Condominio vs. Cooperativa: qual è la differenza tra un condominio e una cooperativa?
Stai pensando di acquistare un appartamento? Prima di intraprendere la tua ricerca per trovare l'unità perfetta, è importante conoscere i diversi tipi di proprietà disponibili. Probabilmente i più comuni sono "coop" e "condomini", parole spesso usate in modo intercambiabile, ma che in realtà sono tutt'altro che sinonimi.
Quindi qual è esattamente la differenza tra i due? “Un condominio, più popolarmente noto come a condominio, è un'unità che fa parte di un complesso più ampio che è pieno di singole unità", afferma Serant broker Ariel Mahgerefteh, che prosegue spiegando che anche se i condomini sono tutti di proprietà individuale, tutte le altre responsabilità di gestione ricadono sul consiglio di amministrazione del condominio.
D'altra parte, una cooperativa, o cooperativa abitativa, dà "tutte le persone che possiedono quote di una proprietà l'accesso a quella comunità", continua. “È una residenza principale, ma invece dei proprietari di casa che detengono i diritti sulla proprietà, ogni persona che fa parte della comunità è un azionista della cooperativa. È molto simile a possedere azioni in una società.
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Le cooperative sono nel complesso più convenienti dei condomini
Secondo il Associazione nazionale degli operatori dell'edilizia abitativa, le cooperative hanno spesso un prezzo inferiore rispetto al condominio medio, inoltre, in genere ottieni più metratura per dollaro.
Gli acquirenti di condomini possiedono beni immobili, gli investitori cooperativi no
"Quando acquisti un condominio, il tuo appartamento, così come una percentuale delle aree comuni, ti appartiene", dice Mahgerefteh. "Ma quando acquisti una cooperativa", chiarisce, "in realtà non acquisti il tuo appartamento, ma acquisti azioni di una società che è il tuo edificio".
Le cooperative di solito richiedono un acconto più elevato
"Uno dei vantaggi dell'acquisto di un condominio è che non hai bisogno di tanti soldi quando cerchi un condominio", osserva Mahgerefteh. "Paghi una tariffa mensile che rimane la stessa per tutta la durata del tuo soggiorno." D'altra parte, “Ho visto cooperative che iniziano con il 15% in meno e altre che vogliono il 50% in meno", afferma il broker associato di Sotheby's International Realty Celeste Pandhi, che sostiene che il prezzo dell'anticipo per un condominio dipende davvero dall'istituto di credito, sebbene "la maggior parte delle comunità cooperative richieda un acconto minimo del 20%", afferma Mahgerefteh.
I condomini sono più facili da acquistare
Dopo aver fatto un'offerta su una cooperativa, dovrai sostenere un colloquio (a meno che non si tratti di un'unità sponsor, ovvero sul mercato per la prima volta). "I condomini non richiedono un colloquio", afferma Pandhi. Gli acquirenti cooperativi devono anche superare un controllo finanziario più rigoroso. "Le cooperative osservano più da vicino il rapporto debito/reddito e la liquidità post-chiusura", rivela. Per questo motivo, il tempo necessario per acquistare una cooperativa è solitamente molto più lungo. Inoltre, il processo di controllo più severo rende più difficile per gli stranieri acquistare cooperative.
Le cooperative sono più difficili da affittare o vendere
"Esistono politiche di subaffitto più rigide e politiche del consiglio di amministrazione più restrittive per chi può acquistare", ammette Mahgerefteh, quindi se stai cercando per acquistare e trasferirsi subito in un appartamento (o per poterlo rivendere rapidamente alla fine), una cooperativa non è adatta per Voi.
I condomini hanno costi di chiusura più elevati
“Per le transazioni condominiali e di case uni/plurifamiliari, i costi sono per lo più determinati dallo Stato tasse che si applicano all'ubicazione della proprietà ", afferma Donald Sharpe, funzionario senior per i prestiti presso Movement Mutuo. “Ad esempio, nello Stato di New York c'è una tassa ipotecaria del 2%. Anche l'importo effettivo del mutuo può influire in una certa misura su questo aspetto, ad esempio se il prestito è superiore a $ 2 milioni anziché a $ 1 milione. Altri costi associati con i condomini includono l'assicurazione del titolo (la seconda commissione più alta), che generalmente coprirà circa il 2% dell'importo del mutuo, più una commissione forfettaria del prestatore e un avvocato tassa. Un punto importante: "La stragrande maggioranza dei costi di chiusura non viene addebitata dal prestatore effettivo", osserva Sharpe.
Il rovescio della medaglia, gli acquirenti cooperativi sono esenti dalla maggior parte dei costi di chiusura, ma sono comunque soggetti a una serie di commissioni forfettarie. “Queste commissioni, indipendentemente dal prezzo o dall'importo del prestito, si sommeranno a poco meno di $ 5.000 per ciascuno transazione", afferma Sharpe, aggiungendo che il resto delle commissioni sono varie spese di deposito non addebitate da il creditore. Detto questo, le cooperative hanno costi di chiusura incredibilmente bassi rispetto ad altri tipi di proprietà.
La linea di fondo?
"Nel valutare quale tipo di proprietà ha più senso per loro, gli acquirenti dovrebbero prendere in considerazione i condomini quando non hanno una quantità di capitale in eccesso a disposizione, poiché non vi è alcun requisito per la liquidità post-chiusura o il massimo rapporto debito/reddito”, consiglia Mahgerefteh. "Le cooperative dovrebbero essere prese in considerazione quando gli acquirenti vogliono più spazio per generalmente meno soldi".
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