Leggi sulla divulgazione residenziale per le proprietà stigmatizzate

L'intervista completa con Eric Goldman è presente nella stagione 2, episodio 2 del podcast Haunted House di House Beautiful, Casa scura. Ascolta l'episodio qui.

Mentre le leggi sulla divulgazione dello stato variano ampiamente da stato a stato, ci sono alcune cose che la maggior parte delle persone concorda dovrebbero essere una pratica standard quando vendere una casa: devi indicare se la vernice a base di piombo è presente su qualsiasi proprietà costruita prima del 1978, ad esempio, e un certo livello di informazioni sulla cronologia delle riparazioni è una divulgazione comune in tutti gli stati, così come gli evidenti danni fisici che possono potenzialmente diventare pericoloso. Ma che dire quando succede qualcosa di brutto su una proprietà che non lo fa lasciare una traccia fisica?

Nella terminologia immobiliare, a proprietà stigmatizzata è definito come un immobile il cui carattere o condizione è stato alterato e quindi corre il rischio di essere rifiutato da inquilini e acquirenti che lo ritengono psicologicamente o emotivamente difettoso. Gli eventi stigmatizzanti più comuni sono l'omicidio, il crimine violento o la morte. Quindi, indipendentemente dal fatto che qualcuno

crede nei fantasmi o energia intrappolata in qualsiasi senso letterale, le vibrazioni negative contano e una proprietà può essere perseguitata da una cattiva reputazione. E tali proprietà possono essere legalmente obbligate a rivelare tale reputazione, a seconda di alcuni fattori.

Il fatto che le leggi siano state emanate per affrontare la questione delle proprietà stigmatizzate e come dovrebbero essere gestite suggerisce che il pubblico fa cura della reputazione di un immobile. Quindi, abbiamo parlato con lo studioso di diritto e professore Eric Goldman della Santa Clara University per disfare il concetto un po' di più. Scopri di più sul campo delle proprietà stigmatizzate e sulle leggi sulla divulgazione di seguito.

Leggi sulla divulgazione residenziale

Le leggi sulla divulgazione residenziale sono un'area molto complicata della legge, forse perché variano molto da stato a stato. In alcuni stati, il venditore è obbligato a rivelare le informazioni, indipendentemente dal fatto che l'acquirente lo chieda mai, e anche se c'è stata un'ispezione della proprietà. Ad esempio, in Alaska, l'agente di quotazione "deve rivelare tutti gli omicidi o suicidi noti nell'ultimo anno. Nel caso in cui l'agente non ne sia a conoscenza, non è responsabile." Nel Maine, nel frattempo, "un agente avrebbe bisogno dell'autorizzazione scritta del venditore per rivelare il informazioni a un acquirente se dovesse chiedere informazioni" e nel Montana, la legge statale "proibisce che i suicidi o i reati vengano divulgati da un agente", secondo Spaulding Decon, un servizio di decontaminazione che offre scene del crimine, accaparramento e pulizia di laboratori di metanfetamine. In effetti, le leggi statali sulla divulgazione spesso si contraddicono a vicenda.

"Penso che in realtà sia un riflesso della natura torturata delle opinioni" che emergono in casi di proprietà stigmatizzati, riflette Goldman. "I giudici non sono sempre d'accordo su ciò che deve essere rivelato. E le legislature statali hanno approvato leggi che dicono che ci sono momenti in cui devi rivelare, o ci sono momenti in cui non sei obbligato a divulgare, e nemmeno quelle leggi sono armonizzate. Quindi la realtà è che queste sono semplici domande, cosa deve dire o un venditore, e quando, eppure il le risposte differiscono notevolmente tra le giurisdizioni e il particolare tipo di fatto che potrebbe essere necessario svelato".

Anche nello stato di legge sulla divulgazione più rigoroso, la California, ci sono parametri. Dopo tre anni, la morte non ha bisogno di essere rivelata. "Ci deve essere un taglio da qualche parte, giusto? Ci deve essere solo una base per dire, sai, [come venditore] non sono responsabile del fatto che le case esistono da 150 anni e le persone sono sicuramente morte lì", afferma Goldman.

latente vs. Difetti di brevetto

È importante capire la differenza tra difetti di brevetto e latenti quando si decomprimono le leggi sulla divulgazione. "I difetti di brevetto sono le cose [fisiche] che dovrebbero apparire in un'ispezione di proprietà standard", spiega Goldman. Un ispettore immobiliare visita la casa e scrive un rapporto che segnala eventuali problemi con la proprietà. La maggior parte degli acquirenti optano per un'ispezione della proprietà, ma possono scegliere di rinunciare all'ispezione della proprietà e se chiudono con una vendita, tutto ciò che è stato divulgato in precedenza è ora una loro responsabilità come nuovo proprietari.

A volte, il venditore eseguirà effettivamente l'ispezione da solo. "Qui in California, dove abbiamo un mercato immobiliare piuttosto caldo, in realtà non è raro che un venditore faccia l'ispezione della proprietà e la fornisca a tutti potenziali acquirenti prima che facciano le loro offerte come un modo per accelerare il processo e per rimuovere alcune delle potenziali contingenze che un acquirente potrebbe includere in un'offerta", Goldman Appunti.

I vizi latenti, invece, sono cose che «un ispettore immobiliare potrebbe non trovare nel corso della sua ordinaria diligenza. Ma se il venditore è a conoscenza dei difetti latenti che l'istruttore immobiliare non riesce a trovare e che l'acquirente non vedrebbe, potrebbe essere tenuto a rivelarli affermativamente", aggiunge Goldman.

Perché i difetti latenti contano? Problemi non fisici potrebbero ancora influenzare la volontà di un acquirente di acquistare una proprietà, in modo chiaro e semplice. Nel contesto di un omicidio, il venditore può sapere che l'acquirente non è a conoscenza di questo evento, ma che se ne fosse a conoscenza potrebbe considerarlo una condizione materiale della casa.

Alcuni stigmi sono migliori di altri?

Un fantasma che infesta la proprietà è uno stigma che potrebbe avere un impatto su una proprietà, ma è più difficile da provare di un evento fattuale come una morte o un omicidio sul posto. Pertanto, è raro che una proprietà venga riconosciuta come stigmatizzata a causa di un'attività paranormale percepita in un contesto legale perché è più difficile procurarsi prove affidabili e credibili che potrebbero essere presentate in tribunale, spiega Goldman. Certo, ci sono delle eccezioni", come in Stambovsky vs. Ackley caso, quando il giudice stava cercando di trovare una soluzione equa basata su un insieme molto specifico di circostanze.

È interessante notare che a volte è vero il contrario in quanto una proprietà stigmatizzata potrebbe effettivamente valere Di più a causa della sua storia oscura. La commercializzazione di una casa infestata dai fantasmi "può attrarre un mercato piccolo, ma potenzialmente molto redditizio", afferma Goldman. Ma ci sono anche alcune leggi sulla divulgazione complicate che rendono complicato anche questo. Se un intermediario volesse commercializzare la casa come infestata, dovrà anche essere in grado di documentare il fenomeno, o non promettere troppo la natura infestata della casa. "Non credo che la maggior parte dei broker sarà fiduciosa nel fare quel tipo di divulgazione poiché non possono garantire che i fantasmi siano ancora lì e non possono davvero verificare il comportamento passato." Invece, dovrebbero inquadrarlo in un modo più speculativo o fornire un qualificato chiarimenti.

"Se la casa è stata pubblicizzata come infestata e questo è diventato parte dell'accordo e poi, in effetti, non è infestata, è semplicemente pubblicità ingannevole o frode o una falsa rappresentazione del valore e delle condizioni della proprietà", Goldman dice. "C'è una serie di dottrine legali che prevederebbero il ricorso per l'acquirente in quelle circostanze. Questo è uno dei motivi per cui è improbabile che i broker dicano che una casa è infestata dai fantasmi perché non vogliono mettere la loro reputazione professionale e le loro finanze dietro una dichiarazione che non credono necessariamente di poterlo fare convalidare."

Suggerimenti per venditori e acquirenti

Le leggi sulla divulgazione immobiliare sono chiaramente molto complicate e difficili da navigare sia per gli acquirenti che per i venditori, indipendentemente dal fatto che la proprietà sia "stigmatizzata" o meno. Abbiamo chiesto a Goldman di condividere i suoi migliori consigli per tutte le parti coinvolte. Ecco i suoi cinque consigli chiave:

• Innanzitutto, è meglio lavorare con un agente immobiliare di cui ti fidi per aiutarti a navigare nel complicato mondo delle leggi sulla divulgazione, soprattutto se non hai alcuna esperienza immobiliare.
• L'era digitale ha reso più facile per l'acquirente l'accesso alle informazioni, quindi usalo a tuo vantaggio e cerca su Google l'indirizzo di qualsiasi proprietà che stai pensando di acquistare.
• In qualità di acquirente, fai domande sulle cose che per te sono un problema. È impossibile per i venditori prevedere l'intero universo delle cose che contano per gli acquirenti, quindi se sei un acquirente, devi difendere te stesso.
• In qualità di agente di quotazione o venditore, in caso di dubbio, rivelalo (a seconda dello stato in cui ti trovi!), ma fai solo promesse che puoi mantenere.
• Documenta tutte le rivelazioni. "Se non è per iscritto, è molto meno probabile che abbia conseguenze, tutto dovrebbe essere documentato", afferma Goldman.

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