I costi nascosti e i pericoli di House Flipping

Chiunque sia così ossessionato da HGTV come noi potremmo essere perdonati per indulgere in fantasie di lasciare il tuo lavoro quotidiano e reinventarti come a Fissatore superioresuperstar del miglioramento della casa in stile. Voglio dire, chi non vorrebbe essere il prossimo? Joanna Gaines o Leanne Ford? Ma se le tue fantasticherie stanno rapidamente superando la tua realtà, potresti volerci pensare due volte prima di tuffarti a capofitto nel mercato delle giravolte. Gli spettacoli tendono a sorvolare su alcune delle parti meno glamour del processo (ciao Riparazione HVAC lavoro), piegare i vincoli di tempo e spazio (fai tutto questo in una settimana, dici?)

E abbiamo detto che siamo questo vicino entrare in recessione? Abbiamo parlato con esperti di house flipper per vedere esattamente cosa significa trasformare una casa a scopo di lucro, i costi e i pericoli nascosti e perché ora potrebbe

non essere il momento migliore per provare a farlo.

La grande immagine

C'è un motivo per cui le persone più adatte al house flipping sono quelle con esperienza in campi adiacenti: pensa a broker immobiliari, appaltatori generali e designer. Hanno la conoscenza più intima di ciò che serve per costruire e mantenere una casa, sia in termini di tipo di ore di lavoro che di gli oneri sui materiali che sono coinvolti in importanti lavori di ristrutturazione e la loro esperienza può compensare alcuni dei costi coinvolti nel processi. Essere un agente immobiliare, ad esempio, può ridurre al minimo le commissioni di intermediazione sul lato della vendita fino al 5%; designer e appaltatori spesso acquistano i materiali a prezzi all'ingrosso piuttosto che al dettaglio.

"La maggior parte dei flipper tende a concentrarsi sull'aspetto estetico, ma il flipping richiede molte abilità a cui le persone non pensano", afferma Christopher Totaro, un ex appaltatore che ha cambiato casa prima di diventare un agente della società immobiliare Warburg. con sede a New York Immobiliare. “Devi avere conoscenza del mercato immobiliare e una profonda comprensione del processo di costruzione, e devi prendere decisioni basate su ciò che il mercato vuole, non cosa tu volere."

In effetti, i veterani delle faccende domestiche affermano che l'errore più comune (e costoso) che fanno i riparatori per la prima volta è sottovalutare la portata del lavoro. “A meno che l'acquirente non sia un esperto ispettore domestico con la capacità di prendere decisioni rapide su impianti idraulici, riscaldamento, elettricità, pianure alluvionali, questioni relative ai consigli di amministrazione della comunità, amianto, monossido di carbonio, pressione dell'acqua, finestre, elettrodomestici e molti altri elementi, il disastro è quasi garantito", afferma il collega di Totaro Gerard Splendore. Aggiunge Totaro: "Se ti affidi a un appaltatore per farti sapere se qualcosa funzionerà, allora sei fuori di testa".

Gli addetti ai lavori hanno anche un'idea migliore del tipo di burocrazia burocratica e delle linee guida comunali che troppo spesso reggono i progetti e come aggirarli. "Suggerisco di visitare l'urbanista e di informarsi sulle linee guida per la costruzione di città e paesi", afferma la designer di San Francisco Alison Pickart. "Potresti scoprire che alcune aree non consentiranno il lavoro nei fine settimana, il che potrebbe prolungare i tempi di costruzione". E, quindi, la tua linea di fondo.

Appaltatori a noleggio

Parlando di appaltatori, la loro reputazione li precede (vale a dire, mostraci uno che completa il lavoro in tempo e sotto budget, e ti daremo il loro peso in oro). Le complicazioni sorgono sempre, le scadenze vanno e vengono e i budget salgono a livelli a volte sbalorditivi. E mentre la maggior parte delle pinne ha almeno un'idea approssimativa di quali materiali possono costare loro, poche riconoscere, per non parlare di poter valutare con precisione, quale sia la manodopera coinvolta nell'installazione di quei materiali in qualsiasi data regione.

"Gli sviluppatori immobiliari hanno una profonda comprensione dei costi del lavoro nel mercato in cui viene eseguito il lavoro", afferma Pickart. “I costi nelle aree rurali di alcuni stati saranno molto diversi rispetto ai sobborghi al di fuori delle città principali e persino di medie dimensioni. Questo è particolarmente vero se stai iniziando e non hai una squadra che è incentivata a fare il lavoro al miglior prezzo per te.

In effetti, se non hai un equipaggio di cui ti fidi, trovarne uno può essere una specie di incubo, poiché sono notoriamente difficili da inchiodare. E più tempo impiega il tuo progetto per iniziare e finire, più soldi finirai per pagare in costi vari che sono completamente estranei ai tuoi lavori di riparazione o ristrutturazione.

Soldi soldi soldi

La maggior parte delle pinne da casa per principianti prende in considerazione due cifre principali quando valutano se intraprendere un progetto: il prezzo a cui compri una casa e per cosa la vendi. Ma le pinne della casa stagionate sono veloci nel sottolineare che c'è un arcobaleno di numeri che devi prendere in considerazione nel tuo rapporto rischio-rendimento.

Come proprietario della proprietà, dovrai pagare i costi di acquisto all'inizio, dalle tasse di proprietà e costi di valutazione alle spese di prestito e mutuo, e forse anche costi di chiusura immobiliare se devi pagare un agente (anche se la commissione di mediazione dal 5 al 7% è di solito a carico del venditore che, a pensarci bene, sarai tu sul rovescio della medaglia). Secondo Homes.com, i costi di chiusura possono ammontare fino al 2-3% del costo di acquisto. Ci sono anche costi di holding spesso trascurati, come tasse e utenze; più a lungo possiedi la casa, più dovrai.

Poi c'è la questione delle plusvalenze. Se hai intenzione di vivere nella tua proprietà flip durante la durata della costruzione, non sarai tenuto a pagare le tasse su eventuali profitti realizzati una volta che la casa è stata venduta. Ma in caso contrario, sarai agganciato ovunque dal 10 al 37% dei tuoi guadagni, a seconda di dove vivi, cosa guadagni e per quanto tempo hai detenuto la proprietà.

Tirare i dadi

Sapendo tutto questo, se vuoi ancora flettere i tuoi muscoli da capogiro, ci sono alcune cose che puoi fare per rendere il processo un po' più agevole. "Basta con un fissatore solido ma brutto", dice Pickart. "Starai molto meglio se riuscirai a dedicarti al lavoro di cosmetica da solo mentre impari il business."

Ma se hai il cuore concentrato su un progetto più grande, il suo consiglio è di "imparare il più possibile sulla casa e sul quartiere prima di acquistare e avere un piano ben sviluppato in termini di progettazione, ingegneria, verniciatura, illuminazione e programmi di finitura prima di iniziare il lavoro per aiutarti a eseguire nel minor numero di tempo. Pianifica di essere al tuo giorno di ispezione e prendi appunti, prestando molta attenzione a tutto ciò che gli ispettori stanno trovando e pianifica a procedura dettagliata con il tuo ingegnere e architetto (se è richiesto un lavoro importante) e ottieni quante più informazioni da loro in modo da sapere cosa stai facendo contro."

Dovresti anche pensare come un detective ed essere pratico. "Cerca la tempesta perfetta", dice Totaro. "Identifica un'area che si sta espandendo rapidamente e trova qualcosa che è angosciato a un livello appropriato alle tue competenze. Non comprare case con fondamenta che stanno affondando. Inizia in piccolo.”

E ricorda che il tempismo è un fattore importante quanto qualsiasi altra cosa. Capovolgere la casa è già abbastanza difficile durante i periodi di certezza. "C'è sempre un rischio nel settore immobiliare", afferma Pickart. Se stai cercando di entrare nel settore, forse considera di farlo l'anno prossimo, si spera quando la pandemia di coronavirus non sta provocando il caos sui sistemi globali. Certo, i tassi di interesse sono ai minimi storici, rendendo più conveniente che mai prendere in prestito denaro per comprare una casa, ma con un record di 3,3 milioni di americani che chiedono disoccupazione (sollevando la domanda, chi sta comprando?), interi settori che vengono spazzati via e il mondo sull'orlo di una recessione globale, è forse un buon momento per restare fermo.

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