Cos'è un ADU? Perché dovresti aggiungere un'unità abitativa accessoria al tuo giardino
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Le unità abitative accessorie, o ADU, sono strutture abitative autonome che esistono separatamente, ma nella stessa proprietà di una residenza principale. Sebbene esistano da secoli con una varietà di nomi: l'unità dei suoceri, l'appartamento della nonna o la rimessa per le carrozze, per esempio, la recente legislazione statale in tutto il paese si è unita per rendere molto più facile la costruzione uno. I mercati in espansione con gravi carenze di alloggi hanno aperto la strada (nel 2021, la California ha allentato i regolamenti edilizi ADU per aggiungere più affitti al mercato). Ma che tu stia cercando o meno di diventare un padrone di casa, le nuove leggi offrono una serie di opportunità per i proprietari di case che desiderano migliorare i loro cortili.
Anche se stai semplicemente cercando spazio extra, rendere la tua struttura conforme all'ADU può aiutarti a superare i limiti di metratura per la tua abitazione principale. Ecco tutto ciò che devi sapere per crearne uno tuo.
Il primo passo dovrebbe essere quello di controllare le leggi sulla zonizzazione dello stato e della città e, se vivi in una comunità governata da un HOA, controlla anche quelle normative. In alcuni casi, potresti essere sfortunato. In altri, le ordinanze ti aiuteranno a capire cosa è possibile fare nel tuo lotto. Alcune località, ad esempio, consentono solo la costruzione di un appartamento in più; altri ti limitano a una struttura aggiuntiva, ma può includere due unità, che potrebbero raddoppiare il tuo ROI se stai costruendo unità in affitto. Se stai assumendo un professionista, queste prime fasi di pianificazione sono un ottimo momento per coinvolgere un architetto o un designer. Saranno esperti in questi codici e possono aiutarti a capire come massimizzare le tue risorse.
Una cosa da notare: le unità abitative accessorie sono, per definizione, per l'abitazione. Quindi, anche se prevedi di utilizzare lo spazio come ufficio o studio di allenamento, ci sono ancora alcune funzionalità che sei necessario includere: riscaldamento, una camera da letto, un bagno completo e una piccola cucina con piano cottura e frigorifero. La struttura deve inoltre avere un proprio ingresso indipendente, che sia annessa o meno alla tua abitazione. “Molti dei miei clienti vogliono un'unità separata per i loro genitori, ma pensano che i loro genitori la useranno la cucina nella casa principale", afferma Mary Maydan, direttrice di Maydan Architects a Palo Alto, California. "Devi ancora costruire una piccola cucina."
Gli ADU hanno molti vantaggi, ma è importante individuare le tue motivazioni primarie prima di aprire la strada. Per alcuni, è un ottimo modo per farlo guadagnare un reddito aggiuntivo affittando la proprietà. Sappi solo che in generale le leggi locali sono molto più favorevoli agli affitti a lungo termine: dopotutto, il boom delle leggi permissive ADU è in parte una reazione alla carenza di alloggi nel paese. (Se stai cercando di entra nel gioco di Airbnb, fai prima qualche ricerca per scoprire cosa è permesso; alcune località impongono limiti rigidi al numero di giorni in cui una proprietà può essere utilizzata come affitto a breve termine, il che limiterà la tua capacità di recuperare il tuo investimento.)
Per molti, un ADU è un ottimo modo per creare un villetta per gli ospiti, sia che sia inteso come residenza per genitori anziani o piattaforma di atterraggio per bambini in visita. È così che Maydan ha costruito la sua prima ADU due decenni fa: era nel suo cortile, come luogo in cui i suoi genitori potevano soggiornare per lunghi periodi.
Per altri, un ADU è un modo per aggirare i limiti locali sulla metratura per le residenze primarie. Virando su un ingresso separato, a volte puoi guadagnare fino a 1.000 piedi quadrati e, in molti casi, puoi costruire più vicino alla linea del lotto di quanto ti sia permesso anche per la tua abitazione principale. "Nella nostra zona, puoi costruire solo su una piccola percentuale del tuo lotto, ma alcune persone hanno davvero bisogno di più spazio", afferma Maydan. "Non hanno bisogno della cucina in più, a volte potrebbero non aver nemmeno bisogno del bagno in più, ma è un modo intelligente per massimizzare lo spazio del pavimento."
Esistono due tipi principali di ADU: un'abitazione nel cortile separata dalla casa principale o un'unità annessa che condivide un muro. (Per motivi di codice antincendio, le unità saranno tecnicamente separate, ma puoi avere una porta che le collega purché anche l'ADU abbia il proprio ingresso.) Ogni stile ha dei vantaggi e contro e, supponendo che la tua proprietà sia in grado di ospitare entrambi i tipi, ti consigliamo di valutare i potenziali impatti sulla privacy, sugli spazi esterni, sul parcheggio o persino sui tuoi vicini.
"Se lo stai facendo come fonte di reddito futura, come un'unità in affitto, potresti non volerlo allegato perché vuoi la tua privacy", afferma Maydan. “Se lo vuoi come spazio extra per una palestra o con vista sulla piscina, abbiamo costruito case [attaccate] con molto vetro: è come un'estensione [della residenza principale] ed è molto bello. Dipende da quali sono le esigenze del cliente e quali saranno le sue esigenze future”. Un altro fattore da considerare: le utenze. Sebbene sia più costoso separare le utenze dell'unità dalla casa principale durante la fase di costruzione, è una mossa intelligente se prevedi di utilizzare l'unità come affitto.
Il tuo paesaggio può anche determinare cosa e dove sei in grado di costruire. "Lo scavo è piuttosto difficile da fare se c'è una casa in mezzo, e cercare di portare una macchina nel cortile sul retro può essere difficile", afferma Matt Hutchins, preside di CAST Architecture con sede a Seattle. “In termini di fattibilità, esaminiamo ciò che il codice di zonizzazione consente e le sfide che il sito porrà: topografiche, geologiche e dal punto di vista degli alberi. A volte dobbiamo scavare nel fianco di una collina o aggirare un grande albero, ma preferiremmo di gran lunga farlo piuttosto che abbattere l'albero, specialmente se è diventerà un punto focale dall'interno. Altre insidie comuni che potrebbero influire sui tuoi piani includono campi settici e utilità esistente linee.
Anche se il paesaggio o altri ostacoli ti hanno rinchiuso, rimarrai stupito da ciò che un architetto può sognare in un ingombro ridotto e con piccole case di tendenza (E la propria categoria di ricerca su Airbnb), l'investimento potrebbe comunque essere utile. "Abbiamo avuto persone che ci hanno contattato dicendo che, se vedevi il loro cantiere, avresti detto: 'Non c'è modo che tu possa mettere un ADU su questo lotto'", dice Malinowski. “Uno era di 250 piedi quadrati e la legge statale prevedeva un limite di altezza di 14 piedi: era tutto ciò con cui dovevo lavorare. Eppure, abbiamo creato una casetta a due piani con una scala e un soppalco, e... la gente lo guarderà e dirà: "Oh, mio Dio, quello è il posticino più divino".
Costruire un ADU è un ottimo modo per far crescere la tua impronta, ma ciò non significa necessariamente che dovresti oscillare per le recinzioni solo perché puoi. “Non è sempre intelligente costruire fino all'intero importo [consentito]. Alla fine della giornata, devi anche avere un bel giardino sul retro, non stai costruendo una città ", dice Maydan.
Puoi anche risparmiare un sacco di tasse e commissioni essendo esperto di metratura. In California, ad esempio, consentire alle tasse associate alla costruzione di un ADU di saltare di migliaia di dollari quando si supera la soglia di 750 piedi quadrati. Per i proprietari di case i cui piani si aggirano in quella fascia, Mike Malinowski, presidente di Applied Architecture, Inc. a Sacramento, in California, aiuta i clienti a personalizzare il loro design per risparmiare sui costi: “Se qualcuno venisse da noi per fare un ADU da 800 piedi quadrati, diciamo: "Possiamo farlo, ma sei consapevole che puoi risparmiare $ 10.000 con 51 quadrati in meno piedi?'" Poiché le leggi variano a seconda dello stato e della città, rivolgersi a un professionista del design per aiutarti a navigare nella burocrazia può farti risparmiare tempo, mal di testa e denaro.
Proprio come ogni altro progetto di ristrutturazione o costruzione, lo shock adesivo ADU è reale. I costi di costruzione non sono lineari e alcuni componenti hanno lo stesso prezzo indipendentemente dal fatto che il tuo progetto sia di 400 o 4.000 piedi quadrati. Ad esempio, ci sono costi di base associati ad attività come l'impianto idraulico di un bagno o la valutazione della tua proprietà da parte di un corniciaio. "Non importa quanto piccolo lo fai, la cucina e il bagno hanno determinati requisiti infrastrutturali e quelli non cambiano [nel prezzo]," dice Malinowski. E anche se si potrebbe essere tentati di risparmiare denaro con un'unità ADU preconfigurata da installare in loco, Malinowski afferma che il risultato finale non sempre garantisce i risparmi previsti. Mentre il cartellino del prezzo potrebbe sembrare allettante, "devi ancora fare dei disegni per mostrare dove si trova, le battute d'arresto e come si collegheranno le utenze", dice.
Se hai un altro progetto di costruzione in corso sulla tua proprietà ma non sei pronto a impegnarti in un ADU ora, Maydan dice che non è una cattiva idea gettare le basi mentre hai tutti i commercianti sul posto. "È proprio come prepararsi per una futura piscina", dice: puoi gestire l'elettricità, l'impianto idraulico e il gas linee in anticipo in modo che ci sia meno scavo da fare quando sei pronto per costruire l'ADU lungo il strada.
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Scrittore collaboratore
Kaitlin è il redattore capo di Affari di casa e l'ospite del podcast Racconti commerciali. Scrive di stile e design da più di un decennio e il suo lavoro è apparso su Elle Decor, Casa Bella, Casa Metropolitana E Veranda, così come Chicago, Mensile texano, Tempo fuori New York, e le edizioni internazionali di Fiera della vanità E Voga. Nel suo tempo libero, va in kayak sul fiume Hudson, fa giardini sulla sua terrazza di Brooklyn e perlustra Zillow alla ricerca di fattorie del 1800 da decorare nella sua testa.
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