agente immobiliare dovrebbe conoscere quella legge e informarti in anticipo, se è il caso.

A questo punto, è il momento di iniziare a rendere la tua casa tua.

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